Решение по делу № 3а-45/2018 (3а-136/2017;) ~ М-187/2017 от 18.12.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    Дело № 3а-45/2018                               06 февраля 2018 года

Верховный Суд Республики Хакасия в городе Абакан в составе:

председательствующего Соловьева В.Н.,

при секретаре Ербягиной М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Баранова А.В. к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Баранов А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. <адрес>, 5, площадью <данные изъяты>. В обоснование иска указал на то, что он является арендатором указанного земельного участка, размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости участка. Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 396 056 705, 04 руб., определенная по состоянию на 01.01.2016, превышает его рыночную стоимость. Уточнив в ходе рассмотрения дела административные исковые требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости – 64 800 000 руб., подлежащую применению в период с 01.01.2017 по 01.02.2017.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация города Абакана, Пфау Е.В.

В судебном заседании представитель административного истца    Гришин С.В. требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель администрации города Абакана- Самсонова Н.А. в судебном заседании не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка. Достоверность и правильность отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом в обоснование исковых требований, не оспаривала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом, возражений против удовлетворения исковых требований в суд не направили.

Выслушав объяснения присутствующих лиц, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Баранову А.В. и Пфау Е.В. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 134 328 кв.м, что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, заключенным между администрацией г. Абакана и Пфау Е.В., соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору аренды земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией г. Абакана и Барановым А.В.

На кадастровый учет спорный земельный участок поставлен <данные изъяты>

Согласно п. 2.5 договора аренды размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, результат определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияет на права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков     в составе земель населенных пунктов Республики Хакасия утверждены приказом министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 14 ноября 2016 г. № 020-153-п по состоянию на 01.01.2016. В приложении № 1 к данному приказу указан, в том числе: земельный участок с кадастровым номером №, кадастровая стоимость – 396 056 705,04 руб.

В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в порядке ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с 01.02.2017 кадастровая стоимость спорного земельного участка на основании акта определения кадастровой стоимости от 01.02.2017 определена в размере 163 485 235,68 руб.

В последующем на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01.06.2017 №372 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 67 800 000 руб. по состоянию на 01.02.2017 и подлежит применению с 01.02.2017.

Указанные сведения содержатся в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного земельного участка, решении комиссии от 01.06.2017 №372, акте от 01.02.2017.

В п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее- Закон об оценочной деятельности)).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости             его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена          его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна      из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Полагая, что установленная по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка не соответствует и превышает рыночную стоимость, тем самым нарушает его права как арендатора, Баранов А.В. 18.12.2017 обратился в суд с настоящим административным иском. В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2016, административный истец не обращался.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет от 03.06.2017 № 27-17/С, выполненный ООО», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 составляет 64 800 000 руб., а также положительное заключение экспертного совета <данные изъяты>

Административные ответчики и заинтересованные лица не оспаривали представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, его соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявили.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Суд полагает возможным принять указанный отчет в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку он составлен специалистом-оценщиком ФИО10., имеющей специальное образование, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков; отчет содержит подробное описание проведенного исследования; ссылки на использованные при проведении оценки материалы; отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы специалиста-оценщика понятны и соответствуют поставленному на его разрешение вопросу.

Анализ отчета об определении рыночной стоимости свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки №1, 2, 3, 7, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Абакана на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в отчете изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2016; содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

В свою очередь административными ответчиками и заинтересованными лицами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности отчета и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, не представлено, ошибок при составлении отчета не обнаружено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы ответчики и заинтересованные лица не заявляли.

При таких обстоятельствах оснований ставить под сомнение выводы представленного отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта у суда не имеется.

Суд признает данное доказательство относимым, допустимым и достоверным.

С учетом изложенного проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 превышает его рыночную стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения         в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности закрепляет,        что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления                о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

В пункте 28 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества административный истец обратился в суд 18.12.2017, а 01.02.2017 утверждены и внесены в ЕГРН новые результаты государственной кадастровой оценки в отношении спорного объекта, то сведения о рыночной стоимости, установленной настоящим решением суда, определенной по состоянию на 01.01.2016, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в период с 01.01.2017 и до 01.02.2017.

По соглашению, подписанному представителями административного истца и административных ответчиков, представленному суду, судебные расходы, понесенные административным истцом, относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Баранова Александра Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 64 800 000 руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка с кадастровым номером № Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до 01 февраля 2017 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 18 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                                                          В.Н.Соловьев

Решение в окончательной форме изготовлено 12.02.2018