Решение по делу № 2-338/2014 (2-7407/2013;) от 09.10.2013

        Дело № 2-338/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 марта 2014года                   

Советский районный суд города Уфы Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Гареевой Л.Ф.,

при секретаре Сафроновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя «Овчинников В.А.» к Литвинко В.Н. о взыскании арендной платы и процентов за просрочку арендных платежей,

по встречному иску Литвинко Владислава Николаевича к Индивидуальному предпринимателю «Овчинников Владимир Александрович» о признании договора аренды жилого помещения недействительным, ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

ИП Овчинников В.А. обратился в суд с иском (с последующим уточнением ранее заявленного иска в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) к Литвинко В.Н. и просил взыскать:

1) сумму долга в размере 136 666,60 руб.

2) неустойку в размере 293 149,86 руб.

3) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 4 168,32 руб.,

4) расходы по оплате услуги представителя в размере 25 000 руб.

В обоснование иска указал, что < дата > между ним и Индивидуальным предпринимателем Литвинко В.Н. был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 8 кв.м., расположенного на цокольным этаже здания, по адресу: .... По условиям договора он передает, а ответчик принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение, принадлежащее Арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации ...).

По условиям п.5.1-5.2 договора аренды арендная плата составляет 10 000 руб. в месяц, при этом арендная плата вносится не позднее 20-числа месяца, предыдущего расчетному, посредством безналичных платежей.

Согласно измененному п.5.4 договора отсчет арендных платежей по настоящему договору осуществляется с < дата >.

Факт передачи имущества арендатору подтверждается актом приема-передачи к договору аренды от < дата >, подписанного сторонами.

Согласно п.4.1 договор был заключен на срок с < дата > по < дата >.

Согласно п.3.1 договора ответчик Арендатор использовал нежилое помещение в соответствии с назначением, указанным в п.1.4 настоящего договора, однако своих обязательств предусмотренных договором, а именно, производить оплату арендных платежей не выполнял.

В соответствии с п.3.10 договора арендатор в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока действия договора обязан передать арендуемую площадь Арендодателю по акту приема-передачи в освобожденном виде и полной сохранности, а также погасить задолженность по аренде, коммунальным и иным платежам.

По истечении срока действия договора ответчик не освободил и не передал по акту приема-передачи арендуемое помещение и продолжал пользоваться им до < дата >.

Согласно п.4.3 договора в случае использования арендатором помещений по истечении срока настоящего договора (несвоевременный возврат помещения в соответствии со ст. 622 ГК РФ), арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование помещением в размере и в порядке, установленным настоящим договором.

В настоящее время обязанность по погашению арендной платы за весь период пользования арендуемым помещением ответчик не выполнил.

Таким образом, по состоянию на < дата > за ответчиком образовалась задолженность в размере 136 666,60 руб., согласно следующему расчету:

10 000 руб. х 13 мес. + 333,33 руб. / день х 20 дн. = 136 666,60 руб.

В п.7.1 договора предусмотрено, что в случае возникновения споров по настоящему договору, стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров.

Во исполнение этого условия договора, им по адресу регистрации ответчика была направлена претензия с требованием о погашении задолженности, которая была получена им < дата >. Однако претензию ответчик оставил без внимания, а требования без удовлетворения.

Ответчик, в нарушении условий договора аренды и требований гражданского законодательства, допустил просрочку по оплате арендных платежей.

Согласно п.5.3 договора за нарушение сроков оплаты арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Обязанность оплатить задолженность по договору аренды истекла < дата > (день освобождения ответчиком помещения). Таким образом, количество дней просрочки за период со < дата > по < дата > включительно составит 429 дней.

Исходя из вышеизложенного, считает, что он имеет право начислять на сумму задолженности и взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную п.5.3 договора, сумма которой на < дата > составит 293 149,86 руб.

Поскольку гражданин Литвинко В.Л. на данный момент прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, настоящее дело не подлежало рассмотрению в арбитражном суд, а подведомственно суду общей юрисдикции.

Для восстановления нарушенных прав, он заключил договор на оказание юридических услуг с Адвокатским кабинетом «Правосудие», стоимость услуг по договору составила 35 000 руб., а также он понес расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 168,32 руб.

Не соглашаясь с предъявленными требованиями, Литвинко В.Н. подал иск к Индивидуальному предпринимателю Овчинникову В.А. о признании договора аренды жилого помещения недействительным, ничтожным, ссылаясь на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ник ... от < дата >, недвижимое имущество с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: РБ, ..., является общей долевой собственностью следующих лиц: Овчинникова С.В. (1/2 доли), ФИО10 (1/4 доли), ФИО7 (1/4 доли).

А при заключении соглашения договор аренды подписал и скрепил своей печатью ИП ФИО2, который действовал по доверенности ... от < дата > от имени ФИО6 К договору аренды прилагается копия свидетельства о государственной регистрации права на имя ФИО6 на 1/2 долю.

Таким образом, при заключении договора аренды - ИП Овчинников В.А. не обладал правом на передачу недвижимого имущества в аренду, в связи с чем данный договор является недействительным, ничтожным в силу ст.ст. 168, 608 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца Нигматзянова Е.В., действующая на основании доверенности от 05.06.2013 г., уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

В судебном заседании ответчик Литвинко В.Н., представитель ответчика Туманов И.С., действующий на основании доверенности от 09.12.2013 г., исковые требования не признали, просили в иске отказать, встречный иск поддержали, просили его удовлетворить по основаниям, указанным в нем.

Третьи лица ФИО10, ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом, < дата > между ИП ФИО2, действующий на основании доверенности ... от < дата >, (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (в аренду) нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ..., выданным < дата >, Техническим паспортом ... от < дата >, именуемое в дальнейшем помещение, отвечающее следующим техническим характеристикам:

- торговая площадь помещение: 8 кв.м.;

- место расположения (адрес): ..., цокольный этаж (п.1.1 договора).

Срок аренды установлен с < дата > по < дата > (п.4.1 договора).

По условиям п.5.1-5.2 договора арендная, плата составляет 10 000 руб. в месяц, при этом арендная плата вносится не позднее 20-числа месяца, предыдущего расчетному, посредством безналичных платежей.

Согласно п.3.1, 3.2 договора, Арендатор использовал нежилое помещение в соответствии с назначением, указанным в п.1.4 настоящего договора, производить оплату аренды жилого помещения в соответствии с разделом 5 настоящего договора.

В соответствии с п.3.10 договора арендатор в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока действия договора обязан передать арендуемую площадь Арендодателю по акту приема-передачи в освобожденном виде и полной сохранности, а также погасить задолженность по аренде, коммунальным и иным платежам.

Согласно п.4.3 договора в случае использования арендатором помещений по истечении срока настоящего договора (несвоевременный возврат помещения в соответствии со ст. 622 ГК РФ), арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование помещением в размере и в порядке, установленным настоящим договором.

В п.7.1 договора предусмотрено, что в случае возникновения споров по настоящему договору, стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров.

Из акта приема-передачи арендуемых площадей от < дата > следует, что ИП Овчинников В.А. (Арендодатель) передал, а ИП Литвинко В.Н. (Арендатор) принимает в аренду нежилое торгово-офисное помещение, расположенное по адресу: ..., торговой площадью 8 кв.м., цокольный этаж. При аренде помещения Арендатор обязуется его использовать по следующему назначению: магазин розничной торговли кондитерскими изделиями.

Установлено, что своих обязательств предусмотренных договором Арендатор, а именно, производить оплату арендных платежей, не выполнял.

По истечении срока действия договора арендатор не освободил и не передал по акту приема-передачи арендуемое помещение и продолжал пользоваться им до < дата >.

< дата > ИП Овчинников В.А. в адрес Литвинко В.Н. направлена претензия о том, что в связи с неисполнением последним условий договора аренды по состоянию на августа 2013 года имеется задолженность по арендной плате в сумме 136 666,60 руб. и пени в размере 158 200 руб.

В ходе судебного заседания сторонами не оспаривалось, что индивидуальный предприниматель Литвинко В.Н. не освободил и не передал по акту приема-передачи арендуемое помещение и продолжал пользоваться им до < дата >, а затем выехал из арендованного нежилого помещения по указанному ранее адресу.

Как следует из сообщения Межрайонной ИФНС России ... по РБ, индивидуальный предприниматель Литвинко В.Н. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя < дата >.

Наличие задолженности по арендной плате по состоянию на < дата > в общей сумме 136 666,60 руб. сторонами в ходе судебного заседания не оспаривалось.

В соответствии с ч.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Положениями п. 3.10. договора аренды от < дата > предусмотрено, что в течение 3 (трех) календарных дней с момента окончания действия договора арендатор обязан передать арендуемую площадь арендодателю по акту приема-передачи в освобожденном виде и полной сохранности, а также погасить задолженность по аренде, коммунальным и иным платежам.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ФИО3 не представил в суд доказательств того, что он в письменном форме известил арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого помещения, а также то, что арендованное имущество после освобождения было сдано ею по акту приема-передачи арендодателю.

Более того, из претензии, направленной в адрес ФИО11 от августа 2013 года следует, что последнему предлагалось освободить помещение и сдать арендованное помещение согласованно с арендодателем

При таком положении, суд находит обоснованными требования истца о возложении на ответчика обязанности по оплате арендованного имущества в сумме 136 666,60 руб., исходя из расчета 10 000 руб. х 13 мес. + 333,33 руб. / день х 20 дн. = 136 666,60 руб.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ).

Согласно п.5.3 договора за нарушение сроков оплаты арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Обязанность оплатить задолженность по договору аренды истекла < дата > (день освобождения ответчиком помещения). Таким образом, количество дней просрочки за период со < дата > по < дата > включительно составит 429 дней.

Исходя из вышеизложенного, неустойка, предусмотренная п.5.3 договора, на < дата > составляет 293 149,86 руб.

Принимая во внимание, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, суд полагает возможным с учетом положений ст. 333 ГК РФ снизить её до 3 000 руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ подлежат возмещению расходы ИП Овчинников В.А. по оплате государственной пошлины пропорциональной удовлетворенной части требования в размере 3 993,33 руб.

Согласно п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы на оплату услуг представителя суд определяет в размере 10 000 руб.

Размер оплаты услуг представителя суд определяет с учетом принципов разумности, сложности гражданского дела, документов, подготовленных представителем истца. Данные расходы суд признает обоснованными, необходимыми и подлежащими удовлетворению пропорционально взыскиваемой суммы.

В отношении встречного иска Литвинко В.Н. к Индивидуальному предпринимателю Овчинникову В.А. о признании договора аренды жилого помещения недействительным, ничтожным, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения встречного иска нет.

          В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

         Согласно Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об Отдельных вопросах практики применения Правил ГК РФ о договоре аренды» судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Иными словами, при рассмотрении данного спора, где имущество было сдано в аренду управомоченным лицом, иные лица (сособственники недвижимости) возражений по заключению договора аренды не выразили, произошло с их стороны устное одобрение сделки, в процессе рассмотрения дела в суде, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, с требованиями о недействительности сделки не обращались, то оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя Овчинников В.А. к Ливтинко В.Н. о взыскании арендной платы и процентов за просрочку арендных платежей - удовлетворить частично.

Взыскать с Литвинко В.Н. в пользу Индивидуального предпринимателя Овчинникова В.А. задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от < дата > в сумме 136 666,60 руб., неустойку в сумме 3 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 993,33 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.

В остальной части иска - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Литвинко В.Н. к Индивидуальному предпринимателю Овчинникову В.А. о признании договора аренды жилого помещения недействительным, ничтожным, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месячного срока, через Советский районный суд ....

Судья                                                Л.Ф. Гареева.