Решение по делу № 2-548/2015 (2-10456/2014;) от 19.11.2014

К делу № 2- 548 /15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2015 года Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

Председательствующего судьи Федяниной Т.А.

При секретаре Фитисове А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каспаровой С.А. к Алавердян А.Ж., Чихладзе Г., третье лицо - Омельченко И.А. о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности и признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Каспарова С.А. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного от ее имени Алавердян А.Ж. с Чихладзе Г. в лице Омельченко И.А., недействительным, о применении последствий недействительности сделки, с аннулированием записи регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Требования мотивирует тем, что она являлась собственником садового участка, площадью <данные изъяты> кв.м. в <адрес> в соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону после смерти мужа, которому садовый участок был предоставлен в ДД.ММ.ГГГГ как участнику и инвалиду ВОВ. До настоящего времени данный садовый участок находится во владении и пользовании ее семьи, они ухаживают и эксплуатируют его, несут бремя его содержания. На участке возведен жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м,, имеется плодоносящий сад. В связи с преклонным возрастом, приняла решение продать участок. Ответчик Алавердян А.Ж. предложил приобрести этот участок у нее в рассрочку за <данные изъяты> рублей, о чем между ними был составлен предварительный договор купли-продажи с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку для заключения сделки был необходим сбор и оформление документов, в том числе было необходимо оформить и жилой дом, истица обязалась выдать доверенность, поскольку, обязанность сбора документов и несения расходов по договору была возложена на покупателя. Со слов ответчика Алавердян А.Ж., доверенность ему была необходима для сбора пакета документов и готовности их к моменту полного расчета, а также в подтверждение того, что она земельный участок с домом намеревается продать ответчику. Ответчик уверил ее, что до ДД.ММ.ГГГГ произведет полный расчет с ней, и оформление купли-продажи между ними будет происходить только после получения ею денежной суммы в целом. И именно, с учетом данной договоренности и заключенного предварительного договора купли-продажи, ею была выдана доверенность ответчику. Нотариусом был ей зачитан текст доверенности, смысл которой ею был понятен следующим образом: что она намеревается продать участок Алавердян А.Ж. и ему доверяет. После подписания доверенности, ответчик забрал ее себе, поэтому текста доверенности у нее не было. Истица всецело доверяла ответчику, поскольку знала его давно. Тем не менее, ответчик при наступлении срока расчета, несколько раз просил подождать, отсрочить период расчета. Она была уверена в том, что участок с домом все равно принадлежит ей, поскольку, никто кроме ее и членов ее семьи весь период времени, с момента предоставления земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ годов и до настоящего времени не пользовался, ими там построен дом, в котором на протяжении <данные изъяты> лет и до настоящего времени по договору безвозмездного пользования постоянно проживает молодая семья Хачатрян с двумя несовершеннолетними детьми. Она продолжает нести бремя содержания, оплачивая все необходимые платежи, включая членские взносы. Земельный участок с домом ни Алавердян А.Ж., ни третьим лицам не передавался. Ответчик полный расчет не произвел, земельный участок с домом она ему не передавала, последние пять лет в доме проживают квартиранты, которых вселила она. В течение почти двух лет ответчик Алавердян А.Ж.вводил ее в заблуждение, используя ее преклонный возраст, обманул. ДД.ММ.ГГГГ ответчик перестал отвечать на звонки, стал отказываться от исполнения договора, что стало основанием для сомнений в его порядочности и честности. В ДД.ММ.ГГГГ из выписки из ЕГРП ей стало известно, что собственником принадлежащего ей земельного участка является ответчик Чихладзе Г. Согласно истребованной ею из регистрирующего органа копии договора купли-продажи выданной ей ДД.ММ.ГГГГ года, оказалось, что спорный земельный участок, якобы, не имеющий никаких объектов, был отчужден ответчиком Алавердян А.Ж. Чихладзе в лице доверенного лица Омельченко И.А. за <данные изъяты> рублей. При этом в договоре указано, что земельный участок при подписании договора купли-продажи передается покупателю. Однако, никто из посторонних лиц на ее участке никогда не появлялся, ответчика Чихладзе Г. она не знает и никогда не видела. В жилом доме на спорном участке постоянно на протяжении <данные изъяты> лет безвозмездно проживают квартиранты, которые и следят постоянно за участком и домом, а члены ее семьи регулярно пользуются и участком, и домом по мере необходимости. Считает, что, ответчик Алавердян А.Ж. ввел ее в заблуждение, обманул и принадлежащий ей участок продал, не рассчитавшись с ней. Просит признать сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истицы Каспарова А.Э., действующая по доверенности, исковые требования дополнила требованиями о признании права собственности за истицей на спорный объект недвижимого имущества, а также просит взыскать с ответчика Алавердян А.Ж. судебные расходы, связанные с телеграфным уведомлением в рамках данного гражданского дела, на иске настаивает.

в первоначальное положение.

Ответчики Алавердян А.Ж. и Чихладзе Г. в судебное заседание неоднократно не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе судебными телеграммами, сведения о причинах неявки суду не представили, ходатайства об отложении разбирательства дела суду не поступило.

Исходя из содержания нормы ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения дела по существу. Согласно ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Суд признает, что нежелание ответчиков Алавердян А.Ж. и Чихладзе Г лично являться в суд( или направить своего представителя) для участия в состязательном процессе, не может влечь неблагоприятные последствия для суда, а также не должно отражаться на правах других лиц на доступ к правосудию. Ответчики Алавердян А.Ж. и Чихладзе Г. самостоятельно отказались от осуществления процессуальных прав, предусмотренных для сторон в гражданском процессе. В связи с чем, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ суд приходит к выводу рассмотреть дело в отсутствие ответчиков Алавердян А.Ж. и Чихладзе Г, признав причины их неявки неуважительными.

Третье лицо – Омельченко И.А. в судебное заседание не явилась, в суд поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и с согласием с исковыми требованиями.

Будучи допрошенной в ходе судебного разбирательства, Омельченко И.А. пояснила, что Чихладзе Г. она не знала и не видела, ей была выслана доверенность, она занималась оформлением спорной сделки. Относительно спорного объекта недвижимого имущества ей ничего неизвестно - имеется ли на участке жилой дом или нет, ей не сообщали, за какую сумму он приобретался, она также не знает, просто указала в договоре сумму <данные изъяты> рублей. При ней никаких расчетов не производилось. Сделку заключала с Алавердян А.Ж., самого продавца – Каспарову С.А. она также не видела и не знает, ей не известно, был ли произведен с ней расчет.

Выслушав представителей истца, третьего лица, свидетелей, исследовав материалы дела, представленные доказательства, оценив все обстоятельства дела в их совокупности суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что, согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданного Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года, Каспарова С.А., ДД.ММ.ГГГГ, являлась собственником садового участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>, запись регистрации №. Ее право возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти наследодателя - <данные изъяты> ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ г., которому спорный земельный участок принадлежал в соответствии со Свидетельством на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству гор. Краснодара, предоставленного в собственность для садоводства.

ДД.ММ.ГГГГ между Каспаровой С.А. и Алавердян А.Ж. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости – завершенного строительством жилого строения, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по цене за <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа, а именно: Алавердян А.Ж. как покупатель обязался выплатить Каспаровой С.А. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а оставшуюся сумму <данные изъяты> рублей - до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, между Каспаровой С.А. и Алавердян А.Ж. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости в соответствии с правилами ст.429 ГК РФ -по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с условиями договора, расходы, связанные с переоформлением земельного участка с объектами недвижимости, несет покупатель, т.е. ответчик. В связи с чем, продавец выдает генеральную доверенность.

Таким образом, стороны пришли к соглашению, выраженному в письменной форме заключить в будущем договор купли- продажи недвижимого имущества, поскольку в соответствии с требованиями ч.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Ст.549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему установленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

После согласования существенных условий договора, ДД.ММ.ГГГГ Каспарова С.А.,, выдала доверенность на имя ответчика Алавердян А.Ж., которым уполномочила его продать принадлежащий ей земельный участок за цену и на условиях по своему усмотрению. Содержание доверенности, удостоверенной нотариусом Краснодарского нотариального округа за реестровым №, зачитана доверителю Каспаровой С.А. вслух. Как установлено судом, Каспаровой С.А. текст доверенности был зачитан вслух, что указано в самом тексте доверенности и был понятен ей следующим образом, что она доверяет Алавердян А.Ж. и продает ему земельный участок. После подписания доверенности, сам текст доверителю передан не был, а был получен только ответчиком Алавердян А.Ж.

Суд принимает данные доводы истца и полагает, что в силу ее престарелого возраста на момент подписания - ДД.ММ.ГГГГ, она вполне могла осознавать суть переданных ею полномочий Алавердян А.Ж. именно таким образом. Доказательств обратного, суду не представлено.

Судом установлено, что Алавердян А.Ж., условия заключенного предварительного договора с Каспаровой С.А., не исполнил, расчет с ней не произвел, и по полученной доверенности от ее имени, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с гр.Чихладзе Г.- ответчиком по делу, в лице доверенного Омельченко И.А. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес>, и зарегистрированной в р.№

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключен Алавердян А.Ж. от имени продавца Каспаровой С.А. и Омельченко И.А. от имени Чихладзе Г. по цене <данные изъяты> рублей, с указанием отсутствия на указанном земельном участке каких-либо объектов недвижимости.

П.4 договора указывает на передачу земельного участка покупателя с момента его подписания в соответствии с требованиями ст.556 ГК РФ и является документом, подтверждающим передачу указанного земельного участка от продавца покупателю без каких-либо передаточных актов и иных документов.

    Судом установлено, что в оспариваемом договоре намерено скрыт факт нахождения на продаваемом земельном участке жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м.

Однако, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что земельный участок ни доверенному Каспаровой С.А. лицу-ответчику Алавердян А.Ж., ни покупателю Чихладзе Г.-ответчику по делу фактически не передавался. С момента предоставления указанного земельного участка и до момента рассмотрения данного гражданского дела спорный земельный участок, с расположенным на нем жилым строением находится во владении Каспаровой С.А. и членов ее семьи.

Указанные обстоятельства подтверждается показаниями свидетелей, фотоматериалом, а также письменными доказательствами, которые в силу ст.55 ГК РФ, являются таковыми и на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Так, допрошенный в качестве свидетеля ФИО12 показал, что в ДД.ММ.ГГГГ он подыскивал жилье в районе <адрес> для проживания со своей семьей: <данные изъяты> Устраивал этот район, поскольку дети были оформлены в среднюю школу в этом районе, и арендовать жилье там недорого. В ДД.ММ.ГГГГ он ходил по улицам товарищетва в поисках жилья. На участке <адрес> в садоводческом товариществе «Ветеран» находились Каспарова С.А. и ее <данные изъяты>, которые предложили жить бесплатно, ухаживать за участком, охранять дом, и оплачивать потребляемую электроэнергию. На участке имеется хороший дом, площадью около <данные изъяты> кв.м., с мебелью. Он заключил с хозяйкой договор, вселился с членами своей семьи в этот дом, и проживает там с детьми и женой с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени. Члены семьи Каспаровой С.А. помогали ему, вещами, предметами быта. Никто другой не приходил, участком и домом с целью покупки не интересовался, претензий не предъявлял, вселиться не пытался. Истица и члены ее семьи приезжали, собирали урожай, оплачивали членские взносы.

Свидетель ФИО13 подтвердила суду, что семью Каспаровой С.А. знает очень давно, общается со всеми членами семьи, часто бывает у них дома в гостях, в том числе на даче. Истица Каспарова С.А. имела дачу на <адрес>, которая осталась ей после смерти мужа. На участке был построен большой дом, около 100 м. Она отдала истице на дачу старые предметы мебели, занавески. Ей известно, что в доме на даче уже около <данные изъяты> лет живут квартиранты -семья с детьми, которые ухаживают за участком. Она знала, что истица продает дачу в рассрочку. ДД.ММ.ГГГГ от самой Каспаровой С.А. стало известно, что ее обманули, с ней за дачу не рассчитались. Последний раз на даче была вместе с членами семьи Каспаровой С.А. ДД.ММ.ГГГГ, ездили за урожаем, там по- прежнему, проживали квартиранты.

Так, согласно представленной в материалы дела членской книжки садовода, выданной ДД.ММ.ГГГГ на имя Каспаровой С.А., ею уплачены членские и иные взносы на благоустройство с ДД.ММ.ГГГГ года ежегодно, в том числе за ДД.ММ.ГГГГ год уплачено в ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ уплачено в ДД.ММ.ГГГГ года, за ДД.ММ.ГГГГ год-в ДД.ММ.ГГГГ году.

В соответствии с выданными председателем НСТ «Ветеран» справками от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Каспарова С.А. и члены ее семьи, пользуются спорным участком с ДД.ММ.ГГГГ года, никто кроме них, данным участком не пользовался и не пользуется, на участке ими возведен жилой дом, членские и все платежи на благоустройство ими вносятся регулярно, задолженности не имеется, никаких претензий со стороны соседей, или администрации товарищества, также не имеется.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного Каспаровой С.А. УФСГРКиК по КК, спорный земельный участок является собственностью Чихладзе Г., запись регистрации его права № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Копия оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и копия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ на имя Алавердян А.Ж. выданы Каспаровой С.А. по запросу УФСГРКиК по КК ДД.ММ.ГГГГ года.

Все указанные выше обстоятельства подтверждают тот факт, что Каспарова С.А., не имела намерения заключать договор купли-продажи, либо предоставлять такие полномочия до производства с ней окончательного расчета, и до указанного момента ожидала от Алавердян А.Ж. исполнения обязательств для дальнейшего оформления договора купли-продажи, продолжая владеть и пользоваться спорным участком как своим собственным до настоящего момента.

Таким образом, судом установлен факт владения Каспаровой С.А. спорным участком и после заключения договора купли-продажи Алавердян А.Ж. и Чихладзе Г., об отсутствии фактической передачи спорного объекта новому покупателю.

Данные обстоятельства свидетельствуют о намерении Алавердян А.Ж., находившегося в доверительных отношениях, ввести Каспарову С.А. в заблуждение, а также тот факт, что Каспарова С.А., не имела намерения заключать договор купли-продажи, либо предоставлять такие полномочия до производства с ней окончательного расчета и была введена в заблуждение.

Так, согласно требований ст.178 ГК РФ ( в ред., действовавшей на момент заключения сделок-выдачи доверенности, и договора), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Анализируя совокупность вышеуказанных обстоятельств и представленных доказательств, суд приходит к выводу, что истица Каспарова С.А. заблуждалась относительно предоставленных Алавердян А.Ж. полномочий, понимая суть доверенности таким образом, что она ему всецело доверяет и намеревается продать земельный участок, и, поскольку, согласно договора, он обязался взять на себя расходы по оформлению дома и сбора документов для сделки, предполагала, что именно для этого выдана доверенность, а сам договор купли-продажи будет подписан после окончательного расчета.

Письменных доказательств полного расчета по сделке в сумме 4 млн. руб. суду не представлено.

Так, согласно требований ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность доказать исковые требования из общего правила распределения обязанностей по доказыванию возлагается на истца.

Представленные доказательства суд оценил в соответствии с требованиями ч. 1,

2, 3 ст. 67 ГПК РФ- суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, тщательно анализируя представленные доказательства, обстоятельства дела, учитывая престарелый возраст истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Суд также считает возможным взыскание с ответчика Алавердян А.Ж. судебных расходов, понесенных истцом, поскольку, согласно ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы.

В связи с рассмотрением данного гражданского дела Каспаровой С.А. понесены материальные расходы, связанные с оплатой госпошлины, почтовыми расходами- телеграфными уведомлениями в адрес ответчиков, что подтверждается квитанциями на общую сумму <данные изъяты>

Согласно требований ст.94 ГПК РФ указанные расходы относятся к судебным издержкам.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Суд также считает необходимым отменить обеспечительные меры.

руководствуясь ст. ст. 191-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Каспаровой С.А. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка, из земель сельскохозяйственного назначения, для садоводства, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный Алавердян А.Ж. от имени Каспаровой С.А. и Чихладзе Г. в лице Омельченко И.А. недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение, аннулировав записи регистрации перехода права и регистрации права Чихладзе Г. в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по указанной сделке, исключить Чихладзе Г. из числа собственников указанного участка.

Признать за Каспаровой С.А. право собственности в целом на земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения, для садоводства, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного: <адрес>

Взыскать с Алавердян А.Ж. в пользу Каспаровой С.А. судебные расходы в размере <данные изъяты>.

Отменить обеспечительные меры, наложенные Определением Прикубанского районного суда г.Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ года.

    Данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

    Мотивированное решение суда изготовлено 2.03.2015года

Председательствующий судья: