Решение по делу № 2-326/2016 ~ М-322/2016 от 04.04.2016

дело №2-326/2016

                                                       РЕШЕНИЕ

                                       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Бутурлиновка                                                                                                         26 июля 2016г.

        Бутурлиновский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего судьи Коровиной Г.П.,

при секретаре судебного заседания Рязанцевой Т.А.,

с участием представителя истца по доверенности от 20.04.2016г. ФИО9,

представителя ответчика - администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области по доверенности № от 11.11.2015г. ФИО6,

            рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: г.Бутурлиновка ул. 9 Января д. 2 гражданское дело по иску ФИО3 к администрации городского поселения, ООО «Агро-Заречье», администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

                                                     У с т а н о в и л:

            Истец ФИО3 обратился в суд с исковыми требованиями к администрации городского поселения, ООО «Агро-Заречье», администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, утверждая следующее:

          На основании договоров купли-продажи № и № от ДД.ММ.ГГГГ он имеет в собственности отдельно стоящие нежилые здания общей площадью 398,8 кв.м., ангар МТМ и 510,9 кв.м., склад, а также на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ отдельно стоящее нежилое здание площадью 558.1 кв.м., ангар с навесом. Право собственности на данные объекты недвижимости подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права. В 2015году, администрация города Бутурлиновка отказала ему в передаче в собственность земельного участка, на котором размещены его объекты недвижимости, при этом ему стало известно, что данный земельный участок, продан и принадлежит на праве собственности ООО "Агро-Заречье". Считает, что ответчиком нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, он имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. В виду этого он просит признать договор купли-продажи земельного участка № от 25.12.2014г. недействительным, применить последствия недействительности сделки.

          Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены: учредитель ООО "Агро-Заречье" ФИО10, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Бутурлиновский отдел).

            Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве ответчиков привлечены - ООО "Агро-Заречье" и Администрация Бутурлиновского муниципального района Воронежской области.

          В настоящее судебное заседание не явились: представитель ответчика – Администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области, ООО "Агро-Заречье", согласно заявлению, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, разрешение спора относят на усмотрение суда (л.д.149);

          представитель ответчика - ООО "Агро-Заречье", по неизвестной суду причине, о дне, месте и времени заседания, ответчик извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление (л.д.148);

           представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Бутурлиновский отдел), по доверенности №-д от17.12.2015г. ФИО5 согласно заявлению, просит рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие (л.д.154);

         представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в лице ФИО10 по неизвестной суду причине, о дне, месте и времени заседания, ответчик извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление (л.д.159)

            По смыслу ст. 14 Международного Пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

            Суд, руководствуясь ч.3 ч.5 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся сторон.

             Представитель истца по доверенности ФИО9 поддержал заявленные исковые требования и просит признать договор купли-продажи земельного участка № от 25.12.2014г., заключенным между администрацией Бутурлиновского муниципального района Воронежской области и ООО "Агро-Заречье" недействительным, применить последствия недействительности сделки.

           Представитель ответчика, администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области, по доверенности ФИО6, не признала исковые требования истца по основаниям, изложенным ею в письменных возражениях, приобщенных к материалах дела, из которых следует, что до момента заключения, между администрацией муниципального района и ООО "Агро-Заречье", договора купли-продажи     спорного земельного участка истец ФИО3 не обращался с заявлениями о намерении заключить договоры аренды либо купли-продажи частей земельного участка, расположенных под принадлежащей ему недвижимостью. Сведения о наличии на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащего ФИО3, у администрации муниципального района отсутствовали. Арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, имел право на выкуп спорного земельного участка.

           Суд, выслушав явившееся стороны в лице их представителей, исследовав материалы дела, считает исковые требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

            Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходит из того, что ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент рассмотрения дела, не допускала возможности предоставления земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, лицу, не являющемуся собственником этих объектов, и потому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким лицам на праве частной собственности, не может быть предоставлен в личную собственность только одного из собственников объектов недвижимости.

           Договор № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между администрацией Бутурлиновского муниципального района Воронежской области в лице ФИО7 и ООО "Агро-Заречье" в лице генерального директора ФИО2, на котором расположен объект недвижимости – отдельно стоящее нежилое здание (л.д.23)

          По условиям данного Договора Продавец обуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, площадью 39900кв.м., с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, на основании постановления администрации Бутурлиновского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № "О предоставлении в собственность за плату ООО "Агро-Заречье" земельного участка с разрешенным использованием - сельскохозяйственное использование (п.п.1.1).

        п.п. 2.1 Договора предусматривает выкупную цену земельного участка, которая составляет 4440 рублей 87 копеек.

          При заключении Договора в отношении земельного участка ограничения и обременения отсутствовали (п.п.3.1)

          Как следует из представленных в суд представителем ответчика - администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО6 копий Свидетельств о регистрации права, за ООО "Агро-Заречье" зарегистрировано право на отдельно стоящее нежилое здание литер Б, площадью 1450,2 кв.м.; отдельно стоящее нежилое здание литер 1Б, площадью 589,7 кв.м.; отдельно стоящее нежилое здание литер 2Б, площадью 50.5 кв.м., а также представленной суду    выписке из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, площадью 39 900 кв.м., является ООО "Агро -Заречье" (л.д.29, 119-121)

          В свою очередь, истцом ФИО3 представлены Свидетельства о государственной регистрации права на:

- отдельно стоящее нежилое здание (склад), размещенный по адресу: <адрес>, кадастровый квартал № площадью 510,9 кв.м., инвентарный №, Литер:А,А1,а; кадастровый №;

- отдельно стоящее нежилое здание (ангар МТМ), размещенный по адресу: <адрес>, кадастровый квартал №, площадью 398,8 кв.м., инвентарный №. Литер:А,А1, кадастровый №;

- отдельно стоящее нежилое здание (ангар с навесом), размещенный по адресу: <адрес>, кадастровый квартал №, площадью 558,1 кв.м., инвентарный №. Литер:А,А1 (л.д.5-7)

        Заключенный Договор № от 25.12.2014г о предоставлении ООО "Агро -Заречье" всего земельного участка общей площадью 39 900 кв. м, на котором, кроме имущества ответчика находятся другие строения и сооружения, не принадлежащие ему, в том числе нежилые здания: склад, ангар МТМ, ангар с навесом, собственником которых является ФИО3, нарушает право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости и необходимого для его использования.

         Администрация Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области отказала ФИО3 в предоставлении спорного земельного участка в долгосрочную аренду, обосновав свой отказ тем, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, площадью 39900 кв.м., зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности за ООО "Агро-Заречье" (л.д.13)

           Право собственника объекта недвижимости на приобретение участка в собственность или в аренду не утрачивается вследствие нарушения, допущенного третьим лицом или собственником другого объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

           Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о необходимости признания оспариваемого Договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

           В соответствии со статьями 60 и 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

              Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц, могут быть пресечены путем признания недействительным в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

           Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

           Аналогичная норма закреплена и в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

             При этом в силу п. 2 приведенной нормы, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

            Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, определяется ст. 36 ЗК РФ, действовавшей на период возникновения спорных правоотношений и рассмотрения дела.

           В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

           Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

           Пунктами 5 - 8 ст. 36 ЗК РФ установлен порядок обращения граждан в целях приобретения прав на земельный участок.

           Согласно пункту 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

            Таким образом, из совокупного толкования приведенных норм следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется не на весь земельный участок, а лишь на его часть, занятую этим объектом и необходимую для его использования, прошедшую государственный кадастровый учет.

            Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости за свой счет обеспечивает выполнение кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

          При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 ст. 36 ЗК РФ об учете фактически используемой площади земельного участка.

          Между тем, судом установлено и подтверждено материалами дела, что заключении Договора купли-продажи спорного земельного участка ответчиком - администрацией Бутурлиновского муниципального района Воронежской области были нарушены требования земельного законодательства, предъявляемые к приобретению прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, при этом, не убедилось в отсутствие на земельном участке других объектов, не принадлежащих заявителю.

            Администрация Бутурлиновского муниципального района Воронежской области своим письмом № от 07.08.2015г. на имя ФИО3, после рассмотрения его заявления от 15.07.2015г. о рассмотрении вопроса о передаче в долгосрочную аренду земельного участка, расположенного в г.Бутурлиновка, северо-восточная часть кадастрового квартала № площадью 39900 кв.м. сообщает, что в связи с вступлением в силу закона №171-ФЗ от 23.06.2014г. "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", полномочия по распоряжению земельными участками с ДД.ММ.ГГГГ переданы городским и сельским поселениям, в связи с чем, его заявление передано в администрацию Бутурлиновского городского поселения для рассмотрения данного вопроса (л.д.12)

            Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> располагала достаточными и достоверными сведениями о наличии на земельном участке строений, собственником которых является ФИО3

            Разрешая спор в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Бутурлиновского муниципального района <адрес> и ООО "Агро-Заречье", суд исходит из недействительности сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта.

           В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), а в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

           Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

          Признание судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти является основанием для восстановления нарушенного права на земельный участок (п. 1 ст. 60 ЗК РФ), а одним из способов пресечения действий, нарушающих такие права, закон (п. 2 ст. 60 ЗК РФ) предусматривает восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

         Из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что сделка по отчуждению земельного участка, находящегося в собственности государства либо, муниципального органа, либо собственность на которые не разграничена, гражданину или юридическому лицу, не являющемуся собственником зданий, расположенных на соответствующем земельном участке, ничтожна в силу несоответствия ее закону, поскольку нарушает исключительное право собственника указанных зданий на приватизацию либо получение участка в аренду.

            Разрешая спор, суд приходит к выводу о признании договора по передаче в собственность ответчика ООО "Агро-Заречье" земельного участка недействительным ввиду несоответствия его закону и нарушения исключительного права истца на получение в собственность либо аренду причитающегося ему земельного участка.

            Согласно ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

             Следовательно, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на земельных участках.

             По смыслу ст. 36 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

             С учетом вышеприведенных положений закона следует признать, что каждый из них вправе претендовать на получение в собственность либо в аренду не всего земельного участка, а только его части, занятой принадлежащим ему зданием и необходимой для его обслуживания.

              При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что продажа ответчику- ООО "Агро-Заречье" всего земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право указанного лица на получение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему имуществом, а потому заявленные исковые требования истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка недействительным, являются законными.

              На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                                   Р Е Ш И Л:

            Исковые требования ФИО3 к администрации городского поселения, ООО «Агро-Заречье», администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

           Договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенного в собственность, признать недействительным.

            Регистрирующему органу произвести соответствующие регистрационные действия: исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, назначением: земли населенных пунктов для сельскохозяйственного использования, площадью 39 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала 36:05:01 00 011, правообладателем которого является Общество с ограниченной ответственностью «Агро-Заречье».

           Решение в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Бутурлиновский районный суд Воронежской области.

Председательствующий:                                                                                                Г.П. Коровина