Решение по делу № 2-42/2016 (2-769/2015;) от 16.10.2015

Дело № 2-769/15_____________________________________________________________________

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Лыткарино Московской области                 ДД.ММ.ГГГГ

.

    Лыткаринский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи С.А. Рязанцевой,

при секретаре Я.А. Чернышовой,

с участием истца и представителя истца ФИО3 – по доверенности ФИО2, представителя истцов - адвоката С.Ю. Каравашковой,

представителя ответчика – по доверенности И.С. Леоновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий его недействительности и взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ответчику, указав, что истцам на праве собственности в равных долях по ? доле каждому принадлежала двухкомнатная квартира по адресу: <адрес> (далее также – спорная квартира).

10.11.2014 между истцами с одной стороны и ответчиком - с другой заключен договор купли-продажи спорной квартиры в простой письменной форме с подписанием передаточного акта. Договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру от истцов к ответчику зарегистрирован 21.11.2014.

В соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры цена предмета договора составила 3 000 000 рублей, которая должна была быть выплачена ответчиком в течение одного дня после перехода права собственности на квартиру с использованием банковской ячейки.

Истцы в своем исковом заявлении указали, что под договором купли-продажи квартиры они понимали другую сделку, а именно, договор займа под залог квартиры с целью погашения кредитов перед рядом банков на общую сумму 1500000 рублей. Для разрешения вопроса о погашении кредитов истцы по объявлению из газеты «Метро» узнали номер телефона, по которому им предложили предоставить заём в сумме 1 500 000 рублей под залог спорной квартиры. В качестве гарантии возврата суммы займа право собственности на квартиру надлежало оформить на ответчика, выступающего в качестве займодавца, путем заключения между сторонами договора-купли продажи квартиры. В качестве гарантии последующего возврата квартиры истцам была обусловлена выплата ответчику всей суммы займа в течение трех лет ежемесячно по 45 000 рублей.

Истцы исправно погашали сумму займа до марта 2015 года, всего ими было выплачено ответчику 135 000 рублей. В марте из-за финансовых трудностей истцы не смогли внести ежемесячную плату в счет погашения долга, в связи с чем ответчик попросил их освободить квартиру.

Впоследствии истцы уточнили основания иска (л.д.104), дополнительно указав, что совершили продажу принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры ответчику вследствие стечения тяжелых финансовых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, поскольку нуждались в денежных средствах для погашения многочисленных кредитов в различных банках на общую сумму около 1500000 рублей. В указанный период времени ФИО3 временно не работал, а ФИО2 - работающая пенсионерка - имела ежемесячный доход около 33 000 рублей, в связи с чем они не имели возможности погасить задолженность по кредитам. Намерения продавать квартиру они не имел, так как квартира является их единственным жильем. В отношения с ответчиком они вступили лишь с целью получения от него займа для погашения долгов перед банками. От ответчика в банковской ячейке они получили на руки только 1300000 рублей, после чего погасили большую часть задолженности перед банками по кредитным договорам. Ответчику они впоследствии выплачивали по 45 000 рублей ежемесячно, а всего выплатили 135000 рублей, после чего у них опять возникли финансовые трудности.

Ссылаясь на положения ст.ст. 167,168, 170, 179 ГК РФ, просят признать договор купли-продажи спорной квартиры недействительной сделкой и применить последствия недействительности данной сделки, возвратив им спорную квартиру в собственность в равных долях по ? доле каждому, а в пользу ответчика взыскав с них 1 365 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО2, выступая также представителем истца ФИО3, и представитель истцов адвокат С.Ю.Каравашкова исковые требования поддержали по основаниям, изложенным исковом заявлении с дополнением (л.д.104-105), просили иск удовлетворить. С учетом доводов, приведенных в ранее состоявшихся судебных заседаниях, ФИО2 пояснила, что в связи со смертью мужа, а потом и двоюродной сестры вынуждена была взять кредит в банке, который не смогла погасить. В последующем ею был получен кредит в другом банке с целью погашения долга по предыдущему кредиту. Кроме этого, истцы взяли кредит для приобретения автомобиля КИА РИО, продав ранее приобретенный автомобиль китайского производства, и потеряли на сделке около 300 000 рублей. Имея перед банками долг в общей сумме около 1500000 рублей, она, прочитав в газете объявление о предоставлении займа, обратилась по указанному в объявлении телефону и их с сыном пригласили на сделку в г.Москву в офис в районе Курского вокзала. В юридической конторе по указанному адресу находились трое мужчин и ответчик ФИО4. ФИО2 завела разговор о займе на сумму 1500000 рублей, на что ей ответили, что такой заем предоставят только под залог недвижимости. ФИО2 сообщила, что у них с сыном имеется только квартира в общей собственности. В другой день она предоставила свидетельства о праве собственности на квартиру, и они с сыном удостоверили у нотариуса в г.Люберцы доверенность на имя Николая, который оформил им свидетельства о праве собственности на квартиру в Роскадастре в соответствии с действующим законодательством. После этого они ездили вместе с ответчиком по разным инстанциям, ФИО2 ему полностью доверяла. Они с сыном лично подписывались в договоре купли-продажи и других документах, посещали банк, в котором получали деньги от ФИО4 в сумме 1300000 рублей и собственноручно ФИО2 писала расписку о получении от ФИО4 денег в сумме 3000 000 рублей, которую также лично подписал ее сын. ФИО2 несколько раз после оформления договора купли-продажи квартиры встречалась с ФИО4, где лично ему до марта 2015 года ежемесячно передавала наличные денежные средства в размере 45000 рублей в счет погашения займа, однако каких-либо расписок от него не требовала, так как полностью ему доверяла. Коммунальные платежи за квартиру они с сыном не платили. После того, как она перестала платить ФИО4 деньги в счет погашения займа, он стал требовать их с сыном выселения из квартиры, после чего она обратилась в органы полиции, но в полиции никаких мер не приняли и разъяснили судебный порядок разрешения спора. В связи с возникшим спором ФИО4 предлагал им с сыном еще 1 300 000 рублей и дом в Подмосковье, однако указанные условия она не приняла, так как работает в г.Лыткарино и не желает выезжать из собственной квартиры, но при этом не отказывается погашать долг перед ответчиком в размере 1 350 000 рублей.

Представитель истцов адвокат С.Ю.Каравашкова также пояснила, что племянник ФИО2 - ФИО7, узнав о ситуации с квартирой, пытался урегулировать спор с ФИО4, однако к какому-либо соглашению они не пришли. Кроме того указала, что истцы - люди малограмотные: ФИО2 имеет 7 классов образования, является работающей пенсионеркой, истец ФИО3 – имеет 10 классов образования и работает таксистом, в связи с чем не могли в полной мере понимать характер и правовые последствия совершенной с квартирой сделки.

Свидетель со стороны истцов - ФИО7, допрошенный в ходе разбирательства по делу, показал, что ФИО2 приходится ему тетей, которой он очень обязан, поскольку та ему помогла с жильем, когда он приехал работать в Подмосковье. Сам он юрист по образованию, работает заместителем главного инженера в ООО «Старатели». Его брат – истец ФИО3 - человек слабовольный и полностью подчиняется воле матери. Его тетя – истец ФИО2 - женщина грамотная и волевая, однако факт продажи квартиры от него скрыла. Только когда ФИО4 стал требовать их выселения из спорной квартиры, тетя показала ему документы по купле-продаже квартиры и рассказала о том, как произошло оформление этого договора. Он в сентябре-октябре 2015 года лично встречался с ФИО4 для урегулирования конфликта, и ФИО4 предложил ему выкупить спорную квартиру за 2 000 000     рублей, на что он согласился и сообщил, что ему необходимо время для поиска денег. Впоследствии ФИО4 увеличил цену за квартиру, сообщив, что потратился на адвокатов, и больше на связь с ним не выходил. Тетя ему также сообщила, что передавала лично ФИО4 ежемесячно до марта 2015 года денежные средства в размере 45000 – 50000 рублей, однако расписок от него не брала.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности И.С.Леонова против иска возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д.132-133). Дополнительно, с учетом ранее данных объяснений, пояснила, что ФИО4 проживает в г.Москве в одной квартире со своими братьями и их семьями. В сентябре 2014 года у него родился ребенок, и он стал подыскивать отдельное жилье в Подмосковье, в связи с чем обратился к риелторам. Риелтор ему предоставил информацию о квартире истцов, после чего они с истцами встретились в агентстве недвижимости в г.Москве. Право собственности ФИО2 на спорную квартиру не было оформлено в соответствии с действующим законодательством, поэтому ФИО2 выдали риэлтору по имени Николай доверенность на оформление свидетельств нового образца. Только после получения истцами свидетельств о государственной регистрации права на спорную квартиру нового образца был составлен договор купли-продажи квартиры. По условиям договора купли-продажи квартиры право пользования квартирой сохранялось за истцами в течение полугода, после чего они должны были к лету 2015 года сняться с регистрационного учета по месту жительства и освободить квартиру. Договор купли-продажи квартиры истцы подписывали лично каждый сам за себя, также они лично подписывали акт приема-передачи квартиры. ФИО2 также подписывала в банке договор аренды банковской ячейки и являлась в банк для получения из ячейки денег от продажи квартиры. О получении от ФИО4 денег в сумме 3000 000 рублей в качестве платы за квартиру ФИО2 лично составила расписку, в которой также расписался ФИО3. После продажи квартиры никаких денег ФИО4 от ФИО2 не получал. Проживая в квартире, коммунальные услуги за квартиру ФИО2 не оплачивали, в связи с чем к концу октября 2015 года по квартире образовался долг в размере свыше 28000 рублей, который погасил ФИО4. Летом 2015 года ФИО4 потребовал от ФИО2 освободить квартиру. ФИО2 освободить квартиру отказались, после чего он обратился с в суд иском к ним о выселении. Только после обращения ФИО4 в суд ФИО2 со своей стороны проконсультировались с адвокатом и предъявили настоящий иск к ФИО4. Полагала, что имеются сомнения в добросовестности действий истцов, поскольку они систематически берут кредиты в банках, деньги не возвращают, приобретают на кредитные средства недешевые автомобили, имея при этом нестабильный доход. Просила в иске отказать.

Третьи лица по делу – нотариусы г. Москвы М.В.Румянцев, И.Г.Жлобо, Г.В.Романов, а также представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Нотариус И.Г. Жлобо ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи, согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор, в силу положений ст. 432 ГК РФ, считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, истцам на праве общей долевой собственности в равных долях по ? доле каждому принадлежала двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на основании Договора передачи квартиры в собственность № 4377 от 13.02.1997, заключенного между истцами с одной стороны и администрацией г.Лыткарино Московской области – в другой, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации жилого помещения от 13.02.1997, выданного администрацией г. Лыткарино Московской области (л.д. 14, 15).

Из материалов дела также видно, что 27.10.2014 истцам выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорную квартиру в соответствии с требованиями действующего законодательства (л.д. 16,17).

10.11.2014 между истцами с одной стороны и ответчиком – с другой стороны заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого истцы продали, а ответчик купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что сделка по продаже квартиры была совершена ими в силу тяжелых материальных обстоятельств, поскольку они имели задолженность по кредитным договорам в размере 1 500 000 рулей, которые необходимо было погасить. Выкупную сумму в 3 000 000 рублей истцы не получали, им ответчиком был представлен заём на сумму 1 300 000 рублей под проценты в размере 200 000 рублей, с условием его ежемесячного погашения займа по 45 000 рублей в течение трех лет, начиная с декабря 2014 года. Намерения продавать квартиру у истцов не было. При подписании Договора купли-продажи они предполагали, что заключают договор займа с залогом квартиры, в связи с чем считают, договор купли-продажи квартиры является мнимой сделкой, поскольку данный договор сторонами не исполнялся, квартира не была передана ответчику, а договор купли-продажи был оформлен без намерения создать какие-либо правовые последствия.

Указанные доводы стороны истцов в ходе разбирательства по делу опровергались стороной ответчика.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений. Доказательства должны отвечать требованиям относимости и допустимости.

Суд, согласно положениям ст.67 ГПК РФ, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами (ч.1 ст.68 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как усматривается из материалов регистрационного дела (л.д. 146-175), оспариваемый истцами Договор купли-продажи квартиры, составленный в простой письменной форме, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 21.11.2014, в связи с чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.11.2014 зарегистрировано право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 27).

Из п. 11 Договора следует, что сторонам (продавцам, покупателю) смысл, значение и последствия сделки известны и соответствуют их намерениям. Договор подписан лично каждым из участников договора.

Из акта передачи от 10.11.2014 следует, что ФИО3 и ФИО2 продали ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, согласно договору купли-продажи. Также из указанного документа следует, что претензий у сторон по продаваемой квартире не имелось.

Согласно п.п. 6, 7 Договора купли-продажи спорной квартиры (л.д.8 с оборота) стоимость квартиры исчисляется по соглашению сторон и составляет 3000000 рублей, которые покупатель ФИО4 обязан выплатить в течение одного дня после регистрации перехода права собственности на указанную квартиру с использованием банковской ячейки. Условиями Договора также предусмотрено, что стороны договорились, сто право залога у Продавцов не возникает.

В соответствии с п.8 Договора купли-продажи, Продавцы обязуются сняться с регистрационного учета в течение шести месяцев после регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

Также условиями Договора купли-продажи (п.9) предусмотрено, что после регистрации перехода права собственности ФИО4 несет бремя содержания данной квартиры и расходы по оплате жилья и коммунальных услуг.

Пункт 10 Договора купли-продажи спорной квартиры содержит условие о возможности расторжения договора.

Из материалов дела также видно (л.д.95-99), что во исполнение договорных обязательств ФИО4 по оплате квартиры, 10.11.2014 между АКБ «Московский Индустриальный Банк» (ОАО) с одной стороны и ФИО4 и ФИО2 – с другой стороны заключен договор краткосрочной аренды индивидуального сейфа сроком до 29.11.2014.

Как следует из карточки на право пользования индивидуальным сейфом (л.д. 12), АКБ «Московский Индустриальный банк» (ОАО) сдал в аренду 10.11.2014 ФИО4 и ФИО2 сейф № 0007/6114 и выдал ключ 1222446, который получен ФИО4.

24.11.2014 замок и ключ от сейфа принят сотрудником банка от арендатора ФИО2, претензий к Банку ФИО2 не имеет, что следует из справки о прекращении аренды сейфа № 0007/6114.

Из листа регистрации посещений Клиентом хранилища индивидуальных сейфов АКБ «Московский индустриальный банк» (ОАО), усматривается, что 10.11.2014 ФИО4 и ФИО2 посещали одновременно хранилище сейфов, 24.11.2014 хранилище посетила ФИО2 (л.д. 11).

В подтверждение своих возражений относительно исковых требований истцов ответчиком представлена расписка, составленная 24.11.2014 собственноручно ФИО2 и подписанная лично ФИО2 и ФИО3, о получении ими от ФИО4 3000000 рублей в качестве платы за проданную ими по договору купли-продажи квартиру (л.д.28).

Факт составления и подписания данной расписки ФИО2 в ходе разбирательства по делу не отрицался.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ правовой целью договора купли-продажи являются переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены.

В соответствии с п.87 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. ст.170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст.431 ГК РФ.

Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как видно из содержания оспариваемого истцами Договора купли-продажи квартиры, его условия четко и конкретно изложены, исключают их двоякое толкование и свидетельствуют о воле сторон на совершение сделки по купле-продаже квартиры за 3000 000 рублей, которые, согласно расписке истцов получены, ими от ответчика 24.11.2015.

Экземпляр Договора купли-продажи находился в распоряжении каждого из истцов на всем протяжении времени после его заключения и до возникновения спора между сторонами и не был истцами оспорен.

Материалами дела также подтверждается, что после заключения договора купли-продажи истцы в соответствии с его условиями не несли бремя оплаты жилья и коммунальных услуг, что свидетельствует о понимании ими условий и содержания Договора.

Кроме того, судом принимается во внимание то обстоятельство, что свои исковые требования к ответчику истцы предъявили только через месяц после того, как ФИО4 обратился к ним с иском о защите права собственности и освобождении квартиры (иск ФИО4 от 15.09.2015), что следует из картотеки учета дела суда.

Доводы истцов об обстоятельствах совершения сделки по продаже квартиры не подтверждаются какими-либо иными доказательствами, кроме объяснений ФИО2, и наоборот, опровергаются в полной мере доказательствами, предъявленными стороной ответчика.

Не нашли подтверждений доводы ФИО2 о передаче ФИО4 с декабря 2014 года по март 2015 года денежных средств в общей сумме 135 000 рублей.

Свидетель ФИО7 показал об этих обстоятельствах со слов ФИО2, сам он очевидцем указанных событий не являлся.

Более того, свидетель ФИО7 показал, что ФИО2 обладает достаточными волевыми качествами в отличие от своего сына, который полностью ей подчиняется. Помогала ему (ФИО7) в жизнеустройстве, в связи с чем он считает себя ей обязанным.

Указанные обстоятельства, а также факт заключения истцами многочисленных кредитов, в том числе на приобретение автомобилей, не свидетельствуют об их малограмотности, социальной дезадаптации и неспособности понимать правовые последствия совершаемых сделок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правовые основания считать заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от 10.11.2014 притворной либо порочной сделкой, отсутствуют, поскольку договор составлен в письменной форме, его условия и содержание соответствуют правовой природе купли-продажи квартиры, договор подписан лично сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, условия договора сторонами соблюдены, в связи с чем оснований для признания его недействительным у суда не имеется.

Доводы истцов о том, что договор купли-продажи заключен с целью погашения кредитной задолженности, которую они имели перед банками, не может служить основанием и признания договора купли-продажи недействительным по основаниям, предусмотренным ст.179 ГК РФ.

Оценивая в совокупности представленные сторонами доказательства, суд не находит в данном случае оснований для удовлетворения предъявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий его недействительности и взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Лыткаринский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                             

С.А. Рязанцева