Решение по делу № 2-2635/2018 ~ М-1582/2018 от 24.04.2018

Дело № 2-2635/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 октября 2018 года                                            г.Новосибирск

           Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи	Илларионова Д.Б.
секретаря	Масальской И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поздняковой Раисы к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Позднякова Р. обратилась в суд с иском к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать ее участником долевого строительства 1-комнатной <адрес> (строительный), строительной площадью 50, 98 кв.м., общей площадью 49, 15 кв.м., расположенную на десятом этаже многоквартирного жилого <адрес> помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанцией, подземным этажом, автостоянкой закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (почтовый адрес <адрес>).

В обоснование исковых требований указано, что между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №ВБ1-Н, предметом которого согласно п. 1.1, 1.3 и 2.1 явилось строительство жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного этажа, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № и передача участнику по акту приема-передачи объектов капитального строительства – жилых помещений в количестве 125 шт., общей строительной площадью (с учетом балконов, лоджий, лестничных помещений) 9031, 9 кв.м., общей площадью 8441 кв.м., площадью балконов 1180, 31 кв.м. Нежилые помещения общей площадью 80, 55 кв.м. Характеристики объекта указаны в приложении №, приложении № и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Застройщик и участник, как на момент подписания договора, так и в настоящий момент принадлежит к одной группе компаний, единственный учредитель которых К

/дата/ между застройщиком и участником было подписано дополнительное соглашение № к договору, согласно п. 1 которого внесены изменения в п.1.3 договора и данный пункт изложен в следующей редакции:

Объект долевого строительства – жилые помещения в количестве 144, общей строительной площадью (с учетом балконов, лоджий, лестничных помещений) 9020, 01 кв.м., общей площадью 8425, 95 кв.м., площадь балконов 1187, 72 кв.м. Нежилые помещения общей площадью 80, 55 кв.м. Характеристики объекта указаны в Приложении №, Приложении № и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п.3 дополнительного соглашения от /дата/, внесены изменения в Приложение № к договору, в него включены дополнительные объекты долевого строительства, в частности 1-комнатная квартира, строительный №, строительной площадью 50, 98 кв.м., общей площадью 49,15 кв.м., расположенная на десятом этаже многоэтажного жилого <адрес> (по генплану).

/дата/ договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> (номер регистрации №).

/дата/ между ООО «ИнвестКом» (участник), ООО ПТК «Стройинвест» и Поздняковой Р. (правопреемник участника) было заключено соглашение № о передаче прав и обязанностей по договору, согласно которому участник с согласия застройщика, выраженного подписанием настоящего соглашения передает, а правопреемник участника принимает в части одной квартиры обязанности участника, возложенные на него по договору участия в долевом строительстве № от /дата/, с учетом изменений, внесенных настоящим соглашением (п. 1 соглашения). После выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению и договору участия в долевом строительстве застройщик становится обязанным передать в собственность правопреемника участника по акту приема-передачи объект долевого строительства – 1 комнатную <адрес> (строительный), строительной площадью 50, 98 кв.м., жилой площадью 49, 15 кв.м., расположенную на десятом этаже многоэтажного жилого <адрес> помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (п.2 соглашения).

Подписанием указанного соглашения с согласия застройщика участник выбыл из гражданских отношений по долевому строительству <адрес> (строительный), а на место участника вступил правопреемник участника – истец.

Привлечение денежных средств по соглашению происходило в нарушение ФЗ №214-ФЗ, поскольку застройщиком и участником было навязано как единственно возможная форма оплаты по соглашению правопреемнику участника для заключения соглашения о предоставлении беспроцентного денежного займа № от /дата/, согласно которому участник долевого строительства предоставил беспроцентный займ в сумме, равной стоимости квартиры по соглашению, без каких-либо штрафных санкций, а именно 2100000, 00 руб.

Указанная схема была реализована застройщиком с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика ФЗ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». По этой причине соглашение не прошло процедуру государственной регистрации, однако в нем в совокупности с условиями договора согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Однако, воля сторон договора и соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в его адрес, т.е. отношения сторон по соглашению урегулированы нормами ФЗ-214.

Цена за уступку по соглашению была полностью уплачена участнику посредством передачи денежных средств в кассу.

После ввода дома в эксплуатацию /дата/, /дата/ застройщик передал, а истец принял по акту приема – передачи однокомнатную квартиру.

Однако, право собственности на квартиру за истцом зарегистрировано не было по причинам, аналогичным невозможности регистрации соглашения.

/дата/ между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» был подписан второй акт приема – передачи на эту же самую квартиру. Предмет акта идентичен предмету акта, подписанного с истцом.

В пояснениях истец полагает данный акт недействительной сделкой, противоречащей требованиям закона. Однако, как указано выше, истец уточнил требования в соответствующем объеме.

Стадия правоустановления в отношении истца для лиц, являющихся сторонами этой сделки, состоялась в момент совершения сторонами сделки и ее фактического исполнения.

/дата/ истец направил в адрес ООО ПТК «Стройинвест» и в адрес ООО «ИнвестКом» претензию, в которой просил осуществить необходимые действия по регистрации права собственности истца. Однако, требования изложенные в претензии не выполнены.

Истец Позднякова Р. о времени и месте рассмотрения дела была извещена, в судебное заседание не явилась, представила суду заявление о разбирательстве дела в ее отсутствие, с участием представителя Б (л.д. 132).

Представитель истца Б действующая на основании доверенности (л.д. 49, 101-102), в судебном заседании исковые требования поддержала с учетом уточнений.

Ответчики ООО «ИнвестКом», ООО ПТК «Стройинвест» о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили, возражений на иск не представили.

Представитель третьего лица ПАО Банк «ФК Открытие» В, действующая на основании доверенности (л.д. 110-113), в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, в письменных пояснениях на исковое заявления указала, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию спорной квартире был присвоен почтовый адрес: <адрес>.

/дата/ между банком и ответчиком был заключен договор кредитной линии, согласно условиям которого банк обязуется предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдача на сумму 962 765 000, 00 руб. (кредитный договор). Денежные средства предоставлялись для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: <адрес>.

/дата/ между банком и ООО «ИнвестКом» был заключен договор залога прав, согласно которому в залог банку передаются права требования по договору участия в долевом строительстве от /дата/. Запись о залоге прав внесена в ЕГРП.

Пунктом 3.4 договора участия установлено, что при уступке прав приобретателя прав в порядке, указанном в п.5.1.4 договора право залога банка следует за уступаемыми правами требования.

Пунктом 3.1.1 договора залога установлено, что ответчик обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя, не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя.

/дата/ между ООО «ИнвестКом» (участником долевого строительства) ООО ПТК «30» (застройщик) подписано соглашение № о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от /дата/ (соглашение), согласно которому ООО «ИнвестКом» передает истцу права по договору в части спорной квартиры.

Подписанное истцом, ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» соглашение от /дата/ содержит указание на наличие в отношении права требования ограничения в виде залога в пользу банка, договор залога прав зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области /дата/, регистрационная запись 54-54-01/090/2013, пункт 6 соглашения от /дата/.

Пунктом 9 соглашения от /дата/ установлено, что оно считается заключенным с даты государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

На дату заключения соглашения /дата/ истец знал о наличии обременения в виде прав требования в пользу банка, о необходимости государственной регистрации соглашения от /дата/ и полагал возможным заключить указанное соглашение, даже при наличии объективных правовых рисков невозможности регистрации соглашения и перехода прав к нему, в отсутствие согласия банка как залогодержателя.

Представитель третьего лица полагает, что соглашение от /дата/ является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, согласие на уступку прав банком не предоставлялось.

Пунктом 3 соглашения от /дата/ установлено, что истец уплачивает ООО «ИнвестКом» денежные средства в сумме 2100000,00 руб. в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего соглашения, на расчетный счет ООО «ИнвестКом», открытый в банке или наличными денежными средствами, что подтверждается приходным кассовым ордером.

Согласно представленной истцом в материалы дела выписки из ЕГРП по состоянию на /дата/ спорная квартира зарегистрирована как объект недвижимого имущества собственником спорной квартиры является ООО «ИнвестКом». Объект долевого участия отсутствует, что исключает правовые основания для удовлетворения требований истца о признании ее участником долевого строительства, что свидетельствует об избрании истцом неверного способа защиты нарушенного права.

Исковое заявление подано с нарушением срока исковой давности, так как с даты заключения соглашения от /дата/ прошло более трех лет.

Истец, заявляя требование о признании акта приема передачи от /дата/ недействительным фактически ставит вопрос о правах на спорную квартиру, не заявляя самостоятельных требований.

Банк полагает, что он является добросовестным залогодержателем, учитывая, что на дату заключения договора залога прав, банк добросовестно полагался на сведения, содержащие в ЕГРП.

В настоящее время ООО «ИнвестКом» обязательства по кредитному договору, в обеспечение которого был заключен договор залога прав по спорной квартире, не исполнил. По состоянию на /дата/ размер задолженности ООО «ИнвестКом» по кредитному договору составлял 308 073 524, 75 руб.

В Арбитражном суде Новосибирской области рассматривается заявление банка о признании ООО «ИнвестКом» банкротом. Банком также инициированы судебные дела о признании банкротом ООО ПТК «СтройИнвест», ООО «Партнер – Инвест» об обращении взыскания на предмет залога, взыскание задолженности с поручителей физических лиц (л.д.118-123, 124-125).

Третье лицо Управление Росреестра по Новосибирской области о времени и месте рассмотрения дела было извещено, представитель в судебное заседание не явился, просил о разбирательстве дела в его отсутствие.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что /дата/ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №ВБ1-Н, предметом которого согласно п. 1.1, 1.3 и 2.1 явилось строительство жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного этажа, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № и передача участнику по акту приема-передачи объектов капитального строительства – жилых помещений в количестве 125 штук, общей строительной площадью (с учетом балконов, лоджий, лестничных помещений) 9031, 9 кв.м., общей площадью 8441 кв.м., площадью балконов 1180, 31 кв.м. Нежилые помещения общей площадью 80, 55 кв.м. Характеристики объекта указаны в приложении №, приложении № и являются неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. 6-17).

/дата/ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) было подписано дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве № от /дата/, согласно п. 1 которого внесены изменения в п.1.3 договора и данный пункт изложен в следующей редакции:

Объект долевого строительства – жилые помещения в количестве 144, общей строительной площадью (с учетом балконов, лоджий, лестничных помещений) 9020, 01 кв.м., общей площадью 8425, 95 кв.м., площадь балконов 1187, 72 кв.м. Нежилые помещения общей площадью 80, 55 кв.м. Характеристики объекта указаны в Приложении №, Приложении № и являются неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. 18-21).

Согласно п. 3 дополнительного соглашения от /дата/, внесены изменения в Приложение № к договору, в него включены объекты долевого строительства, в частности 1-комнатная квартира, строительный №, строительной площадью 50, 98 кв.м., общей площадью 49,15 кв.м., расположенная на десятом этаже многоэтажного жилого <адрес> (по генплану).

Договор участия в долевом строительстве № от /дата/ был зарегистрирован в ЕГРН (л.д. 17 оборот).

Дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве № от /дата/ также было зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>, что подтверждается отметкой от /дата/ года (л.д. 21 оборот).

/дата/ между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ИнвестКом» был заключен договор кредитной линии, согласно условиям которого банк обязуется предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдача на сумму 962 765 000, 00 руб. (кредитный договор). Денежные средства предоставлялись для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: <адрес>.

/дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/ между банком и ООО «ИнвестКом» были заключены дополнительные соглашения к указанному договору кредитной линии от /дата/.

Как следует из материалов дела, /дата/ между банком и ООО «ИнвестКом» был заключен договор залога прав №/л, согласно которому в залог банку передаются права требования по договору участия в долевом строительстве от /дата/.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от /дата/ жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> обременено залогом в пользу Публичного акционерного Банка «Финансовая Корпорация Открытие» на основании договора залога прав от /дата/ (л.д. 40-41).

Пунктом 3.4 договора участия установлено, что при уступке прав приобретателя прав в порядке, указанном в п.5.1.4 договора право залога банка следует за уступаемыми правами требования.

Из материалов дела следует, что /дата/ между ООО «ИнвестКом» (участником долевого строительства) ООО ПТК «30» (застройщик) подписано соглашение №-№ о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от /дата/ (соглашение), согласно которому ООО «ИнвестКом» передает истцу права по договору в части спорной квартиры.

Подписанное истцом, ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» соглашение от /дата/ содержит указание на наличие в отношении права требования ограничения в виде залога в пользу банка, договор залога прав зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> /дата/, регистрационная запись №, пункт 6 соглашения от /дата/ (л.д. 34).

Пунктом 9 соглашения от /дата/ установлено, что оно считается заключенным с даты государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

На дату заключения соглашения /дата/ истец знал о наличии обременения в виде прав требования в пользу банка, о необходимости государственной регистрации соглашения от /дата/ и полагал возможным заключить указанное соглашение, даже при наличии объективных правовых рисков невозможности регистрации соглашения и перехода прав к нему, в отсутствие согласия банка как залогодержателя.

В тексте указанного соглашения указано об обременении прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»), также указано, что данное соглашение подлежит государственной регистрации и право требования на квартиру переходят к истцу только лишь с обязательного согласия ОАО «НОМОС-Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»).

Однако, как установлено судом, такового согласия истец у банка не получал и указанное соглашение не было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.

/дата/ Позднякова Р. и ООО «ИнвестКом» заключили соглашение о предоставлении беспроцентного займа № на срок до /дата/ в сумме 2100000,00 руб., денежные средства переданы по договору, что подтвержадется квитанциями к приходным кассовым ордерам от /дата/, /дата/, /дата/, /дата/, /дата/ (л.д. 36-37).

Согласно акту от /дата/ ООО ПТК «Стройинвест» передало Поздняковой Р. по договору участия в долевом строительстве № от /дата/, соглашения №-№ о передаче прав и обязанностей от /дата/ по договору участия в долевом строительстве № от /дата/ и дополнительного соглашения от /дата/ к соглашению №№ о передаче прав и обязанностей от /дата/ по договору участия в долевом строительстве № от /дата/ передало, <адрес> (стр. №) общей площадью 48,0 кв.м., жилой площадью 23, 2 кв.м, расположенную на десятом этаже многоэтажного жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения - 1 этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа, насосной станцией, находящегося по адресу: <адрес>.

/дата/ по акту приема-передачи ООО ПТК «Стройинвест» передало ООО «ИнвестКом» по договору участия в долевом строительстве № от /дата/ <адрес> (стр. №) общей площадью 48,0 кв.м., жилой площадью 23,2 кв.м, расположенную на 10 этаже жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения - 1 этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа, насосной станцией, находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 39).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от /дата/ (л.д. 40-41) собственником указанной квартиры является ООО «ИнвестКом», право собственности зарегистрировано /дата/, в отношении указанной квартиры зарегистрирована ипотека в силу закону ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» /дата/.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

П.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку договор участия в долевом строительстве № от /дата/, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» прошел в установленном законом государственную регистрацию, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» основан на законе и договоре, и также был зарегистрирован в установленном договором и законом порядке, что подтверждается сведениями ЕГРН, соглашение о переводе долга по договору долевого участия в строительстве от /дата/ является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию. Принимая во внимание, что на дату подписания указанного соглашения истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства, поэтому не усматривается законных оснований для удовлетворения иска.

Согласно статье 10 ГК РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее по тексту Закон об ипотеке, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от /дата/ N 214-ФЗ. При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пунктом 2 ст. 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что соглашение № от /дата/ не является заключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, о залоге квартиры истцу было известно, согласие на уступку прав банком не предоставлялось.

Таким образом, учитывая, что соглашение № от /дата/ является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий для сторон, к Поздняковой Р. не перешли права участника долевого строительства, а потому оснований для удовлетворения иска о признании ее участником долевого строительства 1-комнатной <адрес> (строительный), строительной площадью 50, 98 кв.м., общей площадью 49, 15 кв.м., расположенную на десятом этаже многоквартирного жилого <адрес> помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанцией, подземным этажом, автостоянкой закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (почтовый адрес <адрес>, удовлетворению не подлежит.

Согласно положениям статьи 13 Федерального закона от /дата/ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», осуществляется правовое регулирование залоговых отношений, возникающих между застройщиком и банком.

По делу установлено, что договор залога прав заключен Банком с ООО «ИнвестКом», который является участником долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве от /дата/, застройщик - ООО ПТК «Стройинвест».

Согласно абзацу 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от /дата/ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон №214-ФЗ от /дата/ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующий отношения по участию сторон в долевом строительстве жилого дома, и их ответственность за не исполнение или не надлежащее исполнение обязательств по такому договору.

Воля истца была направлена на приобретение жилья при вступлении в правоотношения с ответчиком ООО «ИнвестКом» (участником долевого строительства) с участием ООО ПТК «Стройинвест» (застройщика). Право истец на квартиру приобрел на основании трехстороннего соглашения № от /дата/, согласно которому права участника по указанному договору перешли истцу.

Таким образом, истец Позднякова Р. и ответчик «ООО» «ИнвестКом», руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), пришли к соглашению об оформлении своих правоотношений по передаче прав на спорную квартиру, посредством заключения соглашения от /дата/ №. Истец с таким вариантом оформления прав на квартиру согласился, что соответствует положению ст.1 ГК РФ. В связи с чем, на дату рассмотрения дела судом, истец не являлся стороной договора долевого участия в строительстве, права которого нарушены.

Также пунктом 3.5. договора долевого участия установлено, что при регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты долевого строительства до полного и надлежащего исполнения участником долевого строительства своих обязательств перед банком по заключенному кредитному соглашению, соответствующие жилые и нежилые помещения, составляющие объекты долевого строительства, признаются находящимися в залоге у банка на основании ст. 77 Закона об ипотеке.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от /дата/ N 122-ФЗ (ред. от /дата/) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На дату заключения договора залога прав и в настоящее время ЕГРН не содержит никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «ИнвестКом» и банка, в отношении спорной квартиры.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия, подписанное Поздняковой Р., датировано /дата/.

Из вышеуказанного следует, что и на дату заключения договора залога прав /дата/, и возникновения права залога банка, Позднякова Р. никакими правами в отношении спорной квартиры не обладала, а переход права залога банка на объект недвижимого имущества спорной квартиры соответствуют, и условиям заключенного договора долевого участия, и нормам действующего законодательства, в том числе и Приказу Минэкономразвития России от /дата/ №, устанавливающем порядок ведения государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу статьи 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке установлено, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от /дата/ N 122-ФЗ (ред. от /дата/) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «ИнвестКом» по договору кредитной линии между банком и ООО «ИнвестКом» /дата/ заключен договор залога прав №/л, согласно которому в залог банку переданы права требования по договору участия в долевом строительстве от /дата/, который был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес>.

В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Из правового анализа указанной нормы в системном толковании с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке следует, что основанием для прекращения ипотеки является не сама по себе виндикация, а передача имущества в ипотеку лицом, не являющемся собственником.

Принимая во внимание обстоятельства заключения договора залога прав: факт регистрации в установленном порядке и прав участника долевого строительства, и прав залога банка; и отсутствие в материалах дела доказательств, что на дату заключения договора залога прав /дата/ имелись права третьих лиц в отношении спорной квартиры, в том числе, Поздняковой Р. оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 42 Закона об ипотеке также не имеется.

Доводы истца о неисполнении ООО «ИнвестКом» обязанности по оплате в рамках договора долевого участия от /дата/ в адрес ООО ПТК «Стройинвенст» правового значения не имеют, поскольку, как следует из материалов дела, Позднякова Р. не являлась стороной договора долевого участия от /дата/, а в соответствии с условиями соглашения от /дата/ должна была производить оплату цены уступки прав участнику долевого строительства ООО «ИнвестКом».

Ссылки истца на ничтожность договора участия в долевом строительстве от /дата/ ВБ-1, а также договора залога прав от /дата/ несостоятельны, поскольку сам истец указывает на основание приобретение его прав на квартиру - соглашение об уступке прав от /дата/, участником по которому выступает ООО «ИнвестКом». Договор участия в долевом строительстве от /дата/ заключен ранее даты подписания трехстороннего соглашения об уступке прав между ООО «ИнвестКом», ООО ПТК «Стройинвенст» и Поздняковой Р.

Кроме того, в материалы дела третьим лицом ПАО Банк «ФК Открытие» представлен договор кредитной линии, заключенный между банком и ООО «ИнвестКом» от /дата/, банковский ордер № от /дата/ о перечислении в адрес ООО «ИнвестКом» суммы кредита по указанному договору в размере 51955920,00 руб., а также платежное поручение № от /дата/ об оплате по договору долевого участия № от /дата/ в размере 25155612,00 руб.

Доводы истца о недействительности акта приема – передачи при установленных выше обстоятельствах правового значения не имеются.

Согласно разъяснениям п. 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от /дата/ N 43 (ред. от /дата/) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет.

Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

С учетом указанного разъяснения, установленных по делу обстоятельств, заявленное представителем третьего лица ходатайство о пропуске срока исковой давности значимым не является.

Таким образом, в удовлетворении иска должно быть отказано в полном объеме.

            Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

            В удовлетворении иска Поздняковой Раисе к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства, отказать.

            Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

            Председательствующий (подпись)