Решение по делу № 2-764/2019 ~ М-696/2019 от 31.10.2019

    04RS0022-01-2019-001017-98

Дело № 2-764/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 декабря 2019 года                                                                                с. Тарбагатай

Тарбагатайский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Зайцев Э.Е.,

при секретаре Фетисовой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ Администрация МО «Тарбагатайский район» к Волковой Наталье Витальевне о взыскании задолженности по арендной плате,

                                    УСТАНОВИЛ:

МКУ Администрация МО «Тарбагатайский район» обратилась в суд с иском, просит взыскать с Волковой Н.В. в свою пользу основную задолженность по арендной плате по договору от 16.07.2015 г. в размере <данные изъяты> руб., в том числе основной долг <данные изъяты> руб., неустойку в размере <данные изъяты> руб.

    Исковые требования обоснованы тем, что на основании постановления Администрации МО «Тарбагатайский район» ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в лице генерального директора ФИО5 заключили договор аренды земельного участка <данные изъяты>, сроком на 5 лет. На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> и Волкова Н.В. заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» для строительства объектов придорожного сервиса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На основании ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. ст. 12 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договора аренды земельных участков, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Ответчик зарегистрировал настоящий договор аренды земельного участка. В соответствии с п. 4.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ размер ежегодной арендной платы составляет <данные изъяты> руб. Согласно п. 4.3 договора арендатор самостоятельно оплачивает арендную плату ежеквартально, до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала. Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация МО «Тарбагатайский район» и Волкова Н.В. заключили соглашение, согласно которому размер ежегодного платежа составляет <данные изъяты> руб. В нарушение условий договора ответчик с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не осуществляет платежи по договору аренды. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность <данные изъяты> руб. В соответствии с п. 4.6 договора в случае неуплаты в установленные договором сроки ответчик уплачивает неустойку просрочки в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

    Представитель истца Вишняков А.Л. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в заявлении указал, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик Волкова Н.В. в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель ответчика Щеголев А.Б. исковые требования не признал, суду пояснил, что при заключении договора аренды кадастровая стоимость земельного участка передаваемого в аренду была завышена, составляла <данные изъяты> рублей, в связи с чем арендная плата, определяемая в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, была определена в размере <данные изъяты> рублей. В дальнейшем когда было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды между <данные изъяты> и Волковой Н.В., данный факт был обнаружен. В 2017 году Волковой Н.В. было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости кадастровая стоимость данного земельного участка составила <данные изъяты> рублей. После решения комиссии было составлено дополнительное соглашение к договору аренду, которым арендная плата была определена в размере <данные изъяты> рублей в год. Он полагает, что т.к. ранее размер арендной платы был определен из завышенной кадастровой стоимости земельного участка, которая впоследствии была снижена, то размер арендной платы должен определяться из кадастровой стоимости, установленной решением комиссии, на весь срок договора аренды со дня заключения первоначального договора. Однако, администрация МО «<адрес>» произвести перерасчет за весь период договора аренды отказалась.

Свидетель ФИО8 показала, что первоначально договор аренды земельного участка был заключен с <данные изъяты>, далее по переуступке прав и обязанностей, земельный участок перешел в аренду Волковой. Арендная плата была <данные изъяты> руб. за год. Арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка. Высчитывается показатель кадастровой стоимости, умножается на площадь земельного участка, и на коэффициент использования, это и есть арендная плата. Арендная плата определяется согласно Постановлению Правительства РБ №37 от 30 января 2015 года. После изменения кадастровой стоимости земельного участка изменение арендной платы было произведено в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, с момента заключения соглашения. Неустойка начислена поквартально с 2018 года, в соответствии с договором аренды, 0,1%, так как внесение арендной платы предусмотрено до 10 числа первого месяца квартала. Так как оплата в 2018 году не поступала, рассчитали неустойку поквартально, то есть за 80 дней – 1 квартал, 81 день – 2 квартал, и последующие по 82 дня умножено на 0,1 %, согласно заключенному договору.

Выслушав пояснения представителя ответчика, показания свидетеля, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Тарбагатайский район» и <данные изъяты> был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты>, на срок 3 года.

В соответствии с п. 1.1 договора, участок предоставляется для строительства объектов придорожного сервиса.

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ, размер ежегодного платежа, выплачиваемого арендатором состоит из арендной платы за землю и составит <данные изъяты> руб.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и Волковой Н.В. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <данные изъяты>, сроком в пределах срока аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренду земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к Волковой Н.В.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости (земельного участка <данные изъяты>) определена в размере рыночной стоимости (<данные изъяты> рублей.

Из пункта п. 4.3 договора следует, что, арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально, до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

ДД.ММ.ГГГГ между МКУ Администрация МО «Тарбагатайский район» и Волковой Н.В. было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому размер ежегодного платежа выплачиваемого арендатором составит <данные изъяты> рублей.

В претензии от ДД.ММ.ГГГГ, направленном истцом в адрес ответчика, предложено погасить задолженность по арендной плате и неустойку, в случае неудовлетворения уведомления указано на обращение в суд с требованием о взыскании задолженности.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику земельный участок.

Вместе с тем, как следует из представленных суду платежных поручений арендаторы земельного участка – <данные изъяты>, а впоследствии Волкова Н.В., определенную договором аренды арендную плату вносили не в полном объеме.

Истцом суду представлен расчет, согласно которому за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила <данные изъяты> рублей, уплачено за указанный период было <данные изъяты> рублей, за 2018 – 2019 год начислены пени в размере <данные изъяты> рубля, итого задолженность по договору аренды на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

Однако суд не может принять указанный расчет.

Так, согласно п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

пунктом 3 указанной статьи установлено, что, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Бурятия, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным Постановлением Правительства РБ от 30.01.2015 N 37 (ред. от 22.11.2018) (далее по тексту Порядка) ежегодная арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах 2.1 - 2.3(3) и пунктах 3 - 6 настоящего Порядка.

Размер арендной платы в размере <данные изъяты> рублей, определенный договором от ДД.ММ.ГГГГ №, соответствует указанному пункту Порядка.

Вместе с тем, пунктом 7 указанного Порядка предусмотрены случаи изменения арендной платы. Абзацем 2 указанного пункта установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, Арендодателем предусматривается изменение арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, за исключением случая изменения кадастровой стоимости на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В указанном случае арендная плата подлежит перерасчету с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет в связи с изменением кадастровой стоимости, не проводится.

Учитывая, что заявление об изменении кадастровой стоимости земельного участка <данные изъяты> было подано в 2017 году, и решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости кадастровая стоимость арендованного земельного участка с кадастровым номером была определена в размере <данные изъяты> рублей, то арендная плата, исчисленная в соответствии с пунктом 2 Порядка должна составлять <данные изъяты> рублей, и в соответствии с пунктом 7 Порядка подлежала изменению с ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, как следует из представленного расчета, за 2017 год арендная плата рассчитана в размере <данные изъяты> рублей.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата по договору должная была составлять <данные изъяты> рублей.

Как следует из искового заявления и платежных поручений, с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком платежи по договору аренды внесены не в полном объеме, за указанный период внесена арендная плата в размере <данные изъяты> рублей.

Доводы представителя ответчика Щеголева А.Б. о необходимости расчета арендной платы в размере <данные изъяты> рублей в год, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, не основаны на законе.

Вместе с тем, согласно п.4.3. Арендатор самостоятельно оплачивает арендную плату ежеквартально до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала без предъявления Арендодателем счетов-фактур на расчетный счет МКУ Администрация МО «Тарбагатайский район».

Таким образом, указанным пунктом 4.3 не определено, в каком размере ежеквартально должна вноситься арендная плата, т.к. не установлена ни конкретная сумма ежеквартального платежа, ни часть от размера ежегодного платежа.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды содержит лишь указание на размер ежегодного платежа, при этом не содержит сведений о размере ежеквартальных платежей, суд, трактуя указанные неясности условий договора в пользу арендатора, полагает, что последним днем исполнения обязательства по внесению арендной платы следует считать дату последнего платежа в году, т.е. 10 число первого месяца четвертого квартала (10 октября) того года, за который должна быть уплачена арендная плата.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент подачи искового заявления по договору аренды должна была быть уплачена арендная плата в размере <данные изъяты> руб. за 1-й и 2-й кварталы 2019 года (согласно исковому заявлению)).

За указанный период по договору аренду уплачена арендная плата в размере <данные изъяты> рублей.

Таким образом, суд полагает, что с Волковой Н.В. подлежит взысканию арендная плата в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно п.4.6 Договора аренды в случае неуплаты в установленные Договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Учитывая ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы суд полагает, что имеются основания для взыскания с ответчика неустойки.

Однако, суд полагает неверным поквартальный расчет неустойки.

Так, представленный расчет исходит из поквартального внесения арендной платы.

Однако, учитывая изложенные выше неясности в договоре аренды, и вывод суда о последнем дне исполнения обязательства по внесению арендной платы, суд приходит к выводу, что неустойка может быть начислена по просрочке внесения арендной платы за 2018 год за период с 11.10.2018 года, и по просрочке внесения платы за 2019 года с 11.10.2019 года.

Установленный договором размер неустойки суд полагает соразмерным последствиям нарушения обязательства.

Исчисленная в установленном договором размере неустойка только по арендной плате за 2018 год за период с 11.10.2018 по 31.07.2019 года составила бы <данные изъяты> рублей.

Заявленный в иске размер неустойки (<данные изъяты> рубля) меньше исчисленной в соответствии с условиями договора неустойки.

Вместе с тем, согласно ч.3 ст.196 ГК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В связи с этим суд полагает, что требования истца о взыскании неустойки в заявленном в исковом заявлении размере подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд полагает подлежащей взысканию с ответчика по договору аренды арендную плату и неустойку в размере <данные изъяты> рублей.

В силу п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются органы местного самоуправления, выступающие в качестве истцов или ответчиков.

    В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации МО «Тарбагатайский район» к Волковой Наталье Витальевне удовлетворить частично.

Взыскать с Волковой Натальи Витальевны в пользу Администрации МО «Тарбагатайский район» задолженность по арендной плате на общую сумму <данные изъяты>.

Взыскать с Волковой Натальи Витальевны в доход бюджета муниципального образования «Тарбагатайский район» государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

    Мотивированное решение изготовлено 14.01.2020 г.

Судья:                                    Зайцев Э.Е.

СОГЛАСОВАНО

Судья Тарбагатайского районного суда РБ:                              Зайцев Э.Е.