Решение по делу № 2-192/2019 (2-4714/2018;) ~ М-4093/2018 от 17.10.2018

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2019г. г.о. Самара

Кировский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Головиной Е.А.

при секретаре Киселевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-192/2019 по исковому заявлению Бутко Кирилла Дмитриевича к ТСЖ «Калина» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец Бутко К.Д. обратился в суд с иском к ТСЖ «Калина» о признании права собственности. В обоснование заявленных требований указал, что 07.09.2018г. между ним и ТСЖ «Калина» заключен договор купли-продажи помещений с отсрочкой платежа. По данному договору истец приобрел в собственность нежилое помещение площадью 290,3 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Краснодонская, д. 95, представляющее собой обособленное помещение, образованное из мест общего пользования с отдельным входом. Данное нежилое помещение было образовано из мест общего пользования, соответственно принадлежало ранее всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности, как общее имущество здания. В связи с этим решение о продаже истцу данного нежилого помещения было принято всеми собственниками квартир и помещений в многоквартирном доме 95 по ул.Краснодонская в г.Самара, что подтверждается протоколом общего собрания собственников квартир и помещений указанного дома №1 от 29.07.2018г. Согласно условиям договора купли-продажи помещения с отсрочкой платежа (п.4) и условиям принятого решения на общем собрании собственников квартир и помещений в вышеуказанном доме, установлена стоимость продажи истцу нежилого помещения в размере1 608 553 руб., 5 541 руб. за квадратный метр. Условиями вышеуказанного договора купли-продажи установлено, что покупатель обязуется произвести оплату стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя покупателя в Управлении Росреестра по Самаркой области. 07.09.2018г. истец и председатель ТСЖ «Калина» Юшкевич В.И. подписали договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа и предоставили данный договор на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Самарской области. 18.09.2018г. истцу выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №63/001/464/2018-3724. Исходя из данного уведомления следует, что истец в настоящее время не может осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение, так как ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное истцом помещение. При обращении истца с данным вопросом к ответчику, ему было разъяснено, что изначально все имущество, расположенное в здании, включая приобретенное истцом помещение, принадлежит ответчику на праве собственности в силу закона и ответчик регистрировать данное право в Управлении Росреестра не обязан. В связи с чем истец не имеет возможности по независящим от него обстоятельствам осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение. Хотя фактически вышеуказанное нежилое помещение 07.09.2018г. было передано истцу по передаточному акту, в настоящее время находится в его пользовании, истец несет бремя его содержания, что подтверждается справкой, выданной ответчиком. Истец просит суд признать за ним, т.е. Бутко К.Д. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 290,3 кв.м., из нее основной площадью 278,6 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Краснодонская, д.95.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Ключников О.А. исковые требования уточнил. Просит суд признать за Бутко К.Д. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 290,3 кв.м., из нее основной площадью 278,6 кв.м., подсобной площадью 11,7 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Краснодонская, д.95, с обременением в виде установления права постоянного бессрочного сервитута на данное нежилое помещение для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» к элементам системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции (далее коммуникации), для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» в машинное лифтовое помещение. (л.д. 160)

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ключников О.А. поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ТСЖ «Калина» председатель Юшкевич В.И. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований. Суду представил отзыв на исковое заявление, который поддержал. (л.д. 58-59)

Третьи лица Администрация г.о. Самара, Департамент Градостроительства г.о. Самара, Департамент управления имуществом г.о. Самара, ФФГБУ "Федеральная Кадастровая Палата", конкурсный управляющий Тотмаков А.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. О причине неявки суду не сообщили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 29.07.2018г. состоялось общее внеочередное собрание собственников помещений многоквартирных домов № 133 по ул. Нагорная в г. Самара, № 95 по ул. Краснодонская в г. Самара, проводимое в форме очно-заочного голосования в период с 10 мая 2018г. по 20 июля 2018г., по результатам данного собрания составлен Протокол №1, из которого следует, что решено, в частности, исключить из состава общего имущества многоквартирного дома по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Краснодонская, д. 95, техническое (нежилое) помещение, площадью 295,9 кв.м., состоящее из комнат № 11-17, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома (литер Д2) дома; заключить договор купли-продажи технического (нежилого) помещения, площадью 295,9 кв.м., состоящего из комнат № 11-17, 19-23, расположенного на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома (литер Д2) дома по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировкий район, ул. Краснодонская, д. 95, по стоимости (цене) 1 639 581 руб., цена за квадратный метр – 5 541 руб., стоимость определена на основании заключения по оценке № 11-03/18-2, изготовленного ООО "Центр недвижимости"; проголосовало: за - 60,33%, против – 28,22%, воздержались – 11,45%.

Из вышеуказанного Протокола также следует, что порядок оплаты по договорам купли-продажи осуществляется безналичным путем на расчетный счет ТСЖ «Калина» в течение 5 календарных дней с момента регистрации права собственности на помещение в Управлении Росреестра по Самарской области на имя покупателя. Полномочия на право заключения и подписания договоров купли-продажи помещений делегированы председателю ТСЖ «Калина» Юшкевичу В.И. Денежные средства, поступившие от продажи помещений по договорам купли-продажи направить на содержание общего домового имущества и на проведение текущего ремонта общего домового имущества, а именно для осуществления следующих работ:

1. Ремонт фасадов здания.

2. Ремонт асфальтового покрытия во дворе и вокруг домов Нагорная 133/Краснодонская 95.

3. Обустройство детской площадки.

4. Проведение работ по оборудованию двора системой видеонаблюдения.

Проголосовало: за – 55,02%, против – 33,76%, воздержались – 11,22%.

Судом также установлено, что 07.09.2018г. между ТСЖ «Калина» (Продавец) и Бутко Кириллом Дмитриевичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа, по условиям которого истец Бутко К.Д. приобретает в собственность нежилое помещение площадью 290,3 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Краснодонская, д.95. Стороны определили стоимость помещения 1 608 553 руб., 5 541 руб. за квадратный метр. (п. 4 договора)

Согласно п. 2 вышеуказанного договора купли-продажи помещения с отсрочкой платежа, указанное помещение принадлежит Продавцу на основании ст.36, 44-48 ЖК РФ и Протокола общего собрания собственников квартир и помещений в доме по адресу: г.Самара, ул.Нагорная д.133/ ул.Краснодонская д.95, №1 от 29.07.2018г.

Согласно п.5 договора, покупатель обязуется произвести оплату, указанной в п.4 стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя Покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области.

По передаточному акту от 07.09.2018г. ТСЖ «Калина» передало Бутко К.Д. указанное нежилое помещение.

Истцом Бутко К.Д. в качестве будущей оплаты по договору купли-продажи от 07.09.2018г. внесены денежные средства в размере 1 608 553 руб. на счет, открытый в ПАО Сбербанк, что подтверждается мемориальным ордером № 39-16 от 26.12.2018г.

Согласно справке ТСЖ «Калина» от 11.10.2018г. Бутко К.Д. с момента передачи ему нежилого помещения по передаточному акту от 07.09.2018г. в полном объеме и постоянно оплачивает коммунальные платежи и иные обязательные взносы за нежилое помещение.

Согласно техническому паспорту от 25.09.2018г., изготовленному ООО «Поволжское Региональное БТИ», нежилое помещение, комнаты 11-13, 15, 19-23 по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Краснодонская д.95, литера Д2 имеет общую площадь 290,3 кв.м.

В техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» на многоквартирный жилой дом, литер Д,Д1,Д2 по состоянию на 21.09.2007г. указано назначение спорного помещения - комнат 11-13 - техническое помещение, 15 - электрощитовая, 19 – коридор, 20-23 - техническое помещение.

Согласно инженерно-техническому заключению по обследованию нежилого помещения ООО «Консоль» от 2018г., несущие конструкции нежилого помещения, комнаты 11-13, 15, 19-23, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Краснодонская д.95, находятся в работоспособном состоянии. Трещины и повреждения отсутствуют. Стены находятся в работоспособном состоянии. Ремонтно-восстановительных работ не требуется. Дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость в несущих и ограждающих конструкциях помещения не обнаружено, нежилое помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации по своему назначению, дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Из экспертного заключения № 90/З-12-18 ООО «Центр пожарного аудита» от 03.12.2018г. следует, что объемно-планировочные и конструктивные решения нежилых помещений, комнаты 11-13, 15, 19-23 соответствуют требованиям пожарной безопасности, действующим на территории РФ.

Согласно экспертному заключению № 107 ООО «Поволжский центр санитарно-эпидемиологического аудита» от 03.12.2018г. указанное нежилое помещение не противоречит требованиям федерального закона №52-ФЗ от 30.03.1999г. « О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и может эксплуатироваться по своему назначению без угрозы для жизни и здоровья людей в части санитарно-эпидемиологической безопасности в соответствии с п.3.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» не нарушает права и законные интересы других лиц.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 18.09.2018г. № 63/001/464/2018-3724 государственная регистрация прав в отношении спорного нежилого помещения приостановлена в связи с отсутствием сведений в ЕГРН о регистрации права собственности Продавца ТСЖ «Калина» на отчуждаемое имущество.

Из уведомления Управления Росреестра по Самарской области от 20.11.2018г. следует, что сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение по адресу: г.Самара, ул.Краснодонская д.95, состоящее из комнаты № 11-13 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде, площадью 290,3 кв.м., в Едином государственном реестре отсутствуют.

Согласно ст.ст. 131, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку право собственности ТСЖ "Калина" на спорный объект в установленном законом порядке не зарегистрировано, суд приходит к выводу о том, что основания для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 290,3 кв.м., состоящего из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенного на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома 95 по ул. Краснодонской в г. Самара с истцом отсутствовали.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;…

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениям, данными в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) согласно положениям статьи 289, статьи 290 Гражданского кодекса РФ граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в том, что на это имущество зарегистрировано индивидуальное право собственности ответчика.

Таким образом, исходя из смысла действующего законодательства, при продаже общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности членам собственников помещений в многоквартирном жилом доме, без получения согласия на это всех совместно владеющих имуществом собственников, права и интересы лиц, чье согласие на отчуждение имущества не получено, являются нарушенными.

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что решение о продаже Бутко К.Д. спорного нежилого помещения, площадью 290,3 кв.м., влекущее уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, могло быть принято только при условии согласия на это всех членов Товарищества собственников жилья "Калина" - участников долевой собственности.

Принимая во внимание, что в ходе проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 95 по ул. Краснодонская в г. Самара против исключения из состава общего имущества, в том числе спорного, проголосовало 28,22% собственников квартир многоквартирного дома, данный протокол подписан председателем ТСЖ "Калина", которым спорное помещение было отчуждено, в протоколе подписи собственников квартир отсутствуют, суд приходит к выводу, что правовых оснований для исключения спорного помещения из состава общего имущества не имелось.

Кроме того, приходя к выводу об отказе в иске, суд принимает во внимание, что спорное нежилое помещение площадью 290,3 кв.м. как самостоятельный объект недвижимости не существует, на кадастровом учете не стоит, реконструкция ТСЖ не узаконена, а кроме того, имеются несоответствия нумерации комнат нежилого помещения, указанных в протоколе общего собрания, и переданных по договору купли-продажи истцу, таким образом, фактически при заключении Договора купли-продажи помещения от 07.09.2018г. отсутствовал предмет сделки.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Будко К.Д. следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Бутко Кирилла Дмитриевича к ТСЖ «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 290,3 кв.м., из нее основной площадью 278,6 кв.м., подсобной площадью 11,7 кв.м., состоящее из комнат № 11-13, 15, 19-23, расположенное на техническом (16) этаже в 4 подъезде дома по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Краснодонская, д.95, с обременением в виде установления права постоянного бессрочного сервитута на данное нежилое помещение для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» к элементам системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции (далее коммуникации), для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» в машинное лифтовое помещение - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:                 Е.А. Головина

Окончательная форма решения суда принята 18 февраля 2019г.