Решение по делу № 2-642/2019 ~ М-254/2019 от 05.02.2019

Дело № 2-642/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2019 года                                                                                                город Иваново

    Ленинский районный суд г. Иваново в составе:

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря Алеева И.Ю.,

с участием помощника прокурора Ленинского района г.Иваново Степановой Яны Сергеевны,

представителя истца Управления капитального строительства Администрации города Иванова Лавровой Ольги Владимировны,

представителя ответчика Никитина Алексея Владимировича Скворцова Александра Владимировича,

представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» Смирновой Татьяны Сергеевны, Лисиной Юлии Николаевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления капитального строительства Администрации города Иванова к Никитину Алексею Владимировичу о принудительном изъятии путем выкупа земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

Управление капитального строительства Администрации города Иванова обратилось в суд с иском к Никитину Алексею Владимировичу о принудительном изъятии путем выкупа земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) для муниципальных нужд.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно постановлению Администрации города Иванова от 24.07.2018 № «Об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) по адресу: <адрес> для муниципальных нужд в связи со строительством автодороги» земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом (1/5 доли) с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>, подлежат изъятию для муниципальных нужд. Собственником 1/5 доли указанного жилого дома является ответчик Никитин А.В., собственником 4/5 долей – ООО «Славянский Дом». Исполнителем мероприятий по оценке и изъятию объектов недвижимости является истец. Истцом было направлено ответчику постановление об изъятии, которое последний получил, однако на него не прореагировал; направленный ответчику ООО «Славянский Дом», уполномоченным на ведение переговоров с правообладателями изымаемых объектов, проект соглашения об изъятии недвижимости (о выкупной цене объекта недвижимости) Никитиным А.В. не подписан. В связи с недостижением с ответчиком согласия о выкупе и выкупной цене недвижимого имущества истец вынужден обратиться в суд с требованием о его принудительном изъятии в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «АСЭКСПЕРТ» от 21.07.2018 №, которым рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества ответчика (1/5 доля) определена в размере 512000 рублей.

На основании изложенного истец просил суд принудительно изъять у Никитина Алексея Владимировича путем выкупа для муниципальных нужд жилой дом (1/5 доли) с кадастровым номером №, с земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, с выплатой ответчику возмещения в размере 512000 рублей; возложить на ответчика обязанность предоставить реквизиты лицевого счета для перечисления указанного возмещения.

В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом неоднократно изменялись; в окончательной редакции сформулированы следующим образом: истец просит суд принудительно изъять у Никитина Алексея Владимировича путем выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, и расположенный на нем жилой дом (1/5 доли) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; принудительно прекратить право постоянного (бессрочного) пользования ответчика указанным земельным участком и право собственности его на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом; определить Никитину А.В. размер возмещения в связи с изъятием земельного участка и жилого дома в общей сумме 512000 рублей; обязать Управление капитального строительства Администрации города Иванова обеспечить Никитину А.В. выплату денежных средств за изымаемое имущество в течение 20 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца Лаврова О.В. указанные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, устных и письменных объяснениях истца по делу: по прежним основаниям возражала против принятия признания иска ответчиком в размере стоимости изымаемой доли в доме в сумме 512000 рублей, полагая, что экспертом-оценщиком истца в указанном размере оценена была не только стоимость доли в праве собственности на дом, но и стоимость прав ответчика на землю под домовладением; возражала против оценки прав ответчика на земельный участок, исходя из порядка пользования им, полагала необходимым исходить из доли в праве на землю, пропорциональной доле в праве собственности ответчика на жилой дом, - 1/5; возражала против удовлетворения заявления ответчика о сохранении за ним права пользования жилым помещением после предоставления возмещения за изымаемую недвижимость; полагала ошибочными доводы ответчика об отсутствии у истца полномочий на изъятие объектов недвижимости, наличия соответствующих прав только у Администрации города Иванова; считала соблюденной процедуру их изъятия, а Договор по реализации инвестиционного проекта от 10.03.2004 и дополнительные соглашения к нему, заключенные с ООО «Славянский Дом», - действующими до полного исполнения содержащихся в нем обязательств, в частности, по изъятию объектов недвижимости в пределах территории будущего строительства; пояснила, что на проведении повторной либо дополнительной экспертизы по делу истец не настаивает в связи с отсутствием времени на доказывание иной стоимости изымаемой недвижимости и необходимости начала строительства дороги в следующем году, готов обеспечить ответчику выплату и в большем размере, чем указывает в иске, если суд придет к выводу об иной стоимости изымаемых объектов.

Ответчик Никитин А.В. в судебное заседание не явился, извещен о нем надлежащим образом, ранее участвуя в судебных заседаниях, против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в устных и письменных возражениях по делу, заявил о необходимости сохранения за ним права пользования жилым помещением на шесть месяцев после предоставления возмещения, направил для участия в деле своего представителя.

Представитель ответчика Скворцов А.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, представил письменные финальные возражения на иск, суть которых сводится к следующему. Поскольку жилой дом по адресу: <адрес> настоящее время принадлежит ответчику (1/5 доля) и третьему лицу ООО «Славянский Дом» (4/5 доли) на праве обще долевой собственности, им же принадлежит право пользования земельным участком под указанным домовладением, доля ответчика не может быть изъята для муниципальных нужд в соответствии с действующим земельным законодательством, поскольку отсутствуют нормы такового, позволяющие изымать земельные участки, находящиеся в общем пользовании нескольких лиц, из пользования одного из этих лиц. Изъятие доли в правах на указанные объекты недвижимости у ответчика сохранит право собственности на оставшиеся доли у ООО «Славянский Дом», что не соответствует целям изъятия – для муниципальных нужд в целях строительства дороги. Генеральным планом города Иванова строительство автомобильной дороги вдоль <адрес> не запланировано. Документация по планировке территории, утвержденная постановлением Администрации города Иванова от 24.01.2018 № в силу ч.1 ст.56.3 ЗК РФ не могла являться основанием для изъятия земельного участка для муниципальных нужд на момент принятия решения об изъятии; таким основанием мог являться только Генеральный план города Иванова. Договор по реализации инвестиционного проекта от 10.03.2004 был заключен Администрацией города Иванова с ООО «Альфастрой»; Дополнительное соглашение к нему от 10.05.2017, согласно которому права и обязанности были уступлены ООО «Альфастрой» третьему лицу – ООО «Славянский Дом», - следует считать ничтожной сделкой, нарушающей публичные интересы, поскольку договоры на право комплексного развития территории заключаются с организациями по результатам аукционов; соответственно ООО «Славянский Дом» не вправе было обращаться в орган местного самоуправления с ходатайством об изъятии земельного участка, а Администрация города Иванова - принимать решение об изъятии; кроме того срок действия вышеуказанного Договора истек 30.10.2019, в настоящее время он прекратил свое действие. Ответчик полагает, что у истца отсутствуют полномочия по изъятию земельных участков для муниципальных нужд; данное право есть только у Администрации города Иванова, как у органа местного самоуправления, согласно Уставу города Иванова. Истцом также была нарушена процедура изъятия земельного участка: не была надлежащим образом произведена оценка размера возмещения за изымаемое имущество при подготовке соглашения о выкупе земельного участка, так как отчет ООО «АСЭКСПЕРТ», на котором основаны исковые требования, был заказан 20.06.2018, составлен 21.06.2018, то есть выполнен до принятия решения об изъятии земельного участка, при этом он не содержал оценки прав, предусмотренных ст. 56.8 ЗК РФ, оценки стоимости земельного участка и хозяйственных построек. Таким образом, основания для изъятия у ответчика объектов недвижимости истцом не доказаны, вместе с тем, как полагает ответчик, спор необходимо рассмотреть с определением причитающегося ответчику размера возмещения за спорное недвижимое имущество на случай его правомерного изъятия для муниципальных нужд. Соответственно, исходя из необходимости предоставления предварительного и равноценного возмещения за изымаемое недвижимое имущество, оно, по мнению ответчика, должно быть определено в размере 3250987 рублей, где стоимость права собственности на 1/5 долю в жилом доме следует взять из Отчета об оценке ООО «АСЭКСПЕРТ» от 21.06.2018 (512000 рублей), стоимость хозяйственных построек (сарая литер Г2 – 30381 рублей, бани с предбанником литер Г2, Г4 – 96059 рублей, гаража литер Г5 – 47624 рубля, гаража литер Г6 – 761923 рубля) следует взять из Отчета № от 20.05.2019 ООО «Гарант Профи» - 935987 рублей, стоимость права пользования земельным участком определить исходя из сложившегося порядка пользования им ответчиком в размере 64/100 долей (272 кв.м) согласно Заключению судебного эксперта ООО «Оценка 37» - 1720000 рублей, стоимость убытков, связанных с изменением места проживания и переездом, взять из Заключения судебного эксперта ООО «Оценка 37» - 83000 рублей). Ответчик при этом настаивает, что оценка права пользования им земельным участком должна составлять рыночную стоимость 272 кв.м (64/100) изымаемого земельного участка, исходя из сложившегося порядка пользования им данной частью земельного участка согласно составленному ГП «Госучет» Плану землепользования домовладением <адрес> по <адрес> от 01.12.2000, заключенным соглашениям о порядке пользования земельным участком между Никитиным В.И. и Никитиным Б.И. от 24.12.2000, между ответчиком Никитиным А.В. и Никитиным В.И., Никитиным Б.И. от 14.11.2017, учитывая, что сложившийся порядок пользования земельным участком никто не оспаривал.

Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» Смирнова Т.С., Лисина Ю.Н. в судебном заседании полагали необходимым исковые требования удовлетворить, возражали против доводов ответчика по основаниям, изложенным в письменных и устных возражениях на них, полагая, что планируемое строительство автомобильной дороги предусмотрено Генеральным планом города Иванова, что подтверждается Схемами его, размещенными на официальном сайте Администрации города Иванова; права ООО «Альфастрой» перешли к ООО «Славянский Дом» на законных основаниях, при этом требований о проведении соответствующих аукционов на момент заключения Договора по реализации инвестиционного проекта от 10.03.2004 закон не предусматривал; ООО «Славянский Дом» имело право обращаться с ходатайством об изъятии земельного участка в целях исполнения договорных обязательств; в данном Договоре отсутствует условие о прекращении его действия в связи с истечением срока договора, следовательно, он действует до полного исполнения сторонами обязательств по Договору; ООО «Славянский Дом» вправе было выступать заказчиком оценки изымаемых объектов, при этом оценка ООО «АСЭКСПЕРТ» проведена с учетом рыночной стоимости прав ответчика на долю в земельном участке; оснований для применения сложившегося, по мнению ответчика, порядка пользования земельным участком и оценки его доли в размере 64/100 долей земельного участка не имеется, поскольку такой порядок пользования нельзя признать сложившимся; применять разные отчеты при оценке размера возмещения ответчику за изымаемое имущество невозможно, поскольку они основаны на разных подходах к оценке. Третье лицо готово осуществить возмещение ответчику за изымаемое имущество после вступления решения суда по данному делу в законную силу, в подтверждение чего в настоящее время обществом внесены денежные средства на депозитный счет Управления Судебного департамента по Ивановской области в сумме 512000 рублей; при необходимости доплаты она также будет осуществлена. Вопреки доводам ответчика, выкупленные во внесудебном порядке у других сособственников спорной недвижимости доли инвестор передает безвозмездно в собственность муниципального образования в целях строительства дороги, тем самым противоречия с целями изъятия его для муниципальных нужд отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления социальной защиты населения по городу Иванову Сосенкова А.А. в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом, в письменном отзыве просила рассмотреть дело в ее отсутствие, вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда, указав, они не нарушают имущественные и жилищные права несовершеннолетнего ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в связи с тем, что в собственности матери несовершеннолетнего имеется доля в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 61,9 кв.м по адресу: <адрес>, расположенную в четырехэтажном кирпичном многоквартирном доме, 1960 года постройки, имеющую высокую степень благоустройства.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Никитин Валерий Иванович и Никитин Борис Иванович, извещенные о слушании дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, в представленных в суд нотариально заверенных письменных объяснениях по делу просили рассмотреть дело в их отсутствие, указав, что ответчик является их племянником – сыном их брата Никитина Владимира Ивановича. Ответчик, наряду с ними, является собственником доли в жилом доме по адресу: <адрес>, расположенного на изымаемом земельном участке. Еще до того, как он стал собственником доли, между всеми собственниками (в том числе собственником доли, не являвшимся их родственником, ФИО23, а затем ФИО25) сложился определенный порядок пользования данным земельным участком, находящимся у собственников в бессрочном пользовании, отраженный в Плане землепользования от 2000 года: братьям Никитину Борису и Владимиру принадлежало право пользования 272 кв. м земли из общей площади земельного участка, располагающейся в дальней части от ворот домовладения, примерно 144 кв.м земли по данному плану находились в пользовании ФИО25 (после смерти ФИО23), остальная часть земельного участка (проход по двору) находилась в пользовании всех собственников. Еще до 2000 года ответчик стал строить на тех самых 272 кв. м сарай вместо разрушенного старого сарая, затем в 2000 году он стал собственником 1/5 доли дома и расширил строительство дворовых построек – построил два гараж, баню, приделок к бане (предбанник). Во избежание споров при отчуждении Никитиным Владимиром Ивановичем своей доли в доме ответчику, Никитины Владимир Иванович и Борис Иванович оформили сложившийся между ними порядок пользования 272 кв. соглашением о передаче прав на использование указанной площади земельного участка Никитину Владимиру Ивановичу, против чего впоследствии не возражал и Валерий Иванович, приобретший долю в жилом доме в результате дарения. От Никитина Владимира Ивановича право пользования соответствующей частью земельного участка перешло к ответчику, как к новому собственнику его доли. В 2017 году к Никитиным Валерию Ивановичу и Борису Ивановичу обратилось ООО «Славянский дом», предложив выкупить их доли в праве собственности на дом по цене 45000 рублей за квадратный метр. Поскольку они в доме не жили, они согласились на выкуп дома. ООО «Славянский Дом» было осведомлено о том, что у ответчика в пользовании оставались надворные постройки и часть земельного участка под ними, поэтому в договор был включен пункт №, согласно которому при покупке долей Никитиных учитывается не только размер этих долей, но и сложившийся порядок пользования земельным участком. Перед отчуждением дома Никитины В.И. и Б.И. решили оформить отдельное соглашение с ответчиком об отказе их от претензий на сарай, два гаража, баню с предбанником, которые и без того были построены и находились в собственности ответчика. Ранее такое соглашение было не нужно, так как права ответчика никто не оспаривал, а как будет вести себя новый собственник, им не было известно.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле; прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению и не нарушающими гражданских, в том числе жилищных, прав граждан; исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ответчику Никитину А.В. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/5 доля жилого дома с кадастровым номером № (прежний (условный) №), общей площадью 55,8 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (далее – спорный жилой дом, спорный земельный участок, спорное недвижимое имущество), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

    Права ответчика на спорный земельный участок в ЕГРН не зарегистрированы.

24.07.2018 Администрацией города Иванова издано постановление № «Об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд в связи со строительством автодороги», которым орган местного самоуправления, руководствуясь статьями 56.2, 56.3, 56.4, 56.6, 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2, 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Генеральным планом города Иванова, утвержденным решением Ивановской городской Думы от 27 декабря 2006 № 323, проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Иванова от 24.01.2018 №, в целях реализации объекта «Строительство автодороги вдоль <адрес> и <адрес> на отрезке от пр. Ф. Энгельса до нового направления <адрес> в <адрес>», а также пунктом 19 части 3 статьи 44 Устава города Иваново, на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд от 06.06.2018 ООО «Славянский Дом», постановил изъять для муниципальных нужд путем выкупа земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом (1/5 долю) по адресу: <адрес>, с кадастровым номером объекта недвижимости: № указав при этом, что собственником 4/5 доли настоящего жилого дома является ООО «Славянский Дом» (далее – решение об изъятии).

Согласно данному решению об изъятии Управлению капитального строительства Администрации города Иванова предписывалось в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии направить копию данного постановления правообладателям изымаемого земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) письмами с уведомлениями о вручении, а также в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

Поскольку сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) для муниципальных нужд, должны определяться соглашением о выкупной цене объекта недвижимости, Обществу с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» (принявшему на себя права и обязанности инвестора по Договору по реализации инвестиционного проекта от 10.03.2004 (в редакции дополнительных соглашений от 16.07.2008, от 23.11.2010, от 30.07.2015 и от 10.05.2017) на строительство жилого комплекса по <адрес> в <адрес>) в целях подготовки такого соглашения об изъятии постановлено выступить заказчиком работ по оценке земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли); осуществить переговоры с их правообладателями относительно условий изъятия; осуществить совместно с Управлением капитального строительства Администрации города Иванова подготовку проекта соглашения о выкупной цене объекта недвижимости; направить проект соглашения о выкупной цене объекта недвижимости правообладателям для подписания; осуществить иные юридические действия, связанные с изъятием земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) для муниципальных нужд города Иванова, а также осуществить финансирование мероприятий по их оценке и изъятию.

Из материалов дела следует, что истцом было направлено ответчику вышеуказанное решение об изъятии и проект Соглашения о выкупной цене объекта недвижимости, подписанный представителями ООО «Славянский Дом» и Администрацией города Иванова, с которыми ответчик не согласился, соответствующее Соглашение не подписал, что и повлекло для истца необходимость обратиться в суд с иском о принудительном изъятии для муниципальных нужд спорного недвижимого имущества ответчика.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным (в том числе) со строительством, реконструкцией таких объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, как автомобильные дороги местного значения.

Согласно ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В силу ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); 2) утвержденными проектами планировки территории.

Решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 ЗК РФ, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 ЗК РФ.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

Если строительство, реконструкцию объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 ЗК РФ, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.

Согласно ст. 56.4 ЗК РФ решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 ЗК РФ, вправе обратиться организации, уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашениями либо имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой в соответствии со статьей 49 ЗК РФ осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Из решения об изъятии следует, что оно принято органом местного самоуправления - Администрацией города Иванова – в соответствии со статьями 56.2, 56.3, 56.4, 56.6, 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2, 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Генеральным планом города Иванова, утвержденным решением Ивановской городской Думы от 27 декабря 2006 № 323, проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Иванова от 24.01.2018 №, в целях реализации объекта «Строительство автодороги вдоль <адрес> и <адрес> на отрезке от пр. Ф. Энгельса до нового направления <адрес> в <адрес>», а также пунктом 19 части 3 статьи 44 Устава города Иваново, на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд от 06.06.2018 ООО «Славянский Дом».

Из представленных истцом и третьим лицом ООО «Славянский Дом» дополнительных доказательств – схемы карты размещения объектов транспортной инфраструктуры Генерального плана города Иванова и фрагмента карты размещения объектов транспортной инфраструктуры Генерального плана города Иванова, утвержденного решением Ивановской городской Думы от 27.12.2006 № (в редакции решения от 25.05.2016 №), а также постановлений Администрации города Иванова от 30.10.2013 № и от 13.11.2018 № «Об утверждении муниципальной программы города Иванова «Безопасный город» следует, что в месте расположения изымаемых спорных объектов недвижимости ответчика запланирована магистральная улица районного значения регулируемого движения, при этом строительство данной автомобильной дороги местного значения, помимо вышеназванных документов территориального планирования - Генерального плана города Иванова – и проекта планировки территории, утвержденного постановлением Администрации города Иванова от 24.01.2018 №, предусмотрено муниципальной программой города Иванова «Безопасный город».

    Из объяснений представителя истца и данной муниципальной программы усматривается, что строительство указанной автомобильной дороги планируется вдоль улиц Профсоюзной и Наумова путем их расширения, соответственно, учитывая, что улица Наумова включена в Перечень автомобильных дорог общего пользования муниципального значения города Иваново, утвержденный Постановлением Администрации города Иваново от 03.02.2011 № и официально опубликованный на сайте Администрации города Иванова, в силу этого и в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ее расширение или строительство в месте ее нахождения новой магистральной улицы согласно муниципальной программе будет представлять собой строительство (реконструкцию) автомобильной дорогой местного значения городского округа.

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии муниципальной нужды, предусмотренной законом в качестве основания для изъятия земельного участка ответчика, отсутствии документации, на основании которой могло быть принято решении об изъятии спорного недвижимого имущества, являются несостоятельными.

В соответствии с нормами п. 5 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», п.6 ч.1 ст.13 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 5 ч. 1 ст. 13 и ст. 48 Устава города Иванова, принятого решением Ивановской городской Думы от 14.10.2005 № 613, дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах города Иванова, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации отнесены к вопросам местного значения города Иванова, решение которых возложено на Администрацию города Иваново.

В силу ч. 4 ст. 48 Устава города Иванова в Администрации города Иванова по решению Ивановской городской Думы могут образовываться отраслевые (функциональные) и территориальные органы Администрации города Иванова, в том числе наделенные правами юридического лица, деятельность которых регламентируется положениями о соответствующих отраслевых (функциональных) и территориальных органах Администрации города Иванова, утверждаемыми Ивановской городской Думой.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, полномочия Управления капитального строительства Администрации города Иванова по изъятию спорного недвижимого имущества, правомерно осуществляются им как функциональным органом Администрации города Иванова, наделенной правом изымать земельные участки в границах города Иванова для муниципальных нужд (ст. 49 Устава города Иванова), на основании принятого решения об изъятии; кроме того, они вытекают из непосредственной компетенции данного функционального органа Администрации города Иванова, организующего и обеспечивающего реализацию полномочий Администрации города Иванова по вопросам проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства; комплексного обустройства скверов и площадей; капитального ремонта автомобильных дорог, в случае если требуется доведение параметров ремонтируемых участков автомобильной дороги и/или искусственных дорожных сооружений на них до значений, соответствующих ее фактической технической категории.

Согласно Положению об Управлении капитального строительства Администрации города Иванова, утвержденному Решением Ивановской городской Думы от 30.03.2006 № 87, в основные задачи, функции и полномочия его входят: организация работы по планомерной реализации утвержденного генерального плана застройки города Иванова и проектов детальной планировки отдельных городских районов (п. 2.2.1 Положения); участие в формировании планов расселения жилого фонда в связи со сносом и отводом земельных участков под новое строительство (п. 2.2.4 Положения); выполнение полномочий заказчика по проектированию объектов капитального строительства, строительству, реконструкции муниципальных объектов, комплексному обустройству скверов и площадей, капитальному ремонту автомобильных дорог (п. 3.5 Положения); осуществление на территории города Иванова расчетов с собственниками жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, в соответствии с решениями Ивановской городской Думы (п. 3.15 Положения).

В материалы дела истцом представлены Договор по реализации инвестиционного проекта от 10.03.2004 (далее – инвестиционный договор) и дополнительные соглашения к нему от 16.07.2008, от 23.11.2010, от 30.07.2015 и от 10.05.2017, согласно которым ООО «Славянский Дом» с согласия Администрации города Иванова и первоначального инвестора ООО «Альфастрой» приняло от последнего права и обязанности инвестора по данному инвестиционному договору, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса по <адрес> в <адрес> с предполагаемым объемом инвестиций до 100 млн. рублей (впоследствии до 800 млн. рублей).

В соответствии с п. 1.2.2 инвестиционного договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2015) инвестор обязался произвести прекращение прав третьих лиц на объекты недвижимости, расположенные в границах территории (земельного участка, земельных участков), необходимой для строительства как инвестором - инвестиционных объектов, - так и Администрацией города Иванова - автодороги вдоль <адрес> и <адрес> на отрезке от <адрес> до нового направления <адрес> в пределах ее протяженности от <адрес> до <адрес>; в указанные объекты недвижимости подпадает и спорное недвижимое имущество ответчика.

Согласно п. 4.2.10 инвестиционного договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.05.2017) инвестор обязался в период строительства за счет собственных или привлеченных денежных средств прекратить права третьих лиц на объекты недвижимости, расположенные в зоне предполагаемого Администрацией строительства автодороги, в том числе спорных объектов недвижимости – в срок не позднее 01.07.2018.

Следовательно, в соответствии со ст. 56.2 и 56.4 ЗК РФ на основании заключенного с Администрацией города Иванова инвестиционного договора ООО «Славянский Дом» вправе было обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством об изъятии спорного земельного участка ответчика для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги местного значения.

Доводы ответчика об обратном, равно как и о том, что ООО «Славянский Дом» незаконно были уступлены права инвестора без проведения аукциона, являются несостоятельными и подлежат отклонению.

Инвестиционный договор изначально не был заключен с инвестором ООО «Альфастрой» по результатам аукциона; при этом на момент его заключения он не противоречил требованиям закона: выбор и предоставление земельных участков для строительства в марте 2004 года осуществлялись путем предварительного согласования места размещения объекта, составления акта выбора земельного участка в порядке ст. ст. 30-32 ЗК РФ; при этом данный инвестиционный договор не являлся, как таковым, договором продажи земельного участка (существующие земельные участки под застройку предполагалось изымать за счет средств инвестора), скорее содержал признаки договоров о развитии застроенной территории и о комплексном освоении территории, понятие которых, равно как и требования по проведению аукционов на право их заключения, были внесены в Градостроительный кодекс Российской Федерации позднее. Впоследствии, учитывая, что решение о реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса уже было принято в предусмотренном действующим на тот момент законодательством порядке, передача прав и обязанностей по такому договору новому инвестору не требовала проведения аукциона, не охватывалась нормами ст. 447 ГК РФ об обязательном заключении договора на торгах.

Таким образом, решение об изъятии спорных объектов недвижимого имущества ответчика правомерно было принято органом местного самоуправления в соответствии с ходатайством инвестора ООО «Славянский Дом».

Оценивая соблюдение истцом процедуры изъятия спорной недвижимости и доводы ответчика о ее нарушении, суд исходит из следующего.

В соответствии с заключенным с Администрацией города Иванова инвестиционным договором инвестор ООО «Славянский Дом» выявил правообладателей спорных жилого дома и земельного участка по <адрес> осуществил выкуп 4/5 долей указанных объектов у сособственников жилого дома Никитина В.И., Никитина Б.И., ФИО23 (что подтверждается договорами купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 14.11.2017 и от 19.12.2017), затем, учитывая, что ответчик, являющийся сособственником оставшейся 1/5 доли спорного жилого дома, добровольно соглашение о выкупной цене не подписал, сообщил об этом в орган местного самоуправления и 06.08.2018 обратился с ходатайством об изъятии спорного земельного участка для муниципальных нужд.

Администрация города Иванова 24.07.2018 приняла решение об изъятии у ответчика спорного недвижимого имущества и официально опубликовала его на сайте Администрации города Иванова, а также в официальном печатном издании – газете «Рабочий край» (№ (26958) от ДД.ММ.ГГГГ (в том числе в интернет-версии газеты) с отражением в нем всех необходимых сведений о предстоящем изъятии, предусмотренных ст. 56.5 ЗК РФ.

Истец в рамках предоставленных ему полномочий 30.07.2018 направил Никитину А.В. письменное уведомление и решение об изъятии, а 10.09.2018 - Отчет об оценке № от 21.06.2018, выполненный ООО «АСЭКСПЕРТ» по заказу инвестора ООО «Славянский Дом».

Следует учесть, что после обращения истца в суд с рассматриваемым иском вследствие несогласия ответчика с изъятием его недвижимого имущества, Никитин А.В. обжаловал решение об изъятии (постановление Администрации города Иванова от 24.07.2018 № «Об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд в связи со строительством автодороги») в суд в рамках административного судопроизводства; просил отменить его как незаконное.

Тем же составом суда было рассмотрено административное дело № 2А-982/2019 по административному иску Никитина Алексея Владимировича к Администрации города Иванова об отмене данного постановления, по которому 16.04.2019 было принято решение об оставлении административного иска Никитина А.В. к Администрации города Иванова без удовлетворения в связи с пропуском административным истцом срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями.

В ходе рассмотрения вышеуказанного административного дела было установлено, что решение об изъятии принадлежащего Никитину А.В. спорного недвижимого имущества было получено им в августе 2018 года; факт направления ему оспариваемого постановления Управлением капитального строительства Администрации города Иванова 30.07.2018 и получения его Никитиным А.В. 08.08.2018 подтверждается письмом Управления капитального строительства Администрации города Иванова в адрес Никитина А.В. от 30.07.2018 № (с прилагаемой копией постановления), квитанцией ФГУП «Почта России» от 30.07.2018, копией листа журнала регистрации исходящей документации, отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №

Данное решение суда по административному делу № 2А-982/2019, вступившее в законную силу после апелляционного обжалования его Никитиным А.В. в Ивановский областной суд, в соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего гражданского дела: установленные им обстоятельства обязательны для суда; не подлежат доказыванию и оспариванию теми же участвовавшими в его рассмотрении лицами (Никитиным А.В., Управлением капитального строительства Администрации города Иванова, ООО «Славянский Дом»).

В рамках указанного административного дела исследовались также материалы прокурорской проверки, проведенной по жалобам Никитина А.В., в результате которой нарушений в действиях органа местного самоуправления при организации изъятия имущества ответчика выявлено не было (копия надзорного материала приобщена к материалам дела).

Таким образом, ответчик не только был своевременно уведомлен о предстоящем изъятии его недвижимого имущества, получил решение об изъятии, содержащее всю необходимую и предусмотренную законом информацию, но и реализовал свое право на оспаривание данного решения об изъятии в соответствии со ст. 56.6 ЗК РФ.

    Доводы ответчика о том, что не может быть изъята доля в жилом доме и земельном участке, поскольку это не предусмотрено законом, основаны на неверном толковании закона и прямо опровергаются нормами п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ, п. 2 ст. 32 ЖК РФ.

    Учитывая, что ответчик проживает в спорном жилом доме, который также является официальным местом жительства (в силу регистрации по месту жительства) его детей ФИО18, ФИО5 (несовершеннолетний) и бывшей супруги ФИО19 (брак расторгнут ДД.ММ.ГГГГ решением мирового судьи), и согласно представленным в материалы дела доказательствам того, что спорный жилой дом пригоден для проживания (Акт обследования жилищно-бытовых условий от ДД.ММ.ГГГГ, составленный специалистом ТУСЗН по городу Иванову), при проверке соблюдения процедуры изъятия спорной доли в жилом доме суд считает необходимым руководствоваться также нормами статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), которые сходны с правилами изъятия земельных участков, предусмотренными вышеприведенными нормами ЗК РФ, при этом в ч. 2 ст. 32 ЖК РФ прямо предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

    Вместе с тем, учитывая состав лиц, зарегистрированных по месту жительства в жилом доме ответчика, в том числе несовершеннолетнего ребенка, и разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судом к участию в деле привлечены прокурор (исходя из того, что изъятие жилого помещения предполагает выселение проживающих в нем лиц) и орган опеки и попечительства, призванный охранять жилищные права несовершеннолетних детей.

    Согласно заключению прокурора, а также отзыву третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления социальной защиты населения по городу Иванову имущественные и жилищные права как собственника доли в жилом доме Никитина А.В., так и зарегистрированных в нем лиц, включая несовершеннолетнего сына ответчика ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не нарушаются, в том числе (как указал орган опеки и попечительства) в связи с тем, что в собственности матери несовершеннолетнего имеется доля в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 61,9 кв.м по адресу: <адрес>, расположенную в четырехэтажном кирпичном многоквартирном доме, 1960 года постройки, имеющую высокую степень благоустройства. Факт того, что бывшая супруга истца имеет в собственности долю в другом благоустроенном жилом помещении, подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.10.2019; при этом согласно решению мирового судьи судебного участка № Ленинского судебного района г. Иваново от ДД.ММ.ГГГГ по делу № после расторжения брака ответчика с ФИО19 местом жительства несовершеннолетних детей определено место жительства матери, которая фактически в спорном жилом доме не проживает, что ответчиком не отрицалось.

    Доводы ответчика о нарушении процедуры выкупа изымаемого имущества тем, что Отчет об оценке № от 21.06.2018, составленный ООО «АСЭКСПЕРТ» по заказу ООО «Славянский Дом», был выполнен раньше, чем принято решение об изъятии, являются несостоятельными, поскольку о таковом нарушении не свидетельствуют: в соответствии с ч.7 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости, что позволяет лицу, обратившемуся с ходатайством об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, предпринимать действия по оценке подлежащего изъятию имущества в целях соблюдения вышеуказанного срока.

    Кроме того, из представленных третьим лицом ООО «Славянский Дом» письма Никитину А.В. № от 11.07.2018 и описи вложения в заказное почтовое отправление, а также объяснений представителей третьего лица усматривается, что ответчику изначально предлагался выкуп принадлежащей ему доли в недвижимом имуществе по цене, почти втрое превышающей выкупную цену, указанную в иске согласно Отчету об оценке № от 21.06.2018, выполненному ООО «АСЭКСПЕРТ», - за 1500000 рублей, однако, как пояснили представители третьего лица, ответчик не согласился и на эту цену, и на предложение о приобретении ему отдельного жилого дома по более высокой цене (письменных доказательств последнего суду не представлено), требуя выплаты ему сначала 9 млн. рублей, затем – 5 млн. рублей, как указано в данном письме, то есть почти в десять раз больше определенной оценщиком выкупной стоимости его доли в спорных объектах.

Таким образом, учитывая, что досудебная процедура изъятия путем выкупа спорной недвижимости, предусмотренная нормами земельного и жилищного законодательства, была соблюдена, однако ответчик не согласился на выкуп спорных объектов на основании направленного ему истцом 21.09.2018 соглашения о выкупе, иные предложения инвестора, исковые требования Управления капитального строительства Администрации города Иванова о принудительном изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость и обязании обеспечить выплату его ответчику подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика об истечении срока действия инвестиционного договора основанием для отказа в удовлетворении вышеуказанных исковых требований служить не могут, поскольку в рассматриваемом случае по смыслу ст. 425 ГК РФ окончание срока его действия не влечет прекращения обязательств его сторон, учитывая что соответствующее условие в инвестиционном договоре отсутствует.

    При определении размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данной статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

При определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей: в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 ЗК РФ соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку между сторонами изначально существовал спор о выкупной цене изымаемого имущества, ответчиком было представлено доказательство иной рыночной стоимости спорных объектов в виде Отчета № от 20.05.2019, выполненного ООО «Гарант Профи», а также заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу в целях объективного определения выкупной стоимости изымаемого имущества и убытков ответчика.

    По делу была проведена судебная товароведческая экспертиза, порученная ООО «Оценка 37».

    Согласно Заключению эксперта №.19 от 28.08.2019, выполненному судебным экспертом ООО «Оценка 37» Пророковым Ю.А. (далее – Заключение эксперта, л.д.11-167 том 3), допрошенным также в судебном заседании и подтвердившим свое заключение, в том числе после предоставления истцом и третьим лицом ООО «Славянский Дом» рецензии на заключение судебной экспертизы, наиболее вероятное значение рыночной стоимости изымаемого имущества определено следующим образом (таблица 63): рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером № площадью 55,6 кв.м, - 35000 рублей, стоимость права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером №, площадью 432 кв.м, - 2688000 рублей; рыночная стоимость 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № – 7000 рублей; рыночная стоимость прекращаемого права постоянного (бессрочного) пользования 1/5 долей земельного участка с кадастровым номером № – 538000 рублей; рыночная стоимость прекращаемого права постоянного (бессрочного) пользования 64/100 долей земельного участка с кадастровым номером № – 1720000 рублей; рыночная стоимость прекращаемого права собственности ответчика на хозяйственные постройки, расположенные на спорном земельном участке: сарай (литер Г1) – 2000 рублей, сарай (литер Г2) – 2000 рублей, баня (литер Г3) – 3000 рублей, предбанник (литер Г4) – 2000 рублей, гараж (литер Г5) – 3000 рублей, гараж (литер Г6) – 128000 рублей; рыночная стоимость убытков, связанных с изменением места проживания и переезда в связи с изъятием 1/5 доли дома, - 83000 рублей.

    С результатами судебной экспертизы лица, участвующие в деле, частично не согласились.

Истец и третье лицо ООО «Славянский Дом» полагали, что судебный эксперт ошибочно учел в расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возможность подключения жилого дома ответчика к системе газоснабжения, представили дополнительные доказательства в виде ответов АО «Газпром газораспределение Иваново» от 24.09.2019 № № и от 25.09.2019 №, письма ООО «Титул-М», опровергающие, по их мнению, такую возможность; истец в связи с этим, а также с учетом неправильного, по его мнению, подхода к оценке рыночной стоимости объектов, просил назначить по делу повторную, а затем дополнительную экспертизу, учитывая, что следует произвести корректировку стоимости объектов с учетом невозможности подключения спорного жилого дома к сетям газоснабжения.

    Ответчик, не оплативший проведение судебной экспертизы, назначенной по его ходатайству, о назначении повторной или дополнительной экспертизы не просил, однако против удовлетворения соответствующего ходатайства истца не возражал, полагая, что судебный эксперт неверно оценил рыночную стоимость жилого дома ответчика и принадлежащей ему доли в нем затратным подходом, исходя из наиболее эффективного способа реализации спорной недвижимости путем разборки дома и хозяйственных построек и продажи свободного земельного участка; просил назначить по ходатайству истца повторную судебную экспертизу и поручить ее государственному экспертному учреждению - ФБУ «Ивановская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», заявив отвод судебному эксперту ООО «Оценка 37» Пророкову Ю.А., поскольку он участвовал в процессе и уже высказал свою точку зрения на предмет спора.

    С учетом указанных доводов суд в целях наиболее полного экспертного исследования, учитывая, что жилой дом ответчика используется им для постоянного проживания, в то время как судебный эксперт в связи с отсутствием аналогов реализуемых жилых домов с той же степенью износа (как годных остатков) в данной местности (невозможностью анализа рынка) исходил из определения наиболее эффективного использования спорных объектов недвижимости ответчика путем разбора жилого дома на строительные материалы и реализации свободного земельного участка, применив затратный подход к оценке жилого дома и хозяйственных построек, а также принимая во внимание представленные истцом дополнительные доказательства затруднительности подключения спорного жилого дома к сетям газоснабжения, назначил дополнительную судебную экспертизу, поручив ее проведение ФБУ «Ивановская лаборатория судебной экспертизы Минюста России».

    Между тем, указанное экспертное учреждение от проведения назначенной экспертизы отказалось, мотивируя отказ отсутствием необходимых методических рекомендаций по их проведению.

    После возобновления производства по делу истец отказался поддерживать свое ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, исходя их отсутствия времени на оспаривание результатов проведенного экспертного исследования, поддерживал свои изначально заявленные требования о выкупе спорного недвижимого имущества за 512000 рублей.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Представленные истцом и третьим лицом ООО «Славянский Дом» доказательства невозможности подключения жилого дома ответчика к сетям газоснабжения в виде ответов АО «Газпром газораспределение Иваново» от 24.09.2019 № № и от 25.09.2019 № №, исходя из их содержания, не доказывают отсутствие такой возможности, напротив, описывают технические моменты возможного подключения. Письмо ООО «Титул-М» в адрес руководителя ООО «Славянский Дом» об отсутствии технической возможности подключения спорного жилого дома к действующим газораспределительным сетям не является надлежащим доказательством этого: не содержит ни номера, ни даты, ни ссылок на его происхождение; ни сведений о компетенции и роде деятельности данного общества, в силу чего не отвечает признакам относимого, допустимого и достоверного доказательства.

Вышеуказанные доводы истца и третьего лица опровергаются письменными пояснениями судебного эксперта Пророкова Ю.А. (л.д. 32-37 том 4), указавшего, что возможность подключения объекта к инженерным коммуникациям является ценообразующим фактором при оценке объектов недвижимости; оцениваемый земельный участок находится в центре г. Иваново, обеспеченном центральными газопроводами; в 30 м от него находится здание офисного центра Revis, имеющего подключение к центральному газопроводу; также в непосредственной близости проходят другие сети центрального газопровода, то есть оспариваемая истцом и третьим лицом возможность подключения имеется.

С указанными пояснениями судебного эксперта, обоснованно исходившего из наличия возможности подключения спорных объектов к сетям газоснабжения при проведении судебной экспертизы, будучи предупрежденным при этом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, равно как и с иными его пояснениями, в том числе по вопросам, затронутым в Рецензии на заключение эксперта (заключении специалиста ООО «БизнесОценка»), выполненной по заказу третьего лица ООО «Славянский Дом», суд считает возможным согласиться, учитывая в том числе, что надлежащих доказательств обратного суду истцом и третьим лицом не представлено.

    Представленная суду вышеуказанная рецензия является письменным доказательством, оцениваемым по общим правилам оценки доказательств; лицо, ее составившее, в качестве специалиста либо эксперта к участию в деле не привлекалось, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждалось.

    Несогласие лиц, участвующих в деле, в том числе ответчика и его представителя с результатами судебной экспертизы в силу неправильного, по их мнению, подхода судебного эксперта к оценке стоимости изымаемого жилого дома: примененного затратного подхода вместо сравнительного, определения наиболее эффективного использования объекта исследования, - само по себе, в отсутствие соответствующих относимых, допустимых и достоверных доказательств ошибочности проведенного исследования, основанием для отклонения выводов судебного эксперта не является.

     Поясняя свое заключение, как в судебном заседании, так и в письменных пояснениях, судебный эксперт Пророков Ю.А. указал, что согласно п. 13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправданно. Определение данного фактора является обязательным при оценке недвижимости. С учетом п. 3 ФСО № 7 эксперт пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка ответчика является разбор строений на б/у строительные материалы и реализация свободного участка, в связи с чем оценил их, исходя из этого. Для оценки объектов исследования в рамках примененных методов оценки экспертом определялась в том числе рыночная стоимость условно-свободного земельного участка.

    В разделе 12.3 Заключения эксперта приведен подробный анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, при определении которого эксперт исходил из ветхого состояния спорного жилого дома (63%), величины износа хозяйственных построек (10-80%), а также учитывал результаты определения рыночной стоимости земельного участка с жилым домом (2071671 рублей) и условно-свободного земельного участка (2687852 рубля), в результате чего пришел к выводу о том, что жилой дом и хозяйственные постройки фактически являются ухудшениями земельного участка, занижают его рыночную стоимость, в связи с чем осуществление ремонта жилого дома и хозяйственных построек экономически нецелесообразно, а следовательно наиболее эффективным использованием жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка является разбор строений на б/у строительные материалы и реализация свободного участка.

    Выбор подходов к оценке спорного жилого дома и хозяйственных построек обоснован судебным экспертом в разделе 12.6 Заключения эксперта, где он указал, что избрал затратный подход к оценке указанных объектов (стоимости б/у строительных материалов от их разборки) с учетом определенного им наиболее эффективного использования (НЭИ) объектов оценки, а неприменение сравнительного подхода к их оценке обусловлено отсутствием рынка (достаточного количества предложений по продаже) б/у строительных материалов, образуемых после разбора деревянных жилых домов и хозяйственных построек.

    Оценивая Заключение эксперта в целом, учитывая объективность и обоснованность приведенных судебным экспертом доводов со ссылками на нормы законодательства об оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки, непротиворечивость его выводов, соответствие выполненного заключения признакам допустимого и достоверного доказательства, наличие у судебного эксперта необходимых квалификации (в том числе в области строительства), знаний и опыта в области оценки недвижимости, выполнение исследования в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», наличие в нем необходимых расчетов, анализа, отражения объектов сравнительного исследования со ссылками на источники получения информации, а также факт предупреждения судебного эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд полагает необходимым отдать предпочтение данному доказательству перед доказательствами размера выкупной стоимости спорного недвижимого имущества (размера возмещения убытков ответчику в связи с его изъятием), представленными сторонами.

При этом положить в основу решения суда представленный истцом Отчет об оценке № от 21.06.2018, выполненный ООО «АСЭКСПЕРТ», не представляется возможным в силу неполноты отраженной в нем оценки, некорректности его составления: в отчете не учтены все подлежащие оценке убытки ответчика в связи с изъятием спорного недвижимого имущества; из анализа его содержания нельзя сделать однозначный вывод о том, что оценщик произвел оценку рыночной стоимости прекращения права ответчика на спорный земельный участок, как права собственности, пропорционально доле ответчика в жилом доме.

Таким образом, исходя из Заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество ответчика должен составлять 766000 рублей, в том числе: рыночная стоимость 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № – 7000 рублей; рыночная стоимость прекращаемого права постоянного (бессрочного) пользования 1/5 долей земельного участка с кадастровым номером № – 538000 рублей; рыночная стоимость прекращаемого права собственности ответчика на принадлежащие ему хозяйственные постройки, расположенные на спорном земельном участке: сарай (литер Г2) – 2000 рублей, баня (литер Г3) – 3000 рублей, предбанник (литер Г4) – 2000 рублей, гараж (литер Г5) – 3000 рублей, гараж (литер Г6) – 128000 рублей; рыночная стоимость убытков, связанных с изменением места проживания и переезда в связи с изъятием 1/5 доли дома, - 83000 рублей.

    Стоимость сарая (литер Г1) – 2000 рублей – исключена из размера возмещения, поскольку ответчик пояснил, что данная хозяйственная постройка ему не принадлежит, возводилась не им.

    Суд, вопреки доводам ответчика и показаниям свидетеля ФИО6, отзывам третьих лиц Никитина В.И., Никитина Б.И. о сложившемся порядке пользования земельным участком, не считает возможным при оценке размера возмещения исходить из рыночной стоимости прекращаемого права пользования ответчика 64/100 долями (272 кв.м) спорного земельного участка в связи со следующим.

    Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

    Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

    В соответствии с п. 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

    В силу высказанной в пункте 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.12.2001 № 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской» правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации до 1990 года в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование, что имело целью гарантировать им устойчивость прав на землю и находящуюся на ней другую недвижимость.

    С учетом представленного ответчиком в материалы дела договора о застройке земельного участка, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что ответчик, как собственник 1/5 доли в жилом доме, правомерно возведенном на предоставленном под застройку земельном участке его правопредшественникам, фактически приобрел право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и имеет исключительное право на приобретение его в собственность пропорционально его доле в жилом доме.

Таким образом, исходя из системного толкования вышеуказанных норм, а также норм п. 2 ч. 3, ч. 9 ст. 56.8 ЗК (согласно которым размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество), размер возмещения за принадлежащую Никитину А.В. долю в праве пользования спорным земельным участком оценивается как рыночная стоимость прекращаемого права собственности на 1/5 долю спорного земельного участка (пропорционально доле ответчика в праве собственности на жилой дом) независимо от фактически используемой ответчиком его площади.

Иное толкование указанных норм и порядка их применения повлекло бы переплату возмещения (выкупной цены) за спорное изымаемое имущество, учитывая, что уже выкупленные ООО «Славянский Дом» доли в праве пользования данным земельным участком Никитина В.И., Никитина Б.И., ФИО23 оплачены пропорционально их долям в жилом доме.

Кроме того, сложившийся на момент отражения его в составленном ГП «Госучет» Плане землепользования домовладением № по <адрес> от 01.12.2000 порядок пользования спорным земельным участком в настоящее время не может быть принят во внимание в силу того, что изменился состав собственников жилого дома, и доказательств того, что новые собственники ФИО23 (которая вопреки отзывам третьих лиц является не правопредшественником ФИО25, а его правопреемником) и ООО «Славянский Дом», фактически не пользующиеся данным участком, соглашались с вышеуказанным порядком пользования, материалы дела не содержат, при этом последнее прямо выразило свое несогласие с ним в судебном заседании. Письменных соглашений всех сособственников жилого дома и правообладателей земельного участка на установление определенного порядка пользования им не заключалось, что ответчик не отрицал.

Вместе с тем, учитывая, что правомерность возведения ответчиком хозяйственных построек на спорном земельном участке, не требующих получения разрешения на строительство в силу их вспомогательного назначения, никем не оспаривалась, принимая во внимание представленные ответчиком соглашения об их возведении и о порядке пользования земельным участком, заключенные между Никитиным В.И. и Никитиным Б.И. 24.12.2000, между ответчиком Никитиным А.В. и Никитиным В.И., Никитиным Б.И. от 14.11.2017, суд счел возможным учесть их стоимость в размере причитающегося ответчику возмещения убытков за изымаемое имущество.

Поскольку по смыслу ст.ст. 235, 239.2 ГК РФ отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд) является основанием для прекращения права собственности и иных вещных прав на него, удовлетворение требований истца об изъятии у ответчика спорного недвижимого имущества для муниципальных нужд городского округа Иваново (в целях строительства автомобильной дороги) путем его выкупа за 766000 рублей (размер возмещения за изымаемое имущество) влекут прекращение прав ответчика на спорное недвижимое имущество: его права общей долевой собственности на 1/5 долю в спорном жилом доме и права пользования его спорным земельным участком.

Оснований для сохранения за ответчиком, не имеющим в собственности иных жилых помещений, в течение 6 месяцев с момента предоставления возмещения за изымаемое имущество права пользования спорным жилым домом, предусмотренного ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, суд не усматривает, принимая во внимание, что изъятие недвижимого имущества у ответчика производится по решению суда и фактически уже за пределами оговоренного в инвестиционном договоре срока, учитывая установленные сроки реализации мероприятий муниципальной программы города Иванова «Безопасный город», включая строительство автомобильной дороги, - 2020-2021 годы, а также исходя из взыскания в пользу ответчика в составе возмещения рыночной стоимости убытков, связанных с изменением им места проживания и переезда в сумме 83000 рублей, которые рассчитаны судебным экспертом с учетом стоимости временного пользования иным жилым помещением до приобретения другого жилья, стоимости риэлторских услуг по поиску и найму жилого помещения, стоимости оформления прав на приобретаемое жилье и переезд.

В связи с тем, что в силу ст. 32 ЖК РФ принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, ООО «Славянский Дом» на основании платежного поручения № от 29.10.2019 внесло на счет временного распоряжения Управления Судебного департамента в Ивановской области денежные средства в заявленном истцом размере - 512000 рублей, которые подлежат перечислению ответчику после вступления решения суда в законную силу в 3-дневный срок, который суд полагает достаточным для оформления необходимых платежных документов, учитывая обязательность требований закона о предварительном возмещении убытков за изымаемое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ суд также считает необходимым обязать истца после вступления настоящего решения суда в законную силу обеспечить выплату ответчику оставшейся части возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 254000 рублей (766000 – 512000) в течение 3-х дней с момента предоставления им банковских реквизитов, а в случае их непредоставления – путем внесения указанных денежных средств на депозит нотариуса до фактического изъятия недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Вместе с тем, учитывая, что обязанность определения надлежащего размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество ответчика возлагается законом на орган местного самоуправления, функциональным органом которого является истец, при этом в результате рассмотрения дела размер возмещения определен судом на основании результатов судебной экспертизы, назначенной по ходатайству ответчика, обоснованно не согласившегося с предлагаемой истцом и третьим лицом выкупной стоимостью спорного недвижимого имущества, но и не признавшего правильность определения судебным экспертом размера возмещения убытков и возражавшего против удовлетворения требований о принудительном изъятии у него спорного имущества, которые судом удовлетворены, суд полагает необходимым распределить судебные издержки по проведению судебной экспертизы ООО «Оценка 37» между сторонами в равных долях, взыскав с истца и с ответчика в пользу экспертной организации заявленные экспертом 35000 рублей: по 17500 рублей с каждой из сторон.

С учетом частичного удовлетворения иска с ответчика в доход бюджета города Иванова подлежит взысканию государственная пошлина в размере 150 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Управления капитального строительства Администрации города Иванова к Никитину Алексею Владимировичу удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд городского округа Иваново - в целях строительства автомобильной дороги - путем выкупа у Никитина Алексея Владимировича земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № (в размере 1/5 доли) по адресу: <адрес>, определив размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 766000 (семьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Прекратить право общей долевой собственности Никитина Алексея Владимировича на 1/5 долю жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и право пользования его указанным земельным участком.

Управлению Судебного департамента в Ивановской области после вступления настоящего решения суда в законную силу перечислить денежные средства, внесенные Обществом с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на счет временного распоряжения Управления Судебного департамента в <адрес> в сумме 512000 (пятьсот двенадцать тысяч) рублей, по реквизитам Никитина Алексея Владимировича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в течение 3-х дней с момента предоставления им банковских реквизитов.

Управлению капитального строительства Администрации города Иванова после вступления настоящего решения суда в законную силу обеспечить выплату Никитину Алексею Владимировичу оставшейся части возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 254000 (двести пятьдесят четыре тысячи) рублей в течение 3-х дней с момента предоставления им банковских реквизитов, а в случае их непредоставления – путем внесения указанных денежных средств на депозит нотариуса до фактического изъятия недвижимого имущества.

Взыскать с Управления капитального строительства Администрации города Иванова в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Оценка 37» судебные издержки по выполнению судебной экспертизы в размере 17500 (семнадцать тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с Никитина Алексея Владимировича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Оценка 37» судебные издержки по выполнению судебной экспертизы в размере 17500 (семнадцать тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с Никитина Алексея Владимировича в доход бюджета города Иванова государственную пошлину в размере 150 (сто пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                                                       Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 06.12.2019