Решение по делу № 2-6297/2014 от 24.10.2014

Дело №2-6297/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Анфаловой Е.В.,

при секретаре Терешонок О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 16 декабря 2014 года гражданское дело по исковому заявлению Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий к Алексееву ФИО70, Алексину ФИО71, Альшевой ФИО72, Андросовой ФИО73, Баранову ФИО75 ФИО74, Бородину ФИО76, Ванчуговой (ФИО77, Гарину ФИО78, Голубевой ФИО79, Дацык ФИО80, Зайцевой ФИО81 ФИО82 Захарьевой ФИО83, Знаемовой ФИО84, Зорюковой ФИО85, Зузенковой ФИО86, Ищенко ФИО87, Коношанову ФИО88, Коношановой ФИО90, Куколь ФИО91, Куколь ФИО92, Куницыной ФИО93, Куценко ФИО94, Носачеву ФИО95, Пастухову ФИО96, Пластун ФИО97, ФИО34, Протасовой ФИО98, Пугачевой ФИО99 ФИО100 Рахматулину ФИО101, Семенчук ФИО102, Серебряковой ФИО103, Симоненко ФИО104, Тарасову ФИО105, Тимошенко ФИО106, Федорову ФИО107, Фоменко ФИО108, Часовитину ФИО109, Часовитиной ФИО110, Черепановой ФИО111 ФИО112, Шустовой ФИО113, Яблонской ФИО114, Кудревич ФИО115, Тарасовой ФИО116, Сеталовой ФИО117, индивидуальному предпринимателю ФИО14 о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий обратилась в Кировский районный суд г. Омска с иском к ФИО16, ФИО17, ФИО1, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО2, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО3, ФИО29, ФИО30, ФИО4, ФИО5, ФИО31, ФИО6, ФИО32, ФИО33, ФИО7, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО8, ФИО38, ФИО9, ФИО39, ФИО10, ФИО40, ФИО11, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО12, ФИО13, ФИО45, ФИО46, обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Надежда» о признании обременения отсутствующим.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Надежда» на надлежащего – индивидуального предпринимателя Суханова ФИО119.

В обоснование иска истцом указано, что распоряжением Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №452-р истцу предоставлен в аренду сроком на 8 лет земельный участок с кадастровым номером 55:36:110106:0314, площадью 20 663 кв.м. для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта, местоположение которого установлено в 103 метрах южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Департаментом недвижимости администрации <адрес> был заключен договор аренды земельного участка сроком на 8 лет, регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем ввиду передачи полномочий в сфере управления и распоряжения земельными участками, расположенными в <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена Главному управлению по земельным ресурсам <адрес> между главным управлением по земельным ресурсам <адрес>, Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий и ЗАО «ДСК «Конто» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор субаренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ЗАО «Домостроительная компания «Конто» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, определением от ДД.ММ.ГГГГ при банкротстве ЗАО «ДСК «Конто» применены правила банкротства застройщиков. Требования участников долевого строительства жилого дома включены в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «ДСК «Конто».

Определением по делу № А46-1428/2010 от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> требования участников строительства включенные в реестр требований о передаче жилых помещений были погашены путем передачи в качестве отступного объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный №1) жилищно-строительному кооперативу «Кристалл», созданному участниками долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору субаренды №28ДК от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав и обязанностей субарендатора к ЖСК «Кристалл», одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об ипотеке в силу закона права субаренды земельного участка.

Вместе с тем, указанный земельный участок был передан истцу для строительства нескольких жилых домов, под строительство каждого из которых должен быть выделен соответствующий земельный участок.

ЗАО «ДСК «Конто» раздел земельного участка, являясь застройщиком, не осуществило, ввиду чего весь земельный участок был обременен ипотекой в силу закона.

Залогом права субаренды было обеспечено исполнение обязательств ЗАО «ДСК «Конто» по передаче жилых помещений перед ответчиками, возникших из договоров долевого участия в строительстве жилого <адрес> корпус 4 по <адрес> в <адрес>.

Права застройщика на объект незавершенного строительства (право собственности) и земельный участок (право субаренды) были переданы ЖСК «Кристалл» по договору передачи прав застройщика, заключенному между конкурсным управляющим ЗАО «ДСК «Конто» и ЖСК «Кристалл», указанный договор, по мнению истца, является соглашением об отступном. Соответственно, обязательства по договорам долевого участия, обеспеченные залогом, с момента фактической передачи ЖСК «Кристалл» права собственности на объект незавершенного строительства и права субаренды земельного участка прекращены в силу статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, а следовательно прекращен залог в силу прекращения обеспеченного им обязательства.

ЖСК «Кристалл» не является универсальным правопреемником ЗАО «ДСК «Конто», право субаренды перешло к ЖСК «Кристалл» в качестве отступного по обеспеченному залогом обязательствам, что привело к их прекращению.

Кроме того, договор аренды земельного участка заключен сроком на 8 лет, ДД.ММ.ГГГГ договор возобновлен на неопределенный срок. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, договор субаренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока.

В настоящее время существование обременения не позволяет осуществлять истцу правомочия арендатора в частности по разделу земельного участка для строительства иных объектов. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений Администрации <адрес> отказал в разделе земельного участка в связи с установленной ипотекой в пользу ответчиков. Получить согласие всех залогодержателей не представляется возможным.

Поскольку обязательства по договорам долевого участия обеспеченные ипотекой в пользу ответчиков прекращены, срок договора субаренды истек, залог прекращен, соответственно, должны быть аннулированы записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В исковом заявлении истец просил признать обременение в виде ипотеки права субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110106:0314 установленного в пользу ответчиков отсутствующим.

В судебном заседании представитель истца ФИО58, действующий на основании доверенности, требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики, надлежащим образом извещавшиеся о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайства об отложении не заявили, возражения по существу требований не представили, индивидуальный предприниматель ФИО59 направил представителя.

Представитель ответчика индивидуального предпринимателя ФИО59 -ФИО60, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, указывала, что земельный участок был передан ЖСК «Кристалл» с существующим обременением – ипотекой права субаренды, ввиду чего основания для признания обременения отсутствующим отсутствуют.

Представитель ЖСК «Кристалл» ФИО61, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил требования удовлетворить указывал, что ипотека установлена в пользу ответчиков на основании положений законодательства, регулирующего долевое участие в строительстве. Договорные отношения существовали между ответчиками и ЗАО «ДСК «КОНТО», которое не исполнило обязательство перед участниками долевого строительства, признано банкротом. Требования участников долевого строительства были погашены арбитражным судом путем передачи объекта, прав субаренды в отношении земельного участка ЖСК «Кристалл» в качестве отступного. Соответственно, обязательства ЗАО «ДСК «КОНТО» перед ответчиками прекращены, что влечет прекращение обеспечения в виде залога. Земельный участок предназначен для строительства нескольких объектов. Наличие данного обременения препятствует истцу реализовывать права в отношении земельного участка, в частности разделить участок, передать вновь образованные участки иным лицам для строительства.

Департамент имущественных отношений Администрации <адрес>, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок, площадью 20 663 кв.м., местоположением – установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 103 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <адрес>, Кировский АО, <адрес>, с разрешенным использованием – для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта, сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером 55:36:110106:314 (равнозначен номеру 55:36:110106:0314), что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №55/201/14-479134.

Распоряжением Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №452-р указанный земельный участок был предоставлен в аренду сроком на 6 лет Омской городской ассоциации общественной организации инвалидов и ветеранов боевых действий.

На основании распоряжения Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №452-р между Департаментом недвижимости администрации <адрес> и Омской городской ассоциацией общественной организации инвалидов и ветеранов боевых действий был заключен договор аренды №Д-Кр-31-6525 от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 55:36:110106:0314 был предоставлен в аренду истцу сроком на 8 лет. Государственная регистрация договора аренды осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №01/252/2014-0480, соответствующим штампом в тексте договора. Договор содержит указание на вступление его в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Какие-либо возражения со стороны Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> (являющегося арендодателем земельного участка) относительно нахождения в аренде земельного участка у истца не заявлены, ввиду чего указанный договор аренды надлежит признать возобновленным на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ между Главным управлением по земельным ресурсам <адрес>, Омской городской ассоциации общественной организации инвалидов и ветеранов боевых действий, закрытым акционерным обществом «ДомоСтроительная компания «КОНТО» (далее по тексту ЗАО «ДСК «КОНТО») спорный земельный участок был предоставлен в субаренду ЗАО «ДСК «КОНТО» на весь срок аренды.

В целях строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, Кировский АО, <адрес>, строительный номер <адрес>, ЗАО «ДСК «КОНТО» осуществлено привлечение денежных средств физических и юридических лиц, заключены договоры участия в долевом строительстве.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По правилам статьи 4 названного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

На момент рассмотрения дела в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о заключении договоров участия в долевом строительстве с ФИО32, ФИО5, ФИО4, ФИО24, ФИО7, ФИО8, Ванчуговой И.С., ФИО16, ФИО68, ФИО62, ФИО63, ФИО38, ФИО43, ФИО11, ФИО40, ФИО22, ФИО30, ФИО9, ФИО29, ФИО31, ФИО39, ФИО6, ФИО41, ФИО46, ФИО1, ФИО12, ФИО19, ФИО13, ФИО45, ФИО17, Захарьевой Е.В., ФИО64, ФИО33, ФИО65, ФИО2, ФИО28, ФИО23, ФИО26, ФИО27, ФИО36, ФИО3, ФИО35, ФИО18, ФИО44, ФИО14, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №01/25/2014-0480.

В силу части 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

На основании статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Пунктом 12 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ № определено, что ипотека в силу закона (возникающий на основании закона залог права аренды земельного участка) регистрируется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного земельного участка внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Судом на основании общедоступных сведений, официально опубликованных на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети интернет («kad.arbitr.ru»), а также содержащихся в материалах дела судебных актов Арбитражного суда <адрес>, установлено, что ЗАО «ДСК «КОНТО» осуществляло строительство (являлось застройщиком) многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>, и по адресу: <адрес> (строительный № 1) (Определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело №А46-1428/2010).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-1428/2010 в отношении закрытого акционерного общества «Домостроительная компания «КОНТО» <адрес> введено внешнее управление.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ при банкротстве ЗАО «ДСК «КОНТО» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 Главы IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ДСК «КОНТО» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.

Собранием кредиторов ЗАО «ДСК «КОНТО», состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ, приняты решения о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства жилищно-строительным кооперативам, созданным из числа участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-1428/2010 при разрешении ходатайства исполняющего обязанности конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Домостроительная компания «КОНТО» <адрес> ФИО15 о погашении требований участников строительства, заявленное ходатайство было удовлетворено, погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика - закрытого акционерного общества «Домостроительная компания «КОНТО» <адрес> на объект незавершенного строительства по адресу; Омск, <адрес> (строительный № 1), жилищно-строительному кооперативу «КРИСТАЛЛ» <адрес>».

Как следует из текста вышеуказанного определения, при разрешении ходатайства, в материалы дела были представлены доказательства создания такого кооператива - ЖСК «КРИСТАЛЛ» предметом деятельности которого является строительство жилого дома по адресу: <адрес> (строительный № 1).

Судом также установлено, что ЖСК «Кристалл» обратилось в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о разъяснении вышеуказанного определения.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-1428/2010 определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-1428/2010 разъяснено следующим образом:

«В соответствии с пунктом 15 статьи 201.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Тем самым, определение арбитражного суда о погашении требований участников строительства является безусловным основанием для перехода к ЖСК прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства».

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-1428/2010 на конкурсного управляющего ЗАО «ДСК «КОНТО» была возложена обязанность передать ЖСК «Кристалл» право субаренды по договору №28-ДК от 16ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 55:36:110106:0314.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ДСК «Конто» в лице конкурсного управляющего ФИО66 и ЖСК «Кристалл» был заключен договор передачи прав застройщика и незавершенного строительством объекта по адресу: <адрес>, объект, документация переданы по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ЖСК «Кристалл» на объект незавершенного строительства, степенью готовности 37%, расположенный по адресу: <адрес>, корпус 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>.ДД.ММ.ГГГГ между Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий, ЗАО «ДСК «КОНТО» в лице конкурсного управляющего, ЖСК «Кристалл» заключено дополнительное соглашение № к договору субаренды №28ДК от ДД.ММ.ГГГГ, которым стороны договорились, произвести замену субарендатора по договору на ЖСК «Кристалл». Договором аренды земельного участка, заключенным между Департаментом недвижимости Администрации <адрес> и истцом, указано, что земельный участок передается арендатору под строительство первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта. Согласно представленной схеме планировочной организации земельного участка, из сопоставления координат характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:110106:314, а также координат, указанных на данной схеме, очевидно в границах спорного земельного участка запланировано строительство трех объектов недвижимости, с образованием самостоятельного земельного участка под каждым из них. Кадастровая выписка о спорном участке содержит указание, что из земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110106:4191, 55:36:110106:4190, сведения о которых носят временный характер. После государственной регистрации прав на эти участки площадь спорного участка составит 7 433 кв.м. Вместе с тем, письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департаментом имущественных отношений администрации <адрес> истцу указано на невозможность принятия распоряжения об образовании земельных участков при разделе спорного участка в связи с отсутствием письменного согласия залогодержателей. Полагая, что наличием обременения в виде залога права субаренды нарушаются его права как арендатора земельного участка в том числе на раздел участка, истец обратился в суд с настоящими требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В силу положений статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные гражданские права. В силу прямого указания закона существенным обстоятельством, подлежащим установлению по делу, является установления нарушения прав и законных интересов истца существованием права, которое им оспаривается.Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно положениям ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Пунктом 8 статьи 142 Закона о банкротстве установлено, что погашенными требованиями кредиторов считаются удовлетворенные требования, а также те требования, в связи с которыми достигнуто соглашение об отступном, или конкурсным управляющим заявлено о зачете требований, или имеются иные основания для прекращения обязательств. Статьей 201.10 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен порядок и условия погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, перечисленных в пункте 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве, одним из которых является условие о принятии участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи. Согласно п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям: 1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений; 2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Согласно п. п. 14, 15 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности в отношении земельного участка.

Подпунктами 2 и 3 пункта 8 ст. 201.1 Закона о банкротстве определено, что членами кооператива, которому передается недостроенный дом, являются все участники строительства, требования которых были включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства), в качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Объект незавершенного строительства передается от застройщика ЖСК в пользу тех участников строительства, требования которых к застройщику были установлены и включены и натуральный и денежный реестры застройщика в соответствии с судебными актами арбитражного суда.

В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении (ч. 1 ст. 201.10 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Таким образом, из содержания указанных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что жилищно-строительный кооператив может быть создан, в том числе, и в целях организации завершения строительства соответствующего многоквартирного дома.

В связи с этим дольщики, зарегистрировавшие обременение на объекты недвижимости жилые и нежилые помещения, в установленном законом порядке в целях удовлетворения своих потребностей в жилье, строительстве дома и его последующей эксплуатации создали жилищно-строительный кооператив «Кристалл».

В соответствии со статьей 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Как указывалось выше Определением Арбитражного суда <адрес> от ЖСК «Кристалл» переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО «ДСК «Конто», в том числе право собственности на незавершенный строительством жилой дом, право субаренды на земельный участок.

Таким образом, в соответствии с положениями ст. 201.10 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)», в рамках дела о банкротстве ЗАО «ДСК «Конто» осуществляет передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по выше указанному адресу и прав застройщика в пользу ЖСК «Кристалл», у которого в свою очередь возникает обязанность выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства данного жилого дома и сдачей его в эксплуатацию.

В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 201.10 Закона о банкротстве, при передаче должником-застройщиком принадлежавших ему прав на незавершенный строительством объект учрежденному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу последний приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний застройщик, для завершения строительства.

Учитывая, что предназначенный для застройки земельный участок в порядке уступки был передан ЖСК «Кристалл», суд полагает, что данные правоотношения регулируются именно нормами Закона №214-ФЗ.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что совместно с уступаемым правом на земельный участок ЗАО «ДСК «Конто» также передало ЖСК «Кристалл» комплекс прав и обязанностей застройщика жилого дома.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из пункта 2 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства влечет возникновение у участников долевого строительства права залога на объект незавершенного строительства, а пунктом 5 этой статьи на застройщика возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на него как предмет залога.

С учетом изложенного, право залога на рассматриваемый объект незавершенного строительства, право субаренды возникло у участников долевого строительства в силу закона с момента их государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Передача должником прав застройщика объекта недвижимости ЖСК «Кристалл» по сути означает перевод на последнего обязательств перед гражданами-инвесторами по передаче оплаченных ими жилых, нежилых помещений после завершения строительства дома.

В настоящем случае ЖСК «Кристалл» создано для строительства жилого дома по адресу: <адрес>, строительный номер 1, ему переданы права застройщика ЗАО «ДСК «КОНТО» в отношении данного объекта, что в силу системного толкования действующего законодательства предполагает и передачу обязанностей застройщика.

Как указывалось выше, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу переданы права застройщика ЗАО «ДСК «Конто» в отношении указанного выше жилого дома, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды субарендатором земельного участка вместо ЗАО «ДСК «Конто» признан субарендатором земельного участка ЖСК «Кристалл».

Земельный участок передан ЖСК в том состоянии, с теми обременениями, которые существовали к моменту передачи, то есть с обременением правами участников долевого строительства в виде залога права субаренды.

В этой связи судом не принимаются доводы истца о прекращении обязательств отступным.

Рассматривая доводы истца о прекращении залога ввиду прекращения права субаренды, суд считает необходимым отметить следующее.

По правилам статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как указывалось выше, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор срочный договор аренды может быть продлен на неопределенный срок по истечении установленного договором срока (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора субаренды №28ДК от ДД.ММ.ГГГГ договор субаренды действует в течение срока аренды, установленного основным договором. В случае продления срока действия основного договора или заключения договора аренды на новый срок субарендатор имеет преимущественное право на продление договора субаренды на срок продления договора аренды или на заключение договора аренды на новый срок, равный сроку нового договора аренды.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий уведомило субарендатора о прекращении действия с ДД.ММ.ГГГГ договора субаренды.

Вместе с тем, согласно статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Статьей 272 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

По правилам статьи 35 Земельного кодекса российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Поскольку ЖСК «Кристалл» является собственником незавершенного строительством объекта недвижимости, переданного ему как застройщику, ЖСК «Кристалл» сохраняет права в отношении земельного участка под данным строением, при этом указанные права сохраняются в том виде, в котором были переданы кооперативу - со всеми обременениями.

Суд соглашается с доводами истца, что наличие обременения на весь земельный участок, предназначенного для строительства нескольких объектов недвижимости, не позволяет в полной мере реализовать истцу права арендатора участка, в том числе в части раздела земельного участка, предоставления вновь образованных участков в субаренду для строительства, иным образом.

Вместе с тем, снятие обременения со всего участка приведет к нарушению прав лиц, ранее заключивших договоры долевого участия, и имеющих право на залог земельного участка под строящимся жилым домом.

В данном случае истец не лишен права произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:110106:314 (в том числе в судебном порядке), в дальнейшем обращаться с требованиями к залогодержателям о прекращении обременения земельных участков, не предназначенных для строительства дома в соответствии с ранее заключенными договорами долевого участия в строительстве.

Судом также учитывается, что ссылаясь на наличие препятствий со стороны ответчиков наличием существующего обременения для раздела участка, истцом не представлены доказательства обращения к залогодержателям для получения их согласия на раздел земельного участка, отказ от дачи такого согласия.

На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Омска.

Судья                                    Е.В. Анфалова

Решение в мотивированном виде изготовлено 22 декабря 2014 года.

Решение вступило в законную силу 25.03.2015 года.

Согласовано судья Анфалова Е.В.