Решение по делу № 33-2631/2010 от 20.07.2010

Докладчик Савельева Г.В. Кассац. дело №33-2631-2010

Судья Кудряшова Н.Н.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

02 августа 2010 года гор. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Лысенина Н.П.,

судей Савельевой Г.В. и Сорокина С.А.,

при секретаре Курчине В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Жаркова К.К. к Открытому акционерному обществу ... о признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ОАО ... к Жаркову К.К. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества (производственной базы) ничтожной сделкой,

поступившее по кассационным жалобам представителей ОАО ... и временного управляющего ОАО ... П на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 18 июня 2010 года, которым постановлено:

Исковое требование Жаркова К.К. удовлетворить.

Признать за Жарковым К.К. право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г...., ..., общей площадью ... кв.м, приобретенное по договору купли-продажи недвижимого имущества (производственной базы) от 18 сентября 2009 г. у ОАО ...

1) нежилое двухэтажное кирпичное здание (литера А) с одноэтажными пристроями из железобетонных блоков (литера Al, A2), общей площадью ... кв.м, инвентарным номером 01-209;

2) одноэтажное кирпичное здание (литера Б), общей площадью ... кв.м, инвентарным номером 01-209;

3) сооружения (литеры 1, П, Ш, 1У), общей площадью ... кв.м, инвентарным номером 01-209.

В удовлетворении встречного искового требования ОАО ... о признании договора купли-продажи недвижимого имущества (производственной базы), заключенного с Жарковым К.К. 18 сентября 2009 г., ничтожной сделкой, и во взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме ... руб. ... коп., отказать.

Заслушав доклад судьи Савельевой Г.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Жарков К.К. обратился в суд с иском к ОАО ... о признании права собственности на недвижимое имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что 18 сентября 2009 года между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – двухэтажного кирпичного здания с одноэтажными пристроями из железобетонных блоков; одноэтажного кирпичного здания; сооружения., расположенных по адресу: г...., .... Вместе со строениями ему также было передано право аренды земельного участка для эксплуатации здания и сооружений базы. В связи с этим было составлено дополнительное соглашение к ранее заключенному с администрацией г.Чебоксары договору аренды № ... от ... года. Оплата по указанному договору купли-продажи произведена в полном объеме, что подтверждается справкой от 18 сентября 2009 г., спорный объект передан ему продавцом по акту приема-передачи в день подписания договора. Однако после обращения в УФРС по ЧР истцу стало известно об отсутствии информации на спорный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и уклонении ответчика от такой регистрации, в связи с чем в государственной регистрации сделки было отказано. Согласно справке, выданной Муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда» от ... г. за №..., сведения о регистрации у них права собственности на объекты так же отсутствуют, хотя право собственности на указанные объекты у ответчика возникло еще с ... года.

ОАО ... обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Жаркову К.К. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества (производственной базы) ничтожной сделкой.

Исковые требования мотивированы тем, что указанный договор купли-продажи от 18 сентября 2009 года является ничтожной сделкой ввиду несоответствия требованиям закона. ... года указанные спорные объекты на основании договора купли-продажи перешли от ЧРА ... к ДПМК ..., которая впоследствии постановлением Главы Ленинского района г.Чебоксары № ... от ... г. была преобразована в ОАО ... Права на объекты у ОАО ... возникли до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно до 21 июля 1997 года. Однако и после вступления ФЗ в законную силу до момента заключения договора не было зарегистрировано право собственности ОАО ... на спорный объект. Предметом договора купли-продажи от 18 сентября 2009 г. стало незарегистрированное за продавцом в Регистрационной палате недвижимое имущество, в связи с чем договор купли-продажи объектов недвижимости не соответствует требованиям действующего законодательства и является ничтожной сделкой.

В судебном заседании Жарков К.К. и его представители Аль-Давуд B.C., Кольцов Г.А. исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Представитель ОАО ... Павлов В.Ю. исковые требования Жаркова К.К. не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица - временного управляющего ОАО ... Тямин С.Н. указал, что оснований для удовлетворения исковых требований Жаркова К.К. не имеется, поддержал встречные исковые требования.

Представитель третьего лица УФРС по ЧР, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное представителем ОАО ... на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения Жаркова К.К. и его представителей Аль-Давуд В.С. и Кольцова Г.А., представителя временного управляющего ОАО ... - Тямина С.Н., судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрев спор по существу, суд первой инстанции исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон, оценил представленные доказательства и вынес обоснованное решение.

Из материалов дела следует, что 18 сентября 2009 года на заседании Совета директоров ОАО ... было решено реализовать производственную базу ... Жаркову К.К. по остаточной стоимости и в это же день между ОАО ... и Жарковым К.К. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (производственной базы) – двухэтажного кирпичного здания с одноэтажными пристроями из железобетонных блоков; одноэтажного кирпичного здания; сооружения., расположенных по адресу: г.... общей площадью ... кв.м. Согласно акту от 18 сентября 2009 г. производственная база была передана Жаркову К.К., произведена оплата объекта, однако при обращении в Управление Федеральной регистрационной службы по ЧР выяснилось об отсутствии регистрации объекта недвижимости за продавцом – ОАО ..., что и послужило основанием для отказа в регистрации сделки и основанием для обращения Жаркова К.К. с иском в суд о признании права собственности на указанный объект недвижимости.

Постанавливая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент заключения с Жарковым К.К. договора купли-продажи производственной базы продавец в лице ОАО ... фактически являлся его собственником несмотря на то, что право собственности за ним зарегистрировано не было.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

В силу п.1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе и отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 13 мая 1994 г. ЧРА ... продала, а ДПМК ... купила производственную базу ликвидированного УПТК, находящуюся на балансе Ассоциации ... и занимаемый земельный участок площадью ... га по адресу гор. ..., пос. ..., промзона по цене ... руб. Сумма доли ... ДПМК в размере ... руб., вложенная в состав УПТК засчитывалась при оплате цены договора. Оплата остальной части ... руб. была произведена ... г. путем перевода на расчетный счет продавца, в этот день сторонами был подписан акт приема-передачи базы. Впоследствии в ... г. ДПМК ... была реорганизована в ОАО ... и на момент продажи базы Жаркову К.К. спорный объект недвижимости находился на балансе ОАО ...

Согласно ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, так как согласно ст.551 ГК РФ подлежит регистрации лишь переход права собственности на недвижимость, договор купли-продажи нежилого помещения не требует государственной регистрации.

Таким образом, доводы представителей ОАО ... и временного управляющего о том, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемую производственную базу она не может быть предметом гражданско- правовых договоров, в связи с чем сделка по отчуждению указанного объекта недвижимости является ничтожной, не основаны на нормах законодательства.

Судом первой инстанции было проверено и исполнение обязательств по договору купли-продажи от 16.09.2009 г.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Так, ОАО ... исполнил обязательство по передаче производственной базы Жаркову К.К. по акту приема-передачи от 18.09.2009 г., а Жарков К.К. исполнил обязательство по оплате стоимости спорного объекта недвижимости путем исполнения обязательств ОАО ... перед своим кредитором ООО ... в размере ... руб. ... коп.

Судом были проверены и доводы ответчиков по первоначальному иску об отсутствии у заместителя генерального директора К полномочий на подписание договора купли-продажи, эти доводы обоснованно были признаны несостоятельными ввиду предоставления ей указанных полномочий доверенностью руководителя организации и приказа №... от ... г.

В связи с тем, что иных оснований для признания сделки ничтожной кроме отсутствия зарегистрированного за ОАО ... права собственности на производственную базу заявлено не было, решение суда было вынесено в пределах заявленных доводов, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб представителей ОАО ... и временного управляющего ОАО ... П об отмене решения суда по иным основаниям.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационные жалобы представителей ОАО ... и временного управляющего ... П на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 18 июня 2010 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи