Решение по делу № 33а-13556/2017 от 04.10.2017

Судья Панкова М.А. адм. дело № 33а–13556/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Самара 20 октября 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего    Вачковой И.Г.,

судей                Шилова А.Е., Сивохина Д.А.,

при секретаре         Тимохиной Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского областного суда от 25 июля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шилова А.Е., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Бартоломеев В.Ю., Коровин И.А. обратились в суд с административным исковым заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-52.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № (Бартоломееву В.Ю. – 1/4 доля, Коровину И.А. – 3/16 доли), единое землепользование, состоящее из 4 земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка, общей площадью 164 022 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость данного земельного участка на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2013 г. составляет 41 904 340,56 руб.

Кроме того, административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка, общей площадью 392 948 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> протяженностью 1 630 метров. Кадастровая стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2013 г. составляет 100 390 355,04 руб.

29.12.2016 г. административные истцы обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-52 отклонено заявление Бартоломеева В.Ю. и Коровина И.А. о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих им на праве общей долевой собственности земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

По мнению административных истцов, решение Комиссии является незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчет свидетельствует о том, что содержащаяся в ГКН кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков, установленная по состоянию на 01.01.2013 г., существенно превышает их рыночную стоимость.

Бартоломеев В.Ю. и Коровин И.А. считают, что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административные истцы просили суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-52, обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить в полном объеме допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного ими заявления от 29.12.2016 № 62-1125 и установления рыночной стоимости на основании отчета об оценке от 23.12.2016 № 77/16, выполненного ООО АНОЭ «АВАНТИ».

Решением Самарского областного суда от 25 июля 2017 года административное исковое заявление Бартоломеева В.Ю. и Коровина И.А. удовлетворено частично.

Признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административных истцов решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-52 об отклонении заявления Бартоломеева В.Ю., Коровина И.А. об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> протяженностью 1 620 метров, равной их рыночной стоимости.

На Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области возложена обязанность устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления Бартоломеева В.Ю., Коровина И.А. от 29 декабря 2016 года № 62-1125.

В остальной части в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить как незаконное, поскольку отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям ФСО, в удовлетворении административного искового заявления Бартоломеева В.Ю. и Коровина И.А. отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Бартоломеева В.Ю. и Коровина И.А. – Захаревский А.Д. в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать, решение суда оставить без изменения.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области и заинтересованные лица – представители администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, администрации сельского поселения Ягодное муниципального района Ставропольский Самарской области, а также Коровин С.И., Туминов С.В., Цыганов В.Н., Климцов В.В., Климцов В.Н., представитель ООО «Чистые пруды» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещались своевременно и надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административных истцов, проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 № П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно пунктам 10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из материалов дела следует, что 29.12.2016 г. Бартоломеев В.Ю. и Коровин И.А. в лице представителя Захаревского А.Д. обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих им на праве общей долевой собственности, с кадастровыми номерами № и №, и установлении её равной рыночной стоимости в размере 17 263 315,50 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером №, и в размере 41 357 777 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Порядком, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23.12.2016 № 77/16, выполненный ООО Агентство Независимой оценки и Экспертизы «АВАНТИ».

Решением Комиссии от 23.01.2017 № 17/2с-52 заявление Бартоломеева В.Ю. и Коровина И.А. отклонено.

Как следует из решения Комиссии, на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, комиссия была правомочна на принятие решений.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

1. мнение оценщика, указанное в отчете, о расположении аналогов в городской или пригородной зоне не соответствует действительности, соответственно и вывод из этого мнения о том, что подведение коммуникаций не сопряжено с какими-либо трудностями, является ложным. Нарушен пункт 13 ФСО № 3, пункт 22 ФСО № 7;

2. фактор стоимости «наличие улучшений на земельном участке» противоречит указанному в отчете критерию применения метода сравнения продаж – аналогичности объектов-аналогов объекту оценки (объекты оценки имеют указание на наличие коммуникаций). Нарушен пункт 22 ФСО № 7;

3. информация по объектам оценки, представленная на основании осмотра объекта оценки недостоверна – отчет об оценке содержит те же фотографии с указанием «вид на объект оценки» на стр. 129-130, что и отчет № 77/16 (стр. 128-129). Таким образом, оценщик или не проводил осмотр объекта оценки или представил в одном из отчетов заведомо ложную информацию. Нарушен пункт 5 ФСО № 3;

4. значение фактора стоимости «транспортная доступность», указанная оценщиком в соответствии с допущением 13 п. 5.2. отчета (нормальная) заранее вводят пониженную корректировку для любых объектов аналогов, расположенных внутри сельского населенного пункта. Таким образом, данное допущение не соответствует анализу рынка, сделанному оценщиком. Нарушен пункт 11 ФСО № 7;

5. анализ рынка не соответствует сегменту рынка объекта оценки - аналоги выбраны по селу Ягодное, в то время как сегмент рынка определен как Ставропольский район. Анализ фактических сделок по сегменту рынка недостаточен. Нарушены пункты 5 и 11 ФСО № 7.

6. диапазон значений фактора «транспортная доступность» указан для Самарской области, в то время как сегмент - Ставропольский район, а анализ сделок - по селу Ягодное. Таким образом, неясно каким образом может быть значение фактора «транспортная доступность» «отличная» для объектов, расположенных в с. Ягодное Ставропольского района. Диапазон значений фактора стоимости не соответствует сегменту рынка. Нарушен пункт 5 ФСО № 3 - отчет вводит в заблуждение. Аналогичная ситуация с фактором стоимости «потенциал местоположения», который указан как минимум для городов областного значения. В селе Ягодное отсутствуют как автовокзалы, так и крупные торговые центры, районы типовой застройки и прочее.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с пунктом 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 г. № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки и настоящим Требованиям.

Согласно пункту 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (пункт 11 ФСО № 3).

Как следует из представленного административными истцами отчета, отчет выполнен по состоянию на 01.01.2013 г. – дату определения кадастровой стоимости объектов оценки.

Исследование величины рыночной стоимости объектов оценки произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. На страницах 67-70 отчета приведено обоснование выбора подхода и методики к оценке объекта и обоснование неприменимости иных методов и подходов к оценке объекта.

В соответствии с пунктами 12–17 ФСО № 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Для расчета оцениваемых земельных участков оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемым объектам оценки по основным экономическим и физическим характеристикам.

Описание объектов-аналогов приведено на страницах 72-75 отчета, аналоги имеют сходные с объектами оценки характеристики.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении метода корректировок, каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование введенных корректировок на торг, на транспортную доступность, и отсутствие необходимости в применении корректировок на потенциал местоположения, на площадь, приведено на страницах 76-80 отчета.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля оценщик Икрамова Н.Ю., проводившая оценку, изложенные в отчете выводы подтвердила.

Основания не доверять её показаниям отсутствуют, показания оценщика последовательны, логичны, аргументированы, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, её заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Кроме того, согласно положительному экспертному заключению на данный отчет № 8225 от 28.04.2017 г., выполненному экспертом Крупиной Е.Е. (член экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство «Деловой союз оценщиков», регистрационный номер 0348), отчет об оценке рыночной стоимости № 77/16 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности СРО НП «Деловой Союз Оценщиков».

В силу части 2 статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.

Часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации устанавливает, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч. 11 ст. 226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о рыночной стоимости в ином размере, не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы представителем административного ответчика не заявлено.

Принимая во внимание, что в отношении отчёта об оценке имеется положительное экспертное заключение и, учитывая, что доказательств недостоверности отчёта об оценке Управлением Росреестра по Самарской области не представлено, отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федеральных стандартов оценки, суд пришел к обоснованному выводу о незаконности решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-52 и правомерно обязал Комиссию повторно рассмотреть заявление Бартоломеева В.Ю. и Коровина И.А.

В части заявленных административными истцами требований о возложении на комиссию обязанности принять решение о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков на основании отчета об оценке № 77/16 от 23.12.2016 г., подготовленного оценщиком ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», суд обоснованно указал, что данные требования не подлежат рассмотрению, поскольку иное означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Самарской области не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств по делу, полно и всесторонне исследованных судом в судебном заседании и оцененных по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поэтому не могут служить основанием к отмене судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, и предусмотренных статьей 310 КАС РФ, судом при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда является законным. Оснований для его отмены по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области, не имеется, так как данные доводы основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Самарского областного суда от 25 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи