Решение по делу № 3а-314/2018 (3а-1395/2017;) ~ М-1353/2017 от 21.12.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                              23 января 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калиниковой О.А.,

при секретаре Гуриной К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-314/2018 по административному исковому заявлению Горелова А.В. об установлении кадастровой стоимости земельных участков и объекта капитального строительства в размере их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Горелов А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>

- земельного участка с кадастровым номером: №, <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 31 005 060 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером №, <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 025 632 рубля,

- нежилого здания с кадастровым номером №, <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 321 492 рубля.

В обоснование заявленных требований Горелов А.В. указал, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки определена в размере: КН № – 72 323 044,44 руб., КН № - 21 272 307,44 руб., КН № - 9 171 600,94 руб.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей их действительной рыночной стоимости, которая согласно отчетам об оценке от ДД.ММ.ГГГГ составляет: КН № - 31 005 060 руб., № - составляет 11 025 632 руб., КН № - 2 321 492 руб., чем нарушаются его права и законные интересы, как плательщика налогов, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Представитель административного истца по доверенности Жидяева Н.В., в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области Вирт О.И. против удовлетворения административного иска возражала, пояснила, что суд вправе по собственной инициативе назначить судебную экспертизу в случае сомнений в действительной рыночной стоимости оспариваемых объектов.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о. Чапаевск в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Горелову А.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № <данные изъяты>;

- земельный участок с кадастровым номером № <данные изъяты>

-здание механической мастерской с кадастровым номером №, <данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 72 323 044,44 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 21 272 307,44 руб.,

- здания механической мастерской с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 9 171 600,94 руб.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены Отчеты об оценке, подготовленные оценщиком ФИО1 ФИО2

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 12 Закон об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания – ДД.ММ.ГГГГ, земельных участков – ДД.ММ.ГГГГ.

Отчеты об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку и содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В отчете об оценке ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Оценщик произвел расчет рыночной стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода, используя метод сравнения продаж с применением процентных корректировок цен аналогов, мотивированно отказался от применения доходного и затратного подходов (стр.39-40).

В рамках сравнительного подхода оценщиком были подобраны объекты-аналоги, наиболее походящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов. Были выбраны 3 объекта-аналога - земельные участки под производственно-складскую застройку. Произведены корректировки: скидка на торг, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций.

В результате расчетов, итоговая рыночная стоимость оцениваемых земельных участков составила: КН № - 31 005 060 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером №, составила 11 025 632 рубля.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.

В указанном отчете оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода. Отказ от иных подходов обоснован на стр. 44-45 Отчета.

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

При расчете затрат на замещение здания были использованы справочники ФИО16 и метод сравнительной единицы, определена сумма затрат на создание строения (затраты на замещение объекта оценки без учета износа), которая составила 7 650 869 рублей. Прибыть предпринимателя составила 18%. Совокупный     износ здания составил 74,29%.

Таким образом, стоимость объекта капитального строительства без учета прав на земельный участок, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 2 321 492 рубля.

Суд полагает, что отчеты об оценке содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначение экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчеты об оценке выполнены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетами об оценке, является достоверной.

В связи с этим заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является ДД.ММ.ГГГГ, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Административные исковые требования Горелова А.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 31 005 060 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 025 632 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания <данные изъяты> с кадастровым номером №, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 321 492 рубля.

Датой обращения Горелова А.В. с заявлением в суд считать ДД.ММ.ГГГГ.

    Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий          О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 января 2018 года.