Решение по делу № 2-5161/2012 ~ М-5032/2012 от 06.08.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22-23 октября 2012 года Промышленный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Абдурахмановой И.В.,

при секретаре                        ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №

по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и прекращении записи о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просил признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО3 от 13.04.2011 г. недействительным в силу его ничтожности по основаниям ч.2 ст. 170 ГК РФ.

В обоснование исковых требований ФИО2 указал, что в апреле 2011 г. к нему обратилась его родная сестра ФИО10 с просьбой заключить договор купли-продажи принадлежащей ему на праве собственности квартиры общей площадью № кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. При этом ФИО10 пояснила, что она обратилась в ООО микрофинансовая организация «<данные изъяты>» за получением денежного займа в сумме 741 000 руб. на личные нужды. Ей согласились передать указанные денежные средства по договору процентного займа, но при условии залога недвижимого имущества в целях обеспечения обязательств заемщика. У ФИО10, как заемщика, отсутствовало недвижимое имущество в собственности, в связи с чем, она просила истца заключить договор купли-продажи его квартиры с доверенным лицом директора предприятия-займодавца ФИО3 в качестве обеспечения по договору ее процентного займа. ФИО10 планировала рассчитаться по договору займа в течение трех месяцев, убедила истца в полной безопасности и законности предстоящей сделки. 13.04.2011 г. истец заключил договор купли-продажи квартиры с ответчиком с обременением в виде ипотеки (залога) со сроком не позднее 13.08.2011 г. В дальнейшем 19.04.2011 г. и 21.04.2011 г. на расчетный счет истца (сберегательная книжка Сбербанка России) двумя платежами со счета ответчика ФИО3 были переведены денежные средства в общей сумме 588 910 руб. После поступления денег на расчетный счет истца указанные выше денежные средства истцом были переданы третьему лицу ФИО10 в полном объеме. В дальнейшем ФИО10 неоднократно пролонгировала действие договора займа вплоть до окончания 2011 г. Считает, что совершение сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО3 было совершено с целью прикрыть другую сделку. А именно заключение договора процентного займа между ООО микрофинансовая организация «<данные изъяты> <данные изъяты>» и ФИО10

В судебном заседании 11.10.2012 г. истец исковые требования уточнил и просил признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО3 от 13.04.2011 г. незаключенным, прекратить регистрационную запись о праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ФИО3 в органах ФИО1 по <адрес> за № от 26.04.2011 г. Указал, что не получал от ответчика денежных средств за проданную квартиру в соответствии с п.3 оспариваемого договора. Перевод денежных средств на расчетный счет истца являлся частичным расчетом по договору купли-продажи, а именно первым этапом оплаты в соответствии с п.3 договора и фактической выдачей денежных средств третьему лицу ФИО10 в качестве денежного займа по соответствующему договору. Обязанность по оплате за купленную квартиру в соответствии со вторым этапом оплаты ответчиком до настоящего времени не исполнена, а обязательства по оплате договора купли-продажи в первой его части исполнены не полностью. Считает, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком является незаключенным, т.к. в соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемых в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиями договора. Цена и порядок расчетов в договоре купли-продажи недвижимого имущества является одним из существенных условий договора. Таким образом, истец полагает, что сделка купли-продажи квартиры по своей юридической сути является незаключенной сделкой.

22.10.2012 г. истцом исковые требования уточнены. ФИО2 просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 13.04.2011 г., возвратить стороны договора в первоначальное положение путем восстановления права собственности на спорную квартиру за истцом ФИО2 и прекращении регистрационной записи о праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ФИО3 в органах ФИО1 по <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ В обоснование уточненных исковых требований указал, что после подписания договора купли-продажи истец не получал от ответчика денежных средств за проданную квартиру в соответствии с п.3 оспариваемого договора. Перевод денежных средств на расчетный счет истца являлся частичным расчетом по договору купли-продажи, а именно первым этапом оплаты в соответствии с п.3 договора и фактической выдачей денежных средств третьему лицу ФИО10 в качестве денежного займа по соответствующему договору. Обязанность по оплате за купленную квартиру в соответствии со вторым этапом оплаты, предусмотренным п.3 договора, ответчиком до настоящего времени не исполнена, а обязательства по оплате договора купли-продажи в первой его части исполнены не полностью. Считает, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком от 13.04.2011 г. подлежит расторжению по ч.2 ст. 450 ГК РФ, т.к. в соответствии с п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ «По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной».

В судебном заседании истец и его ФИО1 по доверенности адвокат ФИО6 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме. Истец дал письменные пояснения, приобщенные к материалам дела, согласно которым проживает постоянно по адресу: <адрес> течение 35 лет. Деньги от ФИО3 получал за квартиру 2 раза, один раз 300 000 руб., второй раз 288 952 руб. 41 коп. Деньги перечислил в течение одной недели. Деньги истец отдал сестре ФИО10 Сейчас в спорной квартире по адресу: <адрес> проживают его племянники. Деньги, полученные от ФИО3, были получены по договору купли-продажи от 13.04.2011 г. На руки от ФИО3 истец в регпалате ничего не получал. Регистратор истца спрашивал, получил ли он деньги. Истец ответил, что получил. Остаток суммы в течение 4-х месяцев после сделки истец так и не получил. Поэтому обратился в суд.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В судебном заседании 26.09.2010 г. возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что между ним и ФИО2 13.04.2011 г. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Данная сделка не имеет никакого отношения к третьему лицу ФИО10. 600 000 руб. и расходы по сделке ответчик передал ФИО2, стороны договорились, что будут вместе оплачивать услуги риэлтора. В день совершения сделки ответчик передал истцу деньги в регпалате 13.04.2011 г. – 600 000 руб., вторую часть ответчик отдал в апреле, всего перечислил 588 000 руб., плюс 600 000 руб. отдал в день подписания договора. Также пояснил, занимается инвестированием денежных средств в недвижимость, а с ФИО2 его познакомил сотрудник ООО микрофинансовая организация «<данные изъяты>». В спорной квартире в настоящее время проживают квартиранты.

ФИО1 ответчика по доверенности адвокат ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам гражданского дела.

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО2 в полном объеме. Пояснила, что в газете «Из рук в руки» нашла рекламу ООО микрофинансовая организация «<данные изъяты>», куда обратилась с целью получения кредитных денежных средств в размере 741 000 руб. на личные нужды. Ей согласились передать указанные денежные средства по договору займа, но при условии залога недвижимого имущества в целях обеспечения обязательств по договору. Полагает, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры является залогом в обеспечение ее кредитных обязательств.

ФИО1 третьего лица ООО микрофинансовая организация «<данные изъяты>» ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что ФИО3 сотрудником его организации не является. Между ООО микрофинансовая организация «<данные изъяты>» и ФИО10 заключено несколько кредитных договоров, но они к этому делу отношения не имеют.Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Стороны не возражали против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, либо совершали ее с целью прикрыть другую сделку. При этом обязательным условием признания сделки мнимой либо притворной является порочность воли каждой из ее сторон.

Судом установлено, что 13.04.2011 г. ФИО2 заключил с ФИО3 договор о продаже принадлежащей ему <адрес> в <адрес>. Согласно договору купли-продажи квартира продана за 1 200 000 руб., 600 000 руб. из которых покупатель оплачивает продавцу в день подписания сторонами договора, а 600 000 руб. – не позднее 13 августа 2011 (п.3 договора). Передача отчуждаемой недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена при подписании настоящего договора, имеющего силу акта приема-передачи квартиры (п.11).

Оспариваемый договор купли-продажи с учетом относящихся к нему правил требовал письменной формы и был совершен в такой форме.

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области 26.04.2011 г., о чем на имя ФИО3 выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.04.2011 г.

При этом ФИО2 от регистрации не отказывался. В судебном заседании в письменных объяснениях пояснил, что в регистрационной палате на вопрос регистратора «получил ли он деньги по договору» дал утвердительный ответ.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела усматривается, что право собственности ФИО3 на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, в подтверждение чего ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности, расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен полностью.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи от 13.04.2011 г. не подпадает под признаки мнимой, притворной сделки. Условия оспариваемого договора не свидетельствуют о безвозмездном характере сделки, отсутствуют доказательства об очевидности намерения передать спорную квартиру в качестве обеспечения (залога) по договору займа. Стороны по оспариваемой сделке от 13.04.2011г. преследовали именно те цели, которые предусмотрены сделкой купли-продажи недвижимости. По основанию притворности может быть признана недействительная сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны обоюдно должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом доказательств данных обстоятельств суду не представлено. Судом не установлено, что сторонами оговаривалось и было достигнуто соглашение по договору залога квартиры, который, по мнению истца, прикрывается договором купли-продажи.

Суду не предоставлены доказательства наличия заключенного 13.04.2011 г. договора займа между ФИО10 и КПК «Первый кредитный кооператив», ООО микрофинансовая организация «<данные изъяты>» на сумму 741 000 руб. Суд не принимает в качестве доказательства по делу представленные ФИО10 приходно-кассовые ордера по договору № от 13.04.2011 г., ввиду их ненадлежащего оформления. А именно, отсутствует подпись руководителя и кассира.

Из представленных суду договоров процентного займа за период с 12.04.2011 г. по 19.12.2011 г. заключенных между ФИО10 и КПК «<данные изъяты>» усматривается наличие договоров процентного займа на сумму 8 000 руб. от 12.04.2011 г. №, на сумму 22 230 руб. от 19.09.2011 г. №, на сумму 14 600 руб. от 19.11.2011 г. №, на сумму 4053 руб. от 19.12.2011г. № и отсутствие договора процентного займа на сумму 741 000 руб. Суд приходит к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между обязательствами ФИО10 перед КПК «<данные изъяты>» или ООО микрофинансовая организация «<данные изъяты>» с одной стороны и договорными отношениями ФИО2 и ФИО3

Суду не представлены доказательства по достижению ФИО2 и ФИО3 соглашения о предоставлении последним займа ФИО10 в день сделки 13.04.2011 г. под залог спорной квартиры. Стороны по делу, заключая договор купли-продажи, преследовали общую цель – продажа одним и приобретение другим спорной квартиры на условиях, предусмотренных договором. Доказательств обратного - суду не представлено.

Само по себе проживание в спорной квартире третьих лиц после заключения оспариваемого договора не означает недействительность сделки по основанию, указанному в ст. 177 ГК РФ, поскольку не ставят под сомнение произошедший в силу договора купли-продажи переход к ФИО3 всех правомочий собственника – владения, пользования и распоряжением купленной квартирой.

Доказательства того, что ФИО2 имел денежное обязательство перед ФИО3, обеспеченное залогом квартиры, не представлены.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания спорной сделки недействительной, судом не установлено.

Также не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи. В обоснование мотивов расторжения договора купли-продажи истец указывает на нарушение ФИО3 условий договора, а именно цены договора.

Суд находит данные доводы несостоятельными.

Так, согласно п. 3 оспариваемого договора 600 000 руб. ФИО3 оплатил ФИО2 в день подписания договора. Данные обстоятельства также подтверждаются письменными объяснениями самого истца, который пояснил, что регистратору в регпалате сказал, что деньги ФИО3 ему оплачены. Вторую часть денежных средств в размере 600 000 руб. ФИО3 был обязан оплатить не позднее 13 августа 2011 г. Данное обязательство ФИО3 исполнено, что подтверждается платежными поручениями от 19.04.2011 г. № на сумму 300 000 руб. и от 21.04.2011 г. № на сумму 288 910 руб.

В судебном заседании ФИО1 ответчика пояснил, что 21.04.2011 г. перечислена сумма в размере 288 910 руб., поскольку между сторонами (ФИО3 и ФИО2) была достигнута устная договоренность, что оставшиеся 11 090 руб. будут оплачены ФИО2 за услуги риэлтора. Однако, 23.10.2012 г. ответчиком ФИО3 осуществлен денежный перевод на имя ФИО2 на сумму 15 000 руб., что, по мнению суда, свидетельствует о полном исполнении ответчиком условий оспариваемого договора купли-продажи.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истец не обращался к ответчику с заявлением в порядке ст.452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Истец в нарушение названной нормы права не обращался с письменным заявлением к ответчику о расторжении договора по основаниям, приведенным в иске.

Дав оценку представленным доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и прекращении записи о регистрации права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 октября 2012 года.

Председательствующий – (подпись) И.В.Абдурахманова

Копия верна: Судья -             Секретарь -