Решение по делу № 2-1227/2016 от 20.02.2016

дело № 2-1227/2016/

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июля 2016 года город Красноярск

Кировский районный суд города Красноярска

в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.М.

при секретаре Махалиной С.Е.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ЮЛ1 к Попова М.В. о государственной регистрации перехода права собственности на комнату и встречным исковым требованиям Попова М.В. к ЮЛ1 о признании договора с отлагательным условием недействительным,

УСТАНОВИЛ:

    Истец ЮЛ1 обратился в суд к ответчице Попова М.В. о государственной регистрации перехода права собственности на комнату, просит зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение - комнату по адресу: <адрес> от Попова М.В. к нему (истцу) в соответствии с договором с отлагательным условием от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчицы Попова М.В. расходы по юридическим услугам в размере 25000 рублей, а также сумму уплаченной им (истцом) госпошлины - 6000 рублей, ссылаясь на то, что: ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ2 и Попова М.В. заключен Договор с отлагательным условием №, согласно которому Попова М.В. продала, а ЮЛ2 купило в собственность указанную комнату за 400000 рублей (п. 1 Договора); Договор был заключен под следующим отлагательным условием; переход права собственности на комнату осуществляется только при условии невыполнения Попова М.В. взятых на себя обязательств по Договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЮЛ2 и Попова М.В., на сумму 400000 рублей; в случае наступления вышеуказанного отлагательного условия данная сумма является отступным и засчитывается по настоящему договору в счет покупной цены имущества, указанного в пункте 1 Договора; невыполнением обязательств по договору денежного займа с процентами от ДД.ММ.ГГГГ является, в том числе, просрочка возврата суммы займа или просрочка уплаты процентов за пользование займом на срок более 1 календарного месяца; согласно договору Попова М.В. обязалась выплачивать проценты за пользование займом ежемесячно, в срок, не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим, в размере 6% в месяц от суммы займа, с момента получения ею (Попова М.В.) суммы займа до момента возврата ее займодавцу, но не менее чем за три месяца; во исполнение обязательств Попова М.В. перечислила ему (истцу) ДД.ММ.ГГГГ – 14 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 12000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 12000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 12000 рублей, затем выплаты прекратила; таким образом, отлагательное условие согласно договору наступило; при этом истец ссылается на положения стаей 309, 310, 807, 809, 810, 218, 223, 551, 260, 157, 165 ГК РФ.

Попова М.В. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ответчику ЮЛ1 о признании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора с отлагательным условием недействительным, ссылаясь в обоснование иска на то, что: в соответствии с условиями данного договора при наступлении отлагательного условия она обязана явиться в 3-дневный срок в регистрационный госорган и написать заявление о регистрации перехода права собственности на комнату, однако, она (Попова М.В.) этих мер не предприняла; пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на комнату с момента госрегистрации перехода права собственности, однако этот пункт договора противоречит нормам законодательства, а именно: статье 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости); оспариваемый договор по существу является дополнительным договором, обеспечивающим исполнение обязательства по договору займа, помимо заключенного договора залога, при этом единственной возможной обеспечительной мерой по договору с отлагательным условием является предоставление квартиры (комнаты) в качестве отступного, что ограничивает ее (Попова М.В.) право пользоваться правами и гарантиями, предусмотренными Законом "Об ипотеке; Договор с отлагательным условием – притворная сделка, так как между содержанием договора с отлагательным условием и договором залога имеются явные противоречия, а именно: согласно п. 5 договора с отлагательным условием Попова М.В. передала покупателю (ЮЛ2 указанную квартиру, однако в пункте 1.2. договора залога указано, что квартира остается во владении Попова М.В., фактически она (Попова М.В.) проживает в этой квартире.

    В суде представитель истца ФИО2 на иске настаивает по изложенным в нем основаниям, со встречными исковыми требованиями Попова М.В. не согласна, объяснила: притворная сделка - это сделка с целью заключения договора займа; договор залога был заключен в обеспечение договора займа; безотлагательное условие было необходимо истцу с целью обезопасить себя и упростить процедуру перехода права собственности на жилое помещение; договор залога зарегистрирован, реализовать свои права по договору залога истцу ничего не препятствует, на настоящее время подан иск в суд о взыскании с Попова М.В. суммы долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

Ответчик Попова М.В. с иском не согласна, на встречных исковых требованиях настаивает, объяснила: на 2015 год ее комната стоила примерно 600000 рублей; иного жилья не имеет.

Представитель Попова М.В. – ФИО3 позицию доверителя поддержал, объяснил: согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества; истец вправе, в связи с уклонением Попова М.В. от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого помещения, предъявить Попова М.В. лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства; если в установленный срок не исполнено соглашение о предоставлении объекта недвижимости в качестве отступного, кредитор не вправе обращаться с требованием о госрегитсрации за ним перехода права собственности на недвижимый объект; истец вправе предъявить к Попова М.В. требования, вытекающие из основного обязательства, получить их удовлетворение за счет имущества Попова М.В., в том числе, спорного, наравне с остальными кредиторами Попова М.В.; данный заем обеспечивается двумя договорами, по сути, договор с отлагательными условиями прикрывает договор залога.

Третье лицо ФИО1 выразила мнение, совпадающее с позицией Попова М.В.

Третье лицо – ЮЛ3, извещенное о дне судебного заседания должны образом, в суд не явилось, письменно просит дело рассмотреть без него.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о постановлении следующего решения: в удовлетворении исковых требований ЮЛ1 к Попова М.В. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, отказать; встречные исковые требования Попова М.В. к ЮЛ1 о признании договора с отлагательным условием недействительным удовлетворить: признать договор с отлагательным условием № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЮЛ2 и Попова М.В. недействительным.

    Данное решение постановлено в силу следующего: положения закона гласят: Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": 1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. 2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Статья 170 ГК РФ: 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Статья 131 ГК РФ: 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Статья 551 ГК РФ: 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Статья 157 ГК РФ: 1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Статья 309 ГК РФ: 2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Статья 309 ГК РФ: Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статья 334 ГК РФ: 2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования. Статья 349 ГК РФ: 1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц. Статья 409 ГК РФ: По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. Статья 807 ГК РФ: 1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Таким образом, из Договора с отлагательным условием № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, следует, что продавец (Попова М.В.) продал, а покупатель (ЮЛ2 купил в собственность за 400000 рублей квартиру по адресу: <адрес> (п. 1 Договора); наряду с этим от ДД.ММ.ГГГГ между этими же сторонами был заключен Договор займа на сумму 200000 рублей, обеспеченный залогом недвижимого имущества - указанного жилого помещения (соответственно п. 1.1.; п. 1.2 Договора); договором займа предусмотрена также уплата Попова М.В. процентов, за пользование займом, указан срок возврата суммы займа: ДД.ММ.ГГГГ, то есть исполнение договора займа обеспечено залогом указанного недвижимого имущества; ДД.ММ.ГГГГ между указанными сторонами был заключен Договор залога недвижимого имущества №, согласно которому (п. 1.1),залогодержатель принял, а залогодатель передал в залог в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения Договора денежного займа с процентами от ДД.ММ.ГГГГ между этими же сторонами указанную квартиру (<адрес>) с ее залоговой стоимостью 400000 рублей; согласно Свидетельству от ДД.ММ.ГГГГ данное жилое помещение принадлежит на праве собственности Попова М.В.; согласно выписке из домовой книги Попова М.В. зарегистрирована проживающей в этой квартире с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время; из сведений регистрационного органа следует, что на ДД.ММ.ГГГГ указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности Попова М.В., с регистрацией ДД.ММ.ГГГГ ипотеки в пользу ЮЛ1

Таким образом, из анализа вышеуказанных положений закона, имеющихся в деле доказательств следует, что из правовой природы отступного неисполнение должником обязательств (в данном случае Попова М.В. по возврату суммы денежного займа) по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок не позволяет покупателю (истцу) предъявить Попова М.В., уклонившейся от госрегистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ требования о госрегистрации права собственности за истцом; в таком случае истец вправе предъявить Попова М.В. лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства (о возврате средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ), получить удовлетворение своих требований за счет, в том числе, указанной заложенной Попова М.В. квартиры; при этом, несмотря на то, что в п. 5 Договора с отлагательным условием от ДД.ММ.ГГГГ указано, что квартира передана покупателю, в Договоре залога указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2) указано, что квартира остается во владении Попова М.В.; п. 3 Договора с отлагательным условием о том, что покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента госрегистрации, противоречит положениям статьи 78 Федерального Закона «Об ипотеке», поэтому заключенный между сторонами договор с отлагательным условием по существу является дополнительной гарантией в обеспечение обязательств Попова М.В. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривая при этом единственно возможную обеспечительную меру – предоставление квартиры в качестве отступного, ограничив права Попова М.В., предоставленные ей Федеральным законом «Об ипотеке»; наличие вышеуказанных противоречий между п. 5 Договора с отлагательным условием и п. 1.2 Договора залога, в том числе, подтверждает притворность сделки – Договора с отлагательным с условием между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ, прикрывающей по существу договор залога, заключенный в этот же день (ДД.ММ.ГГГГ).

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении исковых требований ЮЛ1 к Попова М.В. о государственной регистрации перехода права собственности на комнату отказать.

Встречные исковые требования Попова М.В. к ЮЛ1 о признании договора с отлагательным условием недействительным удовлетворить: признать договор с отлагательным условием № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЮЛ2 и Попова М.В. недействительным.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд города Красноярска путем подачи апелляционной жалобы, представления в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 20 июля 2016 года.

Судья