Решение по делу № 2-496/2019 (2-5778/2018;) ~ М-5595/2018 от 09.10.2018

Дело № 2-496/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2019 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Мишиной Т.В.,

при секретаре Андреевой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пашкова Александра Сергеевича к Кондратюк Наталье Викторовне, третье лицо – Кондратюк Андрей Михайлович, об устранении недостатков объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Пашков А.С. обратился в суд с указанным исковым заявлением, в котором просит обязать Кондратюк Н.В. в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу устранить недостатки переданного по догоору купли-продажи объекта недвижимости от < Дата >, жилого дома, согласно техническому заключению, а именно: обработать кирпич трубы влагоотталкивающей пропиткой глубокого проникновения; произвести демонтаж кирпичного колпака трубы, на его место установить новый изготовленный из металла зеленого цвета; кирпич трубы покрыть клеевым раствором с армирующей стекло-сеткой; произвести утепление трубы минеральной ватой толщиной 5 см; минеральную вату закрепить при помощи фасадного дюбель-зонта; покрыть минеральную вату клеевым раствором с армирующей стекло-сеткой, затем весь утеплительный пирог покрыть слоем декоративной штукатурки зеленого цвета. Кроме того просит взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с составлением экспертного заключения в размере 10000 рублей, оплатой государственной пошлины 300 рублей. В обоснование иска ссылается на то, что < Дата > между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: < адрес > В этот же день ответчик по акту передал жилой дом истцу, в котором было указано на отсутствие претензий сторон друг к другу. В < Дата > с дымоходной трубы, установленной на крыше стали откалываться куски кирпича и падать на крышу дома. При детальной осмотре трубы были обнаружены трещины на кирпичах и колпаке трубы, а также разрушение самих кирпиче. В < Дата > во время обильных осадков помещения второго этажа, примыкающие к трубе были залиты. Поскольку при подписании предварительного договора купли-продажи представителем ответчицы выступал ее < ИЗЪЯТО > – Кондратюк А.М., он же являлся и застройщиком дома, истец обратился к нему с просьбой устранить недостатки, с чем Кондратюк А.М. согласился. Прибывшие на место специалисты осмотрели трубу, составили заключение с перечнем необходимых работ для устранения недостатков. Данная информация была доведена до Кондратюка А.М., который предложил дождаться весны и сухой погоды. В < Дата > Кондратюк А.М. пообещал устранить недостатки дома в < Дата >. В < Дата > недостатки не были устранены, и срок их устранения был перенесен Кондратюком А.М. на < Дата >. В < Дата > Кондратюк А.М. отказался устранить недостатки дома за свой счет, сославшись на дороговизну необходимых работ и предложил истцу выполнить данные работы за свой счет, но силами своих (Кондратюка А.М.) рабочих. Однако и данное предложение он не исполнил, смета не была согласована, работы не были организованы. < Дата > в адрес ответчика была направлена претензия с требование в течение < ИЗЪЯТО > дней с даты получения претензии обеспечить безвозмездное устранение недостатков переданного по договору купли-продажи жилого дома. Претензия осталась без ответа.

В судебном заседании Пашков А.С. исковые требования поддержал, по изложенным выше основаниям, дополнительно пояснив, что недостатки дома проявились только в < ИЗЪЯТО >. Просил обязать ответчика выполнить работы по устранению дефектов трубы жилого дома по второму варианту, указанному в дополнении № к техническому заключению № – < Дата > от < Дата >, подготовленному ИП ФИО5, а именно разобрать покрытие оголовка из кирпича; удалить отслоившиеся наружные слои разрушенной кладки; огрунтовать поверхность кладки грунтовкой глубокого проникновения; выполнить ремонт кладки оштукатуриванием мест обрушения цементным раствором не ниже марки М 100 с последующим нанесением клеевого раствора для наружных работ по сетке по все поверхности кладки; выполнить покрытие оголовка зонтом из кровельной стали (для обеспечения надежности крепления зонта к оголовку при необходимости выложить дополнительные ряды кирпичной кладки на цементном растворе; выполнить утепление поверхности кладки минеральной ватой толщиной не менее 50мм с покрытием клеевым раствором по сетке и оштукатурить декоративной штукатуркой под цвет фасада здания.

Кондратюк Н.В. против удовлетворения исковых требований возражала, пояснив, что не отвечает за качество строительных материалов, использованных при строительстве дома. Указала на то, что недостатки возникли во время эксплуатации жилого дома из-за погодных условий.

Кондратюк А.М. в суд не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Пашкова А.С. подлежащими удовлетворению по следующим причинам.

Судом установлено, что < Дата > между Кондратюк Н.В. (продавец) и Пашковым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства площадью < ИЗЪЯТО > кв.м. КН < ИЗЪЯТО > и находящийся на нем жилой дом площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., этажность: < ИЗЪЯТО >, КН №, расположенные по адресу: < адрес >.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке < Дата >.

Из договора купли-продажи (п. 12), передаточного акта от < Дата > (п.2) следует, что покупатель до подписания договора осмотрел объект и претензий по его состоянию не имеет.

Гарантийный срок в договоре не установлен.

Из пояснений истца и искового заявления установлено, что в < Дата > с дымовой трубы, установленной на крыше дома стали откалываться куски кирпича.

Из технического заключения о техническом состоянии оголовка дымовентиляционных каналов жилого дома, расположенного по адресу: < ИЗЪЯТО >, выполненного в < ИЗЪЯТО > ИП ФИО5 (далее - Техническое заключение) следует, что на момент обследования технического состояния отдельных элементов и конструкций указанного жилого дома установлено, что оголовок дымовентиляционных каналов обследуемого здания не соответствует нормам, которыми устанавливается комплекс обязательных требований к его эксплуатационным характеристикам, в том числе, в первую очередь к прочности и соответствию санитарно-эпидемиологическим требованиям. Кирпичная кладка оголовка дымовентиляционных каналов на южном скате кровли здания с учетом 4-х летней эксплуатации объекта сильно изношена (кладка выветрена н глубину до 20мм) и продолжает интенсивно разрушаться. в связи с недостаточным сопротивлением теплопередаче конструкции оголовка по теплотехническим характеристикам не соответствуют требованиям норм. Проверка прочности кирпича в кладке с использованием прибора неразрушающего контроля прочности «ОНИКС-2,5» показала несоответствие фактической прочности кирпича требованиям п. 7.28 СП 70.13330.2012 Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87", согласно которому вентиляционные каналы в стенах следует выполнять из керамического полнотелого кирпича марки не ниже М75 или силикатного марки М100 до уровня чердачного перекрытия, а выше - из полнотелого керамического кирпича не ниже марки М100.

Итоги испытания прочности свидетельствуют, что при нормируемом пределе прочности на сжатие (марке) в размере 100кг/кВ.см, большинство кирпичей имеет прочность в пределах 29-102кг/ кВ.см. В местах выветренной поверхности кладки с отслоением и обрушением слоев установить прочность кирпича не удалось или она была ниже 10 кг/кВ.см. Неудовлетворительное состояние кирпича в кладке вызвано тем, что его морозостойкость не соответствовала требованиям проекта и нормативных документов.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, до этого момента.

Пунктами 1 и 2 статьи 477 ГК РФ предусмотрено, что покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Таким образом, бремя доказывания причин возникновения недостатков лежит на истце, который должен доказать, что приобретенный им жилой дом имеет недостатки, которые возникли до передачи ему этого дома или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте на жилой дом, по адресу: < адрес >, год ввода его в эксплуатацию (завершение строительства) – < Дата >.

Как следует из дополнения № к Техническому заключению причиной разрушения кирпичной кладки дымовентиляционных каналов выше уровня кровли (оголовка) является применение некачественного глиняного кирпича в связи с низкой фактической морозостойкостью. Процесс разрушения оголовка начался после завершения работ по устройству оголовка с наступлением первых отрицательных температур наружного воздуха, чередующихся с положительными температурами. В начале процесса разрушения являются скрытыми и их фиксация невозможна. Видимыми дефекты становятся только после увеличения раскрытия микротрещин и обрушения поверхностных слоев кирпича. На уровне экспертной оценки видимая фаза разрушения началась не менее, чем за год до момента обследования.

Обследование дома было проведено специалистом в < Дата >. Разрушение оголовка дымовентиляционных каналов по пояснениям истца было им обнаружено впервые в < Дата >, когда на крышу стали падать осколки кирпича.

Таким образом, истцом представлены суду доказательства того, что причины выявленных дефектов приобретенного им жилого дома возникли до передачи ему жилого дома, т.е. до < Дата >. Установить данные дефекты при осмотре дома при подписании передаточного акта и в течении двух лет после подписания передаточного акта, было не возможно, поскольку разрушения оголовка дымовентиляционных каналов были скрытыми; явными они стали только в < Дата >, что следует из пояснений истца и Технического заключения.

Статьями 196, 200 ГК РФ установлен срок три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, в течение которого лицо может обратиться в суд за защитой нарушенного права. Данный срок истцом соблюден.

При изложенных обстоятельствах, с учетом приведенных норм права, суд приходит к выводу об обоснованности требований Пашкова А.С. и полагает необходимым возложить на Кондратюк Н.В. обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, устранить недостатки переданного по договору купли продажи от < Дата > жилого дома, расположенного по адресу: < адрес >, выполнив работы, указанные в варианте № дополнения № к техническому заключению № – < ИЗЪЯТО > от < Дата >, подготовленному ИП ФИО5, а именно разобрать покрытие оголовка из кирпича; удалить отслоившиеся наружные слои разрушенной кладки; огрунтовать поверхность кладки грунтовкой глубокого проникновения; выполнить ремонт кладки оштукатуриванием мест обрушения цементным раствором не ниже марки М 100 с последующим нанесением клеевого раствора для наружных работ по сетке по все поверхности кладки; выполнить покрытие оголовка зонтом из кровельной стали (для обеспечения надежности крепления зонта к оголовку при необходимости выложить дополнительные ряды кирпичной кладки на цементном растворе; выполнить утепление поверхности кладки минеральной ватой толщиной не менее 50мм с покрытием клеевым раствором по сетке и оштукатурить декоративной штукатуркой под цвет фасада здания.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ судебные расходы, понесенные истцом в виде оплаты стоимости Технического заключения в размере < ИЗЪЯТО > рублей и государственной пошлины < ИЗЪЯТО > рублей, подлежат взысканию с Кондратюк Н.В. в пользу Пашкова А.С.

Руководствуясь ст. 194-199, 206 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Пашкова А.С. удовлетворить.

Обязать Кондратюк Наталью Викторовну в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, устранить недостатки переданного по договору купли продажи от < Дата > жилого дома, расположенного по адресу: < адрес >, выполнив работы, указанные в варианте № дополнения № к техническому заключению № от < Дата >, подготовленному ИП ФИО5, а именно разобрать покрытие оголовка из кирпича; удалить отслоившиеся наружные слои разрушенной кладки; огрунтовать поверхность кладки грунтовкой глубокого проникновения; выполнить ремонт кладки оштукатуриванием мест обрушения цементным раствором не ниже марки М 100 с последующим нанесением клеевого раствора для наружных работ по сетке по все поверхности кладки; выполнить покрытие оголовка зонтом из кровельной стали (для обеспечения надежности крепления зонта к оголовку при необходимости выложить дополнительные ряды кирпичной кладки на цементном растворе; выполнить утепление поверхности кладки минеральной ватой толщиной не менее 50мм с покрытием клеевым раствором по сетке и оштукатурить декоративной штукатуркой под цвет фасада здания.

Если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Взыскать с Кондратюк Натальи Викторовны в пользу Пашкова Александра Сергеевича судебные расходы 10300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение 01 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, т.е. с 25.02.2019.

Судья Т.В. Мишина