Решение по делу № 2-3908/2014 от 01.09.2014

Дело № 2-3908/2014 г.

                      Р Е Ш Е Н И Е

                 Именем Российской Федерации

15 декабря 2014 года      г.Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Мучкинова М.Н.,

при секретаре Баранове О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никешиной Т. Я. к Музраеву Б. Е., Обушиеву Ю. П. о признании договора купли-продажи дома недействительным,

у с т а н о в и л:

Никешина Т.Я. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя следующим.

С целью продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, реконструированного в девятиквартирный дом общей площадью 618 кв.м., согласно «Разрешению на строительство», она обратилась в агентство недвижимости «<данные изъяты>» к Музраеву Б.Е., который сказал, что спрос есть, рыночная стоимость дома исходя из цен на рынке недвижимости будет составлять минимум ххх рублей, а конкретно цена определится в ходе продажи. Он пояснил, что для работы ему нужны правоустанавливающие документы и доверенность на право совершения продажи. Доверенность от ххх на продажу дома была выдана Музраеву Б.Е., который предупредил, что будет приходить с покупателями, показывать дом и о договоренностях. Никаких доверенных действий со стороны Музраева Б. не происходило. Он объяснил, что спросом стали пользоваться квартиры в чистовой отделке с установленной сантехникой. После этого была отремонтирована одна квартира «полностью» и еще две «под предчистовую отделку». Музраев Б. объяснял отсутствие покупателя различными трудностями на рынке недвижимости, затем проблемами у него со здоровьем. Обратившись ххх в ИФНС за расчетами земельного налога и квитанциями за ххх год, так как данных документов в конце ххх года не получала, ей был выдан расчёт и квитанции. Тогда она обнаружила, что налог на дом и земельный участок рассчитан только за 7 месяцев, то есть право собственности на дом и участок прекращено примерно в ххх года. Музраев Б. объяснил этот факт тем, что он по доверенности продал «своему человеку» дом, оценив сделку в <данные изъяты> рублей, а этот человек еще одному «своему человеку» и сейчас дом принадлежит Обушиевой Л.Е.. Также пообещал, что вернет дом, так как сделки происходили на «его людей» с которыми у него «свои расчеты». Больше месяца уверял, что переоформит обратно. Таким образом, Музраев «продал» дом Обушиеву, Обушиев «перепродал» Церенову, Церенов «перепродал» супруге Обушиева – Обушиевой, в настоящий момент дом опять «перепродан» Церенову (ххх, после подачи иска от ххх). Все эти люди были сторонами в предыдущем деле. Предыдущее дело рассмотрено по основаниям ст. 170 и ст. 179 ГК РФ. Полученная ответчиком доверенность говорит не только о намерениях истца продать дом, но и о согласии и намерениях ответчика помочь в этом. В соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ Музраев Б., действуя на основании доверенности, должен был передать без промедления все полученное по сделке. Бремя доказывания того, что интересы представляемого не были нарушены, возлагается на представителя. Музраев Б.Е. не только не доказал, что действовал в интересах истца по выданной ему доверенности, но и в судебных заседаниях установлено, что он не передавал полученную сумму по сделке истцу, то есть фактически совершил от имени истца сделку в ххх года в отношении себя лично, что не соответствует требованиям закона, а, следовательно, такая сделка ничтожна в силу ст. 168 ГК РФ. Она все это время проживает в одной из квартир дома и оплачивает счета в этом доме, своего согласия на совершение ответчиком дарения или присвоение денег не давала... Данная сделка ничтожна, так как не была направлена на создание правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Полагает, что произошло хищение имущества путем злоупотребления доверием, так как произведенная ответчиком сделка запрещена ч. 3 ст. 182 ГК. Ссылаясь на положения ст.168, ст.166, ст.167 ГК РФ, просит суд признать договор купли-продажи дома от ххх, заключенный между Музраевым Б.Е. и Обушиевым Ю.П. недействительным, аннулировать существующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановить записи в Едином государственном реестре о праве собственности на дом и земельный участок по адресу <адрес>, на имя Никешиной Т.Я..

Истец Никешина Т.Я. в судебное заседание не явилась.

Её представитель Никешин В.В., действующий на основании доверенности, просил суд рассмотреть дело в отсутствие своего доверителя, дополнил исковые требования, просил суд кроме заявленных требований также взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере ххх рублей.

В судебном заседании представитель ответчика Музраева Б.Е. – Мукукенов В.С., действующий на основании доверенности, просил рассмотреть дело в отсутствие его доверителя, возражал против удовлетворения исковых требований. Просил суд отказать в их удовлетворении, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, а также на то, что имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям судебное решение.

Представитель ответчика Обушиева Ю.П. – Карманов Н.А., действующий на основании доверенности, просил рассмотреть дело в отсутствие его доверителя, возражал против удовлетворения исковых требований ссылаясь на из незаконность.

Третьи лица: Обушиева Л.Е., Церенов Б.А., извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного рассмотрения в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела по существу в их отсутствие.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы дела, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.1 ст.182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Судом установлено, что Музраев Б.Е. добровольно уполномочен Никешиной Т.Я. продать от ее имени, за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей дом, расположенный по адресу: <адрес>, подписать договор купли-продажи, получить деньги за проданное имущество, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения, о чем составлена доверенность от ххх. Данная Никешиной Т.Я. Музраеву Б.Е. доверенность удостоверена нотариально.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.454 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи влечет переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю, следовательно для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора купли-продажи.

Согласно ч.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так, ххх Музраев Б.Е., действующий по доверенности от ххх за Никешину Т.Я., продал Обушиеву Ю.П. жилой дом, общей площадью 618,5 кв.м., и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость предмета договора составила ххх рублей, которые были выплачены Музраеву Б.Е. до подписания договора. Право собственности на основании данного договора зарегистрировано за Обушиевым Ю.П. ххх в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с положениями ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки и на дату принятия судом решения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи, о недействительности (ничтожности) которого заявил истец, соответствует требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих обязательства по договорам купли-продажи, и содержит все существенные для этих договоров условия. Договор подписан непосредственно сторонами, одну из которых по доверенности представлял Музраев Б.Е., расчет между сторонами произведен полностью, договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности зарегистрирован как на земельный участок, так и на находящееся на нем жилой дом, что подтверждается отметками на самом договоре купли-продажи.

Истец в обосновании своих требований о признании указанной выше сделки недействительной ссылается на то, что она не соответствует требованиям закона.

Между тем, каких-либо надлежащих доказательств в подтверждение указанных доводов истцом представлено не было, а потому суд не находит оснований для признания оспариваемой сделки недействительной в связи с нарушением требований закона.

Суд также считает несостоятельным довод истца о том, что сделка не была направлена на создание правовых последствий, поскольку действия сторон свидетельствуют об обратном. Материалами дела подтверждается, что Никешина сама, желая продать принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, предоставила доверенность Музраеву Б.Е. на их продажу за цену и на условиях по своему усмотрению. Обушиев Ю.П. желал приобрести имущество, он же оплатил его полностью до подписания договора. Осуществление оплаты, переход права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждают о намерениях создания соответствующих заключенной сделке правовых последствий и исполнение этой сделки.

Указанные выше обстоятельства, относительно создания правовых последствий сторонами сделки, были предметом рассмотрения Элистинского городского суда РК и Судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда РК, а потому в соответствии с положениями ст.61 ГПК РФ обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд считает несостоятельным довод истца Никешиной Т.Я. о том, что денежные средства от продажи имущества не были переданы ей уполномоченным Музраевым Б.Е. сразу после заключения сделки, как позволяющий признать договор купли-продажи недвижимого имущества недействительным.

Законом предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи покупатель передает продавцу стоимость имущества. Передача указанных денежных средств от лица, уполномоченного доверенностью совершить сделку, своему доверителю условием договора купли-продажи не является. Следовательно, по данному основанию суд не может признать договор купли-продажи от ххх недействительным.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 2 данной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспаривая договор купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, Никешина Т.Я. указала, что спорный договор не соответствует требованиям закона, поскольку из смысла ч. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не вправе совершать какие-либо сделки, если у него имеется какая-либо заинтересованность. Вместе с тем, Музраев Б.Е., действуя за неё по доверенности, заключил договор купли-продажи и не передал ей деньги, то есть, действовал исходя из личной заинтересованности.

В соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ, на которую ссылается истица в обоснование своих требований о признании недействительным договора купли-продажи спорного жилого дома, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Вместе с тем оснований, предусмотренных ст. 168 ГК РФ, для признания договора купли-продажи жилого дома недействительный сделкой не имеется, поскольку оспариваемый договор не противоречит п. 3 ст. 182 ГК РФ.

По делу установлено, что при заключении договора купли-продажи Музраев Б.Е. действовал за Никешину Т.Я. на основании доверенности, удостоверенной нотариусом. Согласно этой доверенности Музраев Б.Е. уполномочен продать от имени Никешиной Т.Я. за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий истице по праву собственности жилой дом, заключить и подписать договор купли-продажи жилого дома, акт приема-передачи жилого дома, определять сумму покупной цены, сроки и порядок расчетов по своему усмотрению получить следуемые за проданный жилой дом деньги, что и было сделано Музраевым Б.Е..

При заключении спорного договора Музраев Б.Е. действовал в интересах Никешиной Т.Я. в рамках предоставленных ему доверенностью полномочий. В отношении себя самого или другого лица, представителем которого он одновременно является, данный договор заключен не был. Доказательств обратного в деле не имеется.

Таким образом, с учетом положений действующего законодательства, регулирующего порядок заключения договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с представленными доказательствами, судом установлено, что Никешина Т.Я., являясь собственником спорных жилого дома и земельного участка, распорядилась ими, оформив нотариально удостоверенную доверенность на Музраева Б.Е., который от её имени заключил договор купли-продажи с Обушиевым Ю.П.. Заключенный договор купли-продажи содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить какое именно недвижимое имущество должно быть передано покупателю, где оно расположено, указана его стоимость, покупатель Обушиев Ю.П. зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на спорное имущество.

Также судом установлено, что истица имела намерение произвести отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества по договору купли-продажи, а причиной ее обращения в суд с требованием признать сделку недействительной явился факт непередачи ей денег, полученных от продажи дома и земельного участка её представителем Музраевым Б.Е..

Между тем, данное обстоятельство в силу действующего гражданского законодательства, не может служить основанием для признания вышеуказанной сделки купли-продажи недействительной, а может являться основанием для обращения Никешиной Т.Я. в суд с иными требованиями.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что спорный договор купли-продажи недвижимого имущества не противоречит нормам закона и не нарушает права и законные интересы как истца, так и иных лиц, а, следовательно, оснований для признания данного договора, недействительным не имеется.

Вместе с тем, суд полагает, что доводы представителя ответчика относительно пропуска исковой давности необоснованны по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Требования истца, вытекают из заключенной им с ответчиком ничтожной сделки. Следовательно, к указанным требованиям подлежит применению установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ трехгодичный срок исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Из пояснений истца и материалов дела усматривается, и не оспаривалось сторонами, что Никешина Т.Я. узнала о нарушении ее прав и свобод лишь в ххх году при обращении в налоговый орган. Следовательно, трехгодичный срок исковой давности, установленный законом для признания недействительности сделки, истцом не пропущен.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления Никешиной Т. Я. к Музраеву Б. Е., Обушиеву Ю. П. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                  М.Н. Мучкинов