Решение по делу № 2-549/2016 ~ М-549/2016 от 29.09.2016

                                     Дело № 2-549/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Юрья Кировской области 17 ноября 2016 года

Юрьянский районный суд Кировской области в составе:

председательствующего судьи Гурова А.Н.,

при секретаре Чупраковой О.А.,

с участием истца Ященко И.Ю., ее представителя Пешниной Т.Л.,

ответчика Каманиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ященко И.Ю. к Каманиной Ю.И. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение и признании за истцом права собственности на жилое помещении без обременения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Ященко И.Ю. обратилась в суд с иском к Каманиной Ю.И. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возвращении квартиры в собственность истца. В обоснование иска указала, что 03.08.2016г. между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Росреестра 31.08.2016г., собственником квартиры в настоящее время является ответчик.

По условиям договора ответчик обязалась оплатить стоимость квартиры в размере 250 000 руб. Первую часть суммы она оплатила 16.08.2016 г. в размере 70 512 руб. 50 коп., оставшиеся денежные средства в размере 179 487 руб. 50 коп. ответчик должен был уплатить в срок не позднее 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, т.е. до 14.09.2016 г.

До настоящего времени расчет за квартиру не произведен.

08.09.2016 г. истцом в адрес ответчика была направлена телеграмма с просьбой явиться для передачи денег, данная просьба ответчиком оставлена без удовлетворения.

15.09.2016 г. истцом ответчику направлено требование о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением сроков оплаты, которое также оставлено без ответа.

В связи с существенным нарушением договора ответчиком, истец на основании ст.ст. 450, 452 ГК РФ просит расторгнуть договор купли-продажи спорного жилого помещения от 03.08.2016 г. и возвратить жилое помещение в собственность истца.

В судебном заседании истец уточнила исковые требования: просила расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, заключенный 03.08.2016 г.; прекратить право собственности Каманиной Ю.И. на жилое помещение по адресу: <адрес>; признать право собственности на данное жилое помещение за Ященко И.Ю. без обременения, истцу вернуть денежные средства в размере 125 512 руб. 50 коп. ответчику.

Уточненные исковые требования истец Ященко И.Ю. и ее представитель Пешнина Т.Л. поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. В судебном заседании истец дополнительно пояснила, что в настоящее время она не согласна принять от ответчика денежные средства в сумме 94857 руб. 50 коп. в счет оплаты стоимости квартиры, поскольку ответчик нарушила условия договора купли-продажи, не произвела полную оплату в срок, установленный договором, что является существенным нарушением условий договора.

Ответчик Каманина Ю.И. с иском не согласна, пояснила, что она действительно приобрела у истца в собственность спорное жилое помещение по договору купли-продажи от 03.08.2016 г., оплатив сразу часть стоимости квартиры в размере 70 512 руб. 50 коп. В дальнейшем должна была передать истцу оставшуюся сумму денежных средств по договору, но не смогла это сделать, поскольку поступившие на ее счет заемные денежные средства от ООО «Инвестиционный Центр» были списаны службой судебных приставов по ее исполнительным производствам. Кроме того, после передачи ей спорной квартиры выяснилось, что у истца имеется задолженность по оплате взносов за капитальный ремонт, система отопления находится в неисправном состоянии, считает, что в связи с указанными недостатками покупная цена квартиры должна быть уменьшена. В ходе рассмотрения дела она перевела на банковский счет истца 55 000 рублей в счет частичной оплаты стоимости квартиры, в результате чего всего ею оплачено по договору купли-продажи от 03.08.2016г. - 125 512 руб. 50 коп., что составляет более половины стоимости квартиры. Считает, что в силу п.2 ст.489 ГК РФ истец не вправе отказываться от исполнения договора и потребовать возврата проданной квартиры. В настоящее время во исполнение договора-купли продажи она готова выплатить истцу оставшуюся сумму по договору в размере 94 857 руб. 50 коп. за вычетом суммы, необходимой для несения расходов на восстановление системы отопления в размере 29 630 руб., но истец отказывается принять данные денежные средства.

Представитель третьего лица ООО «Инвестиционный Центр» (далее - Центр) в судебное заседание не явился, направил в адрес суда отзыв на исковое заявление, в котором указал, что против удовлетворения исковых требований Ященко И.Ю. не возражают. Ответчику Каманиной Ю.И. Центром был предоставлен целевой займ на приобретение жилья, денежные средства перечислены 31.08.2016г. Сумма процентов и самого займа возвращены ответчиком 01.11.2016г. Просят рассмотреть дело без участия их представителя.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, направил в адрес суда отзыв, из содержания которого следует, что истцу необходимо доказать факт нарушения своих прав действиями ответчика. В случае удовлетворения иска и расторжении договора купли-продажи квартиры решение суда должно содержать указание на возврат квартиры в собственность истца, погашении записи о зарегистрированном праве ответчика и регистрации права собственности истца. Государственная регистрация права собственности носит заявительный характер и проводится в случае обращения заинтересованного лица в регистрирующий орган. Просили рассмотреть дело без их участия.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным разрешить настоящее дело без участия неявившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая вышеприведенные положения закона, в отношении рассматриваемых правоотношений расторжение договора возможно только в случае его существенного нарушения другой стороной или в случае, если возможность расторжения и основания предусмотрены договором.

В судебном заседании установлено, что 03.08.2016 г. между Ященко И.Ю. (продавец) и Каманиной Ю.И., в интересах которой действовал К (покупатель), был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>2, стоимостью 250 000 руб.

Согласно п. 3.4 договора спорная квартира считается находящейся в залоге у ООО «Инвестиционный Центр» в обеспечение обязательств, принятых Каманиной Ю.И. по договору № 493 от 03.08.2016 г. о предоставлении целевого займа сроком на 3 месяца для приобретения жилья. Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области 31.08.2016 г.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником спорного жилого помещения по адресу: <адрес>, является Каманина Ю.И..    

Из материалов гражданского дела и пояснений сторон следует, что каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч.1 ст. 56 ГПК РФ, истец суду не представил, посчитав таковым сам факт невыплаты в полном объеме денежных средств за приобретенное ответчиком имущество.

Однако с данными доводами истца суд не соглашается по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, истцу по договору купли-продажи от 03.08.2016 г. передано 125 512 руб. 50 коп., что составляет более половины стоимости квартиры.

В судебном заседании 17.11.2016г. ответчиком было предложено истцу получить оставшуюся часть стоимости квартиры по договору купли-продажи за вычетом расходов, необходимых на восстановление системы отопления, но истец отказалась. Истец в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска, отказалась от получения от ответчика денежных средств, пояснив, что ей необходима вся сумма по договору без вычетов расходов, необходимых на ремонт отопления.

Учитывая изложенное, суд не может сделать вывод, что неоплата ответчиком спорного имущества и неисполнение обязательств по оплате повлекли для продавца значительный ущерб.

Доводы истца о том, что имущество продавалось для покупки другого жилого помещения и улучшения своих жилищных условий, не дают оснований полагать, что неисполнение Каманиной Ю.И. обязательства по оплате повлекло причинение Ященко И.Ю. значительного ущерба в виде неполучения дохода от продажи недвижимого имущества, поскольку причитающимися ей как продавцу денежными средствами Ященко И.Ю. могла распорядиться любым иным образом.

Как установлено в судебном заседании, основания расторжения договора предусмотрены договором купли-продажи спорного жилого помещения от 03.08.2016 г.

В соответствии с п. 3.5 указанного договора продавец имеет право требовать расторжения договора в случае неполучения всех причитающихся по данному договору денежных средств, в сроки, указанные в п. 3.1 настоящего договора.

Так, пунктом 3.1 договора купли-продажи предусмотрено, что 70 512 руб. 50 коп. Каманина Ю.И. (покупатель) уплатила Ященко И.Ю. (продавцу) до подписания данного договора, который одновременно имеет силу расписки в части переданных денежных средств. Денежные средства в размере 179 487 руб. 50 коп. ответчик обязана уплатить продавцу за счет заемных денежных средств, предоставляемых ООО «Инвестиционный Центр», не позднее 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи спорного жилого помещения.

Однако указанные положения договора не могут быть приняты судом в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи от 03.08.2016г. и удовлетворения настоящего иска.

Согласно ст.ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В нормах гражданского законодательства, регламентирующего особенности купли-продажи недвижимого имущества - статьи 549-558 ГК РФ, отсутствуют правила, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Общими положениями о купле-продаже (ч.4 ст. 486 ГК РФ), предусмотрено право продавца по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора только в случае, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (ч.3 ст.486 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ответчиком Каманиной Ю.И. спорное жилое помещение принято, право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за ней, обязанность по оплате товара она частично выполнила, произвела оплату более половины стоимости квартиры, имеет возможность частично оплатить оставшуюся стоимость, но истец отказывается принять денежные средства.

В силу указанных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что положения ч. 4 ст. 486 ГК РФ в данном случае не применимы, поскольку имели место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Учитывая вышеизложенные положения закона, принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным, также то, что договор купли-продажи от 03.08.2016 г., заключенный между Ященко И.Ю. и Каманиной Ю.И., не содержит условий, определяющих случаи его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Ященко И.Ю. к Каманиной Ю.И. о расторжении договора купли продажи жилого помещении от 03.08.2016 г., прекращении права собственности Каманиной Ю.И. на жилое помещение по адресу: <адрес> признании права собственности на данное жилое помещение за Ященко И.Ю. без обременения, возращении истцом денежных средств в размере 125 512 руб. 50 коп. ответчику - отказать.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Юрьянский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, т.е. с 21.11.2016, с подачей жалобы через Юрьянский районный суд.

Судья Гуров А.Н.