Решение по делу № 4гд-1399/2012 от 19.06.2012

	Дело №33-11974/2011 г.		судья Никитина О.В.
	ОПРЕДЕЛЕНИЕ
	Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего судьи Терехиной Н.В.
	судей при секретаре	Рогожина СВ., Онориной Н.Е. Кухарь О.В.
	рассмотрела 14 ноября 2011 года в открытом судебном заседании в зале суда в г.Челябинске гражданское дело по кассационной жалобе ООО «Автомир-Магнитогорск» на решение Правобережного районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 19 сентября 2011 года по иску Симановича И.Б. к ООО «Автомир-Магнитогорск» о государственной регистрации перехода права собственности. В судебное заседание Симанович И.Б., представители ООО «Монолитстрой» и Управления Росреестра по Челябинской области не явились. О его времени и месте извещены. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия. Заслушав доклад судьи Рогожина СВ. по обстоятельствам дела, объяснения представителя ООО «Автомир-Магнитогорск» Никитиной Т.С. об обоснованности доводов кассационной жалобы, объяснения представителя истца Варава А.В. о законности судебного постановления, судебная коллегия
	УСТАНОВИЛА:
	Симанович И.Б. обратился в суд с иском к ООО «Автомир-Магнитогорск» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером *******, общей площадью 1521 кв.м, по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, ул.*******, строительный участок № ******* и расположенный на нём объект незавершенного строительства с кадастровым номером ******* общей площадью застройки 100 кв.м, степенью готовности 18%. В основание указал, что 23 мая 2011 г. между ним и ООО «Автомир-Магнитогорск» заключен договор купли-продажи на спорный земельный участок и объект незавершенного строительства. Оплата недвижимого имущества в размере 4500000 рублей произведена им согласно п.5 договора купли-продажи, путём внесения денежных средств в

---

	кассу предприятия ООО «Монолитстрой». Объекты недвижимости переданы ему продавцом и получены им по акту приёма-передачи, являющемуся приложением к договору купли-продажи. Договор, а также другие документы, необходимые для государственной регистрации, 23 мая 2011 г. представлены сторонами в Управление Росреестра по Челябинской области. Однако 02 июня 2011 г. регистрация перехода права собственности на вышеуказанное имущество приостановлена на основании заявления представителя ООО «Автомир-Магнитогорск». Все существенные условия в вышеуказанном договоре купли-продажи согласованы. Считает, что действия ответчика свидетельствуют о его уклонении от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Истец Симанович И.Б. в судебное заседание не явился, извещён. Его представитель в судебном заседании иск поддержал, по изложенным в нём основаниям. Представитель третьего лица на стороне истца ООО «Монолитстрой» в судебное заседание не явился, извещён. Представитель ответчика ООО «Автомир-Магнитогорск» в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что объект незавершенного строительства не существовал на момент заключения договора, что свидетельствует о его не заключённости в части, а в другой части - о его ничтожности. Оплата по договору покупателем не произведена. Решением суда исковые требования Симановича И.Б. удовлетворены частично. Зарегистрирован переход права собственности от ООО «Автомир-Магнитогорск» к Симановичу И.Б. на земельный участок из категории земель поселений: земли населенных пунктов с кадастровым номером *******, общей площадью 1521 кв.м, по адресу Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, ул.*******, строительный участок №*******. В удовлетворении остальных исковых требований отказано. Взысканы с ООО «Автомир-Магнитогорск» в пользу Симановича И.Б. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 200 рублей. В кассационной жалобе ООО «Автомир-Магнитогорск» просит решение суда изменить, в части удовлетворения требований отказать. В основание указывает на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

---

	3
	Заслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение в части отказа в удовлетворении требований Симановичу И.Б. подлежащим отмене, ввиду нарушения норм материального права (п.4 ч. 1 ст.362 Гражданского процессуального кодекса РФ), а в остальной части -правильным, по следующим основаниям. Исходя из принципа диспозитивности при рассмотрении дела по существу, суд кассационной инстанции должен проверить законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Вместе с тем в случае выявления допущенных судом существенных нарушений закона, не указанных в доводах жалобы или представлении, суд в интересах законности вправе выйти за пределы доводов жалобы (представления) и обратить внимание на допущенные судом существенные нарушения закона, учесть их при принятии своего решения по результатам рассмотрения кассационной жалобы (представления прокурора). Под интересами законности, которые дают суду, рассматривающему дело, основания для выхода за пределы кассационной жалобы, следует, в частности, понимать необходимость обеспечения по рассматриваемому делу правильного применения норм материального права. Вышеизложенное следует из смысла ст.2 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой одной из задач гражданского судопроизводства является правильное рассмотрение и разрешение гражданских дел, а гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка. Обеспечение правильного применения по рассматриваемому делу норм материального права является публично-правовой обязанностью суда. В этой связи в интересах законности представляется возможным при рассмотрении кассационной жалобы ответчика выйти за её пределы и обратить внимание на допущенное судом существенное нарушение норм материального права. Как установлено судом, 23 мая 2011 г. между ООО «Автомир-Магнитогорск» и Симановичем И.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1521 кв.м и расположенного на нём объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 100 кв.м, степенью готовности 18%, по адресу: Челябинская область,

---

	г.Магнитогорск, ул.*******, строительный участок №*******. Имущество оценено сторонами и продано за 4500000 рублей. Оплата недвижимого имущества в размере 4500000 рублей произведена Симановичем И.Б. согласно п.5 договора купли-продажи, путём внесения денежных средств покупателем в кассу предприятия ООО «Монолитстрой», в счёт исполнения обязательства продавца по договору подряда №15 от 23 мая 2011 г. Указанное в договоре недвижимое имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 23 мая 2011 г. Объект незавершённого строительства по вышеуказанному адресу 30 августа 2011 г. снесён. Удовлетворяя заявленный иск частично, суд первой инстанции, руководствуясь стхт.128,209,218,235 Гражданского кодекса РФ, пришёл к выводу, что переход права собственности на объект незавершенного строительства от продавца к покупателю зарегистрировать невозможно в связи с тем, что объект недвижимости уничтожен. Однако с данным выводом суда согласиться нельзя, поскольку он не основан на нормах материального права. Согласно п.З ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В силу п.п. 1,3 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно п.З ст.552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Соответственно при переходе прав собственности на строение к новому собственнику переходят и права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения.

---

	Согласно ст.ст. 130,235 Гражданского кодекса РФ недвижимым имуществом является все, что неразрывно связано с землей, изменение физического состояния имущества не является основанием для изменения его правового режима. На момент заключения сделки от 23 мая 2011 г. объект недвижимости в виде объекта неоконченного строительством существовал, достоверных доказательств иного ответчиком не представлено. Представленные стороной ответчика документы о сносе указанного объекта: смета на работы по демонтажу между ООО «Автомир-Магнитогорск» и ООО «Перспектива», акт о приёмке выполненных работ между данными организациями от 11 мая 2011 г. правильно оценены судом как недостоверные доказательства (л.д.74-79). В кассационной жалобе оснований для их переоценки не содержится. Вопреки доводам кассатора из справки ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» следует лишь, что на основании обследования от 30 августа 2011 г. объект незавершённого строительства по вышеуказанному адресу снесён (л.д.90). Рассуждения кассатора о том, что покупатель на момент заключения сделки не обладал сведениями о наличии на земельном участке объекта незавершённого строительства опровергаются составленным между сторонами актом приёма-передачи по договору купли-продажи от 23 мая 2011 г., в том числе и указанного объекта (л.д. 10). Данный акт опровергает утверждения ответчика о неисполнении сторонами сделки потому, что имущество покупателю не вручалось, а акт об этом не составлялся. Поскольку на момент заключения сделки объект незавершённого строительства существовал, приобретён истцом, также подлежит регистрации и переход права на указанный объект к покупателю. Иное бы означало не предусмотренную законом ревизию сделки купли-продажи между сторонами, регистрацию перехода прав по ней лишь на часть предмета по сделке, стоимость которого в отдельности не определена. Отсутствие объекта недвижимости (незавершённого строительством), в силу ст.23 5 Гражданского кодекса РФ, влечёт лишь в дальнейшем прекращение права собственности Симановича И.Б. на указанный объект недвижимости, по заявлению правообладателя. Таким образом, судебная коллегия полагает заявленные требования Симанович И.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым

---

	6
	номером ******* по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, ул.*******, строительный участок №*******, общей площадью застройки 100 кв.м, степенью готовности 18%, на основании п.З ст.165, п.З ст.551 Гражданского кодекса РФ подлежащими удовлетворению. Доводы кассационной жалобы о недействительности сделки купли-продажи от 23 мая 2011 г., не могут быть приняты во внимание, поскольку ответчиком, на котором, в силу ст.ст. 12,56 Гражданского процессуального кодекса РФ, лежит бремя доказывания возражений по иску, не представлено доказательств недействительности данной сделки. При этом площадь земельного участка по сделке каким-либо образом о её (сделки) недействительности не свидетельствует, так как закон не ограничивает площадь земельных участков по сделкам. Не разграничение общей цены по сделке между двумя объектами недвижимости, с учётом доказанности существования на момент заключения сделки обоих объектов, каким либо образом не свидетельствует о том, что стороны не определили предусмотренный п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ, предмет сделки. Вывод суда об исполнении покупателем условия договора об оплате цены объектов недвижимости следует из п.5 договора купли-продажи от 23 мая 2011 г., в котором указано, что на момент заключения сделки её оплата произведена (л.д.9), платёжных документов о внесении покупателем денежных средств в кассу ООО «Монолитстрой» (л.д. 169-170). Данное условие обязательства не противоречит п. 1 ст.313 Гражданского кодекса РФ, согласно которой исполнение обязательства должником может быть возложена на третье лицо. ООО «Монолитстрой» данное обстоятельство не оспаривалось. Также не оспаривался факт оплаты в 4500000 рублей и ООО «Автомир-Челябинск» (л.д.99). Нарушения кассовой дисциплины в ООО «Монолитстрой» во втором квартале 2011 г., не отражение поступления денежных средств от Симановича И.Б. в бухгалтерских проводках, каким-либо образом выводы суда о том, что истец уплатил денежные средства в ООО «Монолитстрой» не опровергают. Выводы суда о том, что стороны в сделке от 23 мая 2011 г. пришли к соглашению о том, что вся цена сделки составляет 4500000 рублей сделан на основе буквального толкования условий обязательства между сторонами. Данное право принадлежит суду в силу ст.431 Гражданского кодекса РФ, необходимости ссылки на иные нормы материального права в

---

	7
	данном случае не имеется. Поскольку объекты недвижимости переданы покупателю по акту приёмки-передачи, вывод суда о том, что Симанович И.Б. стал ими владеть, закону, в том числе ст.ст.209,223 Гражданского кодекса РФ, не противоречит, так как кассатор смешивает различные по объёму понятия право владения и право собственности. При этом то, что покупатель узнал о сносе объекта недвижимости после заключения сделки, лишь нарушает его права как покупателя, но не свидетельствует о том, что никаких прав у него и не возникло. Взаимоотношения между истцом и ООО «Монолитстрой» были известны ответчику и на момент заключения сделки купли-продажи от 23 мая 2011 г., на правоотношения сторон по указанной сделке не влияют. При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылки ответчика на недействительность (не заключённость) договора строительного подряда №15 между ООО «Автомир-Магнитогорск» и ООО «Монолитстрой» от 23 мая 2011 г. Взаимоотношения указанных сторон по данной сделке какого-либо отношения к предмету спора не имеют. Договор купли-продажи от 23 мая 2011 г. не содержит в себе условия о взаимосвязи его исполнения, государственной регистрации перехода прав по нему и исполнением указанного договора строительного подряда. Ссылки в сделке купли-продажи от 23 мая 2011 г. на несуществующий п. 1.1 данного договора каким-либо образом на регистрацию перехода права не влияют, являются технической ошибкой. Поскольку обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия считает возможным решение суда в части отменить и принять новое об удовлетворении требований. Руководствуясь ст.ст.З 61,366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Правобережного районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 19 сентября 2011 года в части отказа в удовлетворении требований Симановича И.Б. к ООО «Автомир-Магнитогорск» о государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства отменить и принять в данной части новое решение.

---

	8
	Зарегистрировать переход права собственности от ООО «Автомир-Магнитогорск» к Симановичу И.Б. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ******* по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, ул.*******, строительный участок №*******, общей площадью застройки 100 кв.м, степенью готовности 18%. В остальной части это же решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Автомир-Магнитогорск» без удовлетворения.
	Председательствующий:
	Судьи: