Решение по делу № 3а-134/2017 ~ М-138/2017 от 28.08.2017

Дело № 3а-134

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 18 сентября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Иском Е.П.., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя заинтересованного лица ООО «Комсомольск-лес» Лисауловой Е.Н., представителя заинтересованного лица Правительства Хабаровского края Чагай А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения от 24.05.2017г. №14 об удовлетворении заявления ООО «Комсомольск-лес» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24.05.2017г. №14, которым на основании заявления ООО «Комсомольск-лес» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 680 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 2 809 648,80 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 28 669 185,52 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является недостоверным и не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Оценщик не применил корректировки на рыночную стоимость. По мнению оценщика, корректировка на «рыночные условия» не требуется, поскольку в качестве потенциальных аналогов использована информация о состоявшихся сделках. В связи с неразвитостью земельного рынка в 2011 году, приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной, льготной стоимости, земельные участки продавались фактически в нагрузку к объектам недвижимости. Оценщик, учитывая данные чрезвычайные обстоятельства должен быть применить доходный подход метод остатка и надлежащие корректировки на условия продажи.

Корректировка на дату продажи не произведена. Вместе с тем даты сделок аналогов отличаются от даты определения стоимости объекта оценки на 3-5 месяцев. Неверно выполнены корректировки на назначение и местоположение, при расчете которых оценщиком в качестве базы использованы данные постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 г. № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» Применение указанного постановления является необоснованным, недопустимым и не отражающим действительность, т.к. объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. Не корректно приведены данные, нарушен принцип проверяемости. Оценщиком нарушены требования п.10 ФСО №1, пп. «б» пп. «е» п.22 ФСО №7, п.5 ФСО №3. В отчете отсутствует подробное обоснование отказа в использовании доходного и затратного подходов к оценке, не выявлены ценообразующие факторы. Выводы, приведенные в отчете, допускают неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение. Экспертное заключение на отчет не отвечает требованиям относимости и допустимости.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. От административных ответчиков поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ООО «Комсомольск-лес» Лисаулова Е.Н. против удовлетворения заявленных требований возражала, суду пояснила, что недостоверность отчета об определении рыночной стоимости земельного участка не доказана заявителем. Все поступившие замечания на Отчет Администрации г.Комсомольска-на-Амуре были рассмотрены и разъяснены оценщиком на заседании Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Представитель заинтересованного лица Правительства Хабаровского края Чагай А.О. требования искового заявления поддержал, просил его удовлетворить по основаниям, изложенным в письменных возражениях по делу.

Заслушав представителей заинтересованных лиц, допросив в качестве свидетеля оценщика Демьяненко Ю.А., составившую Отчет об оценке земельного участка, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что ООО «Комсомольск-лес» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, площадью 25 680 кв.м, из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: для размещения и эксплуатации промышленной площадки предприятия на основании договора аренды земельного участка №10416/3 от 11 октября 2016г. Срок аренды установлен с 04.10.2016г. по 02.10.2065г.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 13.04.2004г. Разрешенное использование – для размещения и эксплуатации промышленной площадки предприятия.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляла 28 669 185,52 руб.

04.05.2017г. ООО «Комсомольск-лес» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 29/ЗУ/2017 об оценке, составленный 12.04.2017г. оценщиком ООО «Оценка-Партнер» Демьяненко Ю.А.., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 2 809 648,80 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-170417-3/3 от 28.04.2017г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» С.А. Захаровым.

На заседании Комиссии от 04.05.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 90,2 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 2 809 648,80 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 9 февраля 2017г. № п/0058 действует в составе: председатель комиссии – Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – Бондар Г.Д. – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., членов комиссии Ожегова О.В., Щеткина Д.О., при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 29/ЗУ/2017 от 12.04.2017г. об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-170417-3/3 от 28.04.2017г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 29/ЗУ/2017 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Проведен подбор аналогов по следующим критериям: вид объекта – застроенный земельный участок; условия продажи – цены совершенных сделок с аналогичными объектами; дата продажи – наиболее приближенная к дате проведения оценки; категория земель – земли населенных пунктов; площадь – по возможности приближенная к общей площади объекта оценки.

Отобрано 8 объектов-аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку на местоположение, на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировки на назначение участка земель не применены в связи с тем, что вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов-аналогов идентичны. Корректировка на рыночные условия не применялась, так как информация максимально приближена к дате оценки. Корректировка на вид права не применялась, так как все объекты аналоги находились в собственности продавца. Корректировка на условия продажи не применена в связи с тем, что к расчету приняты цены совершившихся сделок.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2 809 648,80 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-170417-3/3 от 28.04.2017г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» С.А. Захаровым.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет». Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Из показаний свидетеля Демьяненко Ю.А. в судебном заседании следует, что при продаже муниципального имущества (объекты-аналоги) начальная цена была определена именно как рыночная без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Информация о состоявшихся сделках приватизации является рыночной и в полной мере соответствует ч. 2 ст. 3 135-ФЗ. Корректировка на дату продажи не проводилась, поскольку все сделки были проведены в пределах одного полугодия, когда отсутствует зависимость между ценой 1 кв.м земельного участка и датой сделки.

При определении корректировки на местоположение участка учтено, что объект оценки находится на границе средней и периферийной зоны города, в связи с чем и был рассчитан и применен коэффициент относительной стоимости объекта оценки исходя из рассчитанного коэффициента относительной ценности 1,725. Доводы административного истца о том, что приватизация осуществлялась с применением льготной ставки в размере 2,5% от кадастровой стоимости, не соответствуют фактическим обстоятельствам. Цены сделок выше цен продажи по льготной стоимости. Не соответствуют действительности и доводы административного истца о том, что стоимость объектов-аналогов №2, №3, №4 была существенным образом занижена, поскольку они были проданы посредством аукциона, то есть в ходе рыночных процедур. В отчете приведено описание методов затратного и доходного подходов, и обоснованный отказ от их применения, что подтверждено экспертным заключением. В отчете приведена информация о ценообразующих факторах, обоснование корректировок по всем ценоформирующим факторам.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля Демьяненко Ю.А. в судебном заседании.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В силу приведенных норм являются необоснованными доводы о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом с применением метода остатка.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с заданием на оценку целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки на дату по состоянию, на которую был установлена его кадастровая стоимость для предоставления в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки определена на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, об обременении объектов недвижимости правом аренды.

Доводы о невозможности использования при оценке Постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» являются не обоснованными, поскольку указанный нормативный документ оценщиком применен не для оценки объектов капитального строительства, а для установления зоны территории города.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 246 КАС РФ надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка является отчет и положительное экспертное заключение на указанный отчет.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.    

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24.05.2017г. №14 об удовлетворении заявления ООО «Комсомольск-лес» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - отказать.

Решение в окончательной форме принято 20 сентября 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда Е.П.Иском