Решение по делу № 2-746/2018 от 28.08.2018

Дело № 2-746/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 сентября 2018 года                                                                          город Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Луниной С.В.,

при секретаре Денисовой А.В.,

с участием представителя истца Коурдакова В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Калининградская мясная компания» к Бадаляну Гагику Мнацакановичу о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Калининградская мясная компания» обратилось в суд с иском к Бадаляну Г.М. с требованием о признании недействительными договоры купли-продажи земельных участков № от 26.04.2017 г. и № от 26.04.2017 г., заключённые между ООО «Калининградская мясная компания» и Бадаляном Гагиком Мнацакановичем, возложении обязанности на Бадалян Г.М. возвратить полученные денежные средства по сделкам в размере 262106 рублей, взыскать судебные расходы.

В обоснование исковых требований приводят доводы о том, что ООО «Калининградская мясная компания» приобрело у Бадаляна Г.М. земельные участии с № по договорам купли-продажи №-ч и №-ч от 26.04.2017 г. Позднее, 14 июня 2017 года договоры купли-продажи были сданы на государственную регистрацию. Однако, 23.06.2017 г. истец был уведомлен о приостановлении процедуры государственной регистрации перехода права собственности от Бадаляна Г.М. к истцу на том основании, что в ЕГРН имеется запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанных земельных участков.

Указанными договорами Бадалян Г.М. гарантировал истцу (п. 1.3 Договоров), что на момент заключения договора участки никому не отчуждены, не заложены, в доверительное управление не переданы, в споре, в том числе по вопросу о праве собственности продавца не состоят, на них не обращено взыскание, не применены меры по обеспечению иска.

При заключении договоров истец заблаговременно заказал актуальные сведения из ФГИС ЕГРН с целью получения о зарегистрированных в реестре сведениях (правах и ограничениях). Наряду с этой мерой компания провела изучение паспорта продавца, осмотрела участки на предмет их качественного состояния, отсутствия на них строений и сооружений, их реального соответствия заявленным характеристикам (целям землепользования и виду разрешённого использования).

Ответчик, заключая с истцом договоры купли-продажи, должен был знать о том, что на его имущество принудительно обращено взыскание в рамках сводного исполнительного производства по исполнительному листу от 08 октября 2015 года, выданному Зеленоградским районным судом Калининградской области, но не поставил об этом в известность Покупателя.

В результате намеренного умолчания Ответчиком о запрете на совершение регистрационных действий, в отношении продаваемых земельных участков с №, истцом были заключены договоры купли-продажи №-ч и №-ч от 26.04.2017 г. и переданы ответчику денежные средства размере 262106 рублей, что подтверждается расписками ответчика в получении денег.

Находят действия продавца, допустившего обман покупателя относительно предмета гражданско-правовой сделки - недобросовестными, которые привели к возникновению неблагоприятных последствий в результате заключения рассматриваемого договора, которые в свою очередь выражаются в том, что покупатель не приобрёл право собственности на приобретённые им земельные участки и потерял уплаченные за недвижимость денежные средства.

В судебном заседании представитель истца ООО «Калининградская мясная компания» Коурдаков В.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее по тексту Росреестр), извещённое надлежащим образом о месте и времени разбирательства дела, в судебное заседание своего представителя не направило.

Ответчик Бадалян Г.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом по адресу его регистрации по месту жительства. Почтовое извещение вернулось с отметкой «истек срок хранения». Иным способом известить ответчика о дате и месте судебного заседания в сложившейся ситуации у суда возможности не имеется, так как иных адресов в представленных документах не содержится.

Пунктом 1 ст.35 ГПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Как разъяснено в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, представителя третьего лица.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, прихожу к следующему выводу.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пунктов 3-6 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закона № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона № 218-ФЗ датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

По смыслу указанных норм права, право собственности на недвижимость сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода этого права.

Как разъяснено в абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи.

В отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю договор купли-продажи не может считаться заключенным.

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.2 ст.179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Судом установлено, что 26 апреля 2017 года Бадалян Г.М. (продавец) и ООО «Калининградская мясная компания» (покупатель) заключили договор купли – продажи земельного участка № с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м категории земель - из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, ориентир <адрес>. Участок находится примерно <данные изъяты> по направлению на запад от ориентира.

Денежные средства по договору на сумму <данные изъяты> рублей были полностью получены продавцом Бадалян Г.М., о чем имеется указание, как в договоре купли – продажи, так и в расписке, представленной истцом.

26 апреля 2017 года Бадалян Г.М. (продавец) и ООО «Калининградская мясная компания» (покупатель) заключили договор купли – продажи земельного участка № с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель - из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования -для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, ориентир <адрес>. Участок находится примерно в <данные изъяты> км по направлению на запад от ориентира.

Денежные средства по договору на сумму <данные изъяты> рублей были полностью получены продавцом Бадалян Г.М., о чем имеется указание, как в договоре купли – продажи, так и в расписке, представленной истцом.

14.06.2017 необходимый пакет документов был сдан для регистрации перехода права собственности в МКУ «МФЦ Черняховского муниципального района».

Согласно уведомлениям о приостановлении государственной регистрации от 21.06.2017 № 39/006/007/2017-2895 и № 39/006/007/2017-2893 государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки 19.06.2017 приостановлена в связи с имеющимся запретом на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков, сроком приостановления до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии запрета.

Основанием для государственной регистрации послужила выписка из Федеральной службы судебных приставов №84102973/3911 от 19.01.2017.

Из представленных в деле сведений следует, что 15 сентября 2015 определением Зеленоградского районного суда Калининградской области постановлено выдать исполнительные листы на исполнение решения Третейского суда о взыскании задолженности по кредитному договору № от 14.09.2012 в пользу ПАО Сбербанк с Бадалян Г.М. в размере <данные изъяты> рублей.

19.11.2015 ОСП Зеленоградского района возбуждено исполнительное производство <данные изъяты> в отношении Бадалян Г.М.

Ответчик был извещён о том, что в случае истечения срока для добровольного исполнения требований, пристав-исполнитель вправе применить меры принудительного исполнения.

Из сводки по исполнительному производству следует, что судебным приставом-исполнителем ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области 19.01.17 принято постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении обнаруженного имущества Бадаляна Г.М., состоящее из двух земельных участков с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Указанное постановление 24.01.2017 было направлено в Росреестр, должнику и взыскателю.

Спорными договорами купли-продажи Бадалян Г.М. гарантировал истцу (п. 1.3 Договоров), что на момент заключения договора участки никому не отчуждены, не заложены, в доверительное управление не переданы, в споре, в том числе по вопросу о праве собственности продавца не состоят, на них не обращено взыскание, не применены меры по обеспечению иска.

Сопоставляя даты наложения ограничений на земельные участки с датой приобретения истцом земельных участков, суд приходит к выводу, что на момент совершения договоров купли-продажи указанный запрет на совершение регистрационных действий был объявлен.

По своей правовой природе запрет на совершение регистрационных действий является составляющей ареста и направлен на запрет распоряжения имуществом.

Ответчик, заключая с истцом договоры купли-продажи, должен был знать о том, что на его имущество принудительно обращено взыскание в рамках сводного исполнительного производства по исполнительному листу от 08 октября 2015 года, выданному Зеленоградским районным судом Калининградской области, но не поставил об этом в известность Покупателя.

Это обстоятельство Бадалян Г.М. утаил от истца, что говорит о намерении ответчика распорядиться вышеуказанным имуществом путём обмана потенциального покупателя об ограничительных свойствах отчуждаемого имущества земельных участков с кадастровым номером №

В соответствии с частью 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В результате намеренного умолчания ответчиком о запрете на совершение регистрационных действий, в отношении продаваемых земельных участков с КН 39:13:030821:71 и 39:13:030821:72, истцом были заключены договоры купли-продажи №-ч и №-ч от ДД.ММ.ГГГГ и переданы ответчику денежные средства размере 262106 рублей, что подтверждается расписками ответчика в получении денег.

Такие действия продавца, допустившего обман покупателя относительно предмета гражданско-правовой сделки суд находит недобросовестными, которые привели к возникновению неблагоприятных последствий в результате заключения рассматриваемого договора, которые в свою очередь выражаются в том, что покупатель не приобрёл право собственности на приобретённые им земельные участии и потерял уплаченные за недвижимость денежные средства.

В соответствии с абц. 2 ч. 2 статьи 166 ГК РФ - оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре.

Обманом ответчика указанными сделками истцу причинен реальный ущерб в размере 262106 рублей (102578 рублей 00 копеек+159528 рублей 00 копеек), что подтверждается расписками продавца в получении денег.

Указанные суммы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ответчика подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5821 руб. 06 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Калининградская мясная компания» удовлетворить.

Признать недействительным договор № от 26.04.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:13:030821:72 площадью 64111 кв.м, заключённый между ООО «Калининградская мясная компания» и Бадаляном Гагиком Мнацакановичем.

Взыскать с Бадаляна Гагика Мнацакановича в пользу ООО «Калининградская мясная компания» 102578 рублей 00 копеек.

Признать недействительным договор № от 26.04.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:13:030821:71 площадью 99705 кв.м, заключённый между ООО «Калининградская мясная компания» и Бадаляном Гагиком Мнацакановичем.

Взыскать с Бадаляна Гагика Мнацакановича в пользу ООО «Калининградская мясная компания» 159528 рублей 00 копеек.

Взыскать с Бадаляна Гагиком Мнацакановичем в пользу ООО «Калининградская мясная компания» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5821 руб. 06 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Черняховского городского суда                                                          С.В.Лунина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 сентября 2018 года.

Судья Черняховского городского суда                                                           С.В.Лунина