Решение по делу № 33-2463/2016 от 18.05.2016

Судья Дадаева П.А.

Дело № 33-2463/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06.06.2016г. г.Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе: председательствующего Гомленко Н.К., судей Галимовой Р.С. и Багаутдиновой Ш.М., при секретаре Увайсове Э.А. рассмотрела в открытом судебном заседании от 06.06.2016г. дело по апелляционной жалобе Гамзаевой З.Б. на решение Ленинского районного суда г.Махачкалы от 17.03.2016 года, которым постановлено:

Иск Салимхановой А. Ю. удовлетворить.

Устранить Салимхановой А. Ю. препятствия в пользовании квартирой, расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес>, выселить Гамзаеву Л. Б., Апразова Х. Г. из квартиры, расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес>.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес> от <дата>, заключенный между Салимхановой Г. Ю. и ФИО5, удостоверенный нотариусом ФИО13, запись в реестре №.

В удовлетворении встречного иска ФИО5 к Салимхановой А. Ю., Управлению Росреестра по РД о регистрации перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: г.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес>, заключенного <дата> между ФИО5 и ФИО6, исправлении технической ошибки, допущенной при регистрации права собственности Салимхановой Г. Ю. на квартиру, расположенную по адресу: гор.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес> за кадастровым номером 05:40:000069:1951 путем внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в части отчества правообладателя «Юхрутдиновна» на «ФИО9», отказать.

Заслушав доклад судьи ФИО17, объяснения Гамзаевой Л.Б. и представителя ФИО14, просивших решение суда отменить, ФИО15, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

Установила:

Салимханова Г. (А.) ФИО9 обратилась в суд с иском к Гамзаевой Л.Б., Апразову X.Г. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении, в обоснование иска указывая на то, что ей на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: г.Махачкала, <адрес>. Она вселила в квартиру ответчиков в качестве временных жильцов на тех условиях, что они съедут с ее квартиры по первому требованию, но ответчики поменяли замки на входных дверях и отказываются освободить квартиру, препятствуют ей в пользовании имуществом, принадлежащим ей на праве собственности.

В дополнении к иску Салимханова А. просила о расторжении договора купли-продажи квартиры спорной квартиры от <дата>, заключенного между ней и ФИО19 3.Б., указывая, что в начале 2015 года сестры Гамзаевы Л. и ФИО8 предложили продать спорную квартиру за 7 млн. рублей. Цена ее устраивала и она согласилась продать. Договор был заключен у нотариуса. Самой ФИО19 3. у нотариуса не было, была Гамзаева Л., которая подписала договор за ФИО19 3. После подписания договора, Гамзаева Л. сообщила, что ее подвели с деньгами, и она расплатится с ней до регистрации перехода права собственности. Доверившись Гамзаевой Л., она вместе с ней сдала документы на регистрацию перехода права собственности. После сдачи документов ФИО19 перестали отвечать на ее звонки, дверь квартиры никто не открывал. От общих знакомых она узнала, что ФИО19 не намерены расплачиваться за ее квартиру. После этого она обратилась в регистрационную службу с заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности, где ей сообщили, что в регистрации перехода права собственности отказано. Несмотря на то, что в договоре купли-продажи указано, что расчет между сторонами произведен полностью, ФИО19 3. деньги за квартиру не уплатила, что является существенным нарушением договора. Спорная квартира была оценена ими в 7 миллионов рублей, неоплата Гамзаевой Л. стоимости квартиры влечет для нее ущерб, заключающийся в лишении возможности получения стоимости проданного имущества, которую она рассчитывала получить при заключении договора купли-продажи. Она обратилась к ФИО19 3. и Гамзаевой Л. с претензией о расторжении договора купли-продажи квартиры, которая ими проигнорирована.

ФИО19 3.Б. обратилась в суд со встречным иском к Салимхановой А. о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного между ней и Салимхановой Г.Ю., в обоснование указывая, что <дата> между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес>, который был удостоверен нотариусом, зарегистрирован в реестре за №. Денежную сумму, указанную в договоре купли-продажи она выплатила полностью, квартира была передана ей по передаточному акту.

<дата> они подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

<дата> им было отказано в государственной регистрации перехода права собственности в связи с несоответствием паспортных данных продавца ФИО18 в части отчества записям в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Ответчик уклоняется от подачи заявления об исправлении технической ошибки в записи ЕГРП и регистрации договора купли-продажи, заключенного с ней. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В дополнении к иску ФИО5 просит об исправлении технической ошибки, допущенной при регистрации права собственности Салимхановой Г. на квартиру, расположенную по адресу: г.Махачкала, <адрес>, путем внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в части отчества правообладателя с Юхрутдиновны на Юкрутдиновну. В обоснование ФИО19 3. указывает, что основанием для отказа в государственной регистрации права собственности послужило то, что в документах, представленных на государственную регистрацию права выявлено несоответствие паспортных данных в части отчества правообладателя в договоре купли-продажи и записях ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В заявлении о государственной регистрации права на квартиру на основании договора долевого участия Салимханова А. указала отчество Юкрутдиновна, в свидетельстве о регистрации права на недвижимое имущество от <дата> отчество правообладателя указано "Юхрутдиновна". Техническая ошибка допущена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, которую она просит исправить путем внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом постановлено приведенное выше решение.

На данное решение ФИО5 подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба об отмене решения суда. В жалобе указывается на то, что факт заключения 03.03.2015г. между ней и Салимхановой Г.Ю. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес>. от 03.03.2015г. и подписания передаточного акта не оспаривается.

В соответствии с п. 3 и п.4 договора стороны оценивают квартиру в 1 000 000 (один миллион) рублей, ФИО5 покупает у Салимхановой Г.Ю. указанную квартиру за один миллион рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли - продажи.

Стороны по договору определили стоимость квартиры в один миллион рублей и эти деньги Салимхановой А. Ю. были выплачены. ФИО19 3. выполнила условия договора и оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. Договор купли-продажи был нотариально удостоверен нотариусом ФИО13 03.03.2015г. о чем в реестре была сделана запись №. ФИО16 в суде подтвердила факт нотариального удостоверения ею договора, она также показала, что перед удостоверением договора она выяснила у сторон передана ли покупателем продавцу денежная сумма, предусмотренная договором. После подтверждения того, что продавец получил денежную сумму, указанную в договоре до его подписания, она указала данный факт в договоре, данные обстоятельства подтверждаются протоколом судебного заседания от 15.02.2016г.

В договоре четко указаны стороны, цена квартиры, что он заключен добровольно и без воздействия со стороны, при его заключении стороны находились во вменяемом состоянии, их дееспособность была проверена, договор удостоверен нотариально.

Передача квартиры по данному договору купли-продажи, подтверждается передаточным актом от 03.03.2015г. В ней в настоящее время проживает ее сестра с мужем.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания.

В соответствии со ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке установленным законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Данное положение нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры, свидетельствует о произведенной оплате по договору в полном объеме и является достаточным доказательством исполнения Договора ФИО5

В ходе судебного слушания на обозрение суда предоставлены все вышеуказанные документы, в подтверждении обстоятельств на которые ссылается ФИО19 3., однако судом указал, что ФИО19 3. (покупатель) свои обязательства по оплате стоимости квартиры Салимхановой А.(продавцу) не исполнила. Доводы суда о необходимости подтверждения расчета между сторонами предоставлением дополнительных платежных документов, являются необоснованными, поскольку в тексте Договора содержится прямое указание на получение продавцом денежных средств до его подписания.

ФИО19 3. в ходе рассмотрения дела были представлены все необходимые допустимые, достоверные и относимые доказательства, подтверждающие заключение Договора и его исполнения в полном объеме.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от <дата>г. п.1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности, на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

04.06.09г. Салимхановой А.Ю. было подано заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора долевого участия в строительстве, в котором Салимханова А.Ю указала свои паспортные данные, в частности, указала отчество: Юкрудиновна. Однако в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от <дата> отчество правообладателя указано неверно: Юхрудиновна. Исходя из вышеуказанных документов, данная квартира вообще не принадлежит ФИО18 Амине Юкрудиновне, она принадлежит некой Салимхановой Г. Юхрудиновне. Если следовать логике суда, истцом по данному гражданскому делу является не собственница квартиры, а третье лицо. Названная техническая ошибка, явившаяся причиной отказа в регистрации перехода права собственности, совершена регистрационным органом и противоречит предоставленным заявителем документам, которые являлись первоначальным основанием для регистрации права собственности на Салимханову А.Ю.

В соответствии со ст. 21 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», техническая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях.

Воспользовавшись данным обстоятельством Салимханова А. Ю. стала уклоняться от подачи заявления об исправлении технической ошибки и повторной подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, в случаях, предусмотренных законодательством РФ, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Квартира, расположенная по адресу: г.Махачкала, <адрес> была передана ФИО5 на основании передаточного акта от <дата>.

Суд не дал оценку доказательствам, подтвержденным документами, отвечающим требованиям гражданского законодательства. Суд неправильно определил обстоятельства имеющие значение по делу, поставил в основу своего решения доводы ФИО18 3. о том, что между сторонами имелась договоренность о купле-продаже спорной квартиры за 7.000 000 (семь миллионов) руб. и о том, что ФИО18 3. не получила ни одного рубля за проданную ею квартиру. Данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания, являются голословными, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование иска представитель Салимхановой А. представила в суд справку агентства недвижимости, согласно которой стоимость спорной квартиры на рынке недвижимости составляет 7.000 000 рублей. Однако данный факт не может являться доказательством того, что между сторонами имело место договоренность о купле-продаже квартиры за эту сумму. Закон не обязывает стороны заключать договор купли-продажи квартиры основываясь на рыночную стоимость недвижимости.

В соответствии со ст. 421 ГПК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Как следует из п.7 договора купли-продажи нотариусом разъяснено сторонам, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Согласно п. 6 договора Салимханова Г.Ю. гарантирует, что она заключает договор не вследствие тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условий.

Суд обосновал свою позицию только на доводах свидетелей. Показания свидетелей в этой части не являются допустимыми доказательствами по делу, так как все они основывают свою позицию лишь со слов Салимхановой А.Ю., от которой им стало известно об уклонении ФИО19 3. от выплаты денежной суммы по договору купли-продажи. Ни один из свидетелей лично не присутствовал, как при оценке имущества продавцом, так и при самом заключении договора купли-продажи квартиры, где продавцом было подтверждено в присутствии нотариуса, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Проверив материалы делапо доводам, изложенным в апелляционной жалобе, с оценкой имеющихся в деле доказательств в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что 03.03.2015г. между Салимхановой Г.Ю. и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Махачкала, <адрес>, по условиям которого стороны оценили спорную квартиру в 1.000 000 руб., ответчик обязался купить квартиру у истца за указанную цену, принадлежащую истице на основании свидетельства о праве собственности от <дата> (л.д.43).

В соответствии с п. 4 данного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Салимханова Г. получила от ФИО5 один миллион руб.

Из материалов дела также следует, что в регистрации перехода права отказано <дата> из-за выявленного несоответствия паспортных данных в части отчества правообладателя (Салимхановой Г.) в представленных договоре купли-продажи (п.2), заявлении и записях ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.36).

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец Салимханова А.Ю. указывала на то, что ответчик (покупатель) ФИО5 свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнила, согласованную сторонами стоимость жилого помещения не уплатила, то есть, деньги за спорную квартиру, оцененную в 7 млн. руб. ФИО5 ей переданы не были.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя иск Салимхановой А.Ю., суд пришел к выводу о том, что ФИО5 свои обязательства покупателя по оплате стоимости квартиры не исполнила, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи квартиры.

Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может. При этом по данному делу считает юридически значимым и подлежащим доказыванию вопрос, связанный с установлением факта уплаты предусмотренной договором купли-продажи недвижимого имущества цены квартиры, поскольку в соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 4 договора от 03.03.2015г. как уже выше было отмечено, следует, что стоимость продаваемой квартиры определена по соглашению сторон договора в размере один миллион рублей и данная сумма уплачена ФИО5(покупателем) Салимхановой Г.Ю. (продавцу) до подписания договора.

Договор купли-продажи от 03.03.2015г. подписан лично Салимхановой Г.Ю., что не отрицалось при рассмотрении дела.

Таким образом, судебная коллегия считает, что Салимханова Г., подписав указанный договор лично, тем самым подтвердила факт оплаты ей стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения ФИО5 договора купли-продажи.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены с достаточной полнотой, судебная коллегия находит возможным отменить судебное постановление и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Салимхановой А.Ю. к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры и удовлетворить встречный иск ФИО5 исходя из следующего.

В соответствии с п.8 ст.12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав, не соответствующие правоустанавливающему документу, осуществляется в порядке, установленном ст.21 настоящего Федерального закона.

На основании п.1 ст.21 названного Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

В силу пункта 2 указанной статьи в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

По смыслу указанной статьи под технической ошибкой может пониматься такое несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, и записями в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, которое после исправления не влечет изменения прав, поскольку права на имущество могут быть изменены только на основании правоустанавливающих документов.

Согласно ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

С учетом изложенного выше, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Советского районного суда г.Махачкалы от <дата> отменить. По делу принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Салимхановой А. Ю. к Гамзаевой Л. Б., ФИО5, Апразову Х. Г. отказать.

Встречный иск ФИО5 к Салимхановой А. Ю., Управлению Росреестра по РД о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ФИО5 и Салимхановой Г. (А.) ФИО6, исправлении технической ошибки, допущенной при регистрации права собственности Салимхановой Г. (А.) ФИО9 на квартиру, расположенную по адресу: г.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес> за кадастровым номером 05:40:000069:1951 путем внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в части отчества правообладателя «Юхрутдиновна» на «ФИО9» удовлетворить.

Управлению Росреестра по РД исправить техническую ошибку, допущенную при регистрации права собственности Салимхановой Г. (А.) ФИО9 на квартиру, расположенную по адресу: г.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес> за кадастровым номером 05:40:000069:1951 путем внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в части отчества правообладателя «Юхрутдиновна» на «ФИО9» и зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Махачкала, <адрес> (Петра 1) <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ФИО5 и Салимхановой Г. (А.) ФИО9.

<.>

<.>