Решение по делу № 33-15562/2018 от 25.07.2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-15562/2018

город Уфа 06 августа 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего             Мугиновой Р.Х.,

судей                     Сафина Ф.Ф.,

    Коргун Н.В.,

при секретаре Идельбаеве З.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельникова Вадима Владимировича, Мельниковой Анны Анатольевны, Салимьянова Рима Фагимовича, Салимьяновой Афлюзы Миргазямовны к Вакуровой Анжелике Генриховне, Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ, администрации ГО г. Уфа РБ о признании прекращенным права аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по апелляционной жалобе Мельникова В.В., Мельниковой А.А., Салимьянова Р.Ф., Салимьяновой А.М. на решение Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 29 мая 2018 года,

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мельников В.В., Мельникова А.А., Салимьянов Р.Ф., Салимьянова A.M. с учетом уточнений обратились с указанным иском к Вакуровой А.Г., Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ, администрации ГО г. Уфа РБ по тем основаниям, что между Мельниковым В.В., Мельниковой А.А., Салимьяновым Р.Ф., Салимьяновой А.М. и Вакуровой А.Г. были заключены договоры купли-продажи на следующие объекты недвижимости: 1) Объект недвижимости, с кадастровым номером №..., общей площадью 89,1 кв.м., расположенный по адресу: адрес расположен на земельном участке с кадастровым номером №... общей площадью 1510 кв.м.; 2) Объект недвижимости, с кадастровым номером №... общей площадью 89,1 кв.м., расположенный по адресу: Республика адрес, расположен на земельном участке с кадастровым номером №... общей площадью 1510 кв.м. Свои обязательства по договорам купли-продажи объектов недвижимости истцы исполнили в полном объеме, что подтверждается актами приема-передачи объектов недвижимости.

Земельный участок, на котором расположены принадлежащие истцам на праве собственности объекты недвижимости, предоставлен Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в аренду Вакуровой А.Г., на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 10 декабря 2013 года, по договору аренды земельного участка № №... 25 июня 2012 года.

Истцы неоднократно обращались к Вакуровой А.Г. с требованием передать земельный участок Истцам путем заключения договора уступки прав по договору аренды земельного участка № №... 25 июня 2012 года, но данные требования остались Вакуровой А.Г. без внимания.

Просят признать прекращенным право аренды земельного участка у Вакуровой А.Г. по договору аренды земельного участка № №... от 25 июня 2012 года, расположенного по адресу: адрес адрес с кадастровым номером №... общей площадью 1510 кв.м., заключенного между Вакуровой А.Г. и Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 1510 кв.м., расположенного по адресу: адрес с гражданами Мельниковым Вадимом Владимировичем, Мельниковой Анной Анатольевной, Салимьяновым Римом Фагимовичем, Салимьяновой Афлюзой Миргазямовной.

Решением Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 29 мая 2018 года в удовлетворении исковых требований Мельникова В.В., Мельниковой А.А., Салимьянова Р.Ф., Салимьяновой А.М. отказано.

В апелляционной жалобе Мельников В.В., Мельникова А.А., Салимьянов Р.Ф., Салимьянова А.М. просят решение отменить в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав Мельникова В.В., представителю Вакуровой А.Г. – Муллаянову А.Р., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В п.п. 1, 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 29 мая 2018 года не соответствует.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Законодателем в п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Таким образом, по смыслу закона договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Основания к отказу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве основания к отказу в заключении договора аренды указано несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6).

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретая права по договору аренды земельного участка, покупатель недвижимости в силу абзаца второго пункта 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретает и корреспондирующие праву обязанности из договора аренды земельного участка (перемена лица в договоре аренды). Такая правовая позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №... находится на праве аренды у ответчика Вакуровой А.Г. на основании договора № 388-12 аренды земельного участка от 25 июня 2012 года, заключенного с Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан.

07 апреля 2016 года между Вакуровой А.Г. (продавцом) и Мельниковым В.В., Мельниковой А.А. (покупателями) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

Согласно условиям пунктов 1.1, 1.3, 1.4 договора истцы Мельников В.В. и Мельникова А.А. за 3 550 000 руб. приобрели в собственность объект недвижимости, находящийся по адресу: адрес, ул. адрес и состоящий из трех жилых комнат, общей площадью жилых помещений 89.1 кв.м.

13 марта 2015 года между Вакуровой А.Г. (продавцом) и Салимьяновым Р.Ф., Салимьяновой A.M. (покупателями) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

Согласно условиям пунктов 1.1, 1.3, 1.4 договора истцы Салимьянов Р.Ф. и Салимьянова A.M. за 1 000 000 руб. приобрели в собственность объект недвижимости, находящийся по адресу: Республика адрес и состоящий из четырех жилых комнат, общей площадью жилых помещений 89,1 кв.м.

Сторонами не оспаривается, что приобретенные истцами жилые помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером №... общей площадью 1510 кв.м., расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Дружная 4а.

09 июня 2017 года истцы Мельников В.В., Мельникова А.А. обращались с заявлением о расторжении договора аренды № 388-1 заключенного с Вакуровой А.Г. и заключеннии нового договора аренды с множественностью лиц на земельный участок с кадастровым номером №... обще площадью 1510 кв.м. на новых Арендаторов Мельникова В.В., Мельникову А.А. (л.д.83).

21 августа 2017 года за № №... в адрес Вакуровой А.Г. направлено письмо за подписью заместителя начальника Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО город Уфа о том, что ей необходимо в течение десяти дней подойти в Управление для подписания дополнительных соглашений о внесении изменений и соглашения о расторжении указанного договора аренды. (л.д.84).

25 июля 2017 года Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО город Уфа оформлено соглашение о расторжении договора аренды № №... от 25 июня 2012 года земельного участка с Вакуровой А.Г., которое последней не подписано. (л.д.85).

21 августа 2017 года за исх. С-8457 Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО город Уфа в адрес Салимьянова Р.Ф., Салимьяновой А.М. направлен ответ о том, что действующему арендатору по вышеуказанному договору аренды земельного участка направлено уведомление о расторжении договора аренды. (л.д.86).

21 августа 2017 года за исх.М-8456 Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО город Уфа в адрес Мельникова В.В., Мельниковой А.А. направлен ответ о том, что действующему арендатору по вышеуказанному договору аренды земельного участка направлено уведомление о расторжении договора аренды. (л.д.87).

Разрешая спор, суд исходил из того, что к покупателям жилых помещений - истцам Мельникову В.В., Мельниковой А.А., Салимьянову Р.Ф., Салимьяновой A.M. перешли на основании закона и права по использованию соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, что не свидетельствует о том, что у ответчика Вакуровой А.Г. право аренды спорного земельного участка прекратилось. Заключив впоследствии договор купли-продажи от 07 апреля 2014 г. стороны (истцы Мельниковы В.В. и А.А. и ответчик Вакурова А.Г.) изменили состав участников основного договора (включив в состав участников договора Мельникову А.А.) и определили условия, на которых заключен данный договор. Согласно определенных сторонами условиям договора, истцы приобрели объект недвижимости в виде жилых помещений, при этом, условий о переходе прав на земельный участок данный договор не содержит. Суд также исходил из того, что на спорном земельном участке помимо жилых помещений, приобретенных истцами, имеется, возведенный ответчицей Вакуровой А.Г. объект капитального строительства - объект незавершенного строительства степенью готовности 10% с проектируемым назначением: жилой дом.

Судебная коллегия не может, согласится с данным выводами суда по нижеследующим обстоятельствам.

Судом установлено, сторонами не оспаривалось, что свои обязательства по договорам купли- продажи объектов недвижимости истцы исполнили в полном объеме, что подтверждается актами приема - передачи объектов недвижимости. Земельный участок, на котором расположены принадлежащие истцам на праве собственности объекты недвижимости, предоставлен Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в аренду Вакуровой А.Г., на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 10 декабря 2013 года, по договору аренды земельного участка № 388-12 от 25 июня 2012 года.

В силу вышеуказанных норм права с их взаимодействии выводы суда о том, что переход права собственности на основании договора купли-продажи объектов недвижимости не свидетельствует о том, что у ответчика право аренды спорного земельного участка прекратилось, является ошибочным так как, в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пункт 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дает разъяснение при рассмотрении аналогичных споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, суд не принял во внимания то обстоятельство, что ответчик вел строительство на спорном земельном участке после того, как заключил договора купли-продажи жилых помещений с истцами, и в дальнейшем зарегистрировал право собственности на данный объект, что подтверждается материалами гражданского дела, а именно кадастровым паспортом объекта недвижимости с кадастровым номером №..., площадью 83,2 кв.м., степень готовности 10% дата постановки на учет 6 апреля 2018 года. (л.д.171, 172). Однако ответчиком не представлено убедительных доказательств возведения указанного строения с разрешительной документацией на его строительство до приобретения истцами жилых помещений, находящихся на спорном земельном участке.

В соответствии с п. 8. ч.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 Президиума Верховного Суда Российской Федерации. Из абзаца второго п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, исходя из содержания абзаца 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, с момента государственной регистрации права собственности за Мельниковыми и Салимьяновыми на объекты недвижимости к ним перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости Вакуровой А.Г., т.е. на праве аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность помещений, в том числе во вновь построенном здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Как усматривается из договора аренды № 388-12 от 25 июня 2012 года, он был заключен для строительства индивидуального жилого дома, на тех ж условиях заключен договор уступки. (л.д.74-81).

Судом при разрешении спора не применены положения п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, регулирующие спорные правоотношения, а также не учтено, что в силу приведенных норм права с даты государственной регистрации за истцами права собственности на жилые помещения, расположенные по адресу: адрес ранее принадлежавшие Вакуровой А.Г., истцы приобрели право пользования земельным участком с кадастровым номером №... на условиях заключенного от 25 июня 2012 года договора аренды № 388-12, находящегося в государственной собственности земельного участка, а, следовательно, и корреспондирующие данному праву обязанности по данному договору.

Как усматривается из дела, истцы неоднократно обращались к ответчикам с просьбой о согласовании прекращения права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования Вакуровой А.Г. спорным земельным участком в установленном законом порядке по основаниям, предусмотренным в статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации не прекращено. Сама Вакурова А.Г. также не заявляла отказ от права аренды на земельный участок, и решение суда о прекращении прав на земельный участок не представлено.

В рассматриваемом случае истцы требуют у суда констатации прекращения правоотношений по поводу принадлежности ответчику вещи (земельного участка) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приняв во внимание наличие зарегистрированного права собственности истцов на помещения, расположенные в объекте недвижимости на данном земельном участке, судебная коллегия приходит к выводу об исключительном праве истцов на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу подпункта 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ предусматривающего, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, а также учитывая неоднократные обращения истцов в Управление земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ с просьбой о заключении договора аренды требования истцов о возложении обязанностей по заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора также подлежат удовлетворению.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене состоявшегося решения суда с вынесением нового решения об удовлетворении иска Мельникова В.В., Мельниковой А.А., Салимьянова Р.Ф., Салимьяновой А.М. к Вакуровой А.Г., Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ, администрации ГО г. Уфа РБ о признании прекращенным права аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Руководствуясь ст.329-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 29 мая 2018 года отменить.

Принять новое решение, которым исковые требования Мельникова Вадима Владимировича, Мельниковой Анны Анатольевны, Салимьянова Рима Фагимовича, Салимьяновой Афлюзы Миргазямовны удовлетворить.

Признать прекращенным право аренды земельного участка Вакуровой Анжелики Генриховны по договору аренды земельного участка № 388-12 от 25 июня 2012 года, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, адрес с кадастровым номером №... общей площадью 1510 кв.м., заключенного между Вакуровой А.Г. и Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 1510 кв.м., расположенного по адресу: адрес с Мельниковым Вадимом Владимировичем, Мельниковой Анной Анатольевной, Салимьяновым Римом Фагимовичем, Салимьяновой Афлюзой Миргазямовной.

Председательствующий      Мугинова Р.Х.

Судьи     Сафин Ф.Ф.

     Коргун Н.В.