Решение по делу № 2-252/2015 ~ М-195/2015 от 06.03.2015

Дело № 252/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Киров                                 24 апреля 2015 года

Нововятский районный суд города Кирова в составе:

председательствующего судьи Татариновой Н.А.

при секретаре Огандейкиной С.А.

с участием представителя истца Елькиной О.А., представителя ответчика Куликовой И.А., Рашева А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кочеткова С.Б. к товариществу собственников жилья «Новая - 10» о взыскании убытков и упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

Кочетков С.Б. просить взыскать с ТСЖ «Новая 10» сумму убытков в размере <данные изъяты>, упущенную выгоду в размере <данные изъяты> за неполученную арендную плату по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за январь, ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате юридических услуг в сумме <данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

    Требования мотивирует тем, что является собственником нежилого помещения, общей площадью 222,4 кв.м., расположенного в цокольном этаже по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, пом. 1001. Кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 43-АВ 970431 от ДД.ММ.ГГГГ года. Данное нежилое помещение приобретено с целью сдачи в аренду и получения дополнительного дохода. ДД.ММ.ГГГГ, он заключил договор аренды помещения (далее «договор») с ООО «Строительная перспектива», но исполнить свои обязательства по договору по передаче помещения арендатору не мог, ввиду отсутствия отопления по вине ТСЖ «Новая 10». Добровольно включить в помещении отопление председатель ТСЖ «Новая 10» Куликова И.А. отказывалась. Он обратился в суд и решением Нововятского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ на ТСЖ «Новая 10» возложена обязанность подключить теплоснабжение в нежилом помещении № 1001 и принять его на техническое обслуживание. ДД.ММ.ГГГГг. он написал письмо арендатору ООО «Строительная перспектива» с предложением возобновить сотрудничество в рамках заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор не возражал, но имея уже сложившийся негативный опыт, выдвинул свои страховочные условия, которые были внесены в действующий договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ путем подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГг. нежилое помещение № 1001, расположенное по адресу: <адрес>, мкр<адрес>, <адрес> было передано арендатору по акту приемки-передачи. Согласно п.п. «а» п. 2.2. договора арендатор обязуется произвести ремонт в «чистовой отделке» в помещении. Расходы по ремонту арендодатель засчитывает арендатору в счет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение данного пункта ООО «Строительная перспектива» направило ему письмо от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой зачесть расходы в сумме <данные изъяты> в счет арендной платы по договору за указанный период. Ремонтные расходы были приняты и зачтены в счет арендной платы за период. ДД.ММ.ГГГГ арендатор уведомил о том, что ремонт выполнен в полном объеме и что готов перевозить сотрудников. ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор холодного водоснабжения № 243/14/3.55 с МУП «Нововятский «Водоканал», ДД.ММ.ГГГГ заключил договор энергоснабжения № 020543 с ОАО «Кировэнерго». Чтобы заключить договор теплоснабжения напрямую с МУП «Водоканал» на отопление офиса получил технические условия № 2/2014, разработал проект в соответствии с техническими условиями, приобрел прибор учета тепловой энергии. Необходимо было только установить его в индивидуально-тепловом пункте (подвальное помещение второго подъезда) <адрес> и открыть запорную арматуру, перекрывающую подачу тепла в офис. Официально ДД.ММ.ГГГГ направил Куликовой И.А., председателю ТСЖ уведомление с просьбой обеспечить доступ в ИТП с 1 по ДД.ММ.ГГГГ. Арендатору, ООО «Строительная перспектива», в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщил, что в вышеуказанный период устанавливает теплосчетчик и включают отопление. Председатель ТСЖ «Новая 10» Куликова И.А. доступ в ИТП не обеспечила, вручила письмо об отказе от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ получил письмо от арендатора, где он уведомлял о прекращении ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он вновь получил письмо от ООО «Строительная перспектива», в котором арендатор требовал вернуть уплаченную арендную плату в размере <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отсутствием тепла и невозможностью эксплуатировать офис, компенсировать расходы по ремонту в сумме <данные изъяты> и уплатить неустойку по договору <данные изъяты>. В качестве компенсации он согласился вернуть арендную плату и выплатить неустойку. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Строительная перспектива» было заключено соглашение, в котором он обязался произвести вышеуказанные выплаты в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора аренды продлили на прежних условиях на одиннадцать месяцев. ДД.ММ.ГГГГг. уплатил в кассу ООО «Строительная перспектива» <данные изъяты>. неустойки и вернул <данные изъяты> арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В его офисе до сих пор нет тепла, арендатор не может пользоваться помещением, выполнив в нем дорогой ремонт. Полагает, что как собственник нежилого помещения, ограничен в своих правах распоряжения своим имуществом гарантированным ст.209 ГК РФ и недополучил денежные средства, на которые рассчитывал.

В судебное заседание истец Кочетков С.Б. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судебной повесткой, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности Елькина О.А. исковые требования поддержала. В обоснование привела доводы, изложенные в исковом заявлении. Пояснила, что истец по вине ответчика недополучил выгоду от сдачи в аренду нежилого помещения за ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты>. Вынужден был возвратить денежные средства, уплаченные им за аренду за период с октября по ДД.ММ.ГГГГ года в сумме <данные изъяты> рублей, и чтобы сохранить хозяйственные отношения, уплатил неустойку - <данные изъяты>. Ответчик, не смотря на решение суда, препятствует его исполнению. Категорически препятствует доступу в тепловой узел для подключения теплоснабжения, как истцу, так и службе судебных приставов, указывая разные необоснованные причины. Подачей разного рода исков и заявлений в суды оспаривает право собственности истца на нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже жилого дома, который обслуживается ответчиком. Помещение в аренду истец передал арендатору по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, когда был уверен, что решение суда, вступившее в силу, ответчиком будет исполнено. Теплоснабжение с наступлением отопительного сезона ДД.ММ.ГГГГ года будет ответчиком возобновлено. Поэтому он и возобновил договорные отношения с арендатором, который сразу же приступил к отделке помещения под офис. Исполнительный лист не предъявляя к исполнению, поскольку понимал, что в летний период отопление не подключают, а с наступлением отопительного сезона, ответчик подключит его помещение к теплу. Предъявил исполнительный лист уже ДД.ММ.ГГГГ, когда председатель ТСЖ отказалась подключать тепло. Решение суда не исполнено до сегодняшнего дня. Использовать в зимнее время свое помещение из-за отсутствия тепла, не мог, в результате понес убытки.

Представитель ответчика ТСЖ «Новая 10» по доверенности Рашев А.С. исковые требования не признал. Пояснил, что ответчик не считает истца собственником помещения расположенного в доме по <адрес>. Решение суда, которым на них возложена обязанность подключить теплоснабжение в помещение истца, исполнить не могут. Истец сам не представил надлежащие технические условия для подключения его помещения к теплу. При этом заключая договор аренды помещения, истец знал заведомо, что оно не может быть использовано по назначению из-за отсутствия тепла. Заявляя требование о взыскании упущенной выгоды, истцом не соблюдены все составляющие части этого понятия. Нет доказательств противоправных действий ответчика в неполучении истцом выгоды; отсутствует сам факт убытков; не установлен размер убытков и причинно-следственной связи между размером убытков и их наличия. Заключая договор аренды, стороны знали о невозможности его использования, но действуя на свой страх и риск, заключили договор. Денежные средства по договору аренды за ДД.ММ.ГГГГ фактически не передавались, по существу, он возвратил арендатору свои собственные деньги, а поэтому убытки понес по своей вине. Он, заведомо знал, что в помещении нет тепла и его невозможно использовать в качестве офиса, поэтому стороны договора договорились, что арендная плата с 1 по ДД.ММ.ГГГГг. начисляться не будет. Размер упущенной выгоды должен быть определен в разумных пределах, а в данном случае в бесспорном порядке истцом возвращены деньги арендатору в указанной им сумме. Полагает, что имеет место сговор между истцом и арендатором, поскольку истец руководит фирмой, которая состоит в едином строительном комплексе (холдинге) с фирмой – арендатором «Перспектива». Размер аренды также считают значительно завышенной. По <адрес> он составляет 150-160руб за квадратный метр.

Представитель ответчика Куликова И.А. иск не признала, поддержала доводы представителя Рашева А.С. Пояснила, что размер арендной платы истцом завышен. ТСЖ намеревалось также сдавать в аренду техническое подполье под первым подъездом их дома. Договорись о стоимости аренды 100руб. за кв.метр. Предполагалось сдать техподполье под помещение проката. Но договор так и не заключили. Техподподполье, которое намеревались сдать в аренду, не оборудовано, как отдельное помещение. Она считает, что истец не является собственником спорного помещения, в настоящее время она оспаривает данное право истца в арбитражном суде, а поэтому не может обеспечить доступ его в тепловой узел и подключить тепло. При этом истцом предоставлены не надлежащие технические условия для подключения его помещения к теплу.

Представитель третьего лица ООО «Строительная перспектива» Долгих С.А. считает иск обоснованным. Им с истцом был заключен договор аренды помещения в цокольном этаже дома по <адрес> для размещения в нем офиса. При осмотре перед заключением договора аренды он не обратил внимание на отсутствие тепла в радиаторах отопления. Осмотр производился в верхней одежде, в помещении было, как казалось тепло, внутри помещения проходят трубы отопления дома. Отсутствие тепла заметили при передаче помещения, поэтому передача и не состоялась. Истец стал решать вопрос с отоплением, обращался в суд. В конце ДД.ММ.ГГГГ. истец уведомил, что вопрос с отоплением разрешен судом, ТСЖ обязали подключить тепло. Был уже летний период, поэтому отопительный сезон был закончен, отопление не подключали. ДД.ММ.ГГГГ. приняли помещение в аренду и стали производить в нем отделочные работы. При этом договорились с арендатором, что вложенные ими денежные средства в ремонт помещения истца, им будут зачтены в арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ. Всего они вложили в ремонт около <данные изъяты>. На ДД.ММ.ГГГГ было вложено порядка <данные изъяты>. Их истец и зачел в счет оплаты аренды до ДД.ММ.ГГГГ. В конце сентября ремонт был закончен. Отопления не было, они уведомили Кочеткова, что готовы въезжать в помещение офиса. Он обещал подключить отопление. Но так этого и не сделал. В связи с этим они предъявляли Кочеткову претензию, требовали выплатить деньги, вложенные в ремонт и возвратить зачтенную в счет арендной платы сумму, уплатить неустойку, оговоренную договором. Кочетков не хотел терять их, как арендаторов, а они терять вложенные в ремонт деньги, поэтому согласились на уговоры Кочеткова продлить договор аренды, но пока не будет отопления, арендная плата выплачиваться не будет. При этом договорились, что он вернет им учтенные в счет оплаты арендной платы денежные средства за период с октября по ДД.ММ.ГГГГ., период, в который помещением они не пользовались, и выплатить неустойку. Истец исполнил данное соглашение. Стоимость арендной платы была оговорена с истцом в среднем размере по <адрес> в размере 400руб. за квадратный метр. Представитель ответчика говорит о стоимости аренды технического подполья, а не отдельного помещения, отделанного под офис.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 и п.2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Кочетков С.Б. является собственником помещения 1001 площадью 222,4 кв. метра с кадастровым номером №, этаж цокольный по адресу: <адрес>, мкр<адрес>, <адрес>. Основанием возникновения права послужил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ между Кочетковым С.Б. (арендодатель) и ООО «Строительная перспектива» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с п. 1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование помещение, назначение: нежилое, общая площадь 222,4 кв. метра, этаж цокольный, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, мкр<адрес>, <адрес> пом.1001. Помещение будет использоваться арендатором в соответствии с эксплуатационным назначением под офис. Помещение сдается в аренду на одиннадцать месяцев. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пп. 2.1 п.2 договора арендодатель обязан в течение двух дней с момента подписания настоящего договора передать арендатору в пользование указанное в п. 1.1. настоящего договора помещение по акту приема-передачи в технически и санитарно исправном состоянии, пригодном для осуществления ремонтных работ и ведения хозяйственной деятельности. Помещение передается в «черновой отделке».

Стоимость арендной платы оговорена пп. 3.1 п. 3 договора в размере <данные изъяты> в месяц. Пунктом 4.3 Договора предусмотрена выплата неустойки в размере 0,5 % от суммы внесенной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче арендатору помещения (л.д. 11-12).

Как видно из решения Нововятского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Кочеткова С.Б. е ТСЖ «Новая-10» ответчик в лице председателя Куликовой И.А. отказался добровольно включить в помещении истца отопление. Указанным решением на ТСЖ «Новая 10» возложена обязанность подключить теплоснабжение в нежилом помещении № 1001 и принять его на техническое обслуживание. Суд признал необоснованным довод ответчика о технической невозможности подачи тепла в офисное помещение истца и отказ в заключении и договора теплоснабжения противоречащим Уставу ТСЖ и нормам жилищного законодательства. Поэтому взыскал с ответчика в пользу Кочеткова С.Б. убытки, понесенные им в результате выплаты неустойки арендатору ООО «Строительная перспектива» за 24 дня просрочки за не предоставление арендатору помещения в виду отсутствия теплоснабжения. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.13-16).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил письмо арендатору ООО «Строительная перспектива» с предложением возобновить сотрудничество в рамках заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Путем подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в действующий договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно подпункту «а» пункта 2.2. договора арендатор обязуется произвести ремонт в «чистовой отделке» в помещении. Расходы по ремонту арендодатель засчитывает арендатору в счет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение № 1001, расположенное по адресу: <адрес>, мкр.<адрес>, <адрес> было передано по акту приемки-передачи арендатору ООО «Строительная перспектива» (л.д. 19).

Во исполнение дополнительного соглашения ООО «Строительная перспектива» направило Кочеткову С.Б. письмо от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой зачесть расходы в сумме <данные изъяты> в счет арендной платы по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. На письме стоит подпись Кочеткова, удостоверяющая согласование зачета ремонтных расходов в счет арендной платы за указан период (л.д. 20).

Расходы ООО «Строительная перспектива» на ремонт помещения подтверждаются справкой о стоимости выполненных работ № 38 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>., актом выполненных работ № 38 от ДД.ММ.ГГГГ года, справкой о стоимости выполненных работ № 38 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>, актом выполненных работ № 38 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-29).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ арендатор уведомил Кочеткова о том, что ремонт выполнен в полном объеме и что он готов перевозить сотрудников (л.д. 30).

Как видно из договоров истцом Кочетковым С.Б. ДД.ММ.ГГГГ заключены договоры на холодное водоснабжение № 243/14/3.55 с МУП «Нововятский «Водоканал» (л.д.31-32) и ДД.ММ.ГГГГ договор на энергоснабжение № 020543 с ОАО «Кировэнерго» (л.д. 33-34).

Согласно рабочему проекту теплового узла и техническим условиям от ДД.ММ.ГГГГ, разработанным МУП «Водоканал» по заказу истца, истец при нимал меры к подключению своего помещения к теплообеспечению через тепловой узел, обслуживаемому ответчиком – ТСЖ (л.д.35-42).

Истец ДД.ММ.ГГГГ вручил Куликовой И.А. уведомление с просьбой обеспечить доступ в ИТП с 1 по ДД.ММ.ГГГГ с целью подключения теплоснабжения (л.д. 43).

Арендатору ООО «Строительная перспектива» в письме от ДД.ММ.ГГГГ Кочетков сообщил, что в вышеуказанный период устанавливает теплосчетчик и включают отопление (л.д. 44).

Председатель ТСЖ «Новая 10» Куликова И.А. доступ в ИТП обеспечить отказалась, просила устранить недостатки, о чем уведомила истца письмом (л.д.45).

Таким образом, истец Кочетков принимал все меры к оборудованию предоставляемого им в аренду помещения необходимыми коммунальными услугами, в том числе и теплом.

ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Строительная перспектива» уведомил Кочеткова С.Б. о прекращении ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64).

В соответствии с письмом от ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Строительная перспектива» потребовал вернуть уплаченную арендную плату в размере <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием тепла и невозможностью эксплуатировать офис, компенсировать расходы по ремонту в сумме <данные изъяты> и уплатить неустойку по договору <данные изъяты> (л.д. 72).

Из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного истцом и ООО «Строительная перспектива», усматривается, что Кочетков С.Б. в качестве компенсации согласился вернуть арендную плату и выплатить неустойку, предусмотренную договором в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 74).

Согласно приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ Кочетков С.Б. внес в кассу ООО «Строительная перспектива» <данные изъяты> неустойки и <данные изъяты> - возврат арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75).

Суд признает обоснованным довод истца, что им по вине ответчика понесены убытки, заключающиеся в возврате арендной платы за три месяца с ДД.ММ.ГГГГ, выплаты неустойки за не предоставление помещения арендатору ввиду отсутствия теплоснабжения, а поэтому находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.2 ст. 15 ГК РФ не полученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено являются упущенной выгодой и подлежат возмещению.

Суд признает обоснованным довод истца о том, если бы ответчик не чинил препятствия и добровольно исполнил решение суда, то арендатор ООО «Строительная перспектива» эксплуатировал бы офис, а он бы мог получить арендную плату по договору от ДД.ММ.ГГГГ за ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.

Довод ответчика, что истец не является собственником помещения, переданного им в аренду, суд во внимание не принимает, как не соответствующим фактическим обстоятельства. Право собственности истца подтверждено государственной регистрацией и решениями Нововятского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, вступившими в законную силу.

Не принимает суд и ссылку ответчика, что истец сам затянул процесс подключения своего помещения к теплообеспечению, не подавая исполнительный лист для принудительного исполнения в ССП с мая до ноября ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из представленных материалов, решение о возложении обязанности на ответчика подключить тепло в помещении истца вынесено ДД.ММ.ГГГГ, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в период сезонного отключения тепла. С наступлением отопительного сезона ДД.ММ.ГГГГ истец неоднократно обращался к председателю ТСЖ обеспечить доступ в тепловой узел для подключения тепла, как с представителями МУП «Водоканал», так и с представителями службы судебных приставов. Однако, председатель ТСЖ «Новая,10» Куликова И.А., не соглашаясь с решением суда, данный доступ не обеспечила, препятствует подключению тепла и на момент рассмотрения настоящего дела.

Довод, что истец, как арендодатель и арендатор находятся в сговоре, как участники единого строительного холдинга, суд находит несостоятельным, не подтвержденным какими-либо доказательствами.

В соответствии с ч.1 ст.100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Договором оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ между заказчиком Кочетковым С.Б. и исполнителем Елькиной О.А. на исполнителя возложена обязанность подготовить исковое заявление, представлять интересы заказчика в суде, при необходимости представлять интересы в УФССП. Стоимость всех этих услуг определена в размере <данные изъяты>. Оплата произведена до подписания договора, который одновременно является распиской ( л.д.82.).

Исходя из объема фактически оказанных услуг, количества судебных заседаний, в которых представитель истца принимал участие, суд полагает разумной сумму, подлежащую возмещению ответчиком <данные изъяты>.

    В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с товарищества собственников жилья «Новая 10» убытки в размере <данные изъяты>, упущенную выгоду в размере <данные изъяты> за неполученную арендную плату по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за январь, февраль ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате юридических услуг в сумме <данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>, всего <данные изъяты>.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Нововятский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

    Мотивированное решение составлено 29 апреля 2015 года

Председательствующий: