Решение по делу № 33-483/2018 (33-13187/2017;) от 25.12.2017

Судья Ядвига Е.П. Дело № 33-483 (33-13187) АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2018 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

в составе: председательствующего Соловьевой О.В.

судей: Розановой М.А., Мельниковой О.Г.

при секретаре Сылко Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьминой Т.А к Кутушевой Г.А, Кузьмину И.С, Горюновой А.С, Горюнову С.А о признании недействительным договора купли – продажи и применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе ответчика Кузьмина И.С.

на решение Дальнегорского районного суда Приморского края от 14.08.2017 года об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Розановой М.А., выслушав объяснения истца, представителя ответчика Кутушевой Г.А. – Булатова А.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Кузьмина Т.А. 09.01.2017 г. обратилась в суд с иском к Кутушевой Г.А. и Кузьмину И.С., ссылаясь на то, что ее муж Кузьмин И.С. ДД.ММ.ГГГГ г. занял у Кутушева М. 100000 руб. под 15 процентов в месяц под залог 3-х комнатной квартиры по адресу: <адрес> которая на период действия договора займа переходит в собственность займодавца. Однако намерений на продажу этой квартиры супруги не имели, т.к. договор купли-продажи заключен в обеспечение договора займа, рыночная стоимость квартиры гораздо выше залоговой. Квартира продана незаконно, в результате действий Кутушевых их семья осталась без жилья, денег за проданную квартиру продавец не получал. Полагала сделку притворной, обеспечивающей договор займа, в связи с чем просила суд признать ее ничтожной, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата спорной квартиры в собственность первоначального владельца Кузьмина И.С.

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении исковых требований. Пояснили, что фактически Кузьмин занимал деньги у Кутушева М., а договор процентного займа под залог недвижимого имущества составлен с Кутушевой Г.А. Полагали, что Кутушевы сознательно ввели Кузьмина в заблуждение с целью завладения его имуществом, а впоследствии продали квартиру Горюновой А.

Ответчик Кутушева Г.А. иск не признала. Пояснила, что ее муж Кутушев М. ДД.ММ.ГГГГ занял Кузьмину деньги в размере 100000 руб., для чего попросил ее проехать с ними для оформления договора займа, т.к. он не взял гражданский паспорт, поэтому договор с Кузьминым заключила она. После передачи денег они проехали в МФЦ, где составили договор купли – продажи принадлежащей Кузьмину квартиры, т.к. последнему понадобились еще деньги в размере 100000 руб. Всего Кузьмину ДД.ММ.ГГГГ передано 200000 руб. Впоследствии она на правах собственника недвижимости продала квартиру Горюновой А. Просила в иске отказать. В письменном отзыве на иск не оспаривала факт заключения договора займа под залог квартиры, но поскольку залог не зарегистрирован в Росреестре, то такой договор считается незаключенным (л.д. 95-96).

Кузьмин И.С., отбывающий наказание в местах лишения свободы, в судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи подтвердил, что ДД.ММ.ГГГГ г. он занял у Кутушева 100000 руб. под залог принадлежащего ему недвижимого имущества. Квартира в соответствии с условиями договора переоформлена на Кутушеву Г.А. как гарантия возврата заемных средств. Через месяц он вернул Кутушеву М. часть долга в размере 45000 руб., о чем составлена расписка. Оставшуюся часть долга пыталась вернуть его жена, но Кутушев М. отказался взять у нее деньги и продал квартиру Горюновым, которые знали об обращении в суд с данным иском, но заключили сделку.

Горюнова А.В. и Горюнов С.А., привлеченные к участию в деле в качестве соответчиков, иск не признали. Пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ г. они с мужем купили спорную квартиру у Кутушевой Г.А. за счет средств материнского капитала. В квартире они с детьми зарегистрированы и проживают, собираются делать в ней ремонт. Просили в иске к ним отказать, т.к. они являются добросовестными приобретателями.

С решением суда об отказе в иске не согласился Кузьмин И.С., который в апелляционной жалобе просит решение отменить, поскольку выводы суда противоречат обстоятельствам дела и сделаны с нарушением норм материального права, поскольку суд не принял во внимание п. 4.1.1 договора займа, в соответствии с которым составлен договор купли-продажи. Договор займа не расторгнут, исполнялся. Показания свидетеля Ребеко опровергаются показаниями свидетеля Рыбцова, что суд не учел. Полагал, что протокол судебного заседания содержит неточности и не является полным, т.к. не содержит его упоминание об Алёхине, с которым работал Кутушев М.С., и в отношении которого уже состоялось решение суда о признании аналогичной сделки недействительной, т.е. Кутушев и Алехин работают по схеме, позволяющей им незаконно завладевать имуществом граждан. Кутушев злоупотребил доверием Кузьмина, в связи с чем просил решение отменить.

Представитель Кутушевой Г.А. Булатов А.А. в возражениях на апелляционную жалобу полагал исковые требования не доказанными, а иск - заявленным неуполномоченным лицом, т.к. Кузьмина Т.А. не является стороной сделки и ее права не нарушены. Полагал, что нет оснований для признания недействительным договора купли-продажи, поскольку истец подготовился к сделке, снявшись с регистрационного учета по спорной квартире. Кроме того, продавец видел текст договора купли-продажи, который не предусматривает обратного выкупа проданного имущества.

В суде апелляционной инстанции истец настаивал на отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы. Пояснила, что они выписались из спорной квартиры по требованию Кутушева М.С., который на иных условиях деньги в долг не давал. В настоящее время в связи с угрозами со стороны Кутушева М.С. она вынуждена была уехать с детьми во Владивосток, где снимает жилье, т.к. проживать в квартире по <адрес> невозможно, она приобретена за счет средств материнского капитала, нуждается в капитальном ремонте, а мужа сейчас нет.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Кузьмин И.С., отбывающий наказание в местах лишения свободы, и супруги Горюновы, извещенные о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились, ходатайств не заявляли, в связи с чем судебная коллегия с учетом положений ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что на имя Кузьмина И.С. ДД.ММ.ГГГГ г. была зарегистрирована приобретенная в браке с Кузьминой Т.А. 3-комнатная квартира по адресу: <адрес>, площадью 70,1 кв. м. (л.д. 17)

По договору процентного займа с залогом недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ Кутушева Г.А. предоставила Кузьмину И.С. заем в размере 100000 руб. на 12 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ включительно с начислением 15% в месяц, что составляет общую сумму 180000 руб. (п. 2.5) под залог принадлежащей Кузьмину И.С. 3-комнатной квартиры по <адрес> (п.3.1), стоимость которой определена в сумме 100000 руб. (п. 3.2 договора). Оплата за пользование займом составляет 15000 руб. в месяц по день возврата займа включительно (п. 2.7). (л.д. 10-14)

Согласно пункту 3.4 договора, на момент действия договора указанный в пункте 3.1 предмет залога переходит в собственность займодавца путем оформления сделки с регистрацией в органах, осуществляющих сделки с недвижимостью (Росреестр). После выполнения всех условий настоящего договора займодавец возвращает в собственность заемщика предмет залога, указанный в п. 3.1 договора путем оформления сделки с регистрацией в органах Росреестра.

В соответствии с пунктами 4.1.4, 4.1.5 заемщик весь период действия данного договора оплачивает коммунальные и иные квитанции, связанные с предметом залога и ежемесячно предоставляет займодавцу оплаченные коммунальные и иные квитанции, связанные с предметом залога.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрена обязанность займодавца вернуть заемщику предмет залога после получения всей суммы займа, а также оплаты процентов, пеней, штрафов, коммунальных, налоговых и иных платежей и услуг по договору в течение 3-х дней.

В силу пункта 4.4.2 договора займодавец имеет право без оповещения заемщика реализовать предмет залога в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по истечении 30 дней с момента наступления таких обстоятельств.

В этот же день составлен договор купли-продажи Кузьминым И.С. Кутушевой Г.А. квартиры <адрес> за 100000 руб., что подтверждается копией договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. Право собственности Кутушевой Г.А. на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ г. Кутушева Г.А. продала Горюновой А.В., действующей в своих интересах и интересах детей Горюновой С.С., Горюнова Р.С., и Горюнову С.А. квартиру <адрес> за 408026 рублей (средства федерального бюджета, перечисленные на основании государственного сертификата на материнский капитал). Переход права собственности зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 20.01.2017 г. (л.д. 71)

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств притворности оспариваемой сделки, фактически исполненной сторонами, которые согласовали все ее существенные условия, что свидетельствует о наличии у Кузьмина И.С. волеизъявления на продажу принадлежащей ему квартиры, и отсутствии доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи на иных условиях.

Приходя к выводу о произведенном расчете за проданную квартиру, суд исходил из п. 3 договора о расчете до подписания договора и свидетельских показаний о передаче Кузьмину И.С. 100000 рублей. При этом суд пришел к выводу о том, что всего Кузьмину И.С. передано 200000 руб., из которых 100000 руб. переданы по договору процентного займа и 100000 руб. - в счет исполнения договора купли-продажи от 28.06.2016 г.

Кроме того, суд пришел к выводу о добросовестности покупателей Горюновых, приобретших спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ у Кутушевой Г.А. за счет средств материнского капитала.

С такими выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку они противоречат имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Притворный характер сделки предполагает, что стороны, прибегая к той или иной договорной форме, реального намерения на исполнение такого договора не имеют, поскольку прикрывают данной сделкой иное обязательство, фактически имеющееся между сторонами.

В пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Вывод суда о том, что воля сторон была направлена на возникновение правовых последствий, соответствующих договору купли-продажи, опровергается представленными в материалы дела доказательствами, из которых следует, что стороны не оспаривали заключение ДД.ММ.ГГГГ г. между Кузьминым И.С. и Кутушевой Г.А. договора займа под залог недвижимости.

Об этом свидетельствует содержание договора займа в части его обеспечения, а именно – пункт 3.4 договора, в соответствии с которым на момент действия договора займа квартира заемщика переходит в собственность займодавца; доводы Кутушевой Г.А. в отзыве на иск, а также постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ г., которым суд первой инстанции оценки не дал, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, что повлекло принятие незаконного решения по существу спора, в связи с чем принятое судом решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

На основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 1 Федерального закона «О залоге недвижимого имущества (об ипотеке)» имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Принимая по делу новое решение, судебная коллегия учитывает, что условие о передаче квартиры в собственность займодавца, предусмотренное пунктом 3.4 договора займа, противоречит закону, не предусматривающему возможность перехода предмета залога в собственность займодавца на период действия договора займа, в связи с чем данное условие договора займа является ничтожным и не порождающим правовых последствий.

Разрешая заявленные требования по существу, судебная коллегия приходит к выводу о наличии прямой причинно-следственной связи между заключением Кузьминым И.С. договора займа под залог недвижимости и оформлением в этот же день договора купли-продажи между Кузьминым И.С. и Кутушевой Г.И., который является притворной сделкой, фактически прикрывающей договор залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору займа.

Об этом свидетельствуют в совокупности те обстоятельства, что сделки займа и купли-продажи совершены в один и тот же день, между одними и теми же лицами, с одной и той же суммой сделки, а также текст договора займа, предусматривающий обеспечение обязательств заемщика передачей принадлежащей заемщику квартиры в собственность займодавца.

В отзыве на иск Кутушева Г.А. не оспаривала факт заключения договора займа под залог квартиры, поясняя, что договор залога не зарегистрирован в Росреестре, в связи с чем он считается не заключенным. Поэтому заключен договор купли-продажи. (л.д. 95-96)

Более того, доводы истца и Кузьмина И.С. об отсутствии у последнего намерений продавать спорное жилье подтверждаются тем, что указанная в договоре стоимость 3-комнатной квартиры в размере 100000 рублей не соответствует ее рыночной стоимости, поскольку, покупая эту квартиру ДД.ММ.ГГГГ, Кузьмин И.С. заплатил за нее 470000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 135)

Несмотря на снятие с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире, истица с детьми продолжала проживать в ней, что повлекло обращение Горюновой А.В. в полицию. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Кузьминой Т.А. за отсутствием в ее действиях состава преступления. При этом опрошенные оперуполномоченным Кутушев М.С. и Кутушева Г.А. подтвердили передачу Кузьмину И.С. денег по договору займа. (л.д. 127-130)

Судебная коллегия, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, не может применить к сделке залога, которую стороны действительно имели в виду, относящиеся к ней правила по следующим основаниям.

В силу ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Если в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в названной выше статье, то такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке (ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Поскольку заключенный между сторонами договор займа под залог недвижимости не содержит всех необходимых данных, предмет залога оценен почти вдвое ниже общей суммы по договору займа, что свидетельствует о несогласованности данного условия, договор не зарегистрирован в Едином государственном реестре в качестве договора залога спорной квартиры, то он является ничтожным и не порождает правовых последствий.

При этом факт регистрации сторонами притворного договора купли-продажи нельзя отождествлять с регистрацией ипотеки, поскольку в оспариваемом истицей договоре купли-продажи отсутствуют данные, указанные в ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем он не может быть зарегистрирован в качестве договора залога.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре.

Из смысла указанных положений закона следует, что суд, одновременно с признанием сделки недействительной должен обеспечить возврат сторонам всего полученного по сделке, то есть привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до совершения сделки. В связи с этим квартира подлежит возврату в собственность Кузьмина И.С.

Судебная коллегия находит обоснованными его доводы о неполучении денег по сделке, поскольку расписка о получении Кузьминым И.С. денежных средств за проданную Кутушевой Г.А. квартиру в суд не представлена, а ее ссылка на пункт 3 ничтожного договора купли-продажи при изложенных выше обстоятельствах несостоятельна.

Получив спорную квартиру в собственность, Кутушева Г.А. продала ее Горюновой А.В., Горюнову С.А. и их несовершеннолетним детям Горюновой С.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Горюнову Р.С., ДД.ММ.ГГГГ получив по сделке 408 026 руб. за счет средств федерального бюджета (на основании государственного сертификата на материнский капитал серия № № №) путем безналичного перечисления указанных денежных средств на счет Кутушевой Г.А. в Приморском ОСБ № № Сбербанка России в г. <адрес> (л.д. 71)

Вывод суда о добросовестности Горюновых опровергается представленными в дело материалами доследственных проверок, из которых усматривается, что на момент приобретения спорной квартиры Горюнова А.В. знала о намерении прежнего собственника оспорить сделку от ДД.ММ.ГГГГ г., сделка между Кутушевой Г.А. и Горюновой А.В. заключена после обращения Кузьминой Т.А. в суд с данным иском и принятия его к производству суда.

Кроме того, в данной ситуации добросовестность покупателя правового значения не имеет, поскольку недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. влечет недействительность последующей сделки, в связи с чем договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Кутушевой Г.А. и Горюновыми судебная коллегия признает недействительным, а стороны по нему в силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возврату в первоначальное положение.

Учитывая положения Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» о целевом назначении средств материнского капитала, принимая во внимание пункт 5 договора купли-продажи квартиры от 12.01.2017 г., согласно которому со счета Пенсионного фонда РФ на банковский счет Кутушевой Г.А. безналичным путем перечислены 408026 руб., с Кутушевой Г.А. в пользу Управления Пенсионного фонда России по г. Дальнегорску Приморского края подлежит взысканию полученная по сделке сумма материнского (семейного) капитала – 408 026 рублей.

Зарегистрированное 20.01.2017 г. по 1/4 доле за Горюновой А.В., Горюновой С.С., Горюновым Р.С., Горюновым С.А. право собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 80 оборот), подлежит прекращению по изложенным выше основаниям, также как и ранее зарегистрированное право собственности Кутушевой Г.А. на указанный объект недвижимости с восстановлением государственной регистрации права собственности Кузьмина И.С. на указанное жилое помещение (запись № № от ДД.ММ.ГГГГ

Возражения представителя ответчика Кутушевой Г.А. об отсутствии нарушения прав Кузьминой Т.А. на спорную квартиру несостоятельны, поскольку данная квартира является совместно нажитым имуществом супругов Кузьминых, продажей которого нарушены права истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Апелляционную жалобу Кузьмина И.С. удовлетворить.

Решение Дальнегорского районного суда Приморского края от 14 августа 2017 года отменить и принять по делу новое решение.

Иск Кузьминой ФИО27 к Кутушевой ФИО28, Кузьмину ФИО29, Горюновой ФИО30, Горюнову ФИО31 о признании недействительным договора купли – продажи и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кузьминым И.С. и Кутушевой Г.А.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> заключенный 12 января 2017 года между Кутушевой Г.А. и Горюновой А.В., Горюновой С.С., Горюновым Р.С., Горюновым С.А.

Взыскать с Кутушевой ФИО41 в пользу Управления Пенсионного фонда <адрес> <адрес> 408 026 рублей.

Прекратить право общей долевой собственности Горюновой ФИО36 (доля в праве 1/4), Горюновой ФИО37 (доля в праве 1/4), Горюнова ФИО38 (доля в праве 1/4), Горюнова ФИО39 (доля в праве 1/4) на жилое помещение: квартиру площадью 70,1 кв. м, этаж 1, адрес объекта: <адрес> (записи № № от 20.01.2017 г.).

Восстановить государственную регистрацию права собственности Кузьмина ФИО40 на жилое помещение по адресу: <адрес> (запись № № от 08 июня 2015 г.).

Определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 22.01.2018 г. является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Председательствующий Судьи: