Решение по делу № 2-4116/2015 от 22.05.2015

Решение

Именем Российской Федерации

17 августа 2015 года город Москва

Тверской районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Иванова Д.М. при секретаре Пушкаревой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4116/2015 по иску Андреевой О. М. к ООО «Ландор», ООО ПОДИУМ МАРКЕТ о взыскании штрафа за нарушение обязательств по договору,

Установил:

Андреева О.М. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, просит взыскать по предварительному договору о заключении в будущем договора купли- продажи нежилого помещения и договора поручительства от 06 августа 2012г., с учетом дополнительных соглашений, предусмотренный п. 1.7.3 договора штраф в размере <данные изъяты> США за необоснованный отказ или уклонение от заключения основного договора продавца.

Представители истца по доверенности - Гиков С.В., Визельман Е.М., в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представители ответчика ООО «Ландор» по доверенности Добронравов Ю.Б., Золенко Д.А., в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ООО ПОДИУМ МАРКЕТ по доверенности - Семененко А.С., в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 06 августа 2012г. между ООО «Ландор» и Андреевой О.М. заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ООО «Ландор» обязалось передать истцу в собственность без обременений, вне споров и свободное от прав третьих лиц, кроме сервитута, установленного решением суда в пользу собственника второго и третьего этажей здания, нежилое помещение (подвал пом. I ком. 1-23, этаж 1 пом. III ком. 1-22,26,27, этаж 2 пом. V, ком. 2, этаж 3 пом. VII ком. 1-4) общей площадью 3313,5 кв.м, расположенное в здании по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> США. Пунктом 1.3.4 договора предусмотрено, что оплата за помещение производится с использованием покрывного безотзывного аккредитива, с условием его открытия в пользу продавца при условии регистрации перехода права собственности к покупателю без обременений, кроме сервитута, установленного решением суда, с подтверждением свидетельством о собственности или выпиской из ЕГРП, а также договором купли-продажи с отметкой о регистрации. Продавец обязался в срок до 01 мая 2013г. согласовать все несогласованные перепланировки в помещении (красные линии) по внешним границам помещения, включая входную группу со стороны Ленинградского шоссе, которые имеются на день заключения основного договора (п. 1.3.5), не менее чем за 5 рабочих дней до заключения основного договора купли-продажи продавец обязался предоставить истцу документы и выполнить действия: договор с адвокатами(ом) о проведении проверки юридической чистоты помещений и сделки; положительное заключение адвокатов(а) о чистоте помещения и сделки, об отсутствии рисков, признания недействительной сделки купли-продажи, предусмотренной настоящим договором, и истребовании проданного по ней имущества у покупателя; заключение конкурсного управляющего о том, что в ходе финансового анализа и осуществления конкурсного производства не установлено признаков подозрительной сделки, установленных ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в отношении сделок, предшествовавших приобретению истцом права собственности на помещения; помещение не должно быть в споре, кроме как по сервитуту в пользу собственника второго и третьего этажа, установленного решением суда, не должно быть под арестом или иным запретом, не должно быть обременено правами третьих лиц, кроме залога в пользу банка, подлежащего снятию по настоящему договору; справка об активах, в соответствии с которой у продавца помимо продаваемых помещений имеется либо имелось ранее еще не менее двух помещений на сумму превышающую стоимость продаваемого помещения; письменное согласие банка залогодержателя на отчуждение помещения, являющегося предметом залога (ипотеки); заключенный продавцом договор на коммунальные услуги; решение (протокол) уполномоченного органа продавца об одобрении основного договора купли-продажи (п. 1.5). Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до 01 февраля 2013г. (п. 1.6). Пунктами 1.7, 1.8 предусмотрена ответственность продавца и покупателя за необоснованный отказ или уклонение от заключения основного договора в виде штрафа в размере <данные изъяты> США. Обоснованным будет считаться отказ покупателя от заключения основного договора в случае не предоставления продавцом любого из документов, либо невыполнение любого из условий, перечисленных в п. 1.5 настоящего договора, либо не заключение между покупателем и поручителем основного договора поручительства. В соответствии с п. 1.9 продавец и покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от заключения основного договора в отсутствие оснований для обоснованного отказа, предусмотренных настоящим договором, с выплатой другой стороне штрафа в размере <данные изъяты> США.

10 января 2013г. сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к предварительному договору купли-продажи, по которому в п. 1.3.4 внесены изменения: покупатель обязался открыть покрытый безотзывный аккредитив, обеспечив его покрытие денежными средствами в полном объеме цены помещения в течение одной недели после подписания основного договора купли-продажи. На следующий рабочий день после подписания основного договора купли-продажи покупатель обязался обратиться в Московский филиал ОАО «БыстроБанк», или иной согласованный сторонами банк с заявлением об открытии аккредитива на условиях, предусмотренных основным договором купли-продажи, со всеми необходимыми документами и выполнить все действия, необходимые для открытия этого аккредитива. Покрытие аккредитива покупатель обязался внести не позднее одной недели со дня подписания основного договора купли-продажи. Внесены изменения в п. 1.6 договора: стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 25 мая 2013 г. включительно, но не ранее 15 апреля 2013г. Продавец обязался уведомить покупателя о дате подписания договора купли- продажи за одну неделю, если такого уведомления не будет, то дата подписания 25 мая 2013г. Внесены изменения в п. 1.7 договора: продавец, необоснованно отказавшийся или уклонившийся от заключения основанного договора, обязался выплатить покупателю штраф в размере <данные изъяты> США. Пункт 1.9. договора исключен. Во всем остальном стороны руководствуются положениями договора.

20 мая 2013г. сторонами заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи, по которому в п. 1.3.4 внесены изменения: покупатель обязался открыть покрытый безотзывный аккредитив, обеспечив его покрытие денежными средствами полном объеме цены помещения в течение 10 рабочих дней после подписания основного договора купли-продажи. Договор дополнен пунктом 1.3.9, согласно которому покупатель обязался в течение 5 рабочих дней с момента перехода к нему права собственности возместить продавцу уплаченную залоговую сумму, внесенную продавцом в рамках заключенного с ФГУП «НИМИ» договора №/ЭУ-12 от 01 декабря 2012г. на оказание эксплуатационных услуг по техническому обслуживанию подводящих сетей к объекту недвижимого имущества, пропорционально занимаемой покупателем площади, при условии, что она имеется на балансе ФГУП «НИМИ», и не зачтена в счет каких-либо платежей. Внесены изменения в п. 1.6 договора: стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 14 января 2014г. включительно. Продавец обязался уведомить покупателя о дате подписания основного договора купли-продажи за одну неделю, если такого уведомления не будет, то дата и время подписания -16:00 по московскому времени 14 января 2014г., место подписания - помещения продавца по адресу: <адрес>. В случае неявки стороны в указанный день и по указанному адресу, считается, что сторона необоснованно уклонилась от подписания основного договора купли-продажи.

Договор дополнен п. 1.6.1, согласно которому по согласованию сторон покупатель заключил договоры подряда на проведение монтажных и ремонтных работ в отношении коммуникаций, находящихся в помещении, а именно: установка узла учета тепловой энергии на сумму <данные изъяты>, перекладка труб нижнего разлива системы отопления на сумму <данные изъяты>, аварийны ремонт системы холодного водоснабжения на сумму <данные изъяты> Продавец ознакомлен и согласен с условиями проведения работ. Стороны договорились, что в случае, если в установленный предварительным договором срок не будет заключен основной договор по обстоятельствам, за которые отвечает продавец, последний выплатит покупателю <данные изъяты> в срок не позднее 24 января 2014 г. В случае, если основной договор будет заключен в срок, то цена помещения, установленная в п. 1.3.2 предварительного договора подлежит уменьшению на <данные изъяты>

В пункт 1.7 внесены изменения, согласно которым продавец, необоснованно отказавшийся или уклонивший от заключения основного договора, обязуется выплатить покупателю штраф, который включает в себя следующие суммы: - <данные изъяты>, данная сумма составляет компенсацию расходов покупателя на оплату работ и материалов, необходимых для улучшения помещения, здания, в котором расположение помещение, в том числе фасада, коммуникаций, освещения и т.п., а также прилегающей к зданию территории. Указанные улучшения покупатель производит с ведома и согласия продавца; - штраф в размере <данные изъяты> США (п. 1.7.2). В соответствии с п. 1.7.3 продавец признает указанные в п.п. 1.7.1 и 1.7.2 суммы соразмерными последствиям несоблюдения им своих обязательств.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств продавцом по указанному выше предварительному договору купли-продажи 06 августа 2012г. между Андреевой О.М. и ООО ПОДИУМ МАРКЕТ заключен договор поручительства, но которому поручитель обязался нести ответственность перед покупателем в том же объеме, как и продавец, с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 10 января 2013г. и 20 мая 2013г.

13 января 2014г. истцом продавцу и покупателю по адресам, указанным в договоре, направлены телеграммы с уведомлением о необходимости прибыть 14 января 2014г. в 16:00 по адресу: <адрес> для заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения, указанного в п. 1.1 предварительного договора.

14 января 2014г. в адрес ООО «Ландор» истцом почтой направлено предложение о заключении договора купли-продажи указанного выше нежилого помещения.

14 января 2014г. но адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 58, стр. 7 в 16:00 ч. составлен акт, согласно которому ни продавец, ни поручитель, ни их уполномоченные представители не явились по указанному выше адресу в нарушение п. 1.6 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения №2 от 20 мая 2013 г.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на то, что со стороны продавца имело место не уклонение от подписания основного договора купли-продажи, а невозможность заключения договора в силу имеющегося обременения нежилого помещения в виде залога, истцом не производились какие-либо платежи по предварительному договору, убытки не понесены, истец утратил интерес в исполнении предварительного договора, требование об уплате неустойки являются злоупотреблением правом, размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Статья 421 ГК РФ устанавливает принцип свободы договора, в соответствии с которым условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение и не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях меры имущественной ответственности, предусмотренной предварительным договором. Возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства со стороны, их нарушавшей установлена также статьей 394 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

В подтверждение доводов о том, что продавец не уклонялся от заключения основного договора купли-продажи представлены: обращение ООО «Ландор» в ОАО АКБ Росбанк (залогодержатель) о предоставлении согласия на прекращение залога указанного выше нежилого помещения от 06 сентября 2012г., юридическое заключение ООО «Консалтинговое бюро «Бартолиус» от 22 ноября 2012г., согласно выводам которого оснований считать покупателя недобросовестным приобретателем не имеется; техническая документация на нежилое помещение на дату обследования 18 декабря 2012г.

Месте с тем, принятые на себя обязательства, предусмотренные п. 1.5 предварительного договора от 06 августа 2012г. и дополнительным соглашением к нему №2 от 20 мая 2013г. продавцом ООО «Ландор» в полном объеме исполнены не были, результаты рассмотрения залогодержателем вопроса о даче согласия на прекращение залога не представлены, как и отказ в согласовании, также не представлено доказательств, подтверждающих принятие продавцом каких-либо иных мер в период действия предварительного договора, направленных на получение согласия банка на отчуждение предмета залога, а также на прекращение данного обременения. Не имеется заключения конкурсного управляющего об отсутствии признаков подозрительной сделки, установленных ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении предшествовавших сделок. Юридическое заключение ООО «Консалтинговое бюро «Бартолиус» не содержит выводов относительно наличия или отсутствия рисков признания недействительной сделки купли-продажи и истребовании проданного по ней имущества у покупателя. В установленный договором срок продавец для заключения основного договора купли-продажи не явился, что в соответствии с п. 7 дополнительного соглашения к заключенному договору является необоснованным уклонением от его подписания.

На основании изложенного, при отсутствии доказательств того, что продавцом приняты все меры по надлежащему исполнению обязательств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения неустойки не имеется, поскольку продавцом по условиям договора сумма штрафа в размере <данные изъяты> США признана соразмерной последствиям не соблюдения своих обязательств (п. 1.7.3 дополнительного соглашения №2). Кроме того, как следует из обстоятельств дела, в связи с заключением договора истец несла значительные расходы по производству ремонтных и иных работ в указанном нежилом помещении, однако сделка по купле – продаже не была заключена в результате ненадлежащего исполнения условий договора продавцом, со стороны покупателя действий, направленных на злоупотребление правом, не установлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков в равных долях расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Андреевой О. М. к ООО «Ландор», ООО ПОДИУМ МАРКЕТ о взыскании штрафа по договору удовлетворить.

Взыскать солидарно с ООО «Ландор», ООО ПОДИУМ МАРКЕТ в пользу Андреевой О. М. штраф по предварительному договору купли- продажи нежилого помещения в размере <данные изъяты> США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, в также в равных долях расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: