Решение по делу № 2-1490/2014 от 21.10.2014

К делу № 2-1490/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 24 ноября 2014 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - Кравченко Т.Н.,

при секретаре - Чечельницкой И.С.,

с участием представителя истца-ответчика – Карауловой Т.А. по доверенности от 14 февраля 2014 года,

ответчика-истца – Труфакиной И.А.,

представителя третьего лица – Шевченко П.С. по доверенности от 22 апреля 2014 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования Гулькевичский район к Труфакиной И.А. о сносе самовольно возведенного строения, встречному иск Труфакиной И.А. к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Гулькевичский район обратилась в суд с иском к Труфакиной И.А. и просит признать объект незавершенного строительства по адресу: Гулькевичский район, поселок Венцы, примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира - ЦДК поселка Венцы - самовольной постройкой; обязать Труфакину И.А. осуществить снос самовольной постройки, расположенной по адресу: <адрес>.

Исковые требования обоснованы тем, что индивидуальному предпринимателю Труфакиной И.А. в 2007 году предоставлен в аренду администрацией муниципального образования Гулькевичский район земельный участок площадью 60 кв.м для временной установки торгового павильона по адресу: <адрес>, согласно договору аренды от 01.11.2007 года №. В 2013 году ответчице предоставлен в аренду земельный участок площадью 403 кв.м для строительства объекта торговли по адресу: примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира - ЦДК, ул. Советская, пос. Венцы, Гулькевичский район, Краснодарский край, согласно договору аренды земельного участка от 15.05.2013 года №, примыкающий к вышеуказанному земельному участку площадью 60 кв.м. 09.12.2013 года ответчица обратились в администрацию о расторжении договора аренды от 01.11.2007 года, на основании чего договор аренды расторгнут. 13.01.2014 года в администрацию поступила жалоба о том, что на земельном участке, предоставленном Труфакиной И.А. по договору аренды № от 01.11.2007 года ведется строительство объекта капитального строительства - магазина. Выездом на место 16.01.2014 года установлено, что на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства. Строительные работы не ведутся. Администрация направила ответчице претензию с требованием освободить земельный участок, за свой счет привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и передать администрации в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления. 25.01.2014 года претензия Труфакиной И.А получена. Имея разрешение на строительство объекта торговли, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта на земельном участке площадь 403 кв.м по адресу: примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира - ЦДК, ул. Советская, пос. Венцы, Гулькевичский район Краснодарский край, Труфакина И.А. осуществила строительство на двух земельных участках, что является нарушением действующего законодательства, в части строительства на земельном участке площадью 60 кв.м. Администрацией сельского поселения Венцы-Заря Труфакиной И.А. вручено предписание об устранении нарушений в сфере градостроительного законодательства. 28 января 2014 года решением межведомственной комиссии по учету выявленных объектов самовольного строительства, реконструкции, капитального ремонта на территории муниципального образования Гулькевичский район объект незаконного строительства Труфакиной И.А. включен в краевой реестр объектов самовольного строительства на территории МО Гулькевичский район. 04.02.2014 года осуществлен повторный осмотр земельного участка, которым установлено, что демонтажные работы не ведутся и не велись. В соответствии с договором аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и не вправе допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство. Труфакина И.А. осуществила самовольное строительство на спорном земельном участке без разрешения на строительство и в нарушение целевого использования земельного участка.

Труфакина И.А. обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № площадью 60 кв.м по адресу: <адрес>.

Требования обоснованы тем, что она является арендатором земельного участка площадью 60 кв.м. Ею было принято решение о расширении деятельности и строительстве капитального объекта - магазина, 15 мая 2013 года между нею и ответчиком заключен договор аренды земельного участка площадью 403 кв.м, предоставленные ей земельные участки имеют общую границу, вместе образуя единый прямоугольный земельный участок. Для их объединения она подала заявление об изменении вида разрешенного использования участка площадью 60 кв.м, были проведены публичные слушания, постановлением администрации сельского поселения Венцы-Заря № 107 от 21 июня 2013 года изменен вид разрешенного использования на - «для объекта торгового назначения». 25.10.2013 года утвержден градостроительный план спорного земельного участка, 22 ноября 2013 года ею получено разрешение на строительство на земельном участке площадью 403 кв.м. Постановлением администрации сельского поселения ей разрешены отклонения от предельных параметров разрешенного строительства. Данные факты подтверждают ее намерение осуществлять строительство на обоих земельных участках, как на едином. В администрации поселения ее заверили, что она может начинать строительство на обоих земельных участках. Срок разрешения на строительство ограничен, ею были осуществлены строительные работы. Когда уже был залит фундамент и начали возводить стены, в администрации Гулькевичского района ей сказали, что постановление поселения об изменении вида разрешенного использования незаконно, ей необходимо написать заявление и расторгнуть договор аренды от 01 ноября 2007 года для заключения договора аренды на этот же земельный участок, но с иным разрешенным использованием. Она так и сделала. Однако 25 января 2014 года ею было получено уведомление о необходимости освободить земельный участок, демонтировав имеющийся объект незавершенного строительства. После этого администрацией района было подано исковое заявление в суд с требованием освободить земельный участок, демонтировав объект незавершенного строительства. 28 марта 2014 года решением суда в иске администрации отказано, соглашение о расторжении договора аренды от 01 ноября 2007 года признано недействительным. Решение суда вступило в законную силу. Суд указал в своем решении на преждевременность ее требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства, ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Она обратилась в администрацию поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, ею получен отказ, она вынуждена обратиться в суд. Строительство объекта на спорном земельном участке велось ею в соответствии с градостроительными, санитарными, противопожарными требованиями, что подтверждается техническим заключением от 07 февраля 2014 года.

В судебном заседании представитель истца-ответчика Караулова Т.А. поддержала исковые требования Администрации в полном объеме, встречные требования Труфакиной не признала, пояснила суду, что Труфакиной был предоставлен для строительства торгового объекта в аренду земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 403 кв.м. Ею была получена вся необходимая разрешительная документация для строительства магазина. Спорный земельный участок был предоставлен Труфакиной И.А. в 2007 году для размещения временного торгового павильона по договору аренды, которым не предусмотрено возведение на указанном земельном участке объектов капитальной строительства. Смена разрешенного использования земельного участка влечет иной порядок предоставления данного земельного участка - исключительно на торгах. При отсутствии разрешения на строительство, а также соответствующего вида разрешенного использования земельного участка строительство свидетельствует о недобросовестности Труфакиной и наличии в возведенном ею здании признаков самовольного строения. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицами, у которых земельный участок находится на праве, предусмотренном названной законодательной нормой. Помимо этого Труфакина И.А. осуществила строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей. Наличие постановления администрации сельского поселения Венцы-Заря Гулькевичского района об изменении вида разрешенного использования земельного участка нельзя признать законным и исполненным, в силу противоречия данного нормативно-правового акта соответствующим закону.

Ответчик-истец Труфакина И.А. возражала против требований Администрации МО Гулькевичский район о сносе самовольной постройки, поддержала свои исковые требования, просила признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № площадью 60 кв.м по адресу: <адрес>

Представитель третьего лица – Администрации сельского поселения Венцы-Заря Шевченко П.С. полагает, что целесообразность сноса отсутствует. Здание запроектировано в соответствии с архитектурными нормами, они не желают его сносить.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования ответчика-истца Труфакиной И.А. обоснованны и подлежат удовлетворению, требования Администрации МО Гулькевичский район удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании установлено, что 01 ноября 2007 года между Администрацией муниципального образования Гулькевичский район и Труфакиной И.А. заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Труфакиной И.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 60 кв.м (участок № 1) по адресу: <адрес>, на срок 10 лет, до 29 октября 2017 года. Целевое назначение данного участка - обеспечение функционирования временного торгового павильона (п. 1.1). Согласно п. 4.1.6 договора Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора.

15 мая 2013 года между Администрацией муниципального образования Гулькевичский район и Труфакиной И.А. заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Труфакиной И.А. предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 403 кв.м (участок № 2), расположенный примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира – ЦДК, почтовый адрес ориентира: Советская ул., пос. Венцы, Гулькевичский район, Краснодарский край, целевое назначение – для строительства объекта торговли. Срок действия договора с 15 мая 2013 года по 15 мая 2023 года.

Согласно схеме расположения земельных участков, земельный участок с кадастровым номером № площадью 403 кв.м (участок № 2) имеет «Г»-образную форму, прилегает к участку с кадастровым номером № площадью 60 кв.м (участок № 1), вместе они образуют единый прямоугольник.

21 июня 2013 года администрацией сельского поселения Венцы-Заря Гулькевичского района принято постановление №107 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного: Краснодарский край, Гулькевичский район, пос. Венцы, ул. Советская, квартал № 342», которым изменен вид разрешенного использования земельного участка № 1 -«для обеспечения функционирования временного торгового павильона» на - «для объекта торгового назначения», предусмотренный Правилами землепользования и застройки сельского поселения Венцы-Заря Гулькевичского района, зона общественного центра (ОДЗ 210, планировочный квартал 01:01:01).

25 октября 2013 года Постановлением Администрации сельского поселения Венцы-Заря № 161 утвержден градостроительный план земельного участка площадью 60 кв.м с кадастровым номером № (участка № 1) с разрешенным использованием – для объекта торгового назначения.

Согласно указанному плану объект необходимо размещать в пределах границ минимальных отступов от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. При этом отступ от границ земельного участка до хозяйственных построек не может быть менее 1 м, от красной линии до зданий, строений, сооружений – не менее 5 м.

На чертеже градостроительного плана обозначена линия отступа от границ земельного участка: 5 м – от красной линии, 1 м от всех границ, в том числе от северной и восточной границ участка (являющихся общими с участком № 2).

В ноябре 2013 года по заказу Труфакиной ООО «Инвестпроект» подготовлена проектная документация на здание магазина по адресу: <адрес> (участок № 1).

19 июля 2013 года Постановлением № 125 администрации сельского поселения Венцы-Заря по результатам публичных слушаний в соответствии с Градостроительным кодексом РФ Труфакиной выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке площадью 403 кв.м с кадастровым номером № (участке № 2) в части: отступ от красной линии – 2 м, разрешено строительство по границе земельного участка.

01 августа 2013 года Постановлением Администрации сельского поселения Венцы-Заря № 131 утвержден градостроительный план земельного участка № 2 с разрешенным использованием – для строительства объекта торговли. Согласно указанному плану объект необходимо размещать в пределах границ минимальных отступов от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. При этом отступ от границ земельного участка до хозяйственных построек не может быть менее 1 м, от красной линии до зданий, строений, сооружений – не менее 5 м.

На чертеже градостроительного плана обозначена линия отступа от границ земельного участка: 5 м – от красной линии, 1 м от всех границ, в том числе от границы участка, общей с участком №1.

Постановлением № 133 от 02 августа 2013 года администрацией сельского поселения внесены изменения в постановление № 125 от 19 июля 2013 года, а именно: в пункте 1 вместо «отступ от красной линии – 2 м» следует читать «отступ от красной линии – 2 м (по границе точек № 1 и № 2 градостроительного плана земельного участка)», в пункте 1 вместо «разрешения строительства по границе земельного участка» следует читать «разрешения строительства по границе земельного участка (по границе точек №2, №3, №4 и №5 градостроительного плана земельного участка)».

В октябре 2013 года по заказу Труфакиной И.А. ООО «Инвестпроект» подготовлена проектная документация на здание магазина по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира – ЦДК поселка Венцы, ул. Советская (участок № 2).

22 ноября 2013 года Труфакиной И.А. выдано разрешение №RU23507305-9 на строительство магазина, расположенного по адресу: примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира – ЦДК, почтовый адрес ориентира: ул. Советская, п. Венцы, Гулькевичский район, Краснодарский край, то есть только на участке площадью 403 кв.м. с кадастровым номером № (участок № 2).

16 января 2014 года главным специалистом Управления имущественных отношений администрации МО Гулькевичский район при осмотре земельного участка установлено, что на указанном участке, с целевым назначением «для обеспечения функционирования временного торгового павильона» имеется объект незавершенного строительства, строительные работы не ведутся.

23 января 2014 года Администрацией МО Гулькевичский район Труфакиной И.А. направлено требование об освобождении земельного участка путем демонтажа объекта незавершенного строительства.

28 января 2014 года межведомственной комиссией по учету выявленных объектов самовольного строительства принято решение рекомендательного характера: выявленный объект самовольного строительства включить в краевой реестр таких объектов.

04 февраля 2014 года главным специалистом Управления имущественных отношений администрации МО Гулькевичский район при осмотре земельного участка установлено, что на указанном участке, с целевым назначением «для обеспечения функционирования временного торгового павильона» имеется объект незавершенного строительства, строительные и демонтажные работы не ведутся.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признаками самовольной постройки являются следующие: объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; создание постройки без получения необходимых разрешений; создание постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу абзаца 2 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство осуществляется на основании разрешения на строительство; п. 7 указанной статьи установлено, что в целях строительства застройщик направляет в уполномоченные органы заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагает прежде всего правоустанавливающие документы на земельный участок.

На основании исследованных в судебном заседании доказательств, судом установлено, что второй земельный участок предоставлен Труфакиной И.А. рядом с первым, имеет сложные очертания, между участками не имеется разрывов, при объединении они образуют участок простой формы; Труфакиной предпринимались меры к объединению двух земельных участков с целью строительства на них объекта торгового назначения, чему препятствовало только разное разрешенное использование, а не какие-либо законодательные запреты и ограничения; параметры строительства на втором земельном участке Труфакиной И.А. постановлением Администрации поселения было разрешено сместить на границу участков, что целесообразно при условии нахождения участков в пользовании одного владельца и их последующего объединения; как Арендатор Труфакина И.А. имела преимущественное право на выкуп земельных участков в собственность, ею добросовестно исполнялись условия договоров аренды по уплате арендной платы, участки использовались по целевому назначению, с учетом вида разрешенного использования, определенного постановлением администрации поселения, носившим для нее обязательный характер официального документа; Труфакиной подготовлена проектная документация на строительство, получено разрешение на строительство на земельном участке площадью 403 кв.м, строительство осуществлялось ею открыто, разрешительная документация оформлялась в администрации поселения.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Труфакиной принимались надлежащие меры к легализации строительства, в частности к получению разрешения на строительство.

Согласно техническому заключению, выданному Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Гулькевичскому району от 07.02.2014 года, выполняемые в ходе строительства нежилого здания (магазин) объект незавершенного строительства, литер «В», строительные работы выполняются в соответствии с требованиями строительных норм и правил. На момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Выполняемые строительные работы в ходе строительства нежилого здания (магазин) - объект незавершенного строительства, литер «В» не нарушают интересы других (третьих) лиц.

Довод истца-ответчика о том, что договор аренды земельного участка площадью 60 кв.м расторгнут на основании заявления Труфакиной, опровергнут решением Гулькевичского районного суда от 28 марта 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 17 июля 2014 года, которым соглашение о расторжении договора аренды признано недействительной сделкой, как заключенной под влиянием заблуждения Труфакиной.

Доводы представителя Администрации МО Гулькевичский район о том, что постановление администрации поселения об изменении вида разрешенного использования земельного участка № 1 было принято незаконно, впоследствии отменено, и в силу этого строительство начато на этом участке незаконно, суд считает несостоятельным, поскольку Труфакина И.А. относилась к данному постановлению как к официальному документу, принятому уполномоченным органом, данное постановление отменено только 14 марта 2014 года, после подачи иска Администрацией МО Гулькевичский район об освобождении земельного участка, и способствовало формированию у Труфакиной И.А. мнения о правомерности ее действий по использованию спорного земельного участка.

Суд, исследовав представленные доказательства, считает возможным сохранить самовольную постройку – нежилое здание (магазин) – объект незавершенного строительства, Литер В, площадью 25,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, признав за Труфакиной И.А. право собственности на него.

Право собственности на недвижимое имущество согласно ст.219 ГК РФ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, поэтому истцу свое право собственности на пристройки следует зарегистрировать в Отделе по Гулькевичскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Труфакиной И.А. к Администрации муниципального образования <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства – удовлетворить.

Сохранить самовольно возведенный объект незавершенного строительства нежилое здание (магазин), Литер В, материал стен – кирпичные, толщиной 450 мм, год постройки 2013, этажность -1, площадью 25,8 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью 60 кв.м по адресу: <адрес>.

Признать за Труфакиной И.А. право собственности на указанный объект незавершенного строительства.

В удовлетворении требований Администрации муниципального образования Гулькевичский район к Труфакиной И.А. о сносе самовольно возведенного строения по адресу: <адрес>, - отказать.

Обязать филиал Федерального государственного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю произвести государственный кадастровый учет объект незавершенного строительства нежилое здание (магазин), Литер В, материал стен – кирпичные, толщиной 450 мм, год постройки 2013, этажность -1, площадью 25,8 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью 60 кв.м по адресу: <адрес>.

Обязать Гулькевичский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю зарегистрировать за Труфакиной И.А. право собственности на объект незавершенного строительства нежилое здание (магазин), Литер В, материал стен – кирпичные, толщиной 450 мм, год постройки 2013, этажность -1, площадью 25,8 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью 60 кв.м по адресу: <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий