Решение по делу № 33-634/2017 (33-13371/2016;) от 20.12.2016

Судья Расколупова Г.А.

Докладчик Коваленко В.В. Дело № 33-634/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.

судей Коваленко В.В., Тепляковой И.М.

при секретаре Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 26 января 2017 года гражданское дело по исковому заявлению Барабинского межрайонного прокурора к администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области и А. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, обязывании совершить действие

по апелляционной жалобе администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области на решение Барабинского районного суда Новосибирской области от 08 ноября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Коваленко В.В., объяснения представителя Барабинского межрайонного прокурора – Б., представителей администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области – З. и Ш., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Барабинский межрайонный прокурор обратился в суд с иском к администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области, А. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, обязывании совершить действие.

В обоснование иска указано, что 08.04.2016 г. между администрацией города Барабинска Барабинского района и А. в соответствии с полномочиями, предоставленными ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», заключен договор купли-продажи земельного участка №, т.к. земельный участок относился к землям, государственная собственность на которые не была разграничена и в муниципальном образовании – город Барабинск Барабинского района Новосибирской области решением Совета депутатов города Барабинска Новосибирской области № 376 от 19.10.2010 г. утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования города Барабинска Барабинского района Новосибирской области.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, который был образован из земель населенных пунктов, цена договора 103 000 рублей. Согласно договору вид использования земельного участка: для строительства индивидуального жилого дома.

Земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне жилого назначения. Данная территориальная зона в Правилах землепользования и застройки в соответствии с картой территориального зонирования г. Барабинска значится как «зона В-1», которая предназначена для объектов малоэтажной и средне- этажной жилой застройки.

Правилами землепользования и застройки не предусматривается для территориальной зоны «В-1» размещение объектов индивидуального жилищного строительства и использование земельных участков с данным видом разрешенного использования, что свидетельствует о том, что земельный участок с кадастровым номером № был продан с разрешенным видом использования не предусмотренным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

Администрация города Барабинска Барабинского района, продав А. земельный участок с разрешенным видом использования не предусмотренным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, нарушила требования ч. 2 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением, в том числе индивидуального жилищного строительства (п. 10 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 указанного кодекса.

Приобретение земельного участка в территориальной зоне В-1 с видом разрешенного использования, как основным, так и вспомогательным, которые определены Правилами землепользования и застройки г. Барабинска и Барабинского района Новосибирской области, согласно ч. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации возможно в результате продажи права аренды земельных участков по результатам аукциона, а не продажи земельных участков в собственность.

Земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне, разрешенный вид использования которого не предусматривается вид использования земельного участка: для строительства индивидуального жилого дома, что приобретение земельного участка в территориальной зоне В1 с видом разрешенного использования, как основным, так и вспомогательным, возможно в результате продажи права аренды земельных участков, а не продажи земельных участков в собственность.

Совокупностью норм и требований ч. 2 ст. 39.1, п.10 ч.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлен прямой запрет предоставления земельного участка в собственность в данной территориальной зоне, ввиду невозможности предоставления земельного участка в иных, чем предусмотрено Правилами землепользования и застройки г. Барабинска и Барабинского района Новосибирской области целях.

По этим основаниям, по мнению истца, сделка нарушает явно выраженный запрет, установленный законом.

Сделка нарушает интересы неопределенного круга лиц, которые определены в следующих принципах - земельного законодательства, закрепленных в Земельном кодексе Российской Федерации: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.8 ст.1); дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы (п. 10 ст. 1); сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п. 11 ст. 1); градостроительного законодательства, закрепленных в Градостроительном кодексе Российской Федерации: обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования (п. 1 ст. 2); осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (п. 4 ст. 2).

Нарушение интересов неопределенного круга лиц также заключается в нарушении интересов потенциальных участников аукциона на приобретение участка в соответствии с предусмотренными видами разрешенного использования земельного участка при продаже на торгах органом местного самоуправления в аренду для размещения жилых многоквартирных малоэтажных и средне- этажных домов без приквартирных участков, в нарушении интересов граждан, проживающих в данной территориальной зоне, т.к. условия использования земель для жилых многоквартирных малоэтажных и средне- этажных домов без приквартирных участков совсем другие, предусматривают наличие придомовой территории, автостоянок для жильцов, детских игровых площадок, места выгула животных, нежели у индивидуальных жилых домов, жильцы которого используют приусадебные участки.

Кроме этого, истец указывает, что спорный земельный участок расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет. Площадь указанного участка является декларированной. На данном земельном участке расположен многоквартирный дом <адрес> Собственники квартир названного многоквартирного дома имеют право в любой момент оформить в собственность названный земельный участок, воспользовавшись своим правом, предусмотренным ст.ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так как состав собственников помещений многоквартирного дома <адрес> меняется, то, по мнению истца, наложение спорного земельного участка на земельный участок с кадастровым номером №9 нарушает права неопределенного круга лиц.

Изменение вида разрешенного земельного участка с кадастровым номером № со строительства индивидуального жилого дома на строительство многоквартирного жилого дома постановлением главы администрации города Барабинска от 06.06.2016 № 451 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» не имеет юридической силы, в силу того, что являются последующими действиями после совершения первичных незаконных действий.

Стороны в добровольном порядке не пожелали расторгнуть договор, на что указывает результат рассмотрения представления прокурора и позиция, занятая сторонами в судебном заседании. При указанных обстоятельствах прокурор считает, что не возможна защита указанных выше публичных интересов кроме как признания договора купли - продажи недействительным (ничтожной сделкой). По мнению прокурора, указанным выше законным интересам неопределенного круга лиц будет обеспечена защита путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 60, ч.2ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации), в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, прокурор просил: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от 08.04.2016 г., заключенный между администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области и А. в отношении земельного участка с кадастровым номером №; применить последствия ничтожной сделки, обязав А. возвратить администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области указанный земельный участок в первоначальном виде, освободив его от фундамента, администрацию г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области возвратить А. денежные средства в размере 103 000 рублей.

Решением Барабинского районного суда Новосибирской области от 08 ноября 2016 года признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от 08.04.2016 г., заключенный между администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области и А. в отношении земельного участка, имеющим кадастровый номер №, площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, адрес (описание местоположения): <адрес>. А. обязан возвратить администрации г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области земельный участок, имеющий кадастровый номер №, площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения): <адрес>. А. обязан снести фундамент, возведенный на земельном участке, имеющим кадастровый №, площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения): <адрес>. Администрация г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области обязана возвратить А. 103000 рублей. Взыскано с А. государственная пошлина в доход муниципального бюджета муниципального района 300 рублей.

С данным решением не согласна администрация г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области и в апелляционной жалобе глава города - О. просит решение отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Указанным классификатором установлен такой вид разрешенного использования земельного участка, как «Жилая застройка» (код 2.0), содержание которого включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1-2.7.1.

Земельный участок был предоставлен А. в соответствии с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код. 2.1.). Как видно из структуры вышеуказанного классификатора, вид разрешенного использования земельного участка «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1) относится к индивидуальному жилищному строительству. Таким образом, предоставление земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, в территориальной зоне объектов малоэтажной и средне-этажной застройки В-1, осуществлено в соответствии с требованиями классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Также, по мнению апеллянта, неправомерен вывод суда о нарушении интересов неопределенного круга лиц сделкой купли-продажи, совершенной между администрацией г. Барабинска и А. Представителями администрации г. Барабинска в ходе судебного разбирательства неоднократно было заявлено, что условия продажи земельного участка были размещены на официальном сайте администрации и любое заинтересованное лицо, гражданин и юридическое лицо, могли подать заявку на приобретение данного земельного участка. Нормами Земельного кодекса РФ не установлено разграничение при предоставлении земельных участков по видам разрешенного использования в зависимости от того, кем является заявитель - гражданином или юридическим лицом.

Предоставление строительства, не нарушает права и законные интересы как граждан, так и юридических лиц, не воспользовавшихся своими правами для участия в аукционе. Данные обстоятельства подтверждаются и содержанием аукционной документации, которой были предусмотрены разные формы заявок на участие в аукционе для граждан и юридических лиц.

Таким образом, интересы неопределенного круга лиц, потенциальных пользователей земельного участника, совершенной сделкой нарушены не были.

На данную апелляционную жалобу помощником прокурора Барабинской межрайонной прокуратуры - С. поданы возражения.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.04.2016 г. между администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области и А. был заключен договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес> площадью 500 кв.м.

Полагая, что расположение земельного участка в зоне объектов малоэтажной и средне-этажной застройки В1 территориальной зоны жилая зона В не позволяет произвести его продажу для строительства индивидуального жилого дома, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Барабинского межрайонного прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области и А., не соответствует требованиям закон и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц. В связи с этим, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор является ничтожной сделкой и применил последствия её недействительности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, как соответствующими закону и обстоятельствам дела.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных.

Согласно п. 1 ст. 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе жилым.

В силу п. 2 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (ч. 1 ст. 35 ГрК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 35 ГрК РФ в состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок расположен в зоне объектов малоэтажной и средне-этажной застройки В1 территориальной зоны жилая зона В.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Барабинск Новосибирской области, принятых решением Совета депутатов г. Барабинска Новосибирской области от 19.10.2010 г. № 376, установлен основной вид разрешенного использования для зоны объектов малоэтажной и средне-этажной застройки (В1) территориальной зоны – зоны жилого назначения В – размещение жилых многоквартирных малоэтажных и средне-этажных домов без приквартирнах участков.

Условно разрешенный вид использования для зоны объектов малоэтажной и средне-этажной застройки В1 территориальной зоны жилого назначения В также не предусматривает размещение индивидуальных жилых домов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен с видом разрешенного использования для размещения индивидуальных жилых домов, а потому оспариваемый договор нарушает положение п. 2 ст. 7 ЗК РФ.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ.

В силу пп. 2 и 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ).

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка не позволяет произвести его продажу по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и ст. 39.18 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи, заключённый между администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области и А., нарушает положения п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ. Заключив данный договор, ответчики нарушили права и законные интересы неопределенного круга лиц на приобретение спорного земельного участка в соответствии с предусмотренными видами разрешенного использования.

В связи с этим, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, как нарушающий требования п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ и посягающий на права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

Установив, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области и А., является ничтожного сделкой, суд первой инстанции, в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, привел стороны данной сделки в первоначальное положение.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению позиции стороны ответчика по делу и переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основаниями принятия судом иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.

При таких обстоятельствах, основания для отмены решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Барабинского районного суда Новосибирской области от 08 ноября 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи