Решение по делу № 3г-201/2015 от 07.04.2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 3-201/2015

06 мая 2015 года                                                                                     г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Аминеве И.Р.,

с участием представителя заявителя Пчелякова К.В.- Запольской А.В., представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Адельгильдиной М.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Пчелякова К.В. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

Пчеляков К.В., являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в результате проведенной массовой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан №... от дата года, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчетах «Об оценке рыночной стоимости земельных участков» от дата и от дата №№ №..., выполненных ... и подтвержденных заключениями эксперта Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «...» № №..., от дата., №№... от дата Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы заявителя в части уплаты земельного налога и экономически обоснованной арендной платы за земельные участки, используемые заявителем.

В качестве заинтересованных лиц по делу признаны Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительство Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрация городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В судебном заседании представитель заявителя Пчелякова К.В. – Запольская А.В., действующая по доверенности от дата года, заявленные требования поддержала, пояснив, что спорные земельные участки не обременены правами третьих лиц, заявитель вынужден производить оплату земельного налога, а также арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости участка, в завышенных размерах, чем нарушаются его законные интересы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Адельгильдина М.З., действующая по доверенности от дата года, с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненные оценщиком ..., не могут являться достаточными и достоверными доказательствами по делу в связи с нарушением оценщиком федеральных стандартов оценки в части выбора двух аналогов для сравнения и неверного осуществления расчета значения поправок на местоположение.

В судебное заседание заявитель Пчеляков К.В., представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, согласно которой неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются налогоплательщиками.

При этом согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка имеет прямо пропорциональную зависимость при исчислении земельного налога, что существенно затрагивает интересы заявителя как налогоплательщика.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

По настоящему делу заявитель просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления земельного налога исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает его права как плательщика данного вида налога.

Также действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что Пчелякову К.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка от дата № №....

По кадастровому паспорту №... от дата указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для обслуживания объектов торговой деятельности, поставлен на государственный кадастровый учет дата.

На праве аренды заявителю предоставлен земельный участок с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес.

Договор аренды №... первоначально заключен Пчеляковым К.В. с Администрацией городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан дата сроком до дата для строительства на земельном участке торгового центра.

В последующем на основании дополнительных соглашений между сторонами по договору срок действия договора аренды ежегодно продлевался, при этом назначение земельного участка, а также площадь земельного участка не изменялись.

По договору аренды №... от дата, заключенному между Администрацией городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан и Пчеляковым К.В., срок договора аренды установлен на ... лет до дата года.

Согласно кадастровому паспорту №... от дата данный земельный участок относится к землям ..., разрешенное использование: ..., на кадастровый учет земельный участок поставлен дата года.

Согласно расчетам годовой арендной платы, являющихся неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, размер арендной платы, рассчитанный по специальной формуле, напрямую связан с кадастровой стоимостью земельного участка.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от дата №... «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан», опубликованным дата в «Ведомостях Государственного Собрания – Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан», а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан дата http://www.npa.bashkortostan.ru.

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости по разрешенным видам использования вышеуказанных земельных участков - ... руб./кв.м и ... руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка заявителя с кадастровым номером №... площадью ... кв.м составила ... руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью ... кв.м – ... руб.

Оспаривая указанные кадастровые стоимости земельных участков, заявитель представил в материалы дела отчеты об оценке в отношении земельного участка с кадастровым номером №... № №... от дата года, в отношении земельного участка с кадастровым номером №... - № №... от дата года, выполненные по заказу заявителя индивидуальным предпринимателем Рядинской Т.Г., в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата определена в размере ... руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата определена в размере ... руб.

Соответствие указанных отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, подтверждены положительными экспертными заключениями эксперта Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент» №№... от дата, №№... от дата.

Не соглашаясь с выводами по оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, изложенными оценщиком ... в отчетах по оценке, представителем заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в возражениях на заявление указано о нарушении оценщиком пункта 22 ФСО №... о несопоставимости по признаку местоположения выбранных аналогов №... и №..., а также нарушения пункта 4 ФСО №..., пункта 19 ФСО №... о методически неверном расчете значения поправки на местоположение.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности" при включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, определяет кадастровую стоимость такого объекта на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Отчет должен соответствовать законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктами 19, 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

При оценке применяется сравнительный подход, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов

Как усматривается из материалов дела, при оценке спорных земельных участков, имеющих одинаковый вид разрешенного использования: для осуществления торговой деятельности, оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Как усматривается из отчетов N №... от дата., № №... от дата., в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал пять земельных участков, расположенных в г.Кумертау (3 аналога), в г.Белорецке (1 аналог) и в г. Октябрьском (1 аналог) Республики Башкортостан с одинаковыми видами разрешенного использования: под строительство коммерческой недвижимости, категории земель:земли населенных пунктов, виду права на объект: собственности и аренде, отсутствием на всех участках улучшений, наличия коммуникаций, отсутствием ограничений в использовании объектов недвижимости, спокойного рельефа, месторасположению: вдоль дорог с интенсивным автомобильным и пешеходным графиком и с удобными подъездными путями, несущественно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади.

При этом выбор в качестве аналогов земельных участков, расположенных в том же населенном пункте - г.Кумертау (3 аналога), а также по одному аналогу, расположенных в г.Октябрьском и г.Белорецке, оценщиком произведен на основании того, что объект оценки и объекты-аналоги находятся в малых городах Республики Башкортостан, которые по экономическим, социальным факторам, по численности населения и удаленности от столицы республики являются схожими. Данные утверждения оценщиком подтверждены соответствующими таблицами со ссылкой на источник информации. Выбор аналогов произведен из 18 объектов недвижимости-земельных участков под коммерческую недвижимость, отмеченных на рынке земельных участков Республики Башкортостан на конец 2011 года, согласно представленным данным отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Авеню», с учетом официальных сведений о том, что предложения по земельным участкам под строительство торгово-офисных зданий в малых городах и районах Республики Башкортостан на конец 2011 года-начало 2012 года представлены единично или отсутствовали.

При указанных обстоятельствах, суд не находит довод представителя заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о нарушении оценщиком п.п. 19,22 ФСО №, п.4 ФСО №... обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 17 Федерального закона "Об оценочной деятельности" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям названного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, экспертные заключения являются документами, подтверждающими возможность использования отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

В материалы дела заявителем представлены экспертные заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент» №№... от дата, №№... от дата, в соответствии с которыми отчеты №№№... соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и действующей на дату составления отчетов редакции федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому урегулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьями 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчеты по оценке рыночной стоимости земельных участков, суд приходит к выводу, что оспариваемые заинтересованным лицом отчеты по оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Федеральным стандартам оценки (пункт 8 Федерального стандарта «Требование к отчету об оценке (ФСО №3)» и пункты 21 и 22 Федерального стандарта «"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", следовательно, названные отчеты могут служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

При этом суд принимает во внимание, что со стороны заинтересованных по делу лиц ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных земельных участков не заявлены.

Заявитель является плательщиком арендной платы, а также земельного налога, налоговая база для исчисления которого в силу ст.391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ) определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом. Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда в порядке ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких обстоятельствах, определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на вышеуказанную дату не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст.12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дата в размере ... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес по состоянию на дата в размере ... руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан                    Е.А. Старичкова