Решение по делу № 2-3209/2015 от 11.09.2015

Дело № 2-3209/2015                

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 ноября 2015 г.                                г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего              Руновой Т.Д.,

при секретаре                     Аненковой М.Н.,

с участием представителя истца ОМС «КУИ ЗГО» Курчатовой Т.О., ответчика Денисова Д.А., представителя ответчиков Мезенова Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОМС «КУИ округа» к Кузнецову С.А., Денисову Д.А. о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок,

у с т а н о в и л:

ОМС «КУИ» (далее ОМС «КУИ ЗГО») обратился в Златоустовский городской суд с исковым заявлением к Кузнецову С.А., Денисову Д.А. С учетом уточненного искового заявления просит признать недействительными:

договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ОМС «КУИ ЗГО» и Кузнецовым С.А.;

договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между Кузнецовым С.А. и Денисовым Д.А.;

договор купли-продажи объекта недвижимости - жилого одноэтажного дома, расположенного на указанном земельном участке, заключенный между Кузнецовым С.А. и Денисовым Д.А.

Просит также применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение, а именно:

обязать Денисова Д.А. возвратить Кузнецову С.А. земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>

обязать Денисова Д.А. вернуть Кузнецову С.А. объект недвижимости - жилой дом, расположенный на указанном земельном участке;

обязать Кузнецова С.А. возвратить муниципальному образованию – Златоустовский городской округ вышеуказанный земельный участок (л.д.2-4,100)

В обоснование своих требований ОМС «КУИ ЗГО» сослалось на то, что Кузнецов С.А. для приобретения в собственность в порядке исключительного права спорного земельного участка, ранее предоставленного ему в аренду для строительства малоэтажного жилого дома, предъявил истцу документ о праве собственности на объект недвижимости – жилой дом, расположенный на данном участке, площадью <данные изъяты> В дальнейшем специалистом ОМС «КУИ ЗГО» было выявлено отсутствие на участке жилого дома. Здание, находящееся на участке, фактически не является жилым домом, так как не отвечает нормам, предъявляемым действующим законодательством к жилым домам. Выявлено несоответствие цели, для которой земельный участок предоставлялся Кузнецову С.А. по договору аренды и объекта, который фактически построен на земельном участке. Площадь предоставленного в собственность Кузнецову С.А. земельного участка превысила по площади объект недвижимости почти в 264 раза, что противоречит нормам, предусматривающим порядок определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации существующих объектов. В настоящее время собственником спорного земельного участка значится Денисов Д.А. Указанные обстоятельства являются основаниями для признания сделок недействительными по мотиву их несоответствия действующему законодательству.

Представитель истца ОМС «КУИ ЗГО» - Курчатова Т.О., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 31),в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме.

Ответчик Кузнецов С.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 137). В письменном отзыве (л.д. 108-116) указал, что не согласен с исковыми требованиями, поскольку земельный участок был им приобретен в собственность на основании распоряжения администрации, право собственности на земельный участок и дом зарегистрировано в установленном законом порядке. У администрации ЗГО отсутствовали основания для отказа в предоставлении ему в собственность земельного участка. Ответчиком не представлены относимые и допустимые доказательства в подтверждение доводов о том, что, расположенный на участке дом, не может являться жилым.

Площадь предоставленного ему земельного участка не превышает установленную органом местного самоуправления норму.

Ответчик Денисов Д.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.104-107), в котором указал, что является добросовестным приобретателем спорного имущества. Для заключения сделки Кузнецовым С.А. были предоставлены все необходимые документы, его право собственности на земельный участок и дом было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем имелась соответствующая информация на официальном сайте Росреестра.

Представитель ответчиков – Мезенов Е.В., действующий на основании доверенностей (л.д. 102-103) в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях ответчиков.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее Росреестр) в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие (л.д. 54,141).

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими на основании следующего.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации далее ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности не недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ОМС «КУИ ЗГО» (Арендодатель) и товариществом собственников жилья «<данные изъяты>» (Арендатор) заключен договор аренды земли №, по условиям которого Арендодатель обязался передать арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, с разрешенным видом использования: для строительства малоэтажных домов (л.д.66-70). В дальнейшем между сторонами заключались дополнительные соглашения в связи с образованием земельных участков и изменением цели использования, в связи с передачей прав и обязанностей по договору другим лицам (л.д.57-64).

Согласно кадастровому паспорту ДД.ММ.ГГГГ. на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, площадью № с разрешенным использованием - для индивидуального жилого строительства (л.д.16-17).

Соглашением о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГл.д. 65), Кузнецову С.А. переданы все права и обязанности Арендатора по вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашениям к нему в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.65). Государственная регистрация соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ

На основании распоряжения администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О продаже земельных участков» (л.д.5) между ОМС «КУИ ЗГО» и Кузнецовым С.А. ДД.ММ.ГГГГ был заключен оспариваемый договор купли-продажи №/з земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. Государственная регистрация права собственности Кузнецова С.А. на указанный земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76). Согласно п. 1.2 договора, на участке расположен жилой дом площадью <данные изъяты>., право собственности на который зарегистрировано за Кузнецовым С.А. ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Кузнецовым С.А. и Денисовым Д.А. был заключен оспариваемый договор купли-продажи спорного земельного участка и расположенного на нем одноэтажного здания, назначение – жилое, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № расчет по которому произведен сторонами в момент подписания договора. Государственная регистрация права собственности Кузнецова С.А. и Денисова Д.А. на указанные жилой дом и земельный участок произведены Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74).

Распоряжением администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ. №-р были внесены изменения в распоряжение администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О продаже земельных участков», а именно, отменена продажа указанного выше земельного участка Кузнецову С.А. (л.д.6).

В соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи с Кузнецовым С.А.), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно п.4 ст.28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, из смысла действующего законодательства следует то, что отказ уполномоченного органа в приватизации земельного участка возможен только в случаях наличия ограничений оборотоспособности земельного участка, отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности заявителя, наличия на земельном участке заявителя объектов недвижимости, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности третьих лиц.

В данном случае на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенном по адресу <адрес>, в момент заключения договора купли-продажи №/з от ДД.ММ.ГГГГ., как было установлено выше, находился жилой дом, принадлежащий Кузнецову С.А. на праве собственности, следовательно, в соответствии с вышеуказанными требованиями закона, Кузнецов С.А. имел право на приобретение названного земельного участка в собственность за плату.

Как следует из кадастрового паспорта (л.д. 138-140), по адресу <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> расположен деревянный одноэтажный жилой дом площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №

Согласно акту визуального осмотра земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., представленному представителем истца, на участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> размещен объект размером <данные изъяты>. В акте дано описание объекта: основание - <данные изъяты>.

В соответствии с п.1 ст.2. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п.1 ст. 25.3. указанного закона основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 4 указанной статьи документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До ДД.ММ.ГГГГ разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что жилой дом поставлен на кадастровый учет на основании технического плана, выполненного кадастровым инженером. При этом сведения об объекте недвижимости были внесены в него в соответствии с ч.8 ст.41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" на основании декларации об объекте недвижимости (л.д.129-136). Из декларации следует, что жилой дом имеет площадь <данные изъяты>

По смыслу действующего законодательства для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ не требуется подтверждения соответствия возведенного дома требованиям строительных норм и правил. В связи с этим, по мнению суда, само по себе несоответствие возведенного дома требованиям строительных норм и правил, не может являться безусловным основанием для признания сделки недействительной.

То обстоятельство, что распоряжением администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ №-р, отменено распоряжение администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О продаже земельных участков» в части отвода Кузнецову С.А. земельного участка, не имеет значения для рассмотрения данного спора, поскольку в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доводы истца о несоответствии площади жилого дома площади предоставленного земельного участка противоречат положениям решения Собрания депутатов Златоустовского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗГО «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории ЗГО», которым максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, для ведения личного подсобного хозяйства и для индивидуального жилищного строительства, установлен в размере 0,25 га (2500 кв.м.).

    Из материалов дела, пояснений Денисова Д.А. следует, что при заключении договора купли продажи спорного земельного участка и расположенного на нем дома, он являлся добросовестным приобретателем. Данное обстоятельство представителем истца не оспаривалось.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано. Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ч.3 ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд полагает необходимым отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Златоустовского городского суда от 11.09.2015г. (л.д.39-41).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ОМС «КУИ» к Кузнецову С.А., Денисову Д.А. о признании недействительными:

договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОМС «КУИ ЗГО» и Кузнецовым С.А.;

договора купли-продажи данного земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости – здания, назначение - жилое, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, заключенного между Кузнецовым С.А. и Денисовым Д.А. ДД.ММ.ГГГГ, а также применении последствий недействительности сделок, - отказать.

Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершения регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> здания (назначение - жилой дом) площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, принятые на основании определения Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий :                    Т.Д. Рунова

Решение не вступило в законную силу