Решение по делу № 33-23223/2015 от 17.12.2015

дело №...

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Апелляционное ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Уфа                                 24 декабря 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи                Васильевой Г.Ф.,

судей:                                 Киньягуловой Т.М.,

                                    Смирновой О.В.,

при секретаре                         Баскаковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе главы Администрации СП Кирилловский сельсовет МР Уфимский район РБ на решение Уфимского районного суда РБ от 01.10.2015 года, которым постановлено: Исковые требования Усманова 1 удовлетворить. Обязать Администрацию Кирилловский сельсовет Муниципального района Уфимский район РБ заключить с Усмановым 1 договор аренды земельного участка общей площадью 1 328 кв.м., кадастровый номер ..., расположенного по адресу: адрес, на новый срок.

Исковые требования Администрации СП Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ к Усманову ... об освобождении земельного участка и сносе самовольной постройки оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Верховного суда РБ Киньягуловой Т.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Усманов ... обратился в суд с иском к Администрации СП Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ, в котором просил суд обязать заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок.

В обоснование иска он указал, что на основании постановления главы Администрации Кирилловского сельсовета Уфимского района Республики Башкортостан № 141/21 от 27.08.1997г. Усманову 1 был предоставлен земельный участок, общей площадью 0,15 га, во владение с правом наследования для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: адрес.

Вышеуказанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.06.2004г., площадь которого составила 1328 кв.м. и ему присвоен кадастровый номер ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома.

На основании постановления главы администрации Кирилловского сельсовета № 123 от 17.07.2002г. истцу вышеуказанный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома сроком до 16.07.2005г. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в государственной регистрационной палате при МЮ РБ.

Также земельному участку был присвоен почтовый адрес: адрес

На земельном участке истец за счет собственных средств возвел объект незавершенного строительства, общей площадью 130,3 кв.м.

    В целях продления договора аренды земельного участка истец в установленном порядке 15.12.2014 года обратился в Администрацию ГО город Уфа с соответствующим заявлением с приложением необходимых документов.

Однако в письме исх. № 208 от 20.04.2015 года Администрация сельского поселения Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ сообщила, что продление договора аренды земельного участка не представляется возможным в соответствии с п.4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Данный отказ истец считает незаконным.

На сегодняшний день ответчик каких либо требований об освобождении земельного участка Усманову ... не предъявлял. Спорный земельный участок третьим лицам не передан, более того ответчик, принимая арендную плату, осознает тот факт, что истец фактически использует земельный участок.

На момент действия договора аренды земельного участка № 37 от 17.07.2002г. истцом было получено 16.10.2003г. разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 385 и возведен объект незавершённого строительства.

Следовательно, наличие на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства и надлежащим образом исполнение истцом своих обязанностей по договору аренды (внесении арендной платы, получение разрешения на строительство, строительство объекта в соответствии с проектом) влечет за собой преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Истец просил обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка общей площадью 1328 кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: адрес, на новый срок.

Администрации СП Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ обратилась в суд со встречным иском к Усманову .... об освобождении земельного участка и сносе самовольной постройки.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды от 17.07.2002 № 37 расторгнут и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.

Усманов ... не освоил земельный участок за период с 1997 года по настоящее время в соответствии с целями, для которого вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером ... ему предоставлялся.

Согласно техническому паспорту от 16.10.2014 г. на земельном участке по адресу: адрес расположен объект незавершенного строительства, степенью готовности 37 %, степень износа «0», то есть дом не построен.

Учитывая, что строительство Усмановым ... было начато уже после окончания срока действия договора аренды от 17.07.2002 № 37 и без соответствующего разрешения на строительство, вышеуказанная постройка является самовольной как расположенная на самовольно занятом земельном участке. У истца (ответчика по настоящему иску) также отсутствует возможность узаконения данной постройки в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.

На основании изложенного администрация СП Кирилловский сельсовет МР Уфимский район РБ просила обязать Усманова ... в 30 дневный срок с момента вступления в силу решения суда освободить самовольно занимаемый земельный участок общей площадью 1328 кв.м., кадастровый номер ..., а также осуществить за свой счет снос самовольно возведенной постройки, расположенной по адресу: адрес.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Администрации СП Кирилловский сельсовет муниципального района Уфимский район РБ. Сафину ... представителя истца Старцеву ... обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, согласно постановлению главы Администрации Кирилловского сельсовета Уфимского района Республики Башкортостан № 141/21 от 27.08.1997г. истцу Усманову ... был предоставлен земельный участок, общей площадью 0,15 га во владение с правом наследования для ведения личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома по адресу: адрес (л.д.23).

Вышеуказанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.06.2004г., площадь которого составила 1328 кв.м., ему присвоен кадастровый номер ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома.

На основании постановления главы администрации Кирилловского сельсовета № 123 от 17.07.2002г. истцу вышеуказанный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома сроком до 16.07.2005г. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в государственной регистрационной палате при МЮ РБ.

16.10.2003 г. истцом было получено разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 385 и возведен объект незавершённого строительства, общей площадью 130,3 кв.м. Как видно из технического паспорта объекта незавершенного строительства по адресу: адрес, степень готовности объекта составляет 37% (л.д.12).

Удовлетворяя исковые требования об обязании Администрацию Кирилловский сельсовет МР Уфимский район РБ заключить с Усмановым ... договор аренды земельного участка, суд исходил из того, что Усманов ... несет все необходимые расходы по содержанию земельного участка. Задолженность по договору аренды земельного участка отсутствует. До предъявления Усмановым ... данного иска каких либо требований об освобождении земельного участка Усманову ... ответчик не предъявлял. Спорный земельный участок третьим лицам не передан. В целях продления договора аренды земельного участка истец в установленном порядке 15.12.2014 года обратился в Администрацию Уфимского района РБ с соответствующим заявлением с приложением необходимых документов. Однако в письме исх. № 208 от 20.04.2015 года Администрация сельского поселения Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ сообщила, что продление договора аренды земельного участка не представляется возможным в соответствии п.4 ст. 39.6 ЗК РФ. Данный отказ в заключении договора аренды суд первой инстанции посчитал незаконным.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п. 2, п.3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем указанным требованиям закона обжалуемое решение в части не соответствует.

Согласно договору аренды №37 от 17.07.2002г. между Администрацией СП Кирилловский сельсовет МР Уфимский район РБ и Усмановым ... заключен договор аренды земельного участка, согласно которого истцу был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: адрес для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома сроком до 16.07.2005г. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в государственной регистрационной палате при МЮ РБ.

Согласно п.6.1. договора аренды арендатор имеет право продлить с согласия арендодателя действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего договора, в противном случае договор считается расторгнутым и его действие прекращается (л.д.20).

В п.11.3 договора указано, что по истечении срока действия договора, указанного в пункте 1.1 и неполучения от арендатора письменного заявления о продлении срока действия настоящего договор, договор считается расторгнутым и его действие прекращается (л.д.21 на об.).

Как усматривается из материалов дела, истец Усманов ... с заявлением о продлении срока действия договора не обращался.

Согласно п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.1 ст.621 ГК РФ и в п.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

В данном случае коллегия считает, что истцом утрачено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку предложение о продлении срока действия договора истцом до истечения срока действия договора аренды от 17.07.2002г. не было направлено, а обращение арендодателю о заключении договора аренды состоялось лишь 15.12.2014года (л.д.22).

Кроме того, согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни иными законами не предусмотрена обязанность Администрацию СП Кирилловский сельсовет МР Уфимский район РБ заключить с истцом договор аренды земельного участка.

Поскольку доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, то судебная коллегия считает, что в удовлетворении заявленного истцом требования о понуждении заключить Администрацию СП Кирилловский сельсовет МР Уфимский район РБ договор аренды на новый срок должно быть отказано, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. В данном случае такие обстоятельства не установлены.

С учетом изложенного, ссылка истца на то, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок несостоятельна, поскольку какие-либо третьи лица не заявлялись на данный земельный участок.

Кроме того, исходя из предмета заявленных требований усматривается, что сам истец подтверждает отсутствие правоотношений по договору аренды земельного участка, указывая, что срок договора аренды истек 116.07.2005г., просит заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок (л.д.9).

При вынесении решения по делу в части рассмотрения требований истца Усманова ... об обязании заключить с ним договор аренды коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что истцом фактически не были соблюдены условия договора аренды, поскольку, как видно из справки и приложенной к ней квитанции об оплате за арендную плату от 27.10.2014г., плата за землю за 2009-2014 годы внесена один раз в сумме ... рублей, то есть перед обращением в суд. Сведения об оплате за аренду земли за прошлые годы в материалах дела отсутствуют.

    Вместе с тем судебная коллегия считает, что встречные исковые требования Администрации СП Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ к Усманову ... о сносе самовольно возведенной постройки со ссылкой на то, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства со степенью готовности всего лишь 37% и что у истца не имеется разрешение на строительство объекта являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, поскольку, как следует из материалов дела, имеется разрешение на выполнение строительно-монтажных работ №385 от 16.10.2003г., на основании которого Усмановым ... возведен объект незавершенного строительства по адресу: адресл.д.50). Во-вторых, согласно п.2.1. договора аренды от 17.07.2002г. срок освоения земельного участка под строительство индивидуального жилого дома – 3 года. Освоением является наличие законченного нулевого цикла фундамента жилого дома. По мнению судебной коллегии истцом Усмановым ... названный пункт договора аренды выполнен, в связи с чем требования и доводы Администрации СП Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ о сносе указанной постройки как самовольно возведенной являются необоснованными.

Кроме того, представитель Администрации СП Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ в суде апелляционной инстанции пояснила, что не исключается возможность проведения торгов относительного спорного земельного участка с обременением с учетом незавершенного строительством объекта.

    Таким образом, проанализировав и оценив все обстоятельства по делу по правилам ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части удовлетворения исковых требований Усманова ... об обязании Администрацию СП Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ заключить с истцом договор аренды земельного участка по адресу: адрес, на новый срок нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Усманова Р.А.

    В остальной части то же решение суда от 01.10.2015 года следует оставить без изменения.

    Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 01 октября 2015 года отменить в части удовлетворения исковых требований об обязании Администрации СП Кирилловский сельсовет MP Уфимский район РБ заключить с Усмановым ... договор аренды земельного участка, в отмененной части вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований Усманова ... об обязании Администрацию СП Кирилловский сельсовет муниципального района Уфимский район РБ заключить с Усмановым ... договор аренды земельного участка общей площадью 1328 кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: адрес - отказать.

В остальной части решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 01 октября 2015 года оставить – без изменения.

    Председательствующий                     Г.Ф. Васильева

Судьи:                                  Т.М. Киньягулова

О.В. Смирнова