Решение по делу № 2-374/2014 (2-5363/2013;) ~ М-4306/2013 от 06.11.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2014 года г. Королев М.о.

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.

при секретаре Никитиной Н.Д.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-474/14 по иску ОАО «Жилкомплекс» к ответчикам: БКА, АВА, ИЗИ, ЗСА, ШАВ, КАД, НВВ, ЗЮВ, ГТА, ДСГ, КНП, КАА, КВИ, ПКГ, КВВ, ЗСЮ, ГТБ, ВАП, ФНД, ГЕВ, АНП, АОА, ПКП, ПВВ, ПЛН, БВВ, БОВ, КВА, КМС, СРА, САГ, ПРВ, СДБ, ЧГС, ЖАВ, ЖОВ, ТГН, АГИ, ПРЮ, КАВ, СВИ, ЮОЛ, СНН, МОК, ПТП,ЗБЛ, ДАВ, ИЖС, ИОА, ТВН, ТНД, ТГД, НАВ., НОА., КЛА., БНИ., НИЯ., ПЕВ., СИС, КЕН, СВП, АНВ, САВ, РВК, РИВ, РКА, САВ, ЛАН, КАВ, КГА, ДНВ, ГВВ, ДВН, СОН, КИМ, ИМК, ХТТ, ПЕВ, МЕВ, КСЯ, ЗРА, НИВ, СЛБ, БЮН, ВТМ, ГВВ, КАВ, ДЕЕ, ДАЕ, КНК, КНВ, КНН, ААА, ЖЗС, КВВ, ДЗИ, МВМ, МАН, ПВВ, ПВГ, ГВИ, ЗОВ, ЗИМ, ГЕВ, ЛНП, АНФ, МТМ, МЕВ, АРВ, АВИ, ЛДВ, БВИ, ЛМВ, КВН, ТНМ, ТМВ, АЛА, БВА, СММ, СНВ, ПСВ, ПНН, БТС, ПНН, САС, ВМД, СЮИ, ПТА, МНА, БРН, БОА, БМР, ЛОВ, ЗГВ, РТИ, РНИ, ДИИ, ТИД, ЧЕА, КЕН, КВМ, ГХМ, МРР, БЛН, БСН, БВС, РГМ, РНВ, ИНД, ИАН, ИНН, ИЛЯ, ЛВВ, ИЛЯ, ГКА, КТИ, МИН, НГБ, АНВ, ХАВ, ХВА, КАВ, КМВ, СЕВ, КЖВ, СЕЮ, МЮМ, ИДМ, ГТМ, ГЛА, АСК, КАС, КЛС, ЗДВ, АСК, ЯТЛ, ЯВЕ, ЯКВ, ЧЮА, ЧВИ, ЧАЮ, ЧСЮ, КИВ, КДА, БЛВ, ШВК, ВКШ, ШДВ, ШПВ, АЛС, ЛОВ, СПМ, ККР, КЛН, КЕК, МВН, БГМ, БВЕ, РЛН, РАА, ЛАИ, СВВ, СВС, ЗВП, КАС, КОА, БАЕ, 3-е лицо Администрация г.Королёва Московской области, о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Жилкомплекс» обратилось в суд с иском к гражданам – собственникам помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в котором просит расторгнуть договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование иска ОАО «Жилкомплекс» ссылается на то, что решением общего собрания собственников помещений в МКД № от ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>, был утвержден размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 2013 год в размере – <данные изъяты> руб. за один квадратный метр. На основании указанного решения, ОАО «Жилкомплекс» направило подрядным организациям, выполняющим работы по содержанию общего имущества МКД, дополнительные соглашения к договорам подряда об изменении стоимости выполняемых ими работ. В ответ были получены отказы по снижению стоимости выполняемых работ и предложения о расторжении договоров подряда в части выполнения работ по дому <адрес>. В том размере, в котором утверждена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД собственниками, Управляющая организация ОАО «Жилкомплекс» не может в полной мере выполнять работы и содержать дом в надлежащем состоянии в соответствии с действующим законодательством РФ и Договором управления. В соответствии с Законом о коммерческой деятельности и законом об открытых акционерных обществах любая коммерческая организация обязана извлекать прибыль из коммерческой деятельности. В данной ситуации ОАО «Жилкомплекс» лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Истцом ДД.ММ.ГГГГ всем собственникам многоквартирного дома по адресу: <адрес> направлены уведомления о расторжении договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени собственниками МКД не выбран способ управления указанным домом и не переизбрана новая управляющая организация.

В судебном заседании представитель ОАО «Жилкомплекс» по доверенности Г.С.А. поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и указала, что ответчиками нарушены п. 2.1.1., п. 2.2.18, п.2.3.7.,п. 2.3.6. договора. Истец является коммерческой организацией и его задачей является оказывать услуги с получением прибыли. Получается, что возникает недоплата, подрядные организации отказываются предоставлять услуги по ценам, установленным исходя из утвержденного ответчиками тарифа. <данные изъяты> руб. это муниципальный тариф, установленный на первое полугодие. Муниципальный тариф это средняя величина. Истец не утверждает, что это не правильно, но по данному тарифу истец не может работать.

Представитель ОАО «Жилкомплекс» по доверенности Г.Е.А.Г.Е.А. также поддержала исковые требования и указала, что истец несет убыток. Если истец будет работать с этим домом и дальше по утвержденным тарифам, то возникнет убыток в <данные изъяты> тыс. руб. ОАО «Жилкомплекс» работает по своим расценкам, на договорных условиях, проводит экономический анализ, и даже по уборке у истца самая низкая цена. Были проверки, ни прокуратурой, ни министерством нарушений не выявлено. Если собственники меняют стоимость работ, то должны сократить и их перечень. Есть управляющие компании и с более высокими и с более низкими тарифами. Всего на рынке города Королёва 17 компаний.

Ответчик Б.В.И. просил в удовлетворении иска отказать и указал, что в соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор должен заключатся между управляющей компанией и каждым собственником, таким образом, договора между нами юридически не существует. Поэтому, в данный момент, истец просит расторгнуть договор, которого нет. Если допустить, что договор законен, то он (ответчик) не согласен с требованием ОАО «Жилкомплекс». Существуют муниципальные нормативы, там именно такая цифра – <данные изъяты> руб., что и было принято, ответчики не согласились с тарифами управляющей компании, но и не вышли за рамки муниципальных тарифов.

Ответчик С.И.С. просил в удовлетворении иска отказать и указал, что представленные истцом документы, в подтверждение доводов об отказе подрядных организаций работать по ценам исходя из установленного тарифа, являются противоречивыми, в ответах подрядных организаций на обращения истца не совпадают номера дополнительных соглашений, которые им предлагается заключить. Если в ОАО «Жилкомплекс» плохо работает, то не собственники перемещений жилого дома должны «уходить» в другую компанию, а истец должен работать лучше.

Ответчик Ж.З.С.просила в удовлетворении иска отказать и указала, что нехватка у истца денежных средств это результат задолженности жильцов. В 2009 г ОАО «Жилкомплекс» акционировалось, а ответчики заключали договор с муниципальным предприятием. Они регистрировались трижды, они были МУП, ООО, ОАО. Речь должна идти не о расторжении договора, а о его пересмотре. Участие принимает Администрация г. Королева МО, мы писали туда письмо о том, что управлять таким количеством домов не реально. Управляющая компания должна быть прозрачна и некоррупционна. Вызывает сомнение большое количество домов, находящееся на обслуживании ОАО «Жилкомплекс». Сейчас старшие по домам пр-та Космонавтов обратились с просьбой в Администрацию о разукрупнении ОАО «Жилкомплекс». Вопрос о договоре ответчикам хотелось бы решить уже когда компания будет разукрупнена. Истцом не дано экономического обоснования по ценам каждой из работ. В результате ответчики приняли тариф, который считают верным, ответчики живут по средствам, которые у них есть. В основном жильцы это пенсионеры, пенсии не большие, давать доход управляющей компании они не могут.

Ответчики З.И.М., М.Е.В., А.Р.В., П.Т.А., К.Н.К., Ч.Ю.А., Г.Е.В., К.В.К., Г.В.И. и Н.И.Я. просили в удовлетворении иска отказать.

Остальные ответчики – собственники помещений в многоквартирном жилом доме по указанному адресу в судебное заседание не явились.

Представитель Администрации г.Королёвав судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, учитывая следующее.

В силу п.7 ст.156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно ст. 158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

На основании ст. 162 ЖК договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Жилкомплекс» (правопреемником является ОАО «Жилкомплекс») и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, был заключен договор управления многоквартирным домом №, условия которого были утверждены решением Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ОАО «Жилкомплекс» просит расторгнуть указанный договор по основаниям п.2 ст.450 ГК РФ, ссылаясь на то, что решением общего собрания собственников помещений МКД по указанному адресу была утверждена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в таком размере, который не покрывает стоимость услуг подрядных организаций, и Управляющая организация ОАО «Жилкомплекс» не может в полной мере выполнять работы и содержать дом в надлежащем состоянии в соответствии с действующим законодательством РФ и Договором управления, а поскольку ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в МКД, возложена на Управляющую организацию, надлежащее исполнение договора повлечет для ОАО «Жилкомплекс» убытки, в результате чего истец лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Объективных доказательств неисполнения (нарушения) собственниками жилых помещений условий спорного договора в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ об обязанности каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, истцом не представлено; возможность расторжения договора управления многоквартирным домом управляющей компанией в одностороннем порядке действующим законодательством не предусмотрена.

Судом установлено, что действительно, решением общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, оформленным Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ., утверждена плата за содержание и ремонт жилого помещения на 2013 год в размере – <данные изъяты> руб. за один квадратный метр.

Установление общим собранием собственников помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не является противоправным действием, такое право прямо предусмотрено приведенными положениями ЖК РФ, и условиям договора не противоречит.

При этом суд принимает во внимание положения п.4 ст.158 ЖК РФ, согласно которым, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Постановлением администрации городского округа Королев МО от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от 31.10.2012) "Об оплате за жилое помещение и коммунальные услуги", действовавшим на день проведения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ., размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения для жилых домов с лифтом и мусоропроводом был установлен - <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. Данный размер был изменен до <данные изъяты> руб. за 1 кв.м только Постановлением администрации г. Королева МО от ДД.ММ.ГГГГ №, то есть после проведения указанного общего собрания.

Таким образом, принятый решением общего собрания размер платы за содержание и ремонт жилого помещения полностью соответствовал размеру платы, установленному органом местного самоуправления на период принятия решения общего собрания.

В этой связи суд учитывает, что установление собственниками помещений необоснованно низкого размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, либо равного муниципальному тарифу (как в данном случае), не свидетельствует о нарушении собственниками помещений условий договора управления и не является основанием для расторжения договора, а является основанием для применения приведенных положений п.4 ст.158 ЖК РФ, то есть взимания платы за содержание и ремонт помещений в соответствии с размером установленным органом местного самоуправления.

Таким образом, доводы иска о том, что установленная плата, а значит и муниципальный тариф по оплате за содержание и ремонт жилого помещения не позволяют надлежаще содержать и обслуживать многоквартирный жилой дом, в связи с чем истцу причиняются убытки, не могут повлиять на вывод суда об отсутствии существенного нарушения условий договора со стороны ответчиков. В то же время, несоответствие устанавливаемых муниципальных тарифов расценкам подрядных организаций (и наоборот), не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Доводы истца о нарушении ответчиками пунктов п. 2.1.1., п. 2.2.18, п.2.3.6.,п. 2.3.7 договора управления, устанавливающих обязанность собственников, наймодателей и арендодателей помещений в жилом доме участвовать в расходах по содержании и ремонту общего имущества, также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах, исковые требования ОАО «Жилкомплекс» о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.156, 162 ЖК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ОАО «Жилкомплекс» в удовлетворении исковых требований о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Касьянов