Решение по делу № 33-15664/2019 от 05.12.2019

Судья: Каткасова И.В. Гр. дело № 33-15664/2019

(Гр. дело № 2-776/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 декабря 2019 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Елистратовой Е.В.

судей – Маликовой Т.А., Салдушкиной С.А.

при секретаре – Мурзабековой М.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Калемалькиной Г.В. в лице представителя по доверенности Давутова Р.Р. на решение Безенчукского районного суда Самарской области от 09 октября 2019 года, которым постановлено:

«Расторгнуть договор аренды № от 07.02.2007г. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 62738 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>.

Расторгнуть договор аренды № от 07.02.2007г. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 133415 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>.

Расторгнуть договор аренды № от 07.02.2007г. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 79236 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>.

Взыскать с Калемалькиной Г.В. задолженность по арендной плате 1140646, 35руб. и пени 151865, 39 руб. в т.ч.:

- по договору аренды № от 07.02.2007г. за период с 01.01.2018г. по 05.07.2019г. в сумме 259857, 08 руб., пени в сумме 34597, 36 руб.;

- по договору аренды № от 07.02.2007г. за период с 01.01.2018г. по 05.07.2019г. в сумме 552597, 70 руб., пени в сумме 73572, 73 руб.;

- по договору аренды № от 07.02.2007г. за период с 01.01.2018г. по 05.07.2019г. в сумме 328191, 23 руб., пени в сумме 43695, 30 руб.;

Взыскать с Калемалькиной Г.В. государственную пошлину в доход государства в сумме 14662, 56 руб.

Исковые требования Калемалькиной Г.В. о признании договоров переуступки права аренды земельных участков №, №, № от 02 декабря 2016г. незаключенными оставить без удовлетворения в полном объёме»,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А.,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области обратился в суд с иском к Калемалькиной Г.В. о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, указав, что между КУМИ Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области и ФИО1 заключены договоры №, №, № от 07.02.2007 г. аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №. На основании договоров №, №, № от 02.12.2016 г. переуступки права аренды вышеуказанных земельных участков, права и обязанности арендатора по договорам аренды №, №, № от 07.02.2007 г. переданы Калемалькиной Г.В. Однако ответчик оплату арендных платежей с момента заключения договоров переуступки не производит.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать с Калемалькиной Г.В. задолженность: по договору аренды № от 07.02.2007 г. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с 01.01.2018 г. по 05.07.2019 г. – 342 890 руб. 92 коп., пени – 35 257 руб. 54 коп.; по договору аренды № от 07.02.2007 г. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с 01.01.2018 г. по 05.07.2019 г. – 643 279 руб. 95 коп., пени – 75 194 руб. 34 коп.; по договору аренды № от 07.02.2007 г. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с 01.01.2018 г. по 05.07.2019 г. в сумме 382 047 руб. 99 коп., пени – 44 657 руб. 52 коп. Расторгнуть договоры аренды №, №, № от 07.02.2007 г.

Калемалькина Г.В. обратилась в суд с встречным иском к КУМИ Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области о признании договоров переуступки права аренды земельных участков №, №, № от 02.12.2016 г. незаключенными, ссылаясь на то, что они не прошли государственную регистрацию. На момент составления оспариваемых договоров имелась существенная задолженность по договорам аренды земельных участков №, №, №. Кроме того, на земельные участки являющиеся предметом названных договоров установлен сервитут, о чем не указано в договорах переуступки права и указанное имущество имеет обременение в пользу ОАО <данные изъяты>.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе Калемалькина Г.В. в лице представителя по доверенности Давутова Р.Р. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым встречные исковые требования удовлетворить.

В заседании судебной коллегии представитель Калемалькиной Г.В. Давутов Р.Р. доводы жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям. Просил решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым встречные исковые требования удовлетворить.

Ответчик, иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.

Суд апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4).

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12).

Согласно ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4).

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. № 308 утверждена Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, исходя их кадастровой стоимости, коэффициента вида использования земельного участка и коэффициента инфляции расчетного года.

Из материалов дела следует, что 07.02.2007 г. между МУ КУМИ Администрации муниципального района Безенчукский (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключены договоры №, №, № аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № соответственно, расположенных по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.1 вышеуказанных договоров аренды установлена арендная плата, которая подлежит пересмотру в одностороннем прядке арендодателем на основании решений органов исполнительной власти, связанных с установлением оценочных зон, размера нормативной цены земли, базовых ставок и льгот по аренной плате, с письменным уведомлением арендатора.

Согласно п. 2.2 договоров аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п. 2.1 договора суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии с п. 2.5 договоров аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере 0,06% от сумы неуплаты за каждый день просрочки.

Согласно п. 2.6 договоров аренды, не использование участка арендатором не может служить основанием не внесения арендной платы.

В соответствии с п. 4.1 договоров аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Согласно расчету истца, размер арендной платы составляет: по договору № от 07.02.2007 г. с 01.01.2018 г. в год 169 468 руб. 72 коп., в квартал 42 367 руб. 18 коп., с 01.01.2019 г. в год 177 375 руб. 68 коп., в квартал 44 343 руб. 92 коп.; по договору № от 07.02.2007 г. - с 01.01.2018 г. в год 360 382 руб. 32 коп., в квартал 90 095 руб. 58 коп., с 01.01.2019 г. в год 377 196 руб. 84 коп., в квартал 94 299 руб. 21 коп.; по договору № от 07.02.2007 г. с 01.01.2018 г. в год 214 033 руб. 32 коп., в квартал 53 508 руб. 33 коп., с 01.01.2019 г. в год 224 019 руб. 56 коп., в квартал 56 004 руб. 89 коп.

02.12.2016 г. между ФИО1 в лице конкурсного управляющего ФИО2 (арендатор) и Калемалькиной Г.В. (новый арендатор) заключены договоры №, №, № переуступки права аренды вышеуказанных земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной собственности).

Согласно актам приема-передачи от 12.01.2017 г., подписанным ФИО2 и Калемалькиной Г.В., земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>, фактически переданы от ФИО1 в лице конкурсного управляющего ФИО2 Калемалькиной Г.В., которая, в свою очередь, оплатила стоимость переданного ей имущества в виде земельных участков.

Решением Безенчукского районного суда Самарской области от 06.06.2019 г., вступившим в законную силу 06.07.2019 г., оставлены без удовлетворения исковые требования Калемалькиной Г.В. к ФИО1 в лице арбитражного управляющего ФИО2 о признании сделок - договоров №, №, № от 02.12.2016 г. уступки права аренды земельных участков недействительными и применении последствий недействительности сделок.

Указанным решением установлено, что оплата по договорам переуступки права аренды №,№,№, заключенным 01.12.2016 г., произведена 09.01.2017 г., согласно платежным поручениям № на сумму 140 544 руб., № на сумму 105 638 руб. 40 коп., № на сумму 83 692 руб. 80 коп. 19.06.2017 г. конкурсным управляющим ИП ФИО1 в адрес КУМИ Администрации муниципального района Безенчукский направлены письменные уведомления о том, что права и обязанности арендатора по договорам аренды №, №, № от 07.02.2007 г. от ФИО1 переданы Калемалькиной Г.В. по исполнению договоров переуступки права аренды земельных участков, заключенных на основании протокола о результатах проведения в электронной форме открытых торгов по продаже имущества должника ФИО1 08.09.2017 г. конкурсный управляющий ИП ФИО1 ФИО2 обратился в КУМИ Администрации муниципального района Безенчукский с заявлением о согласовании договоров №, №, № от 02.12.2016 г. переуступки права аренды земельных участков.

Установлено, что договоры переуступки права аренды согласованы КУМИ, но до настоящего времени государственная регистрация договоров переуступки права аренды №, №, № от 02.12.2016 г. в ЕГРН не проведена.

Оценив представленные доказательства, как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заключенные договоры переуступки права аренды №, №, № от 02.12.2016 г. фактически исполнены. Действия конкурсного управляющего и истца, собственноручно подписавших указанные договоры, направлены на заключение сделок с намерением создать соответствующие правовые последствия.

Так, в соответствии с ч.3 ст.432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно разъяснениям данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на основании заключенных договоров переуступки права аренды №, №, № от 02.12.2016 г. у Калемалькиной Г.В. фактически возникли права арендатора земельных участков, свои обязательства в части оплаты стоимости переуступки права аренды она выполнила, передача земельных участков осуществлена согласно актам приема-передачи, подписанных сторонами договоров 12.01.2017 г. Отсутствие государственной регистрации договоров переуступки права аренды на спорные объекты недвижимости в данном случае не свидетельствует о недействительности совершенных сделок, поскольку действия сторон были направлены на фактическое исполнение принятых по договорам обязательств.

Более того, определением Безенчукского районного суда Самарской области от 27.07.2018 г. по делу № 2-478/2018 утверждено мировое соглашение между КУМИ Администрации м.р. Безенчукский Самарской области и Калемалькиной Г.В. по условиям которого истец отказался от заявленных исковых требований о расторжении договоров аренды земельных участков №, №, № от 07.02.2007 г., а Калемалькина Г.В. обязалась оплатить сумму задолженности по арендной плате, а также начисленные пени за несвоевременную оплату, в общем размере 777 434 руб.74 коп.

Соответственно, на момент предъявления требований о расторжении договора в 2018г. и заключения мирового соглашения Калемалькина Г.В. подтвердила свою заинтересованность в использовании земельных участков, а также свои обязательства по оплате арендных платежей, согласно условиям договора. Таким образом,, при заключении мирового соглашения стороны исходили из наличия прав и обязанностей ответчицы, вытекающих из договоров уступки права аренды земельных участков..

Заявление ответчицы в настоящее время о незаключенности договоров противоречит принципу добросовестности.

Кроме того, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Калемалькиной Г.В. к КУМИ Администрации м.р. Безенчукский Самарской области о признании договоров переуступки права аренды земельных участков №, №, № от 02.12.2016 г. незаключенными, суд пришел к правильному выводу, что КУМИ Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области стороной по названным договорам не является, следовательно, не является надлежащим ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Соответственно, оснований для освобождения от взыскания платы за пользование земельным участком не имеется. Признание договоров переуступки права аренды незаключенными также не будет являться основанием для освобождения ответчицы от платы за пользование земельными участками в силу приведенных правовых позиций и принципа платности пользования земельными участками.

Принимая во внимание, что ответчиком платежи по договору аренды за период с 01.01.2018 г. по 05.07.2019 г. не производились, что подтверждается актами сверки и по существу не оспаривалось стороной ответчика, суд первой инстанции, проверив представленные истцом расчеты, с учетом их уточнения, пришел к правильному выводу о взыскании с Калемалькиной Г.В. подлежит арендная плата в сумме 1 140 646 руб. 35 коп., из которых задолженность по договору аренды № – 259857,08руб., пени 34597, 36руб.; по договору № – 552597, 70уб., пени 73572, 73руб., по договору аренды № – 328191,23руб., пени 43695, 30руб.

Приведенный судом расчет задолженности по существу в апелляционной жалобе не оспаривается.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчик свои обязательства по договорам аренды №, №, № от 07.02.2007 г. ненадлежащим образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении данных договоров.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается. Данные выводы подтверждаются представленными сторонами доказательствами, результаты оценки которых подробно отражены в решении. Оснований для вывода о необъективности этой оценки судебная коллегия не усматривает.

Отказ в удовлетворении требований о расторжении договоров приведет к начислению ответчице платы за пользование земельными участками за последующие периоды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не привлек в качестве соответчика или третьего лица ФИО1, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку исходя из смысла статьей 40, 41 ГПК РФ круг ответчиков определяет истец и только в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика в связи с характером спорного правоотношения, суд вправе привлечь его к участию в деле по своей инициативе (абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ).

Рассматривая спор между сторонами, суд первой инстанции не разрешал требования о правах и обязанностях ФИО1, поэтому оснований для привлечения его к участию в деле у суда первой инстанции не имелось.

Доводы жалобы о том, что земельные участки находятся в залоге у банковских организаций, не являются основанием для освобождения Калемалькиной Г.В. от обязанности по оплате арендных платежей.

Принятое решение права ОАО <данные изъяты> и ЗАО <данные изъяты> также не затрагивает. Более того, как следует из материалов дела, при рассмотрении требований Калемалькиной Г.В. о признании договоров переуступки прав недействительными, ПАО <данные изъяты> возражало против заявленных требований указав. что указанные договоры заключены в рамка дела о банкротстве ИП ФИО1 Конкурсным управляющим исполнены обязательства по заключению с истцом договоров, а также по перечислению денежных средств залоговому кредитору, которые, в свою очередь, были направлены на погашение обязательств по кредитному договору должника ИП ФИО1

Доводы жалобы о том, что невозможно установить, что Калемалькиной Г.В. была произведена оплата именно по договорам №, №, № от 02.12.2016 г., а также, что стоимость договоров иная, опровергаются решением Безенчукского районного суда Самарской области от 06.06.2019 г., вступившим в законную силу 06.07.2019 г., которым установлено, что оплата по договорам переуступки права аренды №,№,№, заключенных 01.12.2016 г., произведена 09.01.2017 г. согласно платежных поручений № на сумму 140 544 руб., № на сумму 105 638 руб. 40 коп., № на сумму 83 692 руб. 80 коп.

Доводы жалобы о том, что переуступка права аренды возможна только с согласия залогодержателя, являются несостоятельными, поскольку залогом обеспечивается исполнение обязательств по возврату денежных средств. Уступка прав по договорам аренды произведена в рамках конкурсного производства ИП ФИО1 с погашением его обязательств перед кредиторами.

Ссылка в жалобе на то, что земельными участками до сих пор пользуется ФИО1, являются несостоятельными, опровергаются актами приема-передачи. Кроме того, каких-либо требований к ФИО1 истицей не заявлялось.

Пунктом 2.6 договоров аренды установлено, что не использование участка арендатором не может служить основанием не внесения арендной платы.

В целом доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не содержат новых обстоятельств, которые не были учтены судом при принятии решения.

Судебная коллегия полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, основания для отмены принятого по делу судебного решения, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 09 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: