Решение по делу № 2-60/2014 (2-3378/2013;) от 14.03.2013

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

5 июня 2014 года

Тверской районный суд Москвы

в составе председательствующего судьи Рачиной К.А.,

при секретаре Горохове Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-60/2014 по иску Родина Ю. Р. к ГУП «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана Москвы» о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску ГУП «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана Москвы» к Родину Ю. Р. о взыскании денежных средств за производство работ, третье лицо – ООО «Роса»,

УСТАНОВИЛ:

Родин Ю.Р. обратился в суд с иском к ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» о взыскании задолженности по арендной плате, указывая в обоснование своих требований на то, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО «Роса» предоставило ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного помещения является истец, который письменно уведомил арендатора о своем намерении сдавать помещение в аренду на тех же условиях; по договору аренды ежемесячная базовая арендная плата составляет <данные изъяты>, также уплачивается переменная составляющая арендной платы, состоящая из платы за фактическое использование электроэнергии и тепло/водоснабжения; для приведения помещения в должное состояние для использования по целевому назначению арендатору сроком на 9 месяцев предоставлялся льготный период для осуществления ремонтных и отделочных работ, в который он не должен был уплачивать базовую арендную плату, при этом все неотделимые улучшения должны были согласовываться с арендодателем до начала производства работ; поскольку никакие действия по согласованию выполняемых работ ответчиком не произведены, им также не представлены доказательства выполнения неотделимых улучшений и акты выполненных работ и другие документы, истец считает, что у ответчика отсутствовала возможность на получение льготного периода по арендной оплате; ответчик перечислил на счет арендодателя только три платежа по базовой арендной плате, в связи с чем у него образовалась задолженность по базовой арендной плате за восемь месяцев договора и по внесению платы за февраль и март 2013г., а также по оплате электроэнергии, горячей воды и тепла.

В дальнейшем истец пояснил, что после подачи настоящего искового заявления ответчик частично оплатил задолженность по заявленным требованиям.

С учетом изложенных обстоятельств и уточнений исковых требований истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, а также расходы по оплате экологического обследования объекта в размере <данные изъяты> и расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>

Ответчик в ходе судебного разбирательства спора с иском не согласился, заявил встречный иск о взыскании с Родина Ю.Р. <данные изъяты>, потраченных на производство ремонтных работ, а также расходов по госпошлине, ссылаясь на то, что согласно договору аренды целевое назначение объекта – использование в качестве офиса для делопроизводства и конторской деятельности с возможностью размещения оргтехники, однако объект передавался в ненадлежащем техническом состоянии и требовал производства строительных и отделочных работ, что зафиксировано в акте приема-передачи; для приведения объекта в должное состояние для использования по целевому назначению арендатором за свой счет выполнены строительные, ремонтные и отделочные работы.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражал, просил удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований ООО «Роса» в судебное заседание не явился, ранее просил удовлетворить иск основной и отказать в удовлетворении встречного искового заявления.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 606, 611, 612 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Роса» (арендодателем) и ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» (арендатором) был заключен договор № аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (ком. 1-10).

По условиям договора указанное нежилое помещение может использоваться в качестве офиса для делопроизводства и конторской деятельности с возможностью размещения оргтехники (п. 2.2), объект передается по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.6), срок действия договора 11 месяцев (п. 3.1).

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2012, в п. 2 которого указано, что на момент передачи объект не пригоден для использования по целевому назначению и требует производства строительных и отделочных работ.

В силу п. 5.1 договора аренды арендатор по согласованию с арендодателем производит в разумные сроки строительные, ремонтные и отделочные работы за свой счет и в объеме необходимом для безопасной эксплуатации с целью привести помещение в должное состояние для использования по целевому назначению.

Согласно п. п. 5.2, 5.3 договора аренды ремонтные работы должны производиться в соответствии с действующими ГОСТ и СНиП. Качество и сроки проводимых работ должны соответствовать общепринятым нормам для помещений, предназначенных для целевого использования, указанного в приложение № к договору. Арендодатель должен согласовывать сметы на неотделимые улучшения объекта, контролировать их производство.

В соответствии с п. 5.4 договора аренды все неотделимые улучшения объекта должны быть согласованы с арендодателем до начала производства работ и в последующем остаются в его собственности.

Согласно п. 6.2 договора аренды арендодатель предоставил арендатору льготный период для производства строительных, ремонтных и отделочных работ на объекте на срок 9 месяцев. Как указано в данном пункте договора, обязанность по уплате базовой арендной платы возникает у арендатора с ДД.ММ.ГГГГ

На момент заключения договора аренды указанное нежилое помещение принадлежало ООО «Роса» на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на данный объект недвижимости перешло к Родину Ю.Р. на основании договора купли-продажи помещения от 05.04.2012, что подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ серии №

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В письме ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» от ДД.ММ.ГГГГ № №, адресованном ООО «Роса», арендатор выражает свое намерение арендовать помещение по указанному выше адресу на тех же условиях на новый период с ДД.ММ.ГГГГ на 11 месяцев.

Из текста имеющегося в материалах дела письма Родина Ю.Р. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что новый собственник помещения подтверждает пролонгацию договора аренды нежилого помещения на тех же условиях на новый срок.

Между тем, как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, о смене собственника арендатор был уведомлен только ДД.ММ.ГГГГг., надлежащих доказательств обратного суду не представлено, сведения о получении арендатором письма от ДД.ММ.ГГГГ в материалах дела не имеется.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор уведомил нового собственника о своем намерении не заключать договор на новый срок, просил принять помещение с неотделимыми улучшениями, в случае необходимости составить дефектные ведомости, а также зачесть в качестве оплаты за февраль 2013г. сумму депозита, ранее уплаченную в адрес прежнего собственника помещения.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендованное имущество было передано ответчиком истцу в связи с истечением срока действия договора. В акте имеется отметка истца о том, что помещение передается в ненадлежащем техническом состоянии.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на то, что ответчик не произвел согласование выполняемых работ, не представил акты выполненных работ и другие документы, подтверждающие выполнение ответчиком работ на объекте, в связи с чем истец считает, что у ответчика отсутствовало право на льготный период, когда он мог не платить арендную плату, поэтому у него имеется задолженность.

Возражая, ответчик указывает на то, что предоставленное помещение находилось в ненадлежащем техническом состоянии и не могло использоваться по назначению в качестве офиса, в связи с чем по условиям договора им за свой счет были произведены строительные и отделочные работы, все улучшения помещений были согласованы с прежним собственником, а в дальнейшем помещение было передано новому собственнику, истцу по настоящему делу, со всеми неотделимыми улучшениями.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд считает, что в удовлетворении как первоначального, так и встречного исков должно быть отказано.

В силу существа договора аренды обязательство арендодателя по предоставлению арендатору имущества в пользование является встречным применительно к ч. 1 ст. 328 ГК РФ к обязательству арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды, а именно: исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем обязательства по передаче арендатору в пользование объекта аренды.

Согласно ч. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в состоянии пригодном для использования по целевому назначению в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы.

При вынесении настоящего решения суд исходит из того, что вышеуказанный договор аренды был прекращен в связи с истечением срока его действия, за период действия договора аренды арендатором были произведены неотделимые улучшения технического состояния предоставленного нежилого помещения, что повлекло за собой увеличение стоимость данного объекта, помещения, в соответствии с условиями заключенного договора были отремонтированы и могли использоваться как офисные помещения для работы. Данные обстоятельства подтверждаются представленными ответчиком договорами подряда, дополнительными соглашениями к ним, сметами и актами о приемке принятых работ.

Пункты 1-3 ст. 623 ГК РФ предусматривают, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Принимая во внимание, что в распоряжении ответчика по основному иску и истца по встречному иску, спорное помещение находилось до декабря 2012 года и он пользовался помещением без уплаты базовой арендной платы, при этом строительные, ремонтные и отделочные работы ответчик производил за свой счет в соответствии с условиями заключенного договора, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, рассматривая вопрос о взыскании с ответчика коммунальных платежей, суд исходит из следующего.

Согласно п. п. 6.7 и 6.10 договора аренды оплата переменной составляющей арендной платы за фактическое использование электроэнергии и тепло/водоснабжения осуществляется в течение трех рабочих дней на основании счета, предоставляемого арендодателем, согласно показаниям соответствующих приборов учета, установленных на объекте, по тарифам, указанным в счетах, направляемых ресурсоснабжающими организациями в адрес арендодателя, с обязательным документальным подтверждением вышеуказанных расходов арендодателя.

Как следует из представленных документов, арендатором плата за аренду жилого помещения с декабря 2013 года производилась с учетом коммунальных платежей до момента подписания акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ года.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Родина Ю. Р. к ГУП «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана Москвы» о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

В удовлетворении встречного иска ГУП «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана Москвы» к Родину Ю. Р. о взыскании денежных средств за производство работ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Рачина К.А.