Решение по делу № 2-6688/2016 от 21.06.2016

Дело № 2-6688/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июля 2016 года

Октябрьский районный суд г.Ижевска в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Н.В.,

при секретаре Пономаревой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Королёва СВ к Обществу с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Королёв С.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» о признании п.2.3 и 3.3 договора недействительными, о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда. Исковые требования мотивировали следующим: <дата> г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № <номер>, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение общей проектной площадью 103,66 кв.м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3). Согласно акту приема-передачи объекта долевого участия в строительстве и технического плана помещения фактическая общая площадь переданного помещения составила 102,05 кв.м (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3). Разница между проектной и фактической площадью составила 1,61 кв.м. Согласно п.2.3 договора площади и номер объекта являются приблизительными и подлежат уточнению после проведения инвентаризации и учета недвижимого имущества, а в соответствии с п.3.3 договора разница между проектной и фактической площадью квартиры в пределах 2% сторонами не компенсируется. Считая, что данные условия договора ничтожны, нарушают права дольщика по договору, истец просил суд признать п.2.3 и 3.3 договора недействительными, взыскать с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 60165,70 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с <дата> г. в сумме 32489,48 руб. с последующим взысканием по день оплаты соразмерного уменьшения цены договора; а также просил взыскать в счет компенсации морального вреда – 5000 руб. и штраф за неудовлетворение требований потребителей в добровольном порядке, предусмотренный Законом «О защите прав потребителей», судебные расходы.

Королёв С.В. в судебное заседание не явился, будучи уведомленным о времени и месте его проведения надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие истца на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Представитель Двоеглазов М.П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске. Дополнительно суду пояснил, что ответчиком фактически не оспаривался факт передачи истцам жилого помещения меньшей площади, это зафиксировано как в акте приема-передачи, так и в письменном ответе на претензию. Ущемление прав потребителя в п.2.3 договора видит в том, что площадь объекта указана как приблизительная, что в сочетании с п.3.3 позволяет ответчику отказать в соразмерном уменьшении цены договора.

Представитель ответчика Третьяков К.В., действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что в договор был включен п.3.3, согласно которому при разнице менее 2% стороны договорились не уменьшать цену договора, условие договора не противоречит ст.421 ГК РФ и иным правовым нормам. Обязательства ответчиком выполнены в полном объеме, нарушений прав истца не допущено. Представил заявление об уменьшении размера неустойки и штрафа на основании ст.333 ГК РФ в связи с их несоразмерностью.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

<дата> г. между Королёвым С.В и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома жилого дома <данные изъяты> в жилом комплексе «Многоквартирный многоэтажный жилой со встроенными в 1 этаж офисными помещениями в микрорайоне 18 жилого района «Север» в Октябрьском районе. Жилой дом 18-2. 2-й этап строительства», строящегося по адресу: <данные изъяты>. Объектом долевого участия по договору является трехкомнатная квартира № <номер> общей площадью <данные изъяты> кв.м., общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на 9 этаже; предметом договора является долевое участие в финансировании дома и принятии по окончании строительства в собственность истца (п.2.1, 2.2., 2.7 договора). Согласно п.3.1 договора стоимость одного квадратного метра продаваемой площади составила 37370,00 руб.

Оплата в сумме 3873774,20 руб. произведена истцом в полном объеме, что подтверждается справками ОАО «Сбербанк России» и актом приема-передачи объекта и сторонами не оспаривается.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение по характеристикам указанным в п. 2.2. договора. Согласно условиям договора общая площадь квартиры должна была составить 99,07 кв.м., общая проектная площадь - <данные изъяты> кв.м кв.м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3 в соответствии с п.1.1 договора).

Согласно технического плана помещения (инвентарный № <номер> фактически общая площадь переданного помещения составила <данные изъяты> кв. м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3). Разница между проектной и фактической общей площадью составила <данные изъяты> кв. м, что подтверждается указанным техническим паспортом жилого помещения.

Согласно п. 3.3. при расхождении фактической проектной общей площади квартиры по результатам гос. технической инвентаризации (общая площадь квартиры, указанная в техническом паспорте плюс площадь лоджий, балконов, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии - 0,5; для балконов - 0,3 и холодные кладовые с коэффициентом 1,0) с общей проектной площадью квартиры, указанной в п.2.2 договора, на 2 % и более стороны производят перерасчет цены договора пропорционально изменению площади, исходя из цены 1 квадратного метра продаваемой площади квартиры, указанной в пункте 3.1 договора.

Исходя из содержания п. 3.3 договора разница между проектной и фактической общей площадью квартиры в пределах 2 % сторонами не компенсируются.

Истец обратилась с претензией о соразмерном уменьшении цены договоре долевого участия в строительстве к ответчику, претензия получена ответчиком <дата>, оставлена без удовлетворения.

Доводы ответчика о недоказанности фактической общей площади, переданной истцам: в соответствии с п.2.3 договора указанные в п.2.2 договора площади и номер объекта долевого строительства являются приблизительными и подлежат уточнению после проведения инвентаризации органами гос. технической инвентаризации и учета недвижимого имущества; согласно п.3.3 договора перерасчет цены договора, исходя из цены 1 кв. метра продаваемой площади квартиры, должен производиться при расхождении фактической общей площади квартиры, определяемой по результатам обмеров органа технической инвентаризации. Как установлено в судебном заседании, органами технической инвентаризации общая площадь квартиры определена в размере 35,02 кв.м., что подтверждается техническим паспортом жилого помещения. Применяемые при этом методики расчета в договоре не указаны, а стороны в договоре определили, что уточняют площадь по результатам обмеров органами тех. инвентаризации. Поэтому суд принимает данный размер за основу при вынесении решения как соответствующий условиям договора. Таким образом, в судебном заседании установлено, что разница между общей проектной и фактической общей площадью квартиры составляет 0,40 кв.м.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об участии е долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) г возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст. 1 указанного Федерального закона).

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатации: в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Требования о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве жилого дома площадь квартиры подлежащей передаче истцам была определена сторонами в размере 103,66 кв. м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона – 0,3).

Согласно статье 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, условия п.3.3 договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются недействительным; несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцам право требовать соразмерного уменьшения цены договора. Исковые требования о признании недействительным п.3.3 договора и взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора денежной суммы в размере 60165, 70 руб. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В п.2.3 договора суд не усматривает противоречия действующему законодательству, в исковых требованиях о признании п.2.3 договора недействительным надлежит отказать.

Данный вывод также соответствует ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора. Указанные требования также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.31 Закона Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

3. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В п.5 ст.28 Закона предусмотрено, что В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

В судебном заседании установлено, что претензия о соразмерном уменьшении цены договора, полученная ответчиком 20.05.2016 г., была обосновано направлена истцом ответчику, в установленный законом срок данные требования не были выполнены, поэтому требование истца о взыскании неустойки за период с 31.05.2016 по день исполнения обязательства является обоснованным.

В соответствии с указанными правовыми нормами требования истцов о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя подлежат удовлетворению. Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд находит его правильным, за период, указанный в иске (с <дата> – день вынесения решения суда) составляет: <данные изъяты> руб., однако, не более стоимости некачественной выполненной работы – 60165,70 руб. Учитывая, что на дату вынесения решения суда неустойка уже превышает стоимость некачественной выполненной работы, суд не усматривает оснований для дальнейшего начисления неустойки по день исполнения обязательства.

Вместе с тем, при решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неус­тойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон. Доказательств наступления каких-либо тяжких последствий для истца в результате нарушения срока сдачи объекта суду не представлено. Всвязи с изложенным, а также период допущенной ответчиком просрочки и площадь не построенного объекта (1,61 кв.м) в силу статьи 333 ГК РФ суд счи­тает необходимым уменьшить подлежащую взысканию с ответчика неустойку до 20000 рублей.

Требование о компенсации морального вреда удовлетворено частично по следующим основаниям.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был направлен на удовлетворение личной нужды гражданина, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (обеспечение жильем граждан), отношения возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Как установлено в судебном заседании, передача жилого помещения меньшей площади, чем предусмотрено договором долевого участия, является неправомерной, то есть права истцов как потребителей ответчиком были нарушены и в силу положений ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» и статей 151, 1099 ГК РФ их требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

В обоснование своих требований о компенсации морального вреда представителем истца представлены суду объяснения о нравственных переживаниях истцов в связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по договору долевого участия. Данные объяснения приняты судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства. Иных доказательств в опровержение доводов истцов ответчиков не представлено. С учетом изложенного, при определении размере компенсации морального вреда суд обоснованно принял во внимание степень нравственных страданий истцов, их личность и характер нарушенных прав, для восстановления которых он вынужден обратиться с иском в суд, сам факт передачи жилого помещения меньшей площади, чем рассчитывали истцы при заключении договора. Однако, по мнению суда, размер компенсации морального вреда явно завышен и не соответствует тяжести нарушения обязательства, степени нравственных страданий истца и должен составлять 3000 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в польз) потребителя.

Такое же разъяснение дается в п.46 Постановления Пленума Верховного Суде РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам с защите прав, где указывается, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

На основании выше изложенного с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от сумм, взысканных в пользу потребителя: <данные изъяты> руб. Оснований для применения ст.333 ГК РФ отношении штрафа суд не усматривает.

На основании ст.98 ГПК РФ взысканию с ответчика подлежит госпошлина, от уплаты которой был освобожден истец при подаче иска, в сумме 2904 руб. 97 коп.: в сумме 2604 руб. 97 коп. по требованию имущественного характера + 300 руб. по требованию неимущественного характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ,

Р е ш и л :

Иск Королёва СВ к Обществу с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Признать недействительным п.3.3 договора участия в долевом строительстве № <номер>, заключенного между ООО «АСПЭК-Домстрой» и Королёвым СВ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» в пользу Королёва СВ в счет стоимости уменьшения стоимости цены договора долевого участия в строительстве – 60165 руб. 70 коп, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора за период с <дата> в сумме 20000 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 3000 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 41 582,85 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 8000 руб. 00 коп., а всего взыскать 132748 руб. 55 коп.

В удовлетворении исковых требований о признании недействительным п.2.3 договора участия в долевом строительстве № <номер> от <дата>, взыскании неустойки с <дата> по день фактической оплаты соразмерного уменьшения цены договора отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» в доход бюджета г.Ижевска госпошлину в сумме 2904 руб. 97 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской республики в течении месяца с момента его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Ижевска.

Решение в окончательной форме вынесено судьей 22.07.2016.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова