Решение по делу № 2-4535/2018 от 17.04.2018

Копия                                             дело №2-4535/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 мая 2018 года                          город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи                  Шадриной Е.В.

при секретаре судебного заседания         Миннемуллиной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мансурова Е.И. к Ханова Д.Р. о взыскании в возврат внесенной денежной суммы,

У С Т А Н О В И Л:

Мансурова Е.И. обратилась в суд с иском к Хановой Д.Р., указав в обоснование иска следующее. В феврале 2017 года истица решила приобрести жилой дом с земельным участком по адресу: <адрес изъят>. Собственником объектов недвижимости являлась Ханова Д.Р. О продаже данного домовладения Мансурова Е.И. узнала из объявления на сайте «Авито». После осмотра жилого дома с земельным участком истица внесла за него продавцу аванс в размере 50000 рублей. 8 февраля 2017 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, также ответчицей была написана расписка о получении указанных денежных средств. По условиям предварительного договора купли-продажи после внесения аванса предполагалось заключить основной договор купли-продажи домовладения, однако такой договор заключен не был. Истица неоднократно обращалась к Хановой Д.Р. с просьбой вернуть ей уплаченный аванс, однако ответчица отказалась это сделать со ссылкой на то, что внесенные денежные средства являются задатком. Истица полагает, что так как основной договор купли-продажи заключен не был, уплаченная ею денежная сумма является авансом, поскольку соглашение о задатке заключается в обеспечение исполнения основного договора; деньги, уплаченные другой стороне в обеспечение исполнения еще не заключенного договора не могут являться задатком по смыслу гражданского законодательства. По этим основаниям Мансурова Е.И. просила взыскать с ответчицы в возврат – 50 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 905 рублей 14 копеек, в возмещение - расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, а также в возврат - расходы по оплате государственной пошлины в размере 1727 рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель истца отказался от требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, производство в этой части прекращено определением суда.

В судебном заседании по делу представитель истицы увеличил заявленные исковые требования в части возмещения расходов на оплату услуг представителя, просил взыскать в этой части с ответчицы 30 000 рублей, пояснив, что увеличение суммы представительских расходов связано с отменой первоначально вынесенного заочного решения суда, повлекшей необходимость для Мансуровой Е.И. заключать еще один договор на оказание юридических услуг и дополнительно оплачивать услуги представителя. Кроме того, представитель истицы дополнил основание заявленных исковых требований ссылкой на то, что предварительный договор купли-продажи от 08.02.2017 между Мансуровой Е.И. и Хановой Д.Р. нельзя считать заключенным, поскольку стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, характеризующим куплю-продажу, а именно о предмете договора, в частности, точном адресе продаваемого объекта недвижимости, его площади, количестве этажей и помещений в приобретаемом доме, нумерации помещений, кадастровом номере земельного участка. Поскольку предварительный договор купли-продажи между сторонами следует считать незаключенным, то все переданное по нему подлежит возврату, в том числе внесенная истицей ответчице сумма в размере 50 000 рублей. Также в судебном заседании представитель истицы приводил доводы о том, что в случае заключенности предварительного договора купли-продажи следует руководствоваться его пунктом 5.3, в котором указано на возврат денежных средств, внесенных истицей ответчице, в случае отказа органов опеки в даче разрешения на приобретение Мансуровой Е.И. домовладения (что было необходимо ввиду наличия у Мансуровой Е.И. несовершеннолетнего ребенка). В этом случае 22.05.2017 органами опеки и попечительства был дан отказ в согласовании сделки по купле-продаже между сторонами, при этом срок заключения основного договора истек согласно условиям предварительного договора 31.03.2017.

Истица Мансурова Е.И. настаивала в суде на своих требованиях, суду поясняла, что в феврале 2017 года проходило заседание комиссии органа опеки и попечительства по вопросу дачи разрешения на совершение Мансуровой Е.И. и Хановой Д.Р. сделки купли-продажи домовладения, ответчица на данном заседании присутствовала, однако затребованное у нее разрешение на строительство жилого дома не представила, в связи с чем разрешение вопроса было отложено, до 31.03.2017 орган опеки и попечительства так и не дал разрешение на сделку. Необходимые документы для согласования сделки Ханова Д.Р. предоставила в орган опеки и попечительства только в июне 2017 года, когда срок заключения основного договора купли-продажи истек.

Ответчица в судебном заседании возражала против исковых требований, поясняла, что предварительный договор от 08.02.2017 между ней и Мансуровой Е.И. считает заключенным, поскольку все необходимые условия будущей сделки купли-продажи в нем были указаны, стороны их согласовали. Считает переданные истицей ей денежные средства в сумме 50 000 рублей задатком, поясняла, что сторонами сразу было оговорено, что данную сумму Ханова Д.Р. возвращать не будет, она была потрачена на утепления пола в доме, который должна была купить Мансурова Е.И. Ответчица полагает, что все условия предварительного договора купли-продажи, все свои обязательства перед истицей она исполнила, при этом до последнего момента была уверена, что Мансурова Е.И. приобретет у нее жилой дом с участком.

Выслушав стороны, изучив заявленные требования и их основания, возражения против них, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как определяет статья 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу пункта 1 статьи 416 Кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как следует из перечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом в рамках данного дела установлено, что 08 февраля 2017 года между Хановой Д.Р. и Мансуровой Е.И. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (5 соток), расположенных по адресу: <адрес изъят>, в установленной действующим законодательством форме.

Срок заключения основного договора определен сторонами в пункте 1.3 до 31 марта 2017 года.

Пунктом 1.5 договора установлено, что стоимость жилого дома и земельного участка составляет 3 700 000 рублей; расчет между сторонами производится в следующим порядке: 50 000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания предварительного договора в качестве задатка; 3 650 000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания и подачи основного договора отчуждения объекта недвижимости и необходимых документов в Управление Росреестра по РТ на регистрацию договора и/или перехода права собственности.

Пункты 3.1, 3.2 договора определяют, что при досрочном расторжении договора по инициативе продавца последний возвращает покупателю сумму задатка в течение 7 дней с момента отказа от заключения основного договора (согласно п.2 статьи 381 ГК РФ); при досрочном расторжении договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца (согласно п.2 ст.381 ГК РФ). При этом пункт 5.3 договора содержит следующее указание – в случае отказа органов опеки и попечительства на приобретение дома с земельным участком (по адресу: <адрес изъят>) задаток возвращается в полном размере в течение трех рабочих дней.

08 февраля 2017 года денежные средства в размере 50000 рублей были переданы Мансуровой Е.И. ответчице, в подтверждение чего была выдана соответствующая расписка.

Впоследствии основной договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пояснениям суду сторон, заключен между сторонами не был.

При этом как следует из ответа на запрос суда начальника по опеке и попечительству Администрации Советского района ИК МО г. Казани, 31.01.2017 Мансурова Е.И. обратилась в отдел с заявлением о продаже квартиры по адресу: <адрес изъят>, собственником которой является ФИО4, 2011 года рождения (дочь Мансуровой Е.И.), при условии приобретения жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес изъят>. Данное заявление рассматривалось на комиссии по защите имущественных прав несовершеннолетних несколько раз. В первый раз на заседании комиссии присутствовала Ханова Д.Р., которая подтвердила наличие разрешения на строительство жилого дома, но не предоставила его, в связи с чем 05.02.2017 было принято решение сделать запрос в Исполнительный комитет <адрес изъят> РТ о том, выдавалось ли разрешение на строительство жилого дома. Разрешение на строительство было предоставлено, однако ввиду того, что кадастровый номер земельного участка в данном разрешении не соответствовал покупаемому земельному участку, 10.05.2017 было решено сделать запрос в Исполнительный комитет <адрес изъят> РТ. 22.05.2017 комиссией было принято решение об отказе в даче разрешения на продажу Мансуровой Е.И. и квартиры и приобретении жилого дома у Хановой Д.Р. ввиду отсутствия надлежащего (с верным кадастровым номером) разрешения на строительство. 27.05.2017 Ханова Д.Р. представила в отдел по опеке и попечительству уточнение к разрешению на строительство, в котором кадастровый номер земельного участка соответствует номеру приобретаемого земельного участка. 05.06.2017 принято решение о даче разрешения на совершение сделки.

В дополнение к этому Ханова Д.Р. поясняла суду, что в феврале 2017 года действительно присутствовала на заседании комиссии органа опеки и попечительства по вопросу дачи разрешения на совершение между сторонами сделки купли-продажи домовладения, у нее было затребовано разрешение на строительство жилого дома, которого у нее при себе не имелось (ранее этот документ у нее никто не затребовал). Затем она предоставила разрешение на строительство, однако оказалось, что в нем имеется описка – неверно указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположено домовладение. В связи с этим Ханова Д.Р. была вынуждена обратиться в уполномоченный орган для внесения исправлений в разрешение на строительство, впоследствии по ее заявлению исправления были внесены и она предоставила исправленное разрешение на строительство дома в орган опеки и попечительства После этого сделка в июне 2017 года была одобрена органом опеки и попечительства. При этом все это время до августа 2017 года Мансурова Е.И. подтверждала желание заключить договор купли-продажи.

В августе 2017 года истицей было направлено в адрес ответчицы требование о возврате суммы аванса в размере 50 000 рублей, на что последняя ответила отказом, считая данные денежные средства задатком.

Оценивая заявленные исковые требования о возврате внесенной Мансуровой Е.И. Хановой Д.Р. денежной суммы в размере 50 000 рублей, суд исходит из следующего.

Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, содержащий соглашение о задатке, обеспечивающем исполнение сторонами обязательств по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Оснований для признания данного предварительного договора незаключенным, как на то ссылается представитель истца, у суда не имеется, поскольку статья 429 Гражданского кодекса РФ предъявляет к предварительному договору лишь требований о наличии в нем условий, позволяющих установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Сведений о том, что одна из сторон предварительного договора от 08.02.2017 обращалась к другой с заявлением о согласовании в предварительном договоре того или иного условия (которое тем не менее не было согласовано), суду не представлено. Предмет договора – заключение основного договора купли-продажи оговоренных объектов недвижимости – в предварительном договоре был обозначен. При этом статья 554 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В данном случае местоположение (адрес местонахождения) объектов недвижимости, в отношении которых сторонами должен был быть заключен основной договор купли-продажи, в предварительном договоре было указано. Доказательств того, что адрес земельного участка с расположенным на нем жилым домом не позволял определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, что это имущество могло быть смешано (перепутано) с иным недвижимым имуществом, с учетом письменных пояснений истицы о том, что жилой дом и земельный участок осматривались ею перед заключением предварительного договора, суду не представлено.

С доводами представителя истицы о том, что внесенная                      Мансуровой Е.И. продавцу денежная сумма в размере 50 000 рублей является авансом, а не задатком, суд не соглашается с учетом возражений в этой части со стороны ответчицы, а также содержания предварительного договора, в котором при указании на данную сумму применяется термин «задаток», а последствия неисполнения сторонами обязательств по заключению основного договора оговорены со ссылкой на положения статьи 381 Гражданского кодекса РФ – как возврат покупателю суммы задатка (при уклонении продавца от заключения основного договора) и оставление задатка у продавца (при расторжении договора по инициативе покупателя). При этом в силу пункта 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, в связи с чем доводы представителя истца о том, что задатком не может быть обеспечено исполнение обязательств по предварительному договору, также подлежат отклонению.

Вместе с тем, при изложенных выше обстоятельствах правоотношений сторон и событиях, последовавших за заключением сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд приходит к выводу о том, что обязательство сторон (предусмотренные предварительным договором) по заключению основного договора купли-продажи, срок исполнения которого был определен до 31.03.2017, было прекращено истечением данного срока до исполнения данного обязательства сторонами вследствие невозможности его исполнения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Так, согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В данном случае совершение Мансуровой Е.И. сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка у Хановой Д.Р. могло было быть произведено лишь при условии дачи органом опеки и попечительства разрешения на данную сделку, поскольку она предполагала продажу квартиры, право собственности на которую принадлежало в том числе несовершеннолетней дочери истицы – ФИО4, что следует из пояснений сторон и письменных материалов дела.

Мансурова Е.И. своевременно обратилась в отдел по опеке и попечительству Администрации Советского района ИК МО г. Казани за получением указанного разрешения. Ханова Д.Р. также участвовала в подготовке, сборе и предоставлении в отдел по опеке и попечительству необходимых документов для получения разрешения на совершение сделки; данных, свидетельствующих о ее уклонении от предоставления каких-либо документов или несвоевременном их предоставлении в отдел, судом не установлено.

В то же время в срок до 31.03.2017, когда между сторонами должен был быть заключен основной договор купли-продажи объектов недвижимости, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки получено не было. А в отсутствие такого разрешения основной договор купли-продажи сторонами заключен в установленной законом форме быть не мог. То есть имелись объективные, независящие от воли сторон, препятствия для исполнения ими своих обязательств по предварительному договору, которые привели к прекращению обязательств сторон по нему по истечении срока, на который он был заключен.

В этой связи подлежат применению правовые последствия прекращения обязательств сторон до начала их исполнения вследствие невозможности их исполнения, предусмотренные пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, в виде возврата задатка лицу, его внесшему. Аналогичные последствия были согласованы сторонами в предварительном договоре – пункте 5.3, который также предполагает возврат задатка в случае отказа органа опеки и попечительства в даче разрешения на сделку.

Доводы ответчицы о том, что Мансурова Е.И. говорила ей о желании заключить основной договор купли-продажи вплоть до августа 2017 года, в связи с чем она полагала срок заключения основного договора продленным, суд принять во внимание не может, поскольку надлежащих доказательств данных доводов суду не представлено, истица их опровергала, письменного соглашения между сторонами об изменении условий предварительного договора от 08.02.2017, в том числе условия о сроке заключения основного договора, не заключалось, вместе с тем, в силу статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, то есть в данном случае должно было быть совершено в письменной форме.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных выше положений гражданского законодательства, суд считает необходимым исковые требования Мансуровой Е.И. о взыскании с Ханова Д.Р. в возврат – денежной суммы, внесенной в рамках предварительного договора купли-продажи от 08.02.2017, в размере 50 000 рублей удовлетворить.

В силу статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ в пользу истца, имущественные требования которого были удовлетворены в полном объеме, подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).

Истцом заявлено о том, что он понес расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей, что подтверждается представленными в дело доказательствами – договорами и расписками.

Объем услуг представителя заключался в составлении искового заявления, уточнения к нему, участие в судебных заседаниях по делу, в рамках которого проведено 3 судебных заседания.

Таким образом, разрешая заявленные Мансуровой Е.И. требования о возмещении судебных издержек в виде оплаты услуг представителя суд исходит из объема оказанной представителем истцу правовой помощи, приведенного выше, времени, затраченного на ее оказание, степени сложности гражданского спора, не относящегося к категории сложных и оригинальных, характера и сущности нарушения прав истца, подлежащих судебной защите, необходимости работы с несущественным объемом документальных доказательств.

Также суд принимает во внимание данные о размере представительских гонораров в среднем по Республике Татарстан и в г. Казани.

С учетом требований разумности, справедливости и соразмерности, необходимости соблюсти баланс прав и законных интересов сторон по делу, полагая, что заявленные истицей расходы на оплату юридических услуг чрезмерно велики и не оправданы ценностью подлежащего защите блага или же сложностью дела, суд полагает приемлемым размер подлежащих возмещению Мансуровой Е.И. расходов на оплату услуг представителя в сумме 17 000 рублей.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. На этом основании в пользу истца подлежит взысканию с Хановой Д.Р. уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 1727 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск Мансурова Е.И. удовлетворить.

Взыскать с Ханова Д.Р. в пользу Мансурова Е.И. в возврат внесенную денежную сумму в размере 50 000 рублей, в возмещение расходов на оплату услуг представителя 17 000 рублей, в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 1727 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья             подпись                Е.В. Шадрина

Копия верна

Судья                                 Е.В. Шадрина