Решение по делу № 2-554/2014 (2-10844/2013;) от 09.09.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи         Стебуновой Е.Ю.

при секретаре                 Цой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаевой А.Ю. к ЗАО ответчик» о признании права обще долевой собственности,

                        УСТАНОВИЛ:

    Николаева А.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО ответчик» о признании права обще долевой собственности на № доли в праве обще долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу АДРЕС общей площадью 80,08 кв.м, расположенной на 4 этаже секции (подъезд) 20. Свои требования мотивировала тем, что заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № общей площадью 80,08 кв.м, расположенной на 4 этаже секции (подъезд) 20. Поскольку срок окончательного строительства и оформления прав, установленный договором истек, а ответчик не передает квартиру, истица вынуждена обратиться в суд.

    Истица в судебное заседание не явилась, направив представителя, которая на иске настаивала в полном объеме.

    Ответчик ЗАО ответчик в лице представителя иском не согласилась поскольку дом не построен, разрешение на строительство продлено до ДД.ММ.ГГГГ, акт реализации инвестиционного продукта не подписан.

    Третье лицо ООО 3-е лицо» в лице представителя с иском не согласилась по тем же основаниям.

    ЗАО наименование1 представителя в судебное заседание не направили.

    Суд, выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, приходит к следующему.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между Министерством строительного комплекса ....., Администрацией ..... района, ООО «3-е лицо» заключен инвестиционный контракт № на выполнение проекта строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» в районе дер.АДРЕС.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «3-е лицо» и ЗАО «ответчик» заключен договор соинвестирования № строительства общественно жилого комплекса «наименование2» в районе .....(л.д.91-103)

ДД.ММ.ГГГГ. между Министерством строительного комплекса Правительства ....., Администрацией ..... района, ООО «3-е лицо» и ЗАО «ответчик» подписано дополнительное соглашение № к Инвестиционному контракту № на выполнение проекта строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» в районе дер.АДРЕС.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ответчик» и Николаевой А.Ю. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры № (л.д.19).

ООО «3-е лицо» продлено разрешение на строительство № очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» с объектами инженерной инфраструктуры, включающей: 10-секционный жилой корпус № переменной этажности с нежилыми помещениями в первом этаже, встроено-пристроенным 3-х этажным дошкольно-образовательным учреждением, подземным гаражом-стоянкой; объектов инженерной инфраструктуры, включая РТП, ТП-1, КНС; подъездной дороги, расположенного по адресу: АДРЕС, до ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ N 39-ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования..., за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Статьей 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, в соответствии со статьями 8, 9 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или государственного контракта, заключенных в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Следовательно, право собственности истцов на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Последствием же выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

В силу положений Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

В соответствии со ст. ст. 8, 55 Градостроительного кодекса РФ выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими регламентами удостоверяется разрешением на ввод объекта эксплуатацию.

При этом действующее законодательство устанавливает, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Рассматривая заявленные требования, суд находит их не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку до настоящего времени строительство общественно - жилого комплекса в полном объеме не завершено, между участниками не подписан акт реализации инвестиционного контракта, Акт приемки дома государственной комиссией не подписан и не утвержден органом местного самоуправления, коммуникации не подключены в полном объеме.

Поскольку продавец не имеет в собственности спорной квартиры, акт реализации инвестиционного продукта не подписан, то он не вправе передать данный объект покупателю по акту приема-передачи, в связи с чем и в указанной части требования подлежат отклонению.

Требования истицы о возникновении у неё права на долю в незавершенном строительстве в виде квартиры суд находит не состоятельными, поскольку истица не заключала договор соинвестирования, в связи с чем не является участником строительства, и как следствие у нее не возникает право на долю в строительстве.

Это же положение содержится в гл.II Закона РСФРС от 26.06.1991г №1488/1 (в редакции от 19.07.2011г) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» что после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности.

Кроме того, истица заявляет требование о признании права собственности на № доли в праве обще долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу АДРЕС виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 80,08 кв.м, расположенной на 4 этаже секции (подъезд) 20, в то время как согласно заключения специалиста её доля составляет № (л.д.89). И даже эта доля взята приблизительно, на что обращает внимание специалист, от ориентировочной площади всего дома, а именно согласно разрешения на строительство, то есть из проекта, а не из реальной площади объекта и реальной площади полученной квартиры.

На основании вышеизложенного, суд находит требования подлежащими отклонению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ суд

        Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Николаевой А.Ю. к ЗАО ответчик» о признании права собственности на № доли в праве обще долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу АДРЕС виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 80,08 кв.м, расположенной на 4 этаже секции (подъезд) 20 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

     С У Д Ь Я :