Решение по делу № 2-3661/2018 от 18.10.2018

Дело№ 2-3661-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кемерово 19 декабря 2018 года

Заводский районный суд г. Кемерово Кемеровской области

составе председательствующего Жигалиной Е.А.,

при секретаре Разливаловой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Холодилова Сергея Александровича к Васильеву Андрею Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Холодилов С.А. обратился в суд с иском к Васильеву А.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Васильевым А.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Однако расчет за проданную квартиру с ним не произведен до настоящего времени. Ссылаясь на положения ст.ст. 454,450, 550, 555 ГК РФ, полагает, что факт отсутствия оплаты за переданное имущество является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение. Неоднократно он пытался вручить ответчику требование о расторжении договора и возврате квартиры либо уплаты денег за нее. Однако вручить требование не представилось возможным в виду не проживания ответчика в спорной квартире, его фактическое место жительства не известно.

Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Холодиловым Сергеем Александровичем и Васильевым Андреем Валерьевичем, признать за Холодиловым Сергеем Александровичем право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекратить регистрационную запись о залоге (ипотеке) спорной квартиры, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости Управления Росреестра по Кемеровской области на основании договора залога (ипотеки) №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Васильевым А.В. и ПАО «Совкомбанк».

Истец, своевременно и надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела в его отсутствие не ходатайствовал, ранее в судебном заседании пояснил, что в 2015 году к нему обратился ответчик с предложением переписать на него квартиру, расположенную на <адрес> мотивируя тем, что у него могут забрать данную квартиру за долги по ЖКХ, ответчик обещал оплатить всю задолженность по коммунальным платежам, обещал также, что он будет жить очень хорошо, в итоге убедил его переписать квартиру, он по своей глупости и наивности согласился, они поехали в Росреестр и заключили договор купли-продажи. Он указанный договор не читал, подписал его, поскольку доверял ответчику, они знакомы много лет с ним, одноклассники, он иногда у ответчика подрабатывал. В Росреестре договор отдали в окошко сотруднику, а через 10 дней получили документы. Никаких денежных средств ответчик ему не передавал в счет уплаты стоимости квартиры, обещал, что будет содержать, однако стал перечислять какие-то незначительные суммы в счет оплаты стоимости квартиры. После заключения договора купли-продажи квартиры он оставался проживать в указанной квартире, до настоящего времени зарегистрирован в ней вместе с гражданской супругой, однако в настоящее время в квартире жить не возможно, поскольку отключен и свет и вода в связи с неоплатой коммунальных платежей длительный период и наличием значительной задолженности. Квартира закрыта, стоит пустая, в ней никто не проживает, ремонт в ней никто не делал. На момент договоренности о купли-продаже квартиры и до последнего времени он сильно злоупотреблял спиртными напитками, состоит на учете в наркологическом диспансере, лечился от алкогольной зависимости.

В судебном заседании представитель истца Шнайдер Н.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, обстоятельства и доводы, изложенные в исковом заявлении подтвердила, на иске настаивала, просила требования удовлетворить в полном объеме, пояснила, что с момента заключения договора купли-продажи ответчиком истцу были перечислены на банковскую карту денежные средств в общем размере 122521 руб., в то время как стоимость квартиры по договору купли-продажи составила 1800000 руб., ответчик свои обязательства по уплате стоимости квартиры перед истцом не исполнил, полагает, что данные обстоятельства являются существенными, в связи с чем, договор купли-продажи подлежит расторжению. Кроме того, поскольку в настоящее время в ЕГРН имеется запись о залоге спорной квартиры на основании договора, заключенного между ответчиком Васильевым А.В. и <данные изъяты> считает необходимым, в случае удовлетворения исковых требований, прекратить указанную регистрационную запись о залоге (ипотеке) квартиры. Также пояснила, что истец обратился в отдел полиции с заявлением о совершении в отношении него ответчиком мошеннических действий, в настоящее время проверка не завершена. По собственной инициативе истец прошел психофизиологическое исследование на компьютерном аппарате полиграф с целью подтверждения его доводов о том, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры он от ответчика не получал, что является существенным нарушением условий договора, которые позволяют расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Кроме того, представила заявление о восстановлении срока исковой давности, мотивируя его тем, что срок исковой давности обращения в суд с настоящим исковым заявлением истец пропустил по уважительной причине, поскольку страдает алкогольной зависимостью, состоит на учете с 2011 года в Кемеровском областном наркологическом диспансере. Накануне окончания срока исковой давности пришлось принимать меры и проходить курс реабилитации по выводу истца из беспомощного состояния после длительного и систематического употребления алкоголя, в связи с чем, срок исковой давности был пропущен. Просила признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и восстановить срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик Васильев А.В. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил в удовлетворении иска отказать, суду пояснил, что они с истцом давно знакомы, одноклассники, в 2011-2012 годах истец работал у него неофициально, выполнял отделочные работы, он частями оплачивал его услуги. В 20015 году они с истцом договорились о купле-продаже квартиры, принадлежащей истцу. Стоимость квартиры определили в 1800000 руб. Риэлтор помогла ему составить письменный договор купли-продажи, они его с истцом подписали, он передал истцу денежные средства в полном объеме, никаких расписок не состовляли, договор передали на государственную регистрацию. При этом, 300000 руб. у него были собственными накоплениями, а 1500000 руб. он занимал у своего родного дяди, каких-либо договоров либо расписок не составлялось, на данный момент с дядей рассчитался, долг вернул. В настоящее время имеется большая задолженность по коммунальным платежам в данной квартире, однако, в связи с материальными трудностями он не может оплатить данную задолженность, в квартире никто не живет, поскольку там отключена вода и свет, ремонт в квартире он не делал, для снятия с регистрационного учета истца у него отсутствуют денежные средства. Пояснил, что обязательство по уплате стоимости квартиры им перед истцом выполнены в полном объеме, в связи с чем, основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют. Кроме того, представил заявление о применении к требованиям срока исковой давности и отказе в иске без исследования иных обстоятельств дела.

В судебном заседании представитель ответчика Васильевича А.В. Бультриков И.Т., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал доводы ответчика, настаивал на применении к заявленным требованиям положения о пропуске срока исковой давности, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований без исследования иных обстоятельств дела, полагал, что указанные истцом причины пропуска срока обращения в суд с иском не могут быть признаны уважительными причинами.

Представитель 3-его лица ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, не ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений не представил.

Представитель 3-его лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные объяснения относительно заявленных исковых требований.

Выслушав участников процесса допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что между истцом Холодиловым С.А. (продавец) и ответчиком Васильевым А.В. (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 21).

Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию 05.06.2015 года.

Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 20.12.2003 года.

В отчуждаемой квартире на момент заключения договора и в настоящее время зарегистрированы Холодилов Сергей Александрович и его супруга Сафронова Елена Евгеньевна (л.д. 36).

Согласно справки генерального директора <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеется задолженность за ЖКУ за период с 2014 года по июль 2018 года в общем размере с учетом пени 279450,12 руб., задолженность по взносам на капитальный ремонт – 6700,24 руб. (л.д. 33, 34, 35).

В силу ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

По смыслу указанной нормы права сторона по спору вправе заявить в суде об истечении срока исковой давности применительно к спорным правоотношениям.

Стороной ответчика в судебном заседании было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу п. 1 ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

На основании ст. 192 ГК РФ, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Судом установлено, что договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, который просит расторгнуть истец, заключен между сторонами 26.05.2015 года.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года.

Соответственно, срок исковой давности в настоящем случае истекал 26.05.2018 года.

Исковое заявление направлено в суд 05.06.2018 года, о чем свидетельствует штамп на почтовом конверте (л.д. 8), то есть с пропуском срока исковой давности.

Сторона истца, заявляя ходатайство о восстановлении срока на подачу искового заявления указала, что исковое заявление подано 05.06.2018 года в виду тяжелой болезни и беспомощного состояния истца.

Анализируя представленные доказательства в обоснование ходатайства о восстановлении срока, суд, обозрев ответы <данные изъяты> находит заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Статьей 205 ГК РФ предусмотрено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока исковой давности.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Согласно разъяснениям, данными в Определении Конституционного Суда РФ от 18 июля 2006 года N 308-О, гарантией для лиц, не имеющих возможности реализовать свое право на совершение процессуальных действий в установленный срок по уважительным причинам, является институт восстановления процессуальных сроков, предусмотренный статьей 112 ГПК Российской Федерации. При этом под уважительными должны пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие (в данном случае - обратиться в суд с исковым заявлением).

Из ответов на запрос суда <данные изъяты> от 29.10.2018 года (л.д. 132), от 14.11.2018 года (лд. 150) следует, что Холодилов Сергей Александрович, ДД.ММ.ГГГГ года рождения находится под диспансерным наблюдением в <данные изъяты> года с диагнозом: <данные изъяты> Последний раз лечился в стационаре <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с диагнозом: <данные изъяты>

Оценив представленные доказательства и руководствуясь вышеприведенными нормами и разъяснениями, учитывая периоды нахождения истца на лечении, а также незначительный период пропуска срока исковой давности (с 26.05.2018 года по 05.06.2018 года), диагноз, установленный истцу, суд признает причину пропуска срока исковой давности подачи искового заявления уважительной, объективно препятствующей подписанию и подаче иска в суд.

При указанных обстоятельствах, ходатайство истца о восстановлении срока исковой давности для обращения в суд подлежит удовлетворению, в свою очередь, ходатайство ответчика о применении к требованиям истца положений о пропуске срока исковой давности обращения в суд и отказе в удовлетворении исковых требований, подлежит оставлению без удовлетворения.

Разрешая заявленные исковые требования истца по существу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 3 Договора от 26.05.2015 года, заключенного между истцом и ответчиком, Продавец продал, а Покупатель купил квартиру за 1800000 руб., которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора.

Таким образом, сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 1800000 руб.

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 1800000 руб.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из искового заявления и пояснений стороны истца следует, что полный расчет за проданную квартиру ответчиком перед истцом не произведен, на банковскую карту истца с момента заключения договора купли-продажи квартиры и до настоящего времени ответчиком были перечислены денежные средства в общем размере 122521 руб., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской по счету истца (л.д. 47-56).

По правилам ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

Таким образом, в соответствии с законом, ответчик должен представить суду письменный документ, подтверждающий, что он свои обязательства по договору купли-продажи квартиры исполнил надлежащим образом, однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ такой документ со стороны ответчика суду не представлен.

На основании ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Доводы ответчика и его представителя о доказанности оплаты ответчиком цены продаваемой квартиры продавцу со ссылкой на исполнение данной обязанности указанием об исполнении обязательств покупателя в договоре, суд отклоняет.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате за жилое помещение по договору купли-продажи подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствами и установленными в ходе процессуальной проверки обстоятельствами.

Так, сторона ответчика указывает, что денежные средства истцу были переданы в полном объеме в размере 1800000 руб. в день подписания договора купли-продажи, при этом, источником получения указанных денежных средств ответчик указал собственные накопления в размере 300000 руб., а также полученные по договору займа от родственника денежные средства в размере 1500000 руб.

В подтверждение своей позиции ответчиком в материалы дела представлен договор займа (без условия об оплате процентов) от 15.12.2018 года, заключенный между ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ рождения, и Васильевым А.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения, в соответствии с которым стороны, действуя добросовестно и по своей воле, заключили договор о нижеследующем: заимодавец (ФИО9) переда заемщику (Васильеву А.В.) деньги в сумме 1500000 руб. 20.05.2015 года со сроком возврата до 20.05.2018 года.

Суд не может признать указанный договор надлежащим доказательством поскольку фактически договор займа составлен в период рассмотрения настоящего гражданского дела по существу, о чем свидетельствует непосредственно сама дата договора – 15.12.2018 года, и кроме того, ранее в судебном заседании ответчик пояснял, что ни договор займа, ни расписка о получении денежных средств, между ним и ФИО9 не составлялись.

Кроме того, суд критически относится к пояснениям ответчика о том, что у него имелись собственные накопления в размере 300000 руб. на момент заключения спорного договора купли-продажи с истцом, поскольку по ходатайству представителя истца были истребованы судебные акты: определение Ленинского районного суда г. Кемерово от 24.04.2017 года, решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 11.11.2015 года, определение Кировского районного суда г. Кемерово от 11.09.2017 года, из которых по мнению суда следует, что на момент заключения спорного договора купли-продажи квартиры от 26.05.2015 года, ответчик Васильев А.В. не обладал необходимыми денежными средствами.

Кроме того, судом принимается во внимание, что имущество по договору фактически не было передано продавцом покупателю, поскольку в нем продолжительное время оставался проживать продавец Холодилов С.А., который зарегистрирован в квартире по настоящее время, также как и его гражданская супруга ФИО3 (л.д. 36), в настоящее время имеется значительная задолженность по уплате коммунальных платежей и взносов на капитальный ремонт (л.д. 34, 35), что явилось основанием для прекращения оказания услуг по подаче света и воды в спорную квартиру управляющей компанией.

В связи с невозможностью проживания в квартире, истец был вынужден выехать из нее.

Какого-либо ремонта в квартире ответчик не производил, что не оспаривалось ответчиком.

Кроме того, стороной истца в материалы дела представлено заключение специалиста о прохождении психофизиологического исследования на компьютерном аппарате полиграф, основанием для проведения исследования явилось обращение представителя истца Холодилова С.А. по вопросам, связанным с продажей квартиры Холодиловым С.А., подписанием им договора купли-продажи квартиры и возможным получением либо неполучением денег за вышеуказанную квартиру.

Целью психофизиологического исследования явилось выяснение наличия, либо отсутствия психофизиологических реакций у Холодилова С.А. на вопросы, выяснение правдивости ответов.

Из заключения следует, что в ходе психофизиологического исследования у Холодилова С.А. ярко выраженные положительные психофизиологические реакции организма при ответе на вопросы не зафиксированы, за исключением первого вопроса. Холодилов С.А. подписал договор купли-продажи квартиры не читая, деньги в сумме 1800000 руб. за продажу квартиры в своих руках не держал, не пересчитывал и не видел.

Психофизиологическое исследование проводилось специалистом-полиграфологом с использованием полиграфа, имеющего диплом о высшем образовании и прошедшим профессиональную переподготовку.

На предложение представителя истца ответчику пройти подобное исследование самостоятельно, либо на основании судебного определения о назначении соответствующей экспертизы, ответчик в судебном заседании ответил отказом.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности суд приходит к выводу, что ответчик Васильев А.В. свои обязательства по заключенному договору купли-продажи квартиры в части оплаты стоимости объекта недвижимости не исполнил в полном объеме, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из буквального толкования указанной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец направлял ответчику уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры, тем самым истцом в соответствии с требованиями п. 2 ст. 452 ГК РФ соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец праве требовать расторжения договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением покупателем условий договора, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, в связи с чем, исковые требования Холодилова С.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст.ст. 1103, 1104 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Поскольку ответчик по договору купли-продажи с истцом не рассчитался, с его стороны имеется неосновательное обогащение в виде квартиры, которую он должен вернуть истцу, в связи с чем, право собственности ответчика на квартиру подлежит прекращению.

Истцом также заявлены требования о прекращении регистрационной записи о залоге (ипотеке) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости Управления Росреестра по Кемеровской области на основании договора залога (ипотеки) №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Васильевым А.В. и <данные изъяты>

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Совкомбанк» и Васильевым А.В. заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику денежные средства в размере 659786,17 руб. сроком на 120 месяцев, под 18,90% годовых. Кредит предоставлен на неотделимые улучшения предмета залога (ипотеки) – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 99-104), в обеспечение исполнения обязательств передается в залог указанная квартира (л.д. 105-107).

Согласно выписки из ЕГРН (л.д. 40-41) правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> является Васильев А.В., в отношении объекта 15.03.2017 года установлены ограничение и обременение прав в виде ипотеки, сроком 120 месяцев, в пользу <данные изъяты>

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Постановление Пленума Верховного Арбитражного суда №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования указанных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Учитывая, что заключенная межу сторонами сделка (договор) расторгнута, и стороны сделки приведены в первоначальное положение, ответчик не имеет каких-либо прав на спорное недвижимое имущество, истец не брал на себя обязательств по предоставлению своего имущества в обеспечение обязательств ответчика, в связи с чем, спорная квартира не может быть предметом залога по обязательствам ответчика (ч. 2 ст. 335 ГК РФ) или имуществом, на которое возможно обратить взыскание по обязательствам ответчика.

Учитывая, что в настоящее время в ЕГРП зарегистрировано ограничение (обременение) на спорную квартиру, связанное с обязательствами ответчика, суд, на основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ, полагает необходимым указать в решении суда, что запись об ипотеке подлежит прекращению.

По ходатайству представителя истца определением суда от 19.07.2018 года применены меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Истец, его представитель об отмене мер по обеспечению иска не ходатайствовали.

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Холодилова Сергея Александровича удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Холодиловым Сергеем Александровичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Васильевым Андреем Валерьевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Прекратить право собственности Васильева Андрея Валерьевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в ним регистрационную запись о залоге (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> внесенную на основании договора залога (ипотеки) №,заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Васильевым Андреем Валерьевичем и ПАО «Совкомбанк».

Признать право собственности Холодилова Сергея Александровича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.А. Жигалина

Мотивированное решение суда составлено 24.12.2018 года.

<данные изъяты>

Подлинный документ подшит в гражданском деле №2-3661/2018 Заводского районного суда г. Кемерово.