Решение по делу № 2-4255/2017 ~ М-213/2017 от 16.01.2017

Дело № 2-4255/2017

30 октября 2017 года г. Всеволожск

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Мартьяновой С.А.

при секретаре Андреенко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Константа Девелопмент Групп» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи земельного участка, признании права собственности, о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Константа Девелопмент Групп», в котором с учетом внесенных в него изменений, просит признать предварительный договор №/В-ЗУ от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, заключенный между сторонами основным договором купли-продажи земельного участка, признать за нею права собственности на земельный участок №, площадью 1200кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, погасить регистрационную запись об ипотеке на земельный участок № площадью 1 200 кв.м с кадастровым номером 47:07:0957004:1071, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение в районе <адрес>, ПК «Всеволожский», взыскать неустойку в соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 698 779 рублей 20 копеек, компенсацию морального вреда в размере 200000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 15330 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что между сторонами был заключен предварительный договор №/В-ЗУ от ДД.ММ.ГГГГ, по которому установлены взаимные права и обязанности сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи земельного участка №, площадью 1200кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства.

Оплата полной стоимости земельного участка произведена истцом до подписания основного договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора. В установленный предварительным договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ ответчик не исполнил принятых на себя обязательств по договору по формированию и регистрации земельного участка, основной договор заключен не был. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору, срок заключения основного договора определен сторонами – не позднее ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени основной договор не заключен, претензия истца от 20.12.2016г., содержащая требования подписать основной договор купли-продажи и передать земельный участок истцу, оставлена без ответа.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, в порядке ст. 48 ГПК РФ направила в суд своего представителя ФИО9, которая в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик - ООО «Константа Девелопмент Групп» в судебное заседание представителей не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причин уважительной неявки в суд не представил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Третьи лица: ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО5 в судебное заседание не явились, о слушании дел извещались надлежащим образом.

Руководствуясь ч. 4 ст. 167 суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив и оценив собранные по делу доказательства из совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему:

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Константа Девелопмент Групп» был заключен предварительный договор №/В-ЗУ купли-продажи объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора настоящим договором устанавливаются взаимные права и обязанности сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи земельного участка площадью 1200кв.м. с условным номером 304, являющегося частью земельного участка общей площадью 212351,0кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957004:208, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства.

В соответствии с п. 3.1 предварительного договора стоимость земельного составляет 1426 080 рублей. Согласно п. 3.2 договора расчет между сторонами производится до подписания между сторонами основного договора путем внесения покупателем на расчетный счет продавца в соответствии с графиком платежей.

Из материалов дела следует, что истец обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости исполнила в полном объеме. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п. 2.1.1 предварительного договора ответчик обязался осуществить: регистрацию права собственности на земельный участок, образованный в результате разделения основного, как отдельный объект недвижимости на себя; снятие обременения, указанного в п. 1.4 настоящего договора, на земельные участки, путем внесения изменений в сведения ЕГРП и получением свидетельств.

Согласно п. 1.5 предварительного договора основной договор купли-продажи земельного участка будет заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии выполнения продавцом своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.1 предварительного договора, а также при условии и не ранее выполнения покупателем своих финансовых обязательств, а также при условии членства покупателя в кооперативе. Основной договор должен быть совершен в простой письменной форме путем составления одного документа и подписан сторонами в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями предварительного договора она произвела оплату в полном объеме, однако ответчик свои обязательства, установленные п. 2.1.1 предварительного договора, а также обязательства по заключению основного договора не исполнил. Истцом в адрес ответчика направлено требование исполнить предварительный договор надлежащим образом, на которое ответчик не отреагировал, по этой причине истец лишен возможности оформить свое право на земельный участок, что и послужило основанием для обращения за защитой своих нарушенных прав в суд.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, устанавливающуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии состатьей 314настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при это предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ).

Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет договора и его цена.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадка будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

С учетом положений заключенного между сторонами договора (предмет, цена, срок действия договора, ответственность сторон) суд считает, что предварительный договор отвечает требованиям по форме и содержанию, предъявленным к договорам купли-продажи недвижимой вещи, положениям статей 549,550,554,555 ГК РФ. Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по предварительному договору путем оплаты приобретаемого объекта недвижимости, в силу статей 12, 309, 310 ГК РФ, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком – требовать защиты своих прав.

Пункт 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

При этом одним, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признанием права является одним из способов защиты гражданских прав.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по предварительному договору путем оплаты денежных средств в объеме стоимости спорного земельного участка, то он вправе рассчитывать на его получение, а при неисполнении обязательств Ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать право собственности истца на земельный участок.

Согласно п. 2.1.1 Договора продавец обязан снять обременение на земельные участки, путем внесение сведений в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН).

Пункт 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Из системного толкования положений ст. 25 Закона об ипотеке следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Из материалов дела усматривается, что 23.03.2017г. представлены заявления от ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО5 ООО «Константа Девелопмент Групп» о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок №, площадью 801 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Щегловское сельское поселение, в районе <адрес>, ПК «Всеволожский».

Государственная регистрация об ипотеке на вышеуказанный земельный участок приостановлена, поскольку определением Всеволожского городского суда <адрес> по настоящему делу приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на данный земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что залогодержатели и продавец изъявили желание погасить запись об ипотеки в отношении испрашиваемого земельного участка, а поэтому погашение данной записи не нарушает права и законные интересы вышеуказанных лиц.

Таким образом, суд считает возможным погасить регистрационную запись об ипотеке на земельный участок №; площадью 801 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Щегловское сельское поселение, в районе <адрес>, ПК «Всеволожский» в пользу: ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО5

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Согласно ч. 3 ст. 23.1 которого в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Исходя из п. 2.1.6 предварительного договора, покупатель обязуется передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента заключения основного договора купли-продажи.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки заключения основного договора купли-продажи и передачи предварительно оплаченного товара истцу, с ответчика подлежит взысканию неустойка. Приведенный истцом расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ является арифметически верным, соответствующим условиям предварительного договора, в связи с чем суд с ним соглашается и полагает возможным взыскать в ответчика в пользу истца неустойку в размере 698 779 рублей 20 копеек.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлена вина ответчика в нарушении прав потребителя, суд, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, размер которого с учетом степени разумности и справедливости полагает возможным определить в сумме 10000 руб.

В силу части 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О Защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу вышеизложенного, с учетом нашедшего свое подтверждение факта нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, суд полагает необходимым взыскать штраф в размере 50 % от присужденной суммы, что составляет сумму в размере 354 389 рублей 60 копеек.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в силу положений ст. 94 ГПК РФ относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимые расходы.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Заявляя требования о взыскании судебных расходов, истец, в том числе указывает, что ею понесены расходы по оплате юридической помощи в размере 20000,00 рублей. В подтверждение представила договор №/ЮУ об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Альтер эго».

Несение ФИО2 данных расходов вызвано необходимостью обращения за судебной защитой нарушенных прав в связи с нарушением ее прав потребителя со стороны ответчика.

Учитывая категорию дела, осуществления представителем истца работы по составлению досудебной претензии и искового заявления, объем участия представителя истца при рассмотрении дела в суде, суд считает разумным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в размере 20000 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ООО «Константа Девелопмент Групп» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 15330 руб. 40 коп.

В соответствии со ст. 144 ч. 3 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Определением Всеволожского городского суда <адрес> от 17.03.2017г. приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на земельный участок №, площадью 1200 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, в районе <адрес>, ПК «Всеволожский», и запрета Управлению Росреестра по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении земельного участка №, площадью 1200 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, в районе <адрес>, ПК «Всеволожский».

Учитывая, что основания для сохранения мер обеспечения иска отпали, суд полагает возможным меры обеспечения иска, принятые определением суда от 17.03.2017г. отменить в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

признать предварительный договор №/В-ЗУ от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО2 и ООО «Константа Девелопмент Групп» основным договором купли-продажи земельного участка.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, пол – женский, паспорт 4712384608, выдан Межрайонным отделом УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 510-018, зарегистрированной по адресу: <адрес>, право собственности на земельный участок №, площадью 1200кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, в районе <адрес>, ПК «Всеволожский».

Погасить регистрационную запись об ипотеке на земельный участок с условным номером 304; площадью 1 200 квадратных метра, с кадастровым номером 47:07:0957004:1071, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение в районе <адрес>, ПК «Всеволожский», установленной в пользу следующих лиц:

- ФИО5 (Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ);

- ФИО4 (Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ).

- ФИО3 (Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ);

- ФИО6 (Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ).

Взыскать с ООО «Константа Девелопмент Групп» в пользу ФИО2 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 698779 рублей 20 копеек, штраф в размере 354 389 рублей 60 коп., компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 15330 руб. 40 коп.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Всеволожского городского суда <адрес> от 17.03.2017г. в виде наложения ареста на земельный участок №, площадью 1200 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, в районе <адрес>, ПК «Всеволожский», и запрета Управлению Росреестра по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении земельного участка№, площадью 1200 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, в районе <адрес>, ПК «Всеволожский».

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья