Решение по делу № 2-740/2015 от 26.01.2015

Дело № 2-740/15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2015 года                                                                                          г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Бородовицыной Е.М.,

при секретаре Лукьянчиковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Жаворонкова В.К. к ТСЖ «Патриот» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Жаворонков В.К. обратился в суд с иском к ТСЖ «Патриот» о признании права собственности на квартиру, указывая, что 03.10.2005 г. между ООО «<данные изъяты>» (заказчик) и Мезенцевым А.В. (участник) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В рамках данного договора участник обязался уплатить обусловленную договором цену, а ООО «<данные изъяты>» передать ему после окончания строительства жилое помещение со следующими характеристиками: подъезд №, этаж №, строительный номер квартиры №, порядковый номер №, состоящее из трех комнат, общей проектной площадью (без учета ? площади балконов и лоджий) 82,01 м2 находящееся по вышеуказанному адресу. В соответствии с п. 3.3. договора № от 03.10.2005 г. сумма цены договора в размере <данные изъяты> рублей оплачивается участником в следующем порядке: <данные изъяты> рублей оплачиваются на момент подписания договора, <данные изъяты> рублей – до 25.12.2005 г., оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается равными долями в срок до 31.06.2006 г. Участник исполнил свои финансовые обязательства, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 04.10.2005 г., квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 23.12.2005 г. и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 29.09.2006 г. Между ООО «<данные изъяты>» в лице директора ФИО1, действующего на основании Устава (заказчик) и ООО «Агрокс-2» в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава (новый заказчик), 07.10.2008 г. был заключен договор передачи прав и обязанностей. Обязательства ООО «<данные изъяты>» по передаче трехкомнатной квартиры, расположенной в № подъезде, на № этаже, строительный номер квартиры №, порядковый №, общей проектной площадью (без учета ? площади балконов и лоджий) 82,01 м2, в жилом доме, строительство которого осуществляется на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> перешли к ООО «Агрокс-2». В срок, установленный договором, ООО «Агрокс-2» свои обязательства не исполнил, строительство жилого дома приостановлено в 2009 г. Участниками долевого строительства было принято решение о завершении строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу за счет собственных средств и создании ТСЖ «Патриот». Кроме того, Мезенцев А.В. оплатил дополнительные денежные средства на завершение строительства жилого дома по указанному адресу в соответствии с решением общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, от 15.06.2011 г. Между Мезенцевым А.В. (правообладатель) и истцом (правопреемник) был заключен договор уступки права требования №. В соответствии с п. 1 данного договора уступки правообладатель уступает, а правопреемник принимает по цене и на условиях, предусмотренных этим договором жилое помещение №, состоящее из трех комнат, общей проектной площадью (с учетом ? площади балконов и лоджий) 84,6 м2 (без учета ? площади балконов и лоджий – 82,01 кв.м., расположенной на № этаже в № подъезде, строительный номер квартиры №, порядковый номер – №, строительство которого осуществляется на вышеуказанном земельном участке. Уступаемое право принадлежит правообладателю на основании договора № от 03.10.2005 г. Согласно п. 2 договора уступки № от 04.08.2011 г. правопреемник производит правообладателю оплату указанного права требования путем перечисления через Сбербанк РФ денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. в день заключения договора. Истцом в полном объеме были исполнены финансовые обязательства по договору уступки № от 04.08.2011г., что подтверждается актом передачи денежных средств от 04.08.2011 г., а также уведомлением от 04.08.2011 г. Таким образом, Жаворонков В.К. получил право требования квартиры по указанному адресу. Земельный участок, общей площадью 3100 м2, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ТСЖ «Патриот» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 07.03.2014 г. №. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> № было выдано ТСЖ "Патриот" 23.07.2014 г. администрацией городского округа г. Воронеж сроком до 23.07.2015 г. В настоящее время строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ТСЖ «Патриот» завершено, объект введен в эксплуатацию 02.09.2014 г., однако руководство ТСЖ «Патриот» отказывается передать истцу квартиру по акту приема-передачи. Согласно справки БТИ Левобережного района г. Воронежа от 02.10.2014 г. в <адрес> произошло изменение нумерации квартир, в результате которой квартире с порядковым номером № присвоен №. Истцом получен кадастровый паспорт № на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, в котором скорректирована площадь квартиры до 81,1 м2. В настоящее время истец не имеет возможности реализовать свои права на недвижимое имущество, в связи с чем просит суд признать право собственности на квартиру № общей площадью 81,1 м2 на № этаже в жилом доме, расположенном по адресу : <адрес>.

В судебном заседании истец Жаворонков К.В. поддержал исковые требования.

Представитель третьего лица по доверенности ООО «Агрокс-2» Талдыкина Е.В. возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что у них отсутствуют документы, подтверждающие оплату за квартиру, но имеющиеся платежные документы в материалах дела не оспаривают.

Представитель ответчика ТСЖ «Патриот», представитель третьего лица Управление Росреестра по ВО, представитель третьего лица ООО «ГрадСтрой», администрация г.о.г. Воронеж, представитель третьего лица ДИЗО ВО, третье лицо Мезенцев А.В., в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, 03.10.2005 г. между ООО «<данные изъяты>» (заказчик) в лице исполнительного директора общества с ограниченной ответственностью «Агрокс-2» ФИО2 и Мезенцевым А.В. (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого заказчик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома обязан передать участнику после произведения им выплат стоимости квартиры в общей сумме <данные изъяты> руб., жилое помещение строительный №, порядковый №, состоящее из трех комнат, общей проектной площадью (без учета ? площади балконов и лоджий) 82,01 м2, находящееся на № этаже в подъезде № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, ориентировочный срок окончания строительства конец первого квартала 2008 г. (л.д. 7-9).

Согласно п. 5.1, 6.1 договора уступка участником прав требования по договору третьим лицам допускается только после уплаты участником цены договора с обязательной регистрацией участником соответствующих договоров уступки прав требований в общем реестре участников, право собственности участника на объект подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», силами и за счет участника. Вышеуказанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Свои обязательства по договору Мезенцев А.В. выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходным кассовым ордерам № от 04.10.2005 г., № от 23.12.2005 г., № от 29.09.2006 г. о передаче денежных средств в общей сумме <данные изъяты> руб., а также справкой об исполнении обязательств, выданными ООО «Агрокс-2» (л.д. 10, 11), что не оспаривалось представителем ООО «Агрокс-2».

Судом установлено, что в срок, указанный в договоре, ООО «Агрокс-2» свои обязательства не исполнил.

Затем 07.10.2008 г. между ООО «<данные изъяты>» в лице директора ФИО1 (заказчик) и ООО «Агрокс-2» в лице генерального директора ФИО2 (новый заказчик) был заключен договор передачи прав и обязанностей, на основании которого права и обязанности заказчика по договорам участия в долевом строительстве, указанном в Приложении № 1, перешли от ООО «<данные изъяты>» к ООО «Агрокс-2». Как видно, в данном приложении имеется ссылка на вышеуказанный договор, заключенный с Мезенцевым А.В. (л.д. 12-13, 64-66).

В судебном заседании установлено, что участниками долевого строительства было принято решение о завершении строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу за счет собственных средств путем заключения договора строительного подряда с ООО «ГрадСтрой» и создании ТСЖ «Патриот», что подтверждается протоколом № от 15.06.2011 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д.14-16, 74-79, 80-84).

Затем между ТСЖ «Патриот», ООО «ГрадСтрой» и Мезенцевым А.В. было заключено дополнительное соглашение № от 04.08.2011 г. о внесении дополнительных средств, на основании которого Мезенцев А.В. оплатил дополнительные денежные средства на завершение строительства жилого дома, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 04.08.2011 г. о передаче денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, чеком и финансовой справкой, выданными ООО «ГрадСтрой» (л.д. 17, 18).

Как видно из материалов дела, 04.08.2011 г. между Мезенцевым А.В. и Жаворонковым В.К. был заключен договор уступки требования № спорной квартиры по договору участия в долевом строительстве № от 03.10.2005 г., в соответствии с которым все права и обязанности на долевое участие в строительстве жилья, заключенного между ним и ООО «Агрокс-2», перешли к Жаворонкову В.К., цена договора составляет <данные изъяты> руб. (л.д. 19, 21).

Истец в полном объеме исполнил свои финансовые обязательства перед Мезенцевым А.В., о чем свидетельствует акт передачи денежных средств от 04.08.2011 г., находящийся на л.д. 20.

В соответствии с договором аренды от 07.03.2014 г. № Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области ТСЖ «Патриот» был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 3100 м2, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: проектирование и строительство газовой котельной со встроено-пристроенными помещениями (л.д. 22-26, 27-28, 29, 31-32).

Согласно материалам дела, 23.07.2014 г. ТСЖ «Патриот» администрацией городского округа г. Воронеж было выдано разрешение № сроком до 23.07.2015 г. на строительство многоквартирного жилого <адрес> (л.д. 33).

Судом установлено, что в настоящее время строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома завершено, объект введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию 02.09.2014 г., выданного администрацией городского округа г. Воронеж (л.д.34-36).

Согласно справке БТИ Левобережного района г. Воронежа от 02.10.2014 г. в <адрес> произошло изменение нумерации квартир, в результате которого квартире (со строительным №, порядковым №) присвоен №, согласно технического паспорта инв. № (л.д. 38).

21.10.2014 г. Жаворонковым В.К. получен кадастровый паспорт № на кв. №, расположенную по адресу: <адрес>, в котором    скорректирована площадь квартиры до 81,1 м2 (л.д. 39-40).

Исходя из справки БТИ Советского района г.Воронежа от 19.03.2015 г. (л.д. 60) инвентаризационная стоимость спорной квартиры составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии с актом приема-передачи от 15.09.2014 г. ТСЖ «Патриот» передало Жаворонкову В.К. трехкомнатную квартиру, расположенную на № этаже в жилом доме по адресу:                <адрес> (л.д.37).

Из ответа Управления Росреестра по Воронежской области от 27.03.2015 г. (л.д.61-63), усматривается, что истцу отказано в регистрации права собственности на квартиру по тем основаниям, что разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию дома <адрес> выдано ТСЖ «Патриот», а в качестве документа-основания представлен договор участия в долевом строительстве № от 03.10.2005 г., стороной которого является иная организация (ООО «<данные изъяты>» в лице исполнительного директора ООО «Агрокс-2» ФИО2), полномочия на распоряжение объектом долевого строительства которой не подтверждены, документы, подтверждающие перевод долга от ООО «Агрокс» к ТСЖ «Патриот», не представлены и отсутствуют в органах местного самоуправления. Также договор участия в долевом строительстве № от 03.10.2005 г. в установленном порядке не зарегистрированы (л.д.61-63)

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Воронежской области от         21.09.2011 г. ООО «Агрокс-2» было признано несостоятельным (банкротом), находится в стадии ликвидации (л.д. 85-94, 115-117, 118-121, 122-125, 126-136). ООО «<данные изъяты>» 07.02.2012 г. ликвидировано вследствие признания банкротом (л.д. 95-103).

Оценивая собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования Жаворонкова В.К. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец приобрел права и обязанности дольщика по договору участия в долевом строительстве спорной квартиры, однако лишен в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности, по тем основаниям, что не имеет возможности устранить противоречия, имеющиеся в ее правоустанавливающих документах и представить необходимые документы для регистрации.

Исходя из действующего законодательства, определяющего основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательств другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на квартиру.

Из уведомления Управления Росреестра по Воронежской области от 17.02.2015 следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> отсутствуют (л.д. 67).

Учитывая, что Мезенцев А.В. не претендуют на спорную квартиру, суд считает, что исковые требования к ТСЖ «Патриот» о признании за истцом права собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, суд

РЕШИЛ:

Признать за Жаворонковым В.К. право собственности на квартиру № в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 81,1 м2.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                                      Е.М. Бородовицына

Мотивированное решение составлено 13.05.2015 года