Решение по делу № 2-352/2014 от 04.02.2014

К делу №2-352/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2014 года                Хостинский районный суд г.Сочи

Краснодарского края в составе:

Председательствующего судья Сидоров В.Л.,

При секретаре Ягудиной С.О.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шабаева А.В. к конкурсному управляющему ОАО «Агрофирма «Кудепста», ООО «Строительная фирма «ВСВ» о признании права собственности на помещения и квартиры,

УСТАНОВИЛ:

    Шабаев А.В. обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском, в котором, с учетом уточнений, просит признать его право собственности на помещения, расположенные на первом, четвертом, восьмом, девятом, десятом этажах в пристройке к жилому дому <адрес>, и жилые квартиры № в этом же доме, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Хостинский отдел г. Сочи зарегистрировать за ним право собственности на помещения и квартиры, ссылаясь на то, что 27.01.2005г. ОАО «Агрофирма «Кудепста» заключило с администрацией г. Сочи договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов на ул. Искры в микрорайоне Кудепста Хостинского района г. Сочи №. В соответствии с условиями указанного договора инвестирования, согласно п.2.1.2 осуществляется инвестирование проектирования и строительства объекта № 160-ти квартирного жилого дома № серии общей площадью 8836 кв.м., жилой площадью 4653 кв.м., число квартир однокомнатных – 80 общей площадью 47,7 кв.м., двухкомнатных 80 общей площадью 62,75 кв.м., 50 стоянок гаражного типа, административно-бытовой блок общей площадью 250 кв.м., расположенного на земельном участке № по проекту детальной планировки, ориентировочной площадью 1,0 га, во II горно-санитарной зоне, в экономико- планировочной зоне «Х», зоне рекреационного жилья, курортные парки и другие зеленые насаждения общего пользования, общественные центры по генплану г.Сочи. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию указан сентябрь 2006г. Постановлением Главы г.Сочи № от 03.03.2005 года «О предварительном согласовании ОАО «Агрофирма «Кудепста» места размещения 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП №31) по <адрес>» утвержден акт выбора от 29.09.2004г. и проект границ земельного участка площадью 10000кв.м. для размещения 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП №31) по <адрес>, ОАО «Агрофирма «Кудепста» предварительно согласовано место размещения 160-ти квартирного жилого дома на земельном участке площадью 10000кв.м., из городских земель, свободных от застройки, по <адрес> в зоне рекреационного жилья, курортных парков и других насаждений общего пользования по генплану г.Сочи, в экономико- планировочной зоне -Х, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, категория земель – земли поселений, разрешена разработка проектной документации для строительства.

    Далее истец указывает, что 04 марта 2005 года между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключен договор о долевом участии в финансировании и строительстве в Хостинском районе г.Сочи 10-ти этажного 160-ти квартирного жилого дома серии № с общественно-бытовым блоком (по ПДП №31), по условиям которого стороны осуществляют совместную деятельность в строительстве 10-ти этажного 160-ти квартирного жилого дома серии № с общественно-бытовым блоком <адрес> (п.1.1. договора). В силу п.2 договора ОАО «Агрофирма «Кудепста» обязуется выделить участок под строительство объекта, выдать утвержденный рабочий проект застройки с техническими условиями всех энергетических и коммуникационных организаций с выдачей разрешения на строительство инспекцией ГАСКа г.Сочи, выступить заказчиком строительства объекта, поручить подрядчику заключать договоры на долевое участие в строительстве на все квартиры дома. При заключении договора стороны установили распределение помещений, согласно которому 20% общей площади дома (16 однокомнатных и 16 двухкомнатных квартир) получает ОАО «Агрофирма «Кудепста», а 80% площади дома (64 однокомнатных и 64 двухкомнатных квартир) получает ООО «Строительная фирма «ВСВ». Впоследствии ООО «Строительная фирма «ВСВ» получило письмо ОАО «Агрофирма «Кудепста» от 07.08.2009 №, являющееся офертой, из содержания которой и акцепта в форме молчаливого согласия ООО «Строительная фирма «ВСВ», не отказавшегося от предложения, изложенного в письме, фактического принятия его условий, и отсутствия возражений относительно распределения квартир между сторонами договора, следует заключение сторонами договора от 04.03.2005 дополнительного соглашения о распределении между ними квартир в строящемся доме, согласно которого ОАО «Агрофирма «Кудепста» не претендует на 85% общей площади дома, в том числе на заявленные в требованиях квартиры № и получает оставшиеся 15% общей площади дома. 4 августа 2009 года ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключило с истцом договор № о резервировании помещений в пристройке строящегося дома и квартир в этом же доме <адрес> ПДП-31 с последующим оформлением актов приема-передачи. Оплату по указанному договору истец произвел полностью. Строительство жилого дома завершено, однако квартиры и помещения ему не переданы в связи с тем, что ООО «Строительная фирма «ВСВ» не имеет возможности заключить договоры купли-продажи квартир и помещений, в силу отсутствия прав на земельный участок и здание в целом.

    В судебное заседание представитель истца Шабаева А.В. не явилась, была уведомлена о времени и месте судебного заседания, предоставив в суд письменное заявление о согласии на рассмотрение дела в ее отсутствие, просила в нем суд удовлетворить иск.

    Представитель ответчика ООО «Строительная фирма «ВСВ», ответчик конкурсный управляющий ОАО «Агрофирма «Кудепста»,представители третьего лица-администрации города Сочи, Хостинского отдела Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в суд по вызову не явились, были уведомлены о времени и месте судебного заседания.

Суд на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

    Представитель третьего лица Андреева А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, мотивируя свои возражения тем, что данные жилые помещения и квартиры принадлежат Андрееву А.А., так как 11 ноября 2009 года в установленном законом порядке и с согласия Совета директоров ОАО «Агрофирма «Кудепста» заключило с Андреевым договор уступки прав по договору долевого участия от 4 марта 2005 года, по условиям которых ОАО «Агрофирма «Кудепста» переуступило Андрееву А.А.права требования на квартиры №.

    Суд, выслушав мнение участника процесса, исследовав материалы дела, оценив в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, ч.1 ст. 11,ст. 12 ГК РФ любое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права, охраняемого законом интереса, используя один или несколько способов защиты. Одним из способов защиты права является – признание права.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 января 2005 года между администрацией г. Сочи и ОАО «Агрофирма «Кудепста» заключен договор № инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов <адрес>, предметом которого являлась совместная деятельность по проектированию и строительству двух многоквартирных домов, одним из которых был объект № – 160-ти квартирный жилой дом № серии, общей площадью 8 836 кв.м. из 80-ти однокомнатных квартир общей площадью 47,7 кв.м. и 80-ти двухкомнатных квартир общей площадью 62,75 кв.м., 50 стоянок гаражного типа и административно-бытовой блок, общей площадью 250 кв.м., расположенный на земельном участке № по проекту детальной планировки.

    Постановлением главы г. Сочи от 3 марта 2005г. № утвержден акт выбора от 29.09.2004г. и проект границ земельного участка площадью 10 000 кв.м. для размещения 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ПДП № по <адрес>, предварительно согласованно ОАО «Агрофирма «Кудепста» место размещения указанного объекта строительства на земельном участке, площадью 10 000 кв.м. из городских земель, свободных от застройки, по <адрес>, в зоне рекреационного жилья, курортных парков и других насаждений общего пользования по генплану г.Сочи, в экономико-планировочной зоне «Х», во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, категория земель – земли поселений, разрешена разработка документации для строительства.

    Строительство 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ПДП № по <адрес> осуществлялось ООО «Строительная фирма «ВСВ» на основании договора о долевом участии в финансировании и строительстве, заключенного с ОАО «Агрофирма «Кудепста» 4 марта 2005 года, предмет которого сторонами определен как совместная деятельность по строительству указанного объекта.

    По условиям указанного договора ОАО «Агрофирма «Кудепста» приняла на себя обязательство и поручила ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключать договоры на долевое участие в строительстве на все квартиры дома (п. 2.1.договора). Также договором предусмотрено, что после окончания строительства и ввода в эксплуатацию общая площадь объекта распределяется между сторонами следующим образом: ООО «Строительная фирма «ВСВ» получает 80% общей площади дома, 64 однокомнатные и 64 двухкомнатные квартиры, а также первый, третий и четвертый этажи общественно- бытового блока, а заказчик ОАО «Агрофирма «Кудепста» 20% общей площади дома, 16 однокомнатных и 16 двухкомнатных квартир, а также второй и пятый этажи общественно-бытового блока. Кроме того, пунктом 4.2. указанного договора стороны установили, что передача прав участников договора третьим лицам не допускается.

    Реализуя права и исполняя обязанности, предоставленные ООО «Строительная компания «ВСВ» указанным договором, последнее 04.08.2008 года заключило с Шабаевым А.В. договор № о резервировании помещений в пристройке к строящемуся дому ПДП -31 и квартир в доме ПДП-31 по <адрес>, в соответствии с которым общество резервирует за покупателем Шабаевым А.В. помещения на первом, четвертом, восьмом, девятом и десятом этажах в строящейся пристройке к жилому дому, а также квартиры № в данном доме, и после окончания строительства стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи помещений и квартир, общая стоимость которых на момент заключения договора определена в размере 1 000 000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит.

    Оплата по договору от 04.08.2008г. произведена Шабаевым А.В. в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Строительная фирма «ВСВ» от 10.08.2008г.

    Решением Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 05.04.2010г., вступившим в законную силу, администрация г.Сочи была обязана выдать ОАО «Агрофирме «Кудепста» разрешение на ввод объекта 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по <адрес>. На ОАО «Агрофирма «Кудепста» возложена обязанность зарегистрировать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в Управлении ФСГРКиК по Краснодарскому краю.

    При этом, указанным решением суда на основании проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы установлено, что десятиэтажное строение со встроено-пристроенными помещениями выполнено в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил. Строительные конструкции здания жилого дома гарантируют безопасную жизнедеятельность людей. Спора по землепользованию не возникло.

     Вышеизложенные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, в силу ст. 61 ГПК РФ, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

    Несмотря на то, что администрация города Сочи исполнило решение Хостинского районного суда г.Сочи от 05.04.2010г., и 06.05.2010г. выдало разрешение на ввод в эксплуатацию объекта 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по <адрес>, и 30 сентября 2010года жилому дому присвоен почтовый адрес, ОАО «Агрофирма «Кудепста» не исполнило указанного судебного акта, в настоящее время ОАО «Агрофирма Кудепста» признано несостоятельным (банкротом), в связи с чем, истец, кроме как в судебном порядке, восстановить свое нарушенное право не имеет возможности.

    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключенный ООО «Строительная фирма «ВСВ» договор с Шабаевым А.В. истцом исполнен за счет личных денежных средств, вложенных в строительство объекта, имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, строение выполнено в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не угрожает жизни и здоровью граждан, права истца, подлежат защите путем признания за ним права собственности на нежилые помещения, расположенные на первом, четвертом, восьмом, девятом и десятом этажах пристройки к десятиэтажному160-ти квартирному жилому дому серии № с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) и квартиры № этого же дома

по <адрес>.

    Удовлетворяя требования истца в части признания за ним права собственности на квартиры № десятиэтажного 160-ти квартирного жилого дома серии № с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) по <адрес>, суд также исходит из следующего.

Заключая договор с Шабаевым А.В. от 04.08.2008г., ООО «Строительная фирма «ВСВ», действовала, в том числе, в рамках п.2.1. договора от 04.03.2005 года, заключенного между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ», по условиям которого ОАО «Агрофирма «Кудепста» приняла на себя обязательство и поручила ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключать договоры на долевое участие в строительстве на все квартиры дома.

Также суд учитывает, что на момент заключения договора от 04.03.2005 г. с ООО «Строительная фирма «ВСВ», ОАО «Агрофирма «Кудепста» в полном объеме располагало информацией о содержании и условиях договора, было свободно в заключении договора, однако от заключения договора на изложенных в нем условиях не отказалось, подписав его без каких либо возражений, соответственно согласилась с исполнением его условий.

Таким образом, указанным условием договора ОАО «Агрофирма «Кудепста» наделило ООО «Строительная фирма «ВСВ» еще более объемным правом на заключение договоров долевого участия в строительстве, а именно правом на заключения договоров, в том числе и в отношении квартир, которые по приложению № к договору от 04.03.2005г. ранее были распределены в пользу ОАО «Агрофирма «Кудепста».

Кроме того, впоследствии ООО «Строительная фирма «ВСВ» получило письмо ОАО «Агрофирма «Кудепста» от 07.08.2009г. №, являющееся офертой, из содержания которого, и акцепта в форме молчаливого согласия ООО «Строительная фирма «ВСВ», не отказавшегося от предложения, изложенного в письме, а также в виде фактического принятия его условий, и отсутствия возражений относительно распределения квартир между сторонами, следует заключение сторонами дополнительного соглашения об очередном перераспределении общей площади дома – ОАО «Агрофирма «Кудепста» оставляет за собой 15% общей площади дома, а ООО «Строительная фирма «ВСВ» получает 85% площади, в том числе и квартиры №.

При этом необходимо учитывать, что направленная оферта не содержала условие, по которому для ее акцепта требовалось подписать проект о заключении дополнительного соглашения к договору от 04.03.2005г.

В соответствии с ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч.1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Кроме того, исходя из смысла ч.2 ст. 438 ГК РФ, по общему правилу само по себе молчание (бездействие), не может стать юридическим фактом, влекущим изменение, прекращение или возникновение прав и обязанностей сторон, в том числе договорных. Для того чтобы молчание могло быть расценено как выражение воли одной из сторон, должно быть соблюдено еще одно условие: необходимо установить значение молчания в качестве акцепта в законе, обычае делового оборота или прежних деловых отношениях сторон.

Принимая во внимание длительность деловых отношений сторон договора от 04.03.2005г., учитывая условия, указанные в п.2.1 названного договора о поручении и наделении ООО «Строительная фирма «ВСВ» полномочиями на заключение договоров долевого участия в строительство на все квартиры в жилом доме, отсутствие возражений сторон договора от 04.03.2005г. относительно передачи спорных квартир от ОАО «Агрофирма «Кудепста» к ООО «Строительная фирма «ВСВ», молчание ООО «Строительная фирма ВСВ», выразившееся в отсутствии письменного ответа на письмо от 07.08.2009, необходимо расценивать как акцепт.

Также при разрешении данного спора, судом учитывается, что в настоящее время апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 17.10.2013 года отменено решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 31 января 2012 года, принято новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований Андреева А.А. к ОАО «Агрофирма «Кудепста» о признании права собственности на квартиры №, расположенные в жилом доме <адрес>.

Из содержания апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 17.10.2003 года следует, что судом установлено, что между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма ВСВ» произошло перераспределение общей площади дома, и к моменту заключения между Андреевым А.А. и ОАО «Агрофирма «Кудепста» договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве от 11.11.2009г. права на спорные квартиры ОАО «Агрофирма «Кудепста» уже не принадлежали, в связи с чем, последнее не имело возможности уступить уже отсутствующее у него право другому лицу.

Кроме того, согласно п.4.2. договора от 03.04.2005г., заключенного между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ», передача прав участников договора третьим лицам не допускается, следовательно ОАО «Агрофирма «Кудепста» не имело право уступки своих прав и обязанностей по договору от 04.03.2005 г. Андрееву А.А., в связи с чем у Андреева А.А. законные основания для приобретения спорных квартир в собственность отсутствуют, что также установлено апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 17.10.2013г.

В силу ст. 167 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку, ОАО «Агрофирма «ВСВ» при заключении с Андреевым А.А. договора распорядилась правом, ей не принадлежащим, следовательно, договор между Андреевым А.А. и ОАО «Агрофирма «Кудепста» от 11.11.2009г., в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий.

По этим основаниям, суд считает необоснованными возражения представителя третьего лица Андреева А.А., указываемые им в судебном заседании.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований Шабаева А.В. в полном объеме.

Необходимо признать за Шабаевым А.В. право собственности на помещение общей площадью 131,75 кв.метров, расположенное на первом этаже, помещение общей площадью 92,71 кв.метров, расположенное на четвертом этаже, помещение общей площадью 102,4 кв.метров расположенное на восьмом этаже, помещение общей площадью 101,6 кв.метров, расположенное на девятом этаже, помещение общей площадью 102,4 кв.метров, расположенное на десятом этаже в пристройке к десятиэтажному 160-ти квартирному жилому дому серии 135, с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) по <адрес>.

Необходимо признать за Шабаевым А.В. право собственности на квартиры №, расположенные в десятиэтажном 160-ти квартирном жилом доме серии № с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) по <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности Шабаева А.В. на указанные помещения и квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Шабаева А.В. к конкурсному управляющему ОАО «Агрофирма «Кудепста», ООО «Строительная фирма «ВСВ» о признании права собственности на помещения и квартиры удовлетворить.

Признать за Шабаевым А.В. право собственности на помещение общей площадью 131,75 кв.метров, расположенное на первом этаже, помещение общей площадью 92,71 кв.метров, расположенное на четвертом этаже, помещение общей площадью 102,4 кв.метров расположенное на восьмом этаже, помещение общей площадью 101,6 кв.метров, расположенное на девятом этаже, помещение общей площадью 102,4 кв.метров, расположенное на десятом этаже в пристройке к десятиэтажному 160-ти квартирному жилому дому серии №, с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) по <адрес>.

Признать за Шабаевым А.В. право собственности на квартиры №, расположенные в десятиэтажном 160-ти квартирном жилом доме серии № с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) по адресу: РФ, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности Шабаева А.В. на указанные помещения и квартиры.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

        Судья:                                                                          В.Л.Сидоров.

На момент публикации не вступило в законную силу