Решение по делу № А48-2825/2010 от 21.09.2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48 –2825/2010

г. Орел

21 сентября 2010 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2010 года.

Решение в полном объеме изготовлено 21 сентября 2010 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Гайдуковой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розе А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления по муниципальному имуществу города Мценска, Орловская область, г. Мценск 

к Индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу, Орловская область, г. Мценск и Обществу с ограниченной ответственностью «Старатель», Орловская область, г. Мценск 

о признании договора незаключенным

при участии в заседании:

от истца – главный специалист-юрист Лукьянчикова Г.Ф. (доверенность №15 от 30 июня 2010 года);

от Индивидуального предпринимателя Черемонова С. Н. – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Общества с ограниченной ответственностью «Старатель» - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

установил: 

       Управление по муниципальному имуществу города Мценска, Орловская область, г. Мценск обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу, Орловская область, г. Мценск и Обществу с ограниченной ответственностью «Старатель», Орловская область, г. Мценск о признании незаключенным договора №18 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты.

         В обоснование заявленных требований истец указал, что между сторонами по договору не согласована цена выкупаемого недвижимого имущества. Договор подписан ответчиками 7 декабря 2009 года, с протоколом разногласий от 07.12.2009 года, ответчики не согласны с разделом 3 договора и предлагают дополнить его п. 3.8. следующего содержания: «На основании п. 6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ, в соответствии с актом приема-передачи неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении по ул. Ленина, д.34 от 15.01.2003 года №1 и постановлением главы администрации г. Мценска от 24.01.2003 года №51, засчитывать индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу стоимость произведенных им улучшений имущества в сумме 72238 руб. (без учета НДС) в счет оплаты выкупаемой 36/115 доли имущества по настоящему договору. С учетом вышеизложенного индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу в счет оплаты выкупаемой им 36/115 доли имущества по настоящему договору подлежит к доплате 76325  руб. 01 коп. (без учета НДС)». Однако, продавец не может подписать оспариваемый договор  на предложенных ответчиками условиях, так как указанные обстоятельства приведут к тому, что бюджет города Мценска недополучит денежные средств в сумме  288135 руб. 59 коп.  По мнению истца, поскольку стороны не могут прийти к общему согласию по цене объекта продажи, что является существенным условием договора купли-продажи, то договор в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать не заключенным. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

         Индивидуальный предприниматель Черемонов С. Н.  и представитель Общества с ограниченной ответственностью «Старатель» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства ответчики извещены надлежащим образом.

         Общество с ограниченной ответственностью «Старатель» в материалы дела представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что исковые требования не признает. В частности, ответчик указал, что с результатом рыночной оценки спорного помещения Общество с ограниченной ответственностью «Старатель» согласно. Ответчик пояснил, что Управление по муниципальному имуществу г. Мценска передало Обществу с ограниченной ответственностью «Старатель» четыре экземпляра договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты №18 от 3 декабря 2009 года, с приложением графика платежей, а также акта приема-передачи от 11 декабря 2009 года, подписанных его начальником, таким образом, выразило свою волю на его заключение. Общество с ограниченной ответственностью «Старатель» считает, что, несмотря на дату заключения, которая указана в спорном договоре - 3 декабря 2009 года, договор был подписан всеми сторонами значительно позже, в конце января 2010 года. Спорный договор и акт приема-передачи недвижимого имущества к нему первично были подписаны генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «Старатель», затем переданы для подписания Индивидуальному предпринимателю Черемонову С.Н., таким образом, все указанные документы были заключены и подписаны всеми сторонами. Общество с ограниченной ответственностью «Старатель» указало, что Индивидуальный предприниматель Черемонов С.Н. обратился в адрес Управления по муниципальному имуществу г. Мценска с просьбой произвести зачет стоимости произведенных им улучшений с согласия арендодателя в счет стоимости выкупа своей доли в праве на помещение по спорному договору. С указанной целью Индивидуальный предприниматель Черемонов С.Н. направил в адрес Управления по муниципальному имуществу г. Мценска для подписания протокол разногласий №1 от 07.12.2009 года, который, по сути, является соглашением о внесении изменений и дополнений к заключенному договору купли-продажи помещения, предусматривающим зачет стоимости произведенных им улучшений. Указанный документ подписал генеральный директор Общества с ограниченной ответственностью «Старатель», поскольку договор является трехсторонним, а разногласия, указанные в протоколе, не затрагивали отношений между Обществом с ограниченной ответственностью «Старатель» и Управлением по муниципальному имуществу г. Мценска по спорному договору. В настоящее время подпись генерального директора Общества с ограниченной ответственностью «Старатель» с протокола разногласий отозвана, поскольку претензий к условиям договора ООО «Старатель» не имеет. Ответчик полагает, что договор соответствует статьям 554, 555 ГК РФ и содержит все существенные условия: предмет договора, его стороны, рыночную оценку, сроки и порядок оплаты. Помещение фактически передано продавцом и принято покупателями в собственность по акту приема-передачи от 11 декабря 2009 года, Общество с ограниченной ответственностью «Старатель» с момента заключения спорного договора добросовестно оплачивало рассроченный платеж за выкуп помещения, истец указанные платежи принимал.

Учитывая, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения не явившихся участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, исковое заявление рассматривалось в их отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

         Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд находит исковые требования обоснованными и  подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В материалах дела имеется договор №18 от 3 декабря 2009  года, поименованный сторонами как «Договор № 18 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты».

         Сторонами договора указаны Муниципальное образование город Мценск (продавец), Общество с ограниченной ответственностью «Старатель» и индивидуальный предприниматель Черемонов Сергей Николаевич (покупатель).

Предметом указанного договора является офис, общей площадью 57,5 кв.м., инвентарный номер 54:410:002:010605670:0001:20110, являющийся частью встроенного помещения, общей площадью 106,30 кв.м., кадастровый номер: 57:27:0:0:4266/24:1001, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, д.34.

Встроенное помещение общей площадью 106,30 кв.м. кадастровый номер: 57:27:0:0:4266/24:1001, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, д.34, принадлежит Муниципальному образованию город Мценск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57 А А №146699 от 25.08.2003 года.

Согласно указанному выше договору купли-продажи Общество с ограниченной ответственностью «Старатель» и Индивидуальный предприниматель Черемонов Сергей Николаевич приобретают офис в долевую собственность: 79/115 доли приобретает Индивидуальный предприниматель Черемонов С.Н.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона  от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ  "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации ".

Согласно п.п. 2.2., 3.1 договора цена имущества без учета НДС составляет 474576 руб. 27 коп., цена установлена в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком ООО «Эксперт-Недвижимость М» от 16 ноября 2009 года № 78/2009.

         Как видно из текста договора, он подписан сторонами с протоколом разногласий №1 от 7 декабря 2009 года.

         В материалах дела имеется протокол №1 от 7 декабря 2009 года разногласий к договору купли-продажи № 18 от 03.12.2009 г., из содержания которого следует, что он подписан Обществом с ограниченной ответственностью «Старатель» и индивидуальным предпринимателем Черемоновым С.Н., Муниципальное образование город Мценск, как сторона по договору, протокол №1 от 07.12.2009 г. не подписало.

         Как приложение к протоколу разногласий указано приложение №2 «График платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности Муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства – Индивидуальный предприниматель Черемонов Сергей Николаевич». Данное приложение к протоколу разногласий подписано только Индивидуальным предпринимателем Черемоновым Сергеем Николаевичем, Муниципальное образование город Мценск приложение к протоколу разногласий не подписало.

         Письмо индивидуального предпринимателя Черемонова С.Н. от 29.01.2010 г. №1 (лист дела 21) подтверждает, что индивидуальный предприниматель Черемонов С.Н. возвратил экземпляр договора купли-продажи, подписав его с протоколом разногласий, в письме от 29.01.2010 г. индивидуальный предприниматель Черемонов С.Н. просил рассмотреть протокол разногласий, подписать его.

         В протоколе разногласий было предложено раздел 3 договора дополнить пунктом  3.8. следующего содержания: «На основании п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ, в соответствии с актом приема-передачи неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении по ул. Ленина, д.34 от 15.01.2003 года №1 и постановлением главы администрации г. Мценска от 24.01.2003 года №51, засчитывать индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу стоимость произведенных им улучшений имущества в сумме 72 238 в счет оплаты выкупаемой 36/115 доли имущества по настоящему договору. С учетом вышеизложенного индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу в счет оплаты выкупаемой им 36/115 доли Имущества по настоящему договору подлежит к доплате 76325 руб. 01 коп. (без учета НДС)».

         В связи с рассмотрением истцом указанного протокола разногласий к договору была заказана повторная оценка продаваемого помещения с учетом неотделимых улучшений, канализации и водопровода.

Согласно Отчету №21/2010 от 16.02.2010 года «Об оценке нежилых помещений общей площадью 39,5 кв.м. и 18,0 кв.м., находящегося в муниципальной собственности города Мценск Орловской области, и расположенных по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, 34» стоимость продаваемого имущества составила 762111 руб. 86 коп., что на 288135 руб. 59 коп. больше чем указано в договоре купли-продажи.

Истец в исковом заявлении пояснил, что в сложившейся ситуации продавец не мог подписать оспариваемый договор, так как указанные обстоятельства приведут к тому, что бюджет города Мценска недополучит в бюджет города Мценска денежные средства в размере 288135 руб. 59 коп.

По мнению истца, поскольку стороны не могут прийти к общему согласию по цене объекта продажи, что является существенным условием договора купли-продажи, то договор в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать не заключенным.

Арбитражный суд находит доводы истца о незаключенности договора обоснованными по следующим причинам.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

         Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

         В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

         При этом по правилам пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным.

        Таким образом, подписание договора с протоколом разногласий, говорит о том, что акцепт являлся неполным и с оговорками, то есть акцепт лицом, направившим оферту, не получен.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

         Учитывая изложенное, договор № 18 от 03.12.2009 г. купли-продажи недвижимого имущества (помещений), является незаключенным, поскольку полного и безоговорочного акцепта не имеется.

         Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что Управление по муниципальному имуществу г. Мценска возразило против протокола разногласий, указав, что стоимость неотделимых улучшений не включена в цену выкупаемого помещения. Однако, ответчики не сочли возможным, руководствуясь абзацем 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, передать возникшие разногласия при заключении оспариваемого договора на рассмотрение суда.

Более того, отказ Управления по муниципальному имуществу г. Мценска в принятии протокола разногласий послужил основанием для обращения Индивидуального  предпринимателя Черемонова Сергея Николаевича в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению по муниципальному имуществу г. Мценска об обязании ответчика заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты от 03.12.2009 г. №18 на условиях истца, с учетом протокола разногласий от 07.12.2009 г. №1, дополнив раздел 3 договора пунктом 3.8 следующего содержания «на основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, в соответствии с актом приема-передачи неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении по ул. Ленина, д. 34 от 15.01.2003 года № 1 и постановлением главы администрации г. Мценска от 24.01.2003 года № 51, засчитать индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу стоимость произведенных им улучшений имущества в сумме 72238 рублей (без учета НДС) в счет оплаты выкупаемой 36/1 15 доли имущества по настоящему договору. Пункты 3.8. и 3.9. Договора соответственно считать пунктами 3.9. и 3.10. В пункте 3.9. слова: «36/115 доли помещения сумма НДС составляет 16741  руб. 34коп.» исключить, заменить на «36/115 доли помещения НДС составляет 13738 (тринадцать тысяч семьсот тридцать восемь) руб. 50 коп. В Приложении  №  2 к договору, график  платежей для покупателя - изложить в редакции покупателя с учетом исключения стоимости произведенных им улучшений имущества.

Решением Арбитражного суда Орловской области по делу №А48-937/2010 от 20 июля 2010 года указанный иск Индивидуального предпринимателя Черемонова Сергея Николаевича оставлен без удовлетворения.

В настоящее время решение суда по делу №А48-937/2010 не вступило в законную силу, так как обжалуется в апелляционной инстанции, однако, суд считает, что факт обращения Индивидуального предпринимателя Черемонова Сергея Николаевича в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению по муниципальному имуществу г. Мценска об обязании  ответчика заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества, а не с иском о принятии договора в редакции протокола разногласий, свидетельствует о том, что договор №18 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты от 3 декабря 2009 года  является незаключенным.

         При таких обстоятельствах, исковые требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков.

         На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать договор №18 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты от 3 декабря 2009 года незаключенным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Старатель» г. Мценск Орловской области в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину по иску в сумме 2000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России №4 по Орловской области.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Черемонова Сергея Николаевича (17 августа 1968 года рождения, место рождения: Орловская область, г. Мценск, ул. Катукова, д. 7, кв. 4, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей серия 57 №000268000 от 14 мая 2001 года, выдано Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Мценску Орловской области) в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину по иску в сумме 2000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России №4 по Орловской области.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  его принятия.

Судья                                                                                    Л.Н. Гайдукова