Решение по делу № 33-10838/2010 от 05.11.2010

	Дело № 33-10838/2010                                     Судья: Шалиева И.П. ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего Корыстина С.А. судей Уфимцевой Т.Д., Закирова P.M. при секретаре Рогачевой Е.Т. рассмотрела в открытом судебном заседании 15 ноября 2010 года в городе Челябинске гражданское дело по кассационной жалобе Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 14 сентября 2010 года по иску Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Гуськовой С.И. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, обременение отсутствующим. Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: Некоммерческая организация «Жилищно-строительный кооператив «Дом» (далее НО ЖСК «Дом») обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» (далее ООО «СХК «Родничок»), Гуськовой СИ., окончательно сформулировав требования, просила суд признать недействительными договор №131-38А участия в долевом строительстве жилого дома от 27 апреля 2010 года; дополнительное соглашение от 17 июня 2010 года к договору №131-3 8А участия в долевом строительстве жилого дома от 27 апреля 2010 года, о признании обременения отсутствующим в отношении объекта долевого строительства, жилого помещения - квартиры №131, состоящей из двух жилых комнат на 8 этаже, общей проектной площадью 64,21 кв.м по строительному адресу дом 38А по ул. *** в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обоснование требований указала, что 23.03.2006г. между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» был заключен инвестиционный договор №23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома. По данному договору «ЖСК-Инвестор» получает объект в виде 100% ориентировочной проектной площади жилых помещений. Общая сумма финансирования дома составила *** руб. 91 коп. На результаты инвестиционной деятельности в силу условий заключенного инвестиционного договора возникают имущественные права у

---

	3
	Из материалов дела следует, что 23 марта 2006 между ООО СХК «Родничок» (заказчиком) и НО ЖСК «Дом» (инвестором) был заключен инвестиционный договор № 23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома (л.д.35-39 т.1) В соответствии с п. 2.1, предметом данного договора являлась реализация Инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) № 38 (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. ***, д. 7), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв. м ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр.Победы -Свердловским пр.- ул. *** -ул. *** Курчатовского района г. Челябинска, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ 0,44 га. В силу п. 3.1 инвестиционного договора ЖСК -инвестор получает объект в виде 100 % ориентировочной общей проектной площади жильгх помещений многоквартирного жилого дома № 38, при условии 100 %-го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта ( п.3.2.2). Согласно п.5.2 договора №23/03-38 ЖСК-инвестор обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере 100% установленного объема инвестиций, а заказчик (ООО СХК «Родничок») - по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК - инвестору по акту приема-передачи объект. В силу ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

---

	4
	В соответствии со ст. 4 указанного Федерального закона, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица, инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ. Инвесторами могут быть физические, юридические лица, создаваемые на основе договоров о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физически и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, при этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из анализа положений инвестиционного договора № 23/03-38 следует, что сторонами были согласованы все существенные условия, а именно объекты инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также осуществлено распределение результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта. При этом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом по существу как единый объект гражданских прав. В соответствии со ст.6 Федерального закона от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Согласно п.З ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 №1488-1 (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону №39-Ф3 от 25.02.1999) незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, одним из обязательных условий для приобретения инвестором имущественного или вещного права на объект инвестирования является безусловное исполнение инвестором обязанности по

---

	5
	финансированию инвестиционного проекта. Как усматривается из материалов дела, доказательств финансирования истцом инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта в размере 100%, суду представлено не было. Вместе с тем, договором не предусмотрены условия и порядок определения жилых помещений (квартир), подлежащих передаче НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения обязательств. Согласно п. 3.5 договора, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК - инвестору по итогам реализации и договора, определяется на основании акта. При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом. Обязательства по передачи истцу жилого дома в настоящий момент не наступили, объект в эксплуатацию не сдан, финансирование в размере 100% не осуществлено. Кроме того, факт установления сторонами договора инвестирования условия о передаче инвестору после завершения строительства и приемки дома государственной комиссией, при отсутствии обязательной государственной регистрации права не порождает у инвестора права собственности на результат инвестиционной деятельности. Доводы о признании договора долевого участия в строительстве № 131-38А от 27 апреля 2010 года недействительным и признания обременения отсутствующим, обоснованно были отклонены судом первой инстанции, поскольку право собственности на объект инвестиционной деятельности у истца не возникло и указанным договором не были нарушены его права. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. 27 апреля 2010 года между ООО СХК «Родничок» и Гуськовой СИ. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: дом 38 «а» по ул. *** в Курчатовском районе г. Челябинска и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства — жилое

---

	1 6
	помещение, двухкомнатную квартиру № 131, расположенную на 8 этаже общей проектной площадью 64,21 кв.м. в этом доме Участнику (л.д.223-230, том 1). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области (л.д. 228 т.1, л.д.103-132 т.2). Распоряжением главы г. Челябинска №3879-д от 29.10.2007 года ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок в аренду и проектировании и строительстве жилых домов (стр. № № 38, 38 «а», 39 «а»), на земельном участке, находящемся в собственности по ул. *** в Курчатовском районе г. Челябинска ( л.д. 31, том 2). 02 ноября 2007 года ООО СХК «Родничок» и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее по тесту КУИЗО г. Челябинска) заключили договор УЗ № 009211-К-2007 аренды земли г. Челябинска, согласно которому КУИЗО г. Челябинска (Арендодатель) передает, а ООО СХК «Родничок» ( Арендатор) принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды дополнительный земельный участок, площадью 3 209 кв.м., расположенный в квартале, ограниченном Свердловским проспектом, ул. ***, ул. ***, проспектом Победы в Курчатовском районе г. Челябинска для проектирования и строительства жилых домов (стр. № № 38, 38 «а», 39 «а») на основании согласованного проекта застройки без проведения торгов, (л.д. 76-80, том 2). Дополнительным соглашением № 1 от 02.02.2010 года срок действия договора УЗ № 009211-К-2007 аренды земли г. Челябинска, продлен до 29 октября 2011 года (л.д.71-72, том 2). ООО СХК «Родничок» выдано разрешение на строительство №000418-1-10-2009 объекта капитального строительства жилого дома №38А (стр.) со встроенными помещениями общественного назначения (л.д.70 т.2) В соответствии с п.З ст.З Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Согласно ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г., по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в

---

	7
	эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Положения инвестиционного договора № 23/03-38 от 23.03.2006 г. не содержат запрета на заключение Заказчиком договоров о долевом участии в строительстве. При этом, договор участия в долевом строительстве № 131-38А от 27 апреля 2010 года заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, в нем определены объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Поскольку в законе и в инвестиционном договоре отсутствует запрет застройщику привлекать к участию в финансировании строительства нескольких инвесторов или дольщиков, а доказательств нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств для долевого участия в строительстве спорного объекта, предусмотренного Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., истцом не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договора долевого участия в строительстве № 131-38А от 27 апреля 2010 года недействительным. Не соглашаясь с решением суда, истец в кассационной жалобе ссылается на то, что договором долевого участия в строительстве и наличием обременении нарушены права истца, как инвестора, а также нарушены положения Федеральных законов «Об участии в долевом строительстве» и «Об инвестиционной деятельности», поскольку до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества, распоряжение, владение и пользование данным имуществом возможно лишь по соглашению сторон инвестиционного договора. Указанные доводы судебная коллегия находит не состоятельными и подлежащими отклонению по следующим основаниям. В соответствии со ст.6 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Согласно п.З ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 № 1488-1 (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону № 39-ФЗ от 25.02.1999 г.) незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов

---

	инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Как установлено судом, право требования передачи в собственность НО ЖСК «Дом» жилого дома как единого объекта гражданских прав у истца отсутствует, поскольку обязанность по 100 % финансированию им не исполнена. Следовательно, до момента приемки жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул.***, 7, в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности является не достигнутым и спорный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора. НО ЖСК «Дом» не представлено доказательств того, что строительство спорной квартиры № 131 производится только за счет средств истца. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В договоре инвестирования №23/03-38 от 23.03.2006 г. отсутствует запрет на заключение ООО СХК «Родничок» договоров долевого участия в строительстве. Поскольку ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительства, результат инвестиционной деятельности не был достигнут, а факт инвестирования истцом строительства спорной квартиры в полном объеме не доказан, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования №23/03-38 от 23.03.2006 г. на квартиру № 131 у истца не возникли и договором долевого участия в строительстве № 131-38 от 27.04.2010 г. права НО ЖСК «Дом» не нарушены. Также договор долевого участия в строительстве не может быть рассмотрен на соответствие требованиям Федерального закона №39-Ф3 «Об осуществлении инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», поскольку правоотношения в области долевого участия в строительстве не подлежат регулированию данным законом. При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение суда соответствует обстоятельствам дела, установленных судом на основании представленных сторонами доказательствах, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено. Иная оценка имеющихся в деле

---

	9
	доказательств сама по себе не может являться основанием для отмены решения суда. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
	ОПРЕДЕЛИЛА:
	Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 14 сентября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Некоммерческой организации «Жилипшо-строительный кооператив «Дом» - без удовлетворения. Председательствующий Судьи