Решение по делу № 2-139/2016 (2-6830/2015;) от 30.04.2015

Дело № 2-139/2016 11 февраля 2016 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Барминой Е.А.,

при секретаре Смирновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анисимова А.А. к Николаевой Е.Ю., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании недействительной государственной регистрации сделки, включении квартиры в состав наследства,

УСТАНОВИЛ:

Истец Анисимов А.А. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику Николаевой Е.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры Х, заключенного между умершим А. и Николаевой Е.Ю., включении данной квартиры в состав наследства после умершего А. Свои исковые требования обосновывает тем, что истец является единственным наследником своего отца А., умершего 26.09.2014 года, которому ранее на праве собственности принадлежала квартира Х. Истец совместно с умершим А. не проживал, но часто с ним общался, и знал, что умерший А. не имел намерений отчуждать свою квартиру. Умерший А. нигде постоянно не работал, злоупотреблял спиртными напитками. Когда истец начал собирать документы для оформления наследства, выяснилось, что 16.09.2014 года была произведена регистрация права собственности на спорную квартиру на ответчика Николаеву Е.Ю. Сделка по отчуждению квартиры является незаконной, поскольку умерший А. не имел намерения отчуждать единственное жилье. В ходе рассмотрения уголовного дела по заявлению истца, было установлено, что в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности оспариваемой сделки обратилось неустановленное лицо, представляясь А. Сделка совершена с признаками преступления, что противоречит закону (л.д. 8-9, 24-25).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу; истец уточнил исковые требования, просит признать сделку, заключенную между А. и Николаевой Е.Ю. в отношении квартиры Х недействительной, применив последствия недействительности сделки, включить данную квартиру в состав наследства после умершего 26.09.2014 года А., признать недействительной государственную регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Свои уточненные исковые требования обосновывает тем, что в ходе расследования уголовного дела установлено, что умерший А. не подавал документы на государственную регистрацию сделки, в расписке о подаче документов подпись от имени А. выполнена иным лицом. Право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспариваемая сделка совершена с нарушением закона, перехода права собственности от продавца к покупателю не произошло (л.д. 170-172).

В судебном заседании истец Анисимов А.А. отказался от исковых требований в части признании сделки от 29.08.2014 года, заключенной между умершим А. и ответчиком Николаевой Е.Ю., производство по делу в данной части было прекращено определением суда.

Истец Анисимов А.А., представитель истца Приходченко А.А. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддерживают в полном объеме по указанным в иске основаниям. Суду пояснили, что о совершенной сделки истец Анисимов А.А. узнал уже после смерти отца. В ходе расследования уголовного дела было установлено, что сам договор и расписку о получении денежных средств подписал лично умерший А. Однако, заявление о регистрации данной сделки за А. подписало неустановленное лицо, в связи с чем, государственная регистрация перехода права собственности является недействительной.

Представитель ответчика Николаевой Е.Ю. – Быков О.В. в судебное заседание явился, исковые требования не признает в полном объеме. Суду пояснил, что основанием для возникновения права собственности является договор, который был подписан самим А. Государственная регистрация сделки представляет собой только подтверждение уже существующего права. При принятии документов на регистрацию сделки, все документы и личности были проверены, отказа в регистрации сделки не было.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу – Гуринова Е.С. в судебное заседание явилась, исковые требования не признает в полном объеме. Суду пояснила, что сама по себе государственная регистрации сведений о правах собственности не подлежит оспариванию, может быть оспорены только основания возникновения права собственности. Государственная регистрация права это лишь подтверждение возникшего право, которое возникло в данном случае на основании договора купли-продажи. Регистратор принял решение на основании представленных документов, оснований для отказа в проведении государственной регистрации не имелось, поэтому государственная регистрации сделки была произведена в соответствии с законом.

В ходе рассмотрения дела Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу представлен письменный отзыв на исковое заявление, который приобщен к материалам дела (л.д. 124-126).

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

         В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в Российской Федерации по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что А.,.. ., умер 26.09.2014 года, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 12).

Ранее умершему А. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан, на праве собственности принадлежала квартира Х (л.д. 17-19, 106, 113-114).

Истец Анисимов А.А. является сыном умершего А. (л.д. 47).

02.12.2014 года истец Анисимов А.А. обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства после умершего 26.09.2014 года А. (л.д. 16, 46).

Из материалов наследственного дела (л.д. 43-72) следует, что иные лица к нотариусу с заявлением о принятии наследства после умершего А. не обращались.

01.05.2015 года истцу Анисимову А.А. было выдано свидетельство о праве на наследство после умершего А. в виде обыкновенных именных акций и привилегированных акций (л.д. 71).

29.08.2014 года между А., и Николаевой Е.Ю. был заключен договор купли-продажи, согласно которому А. продал и передал Николаевой Е.Ю. квартиру Х. В тексте договора указано, что он является одновременно актом приема-передачи квартиры продавцом покупателю (л.д. 110-111).

29.08.2014 года от имени А. и Николаевой Е.Ю. были составлены заявления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу на государственную регистрацию перехода права собственности (л.д. 107, 108).

16.09.2014 года было зарегистрировано право собственности ответчика Николаевой Е.Ю. на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 14, 106).

16.04.2015 года СУ УМВД России по Калининскому району Санкт-Петербурга по заявлению истца Анисимова А.А. было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ (л.д. 11, 95).

В ходе расследования уголовного дела, допрошенная в качестве свидетеля Николаева Е.Ю. показала, что в конце августа к ней за консультацией в сфере недвижимости обратились двое мужчин, одним из которых был А., сообщивший, что желает продать свою квартиру за 3.000.000 рублей. Николаева Е.Ю. решила приобрести для себя данную квартиру. Николаева Е.Ю. осмотрела квартиру, и договорилась с А. встретиться в Управлении Росреестра 29.08.2014 года. 29.08.2014 года Николаева Е.Ю. совместно с А. и его товарищем встретились в УФРС по СПб, где Николаева Е.Ю. прочитала договор купли-продажи, напечатанный в простой письменной форме, условия договора ее устроили.А. в присутствии Николаевой Е.Ю. подписал три экземпляра договора, вместе они подали документы на государственную регистрацию, которые А. также подписал в ее присутствии. Николаева Е.Ю. передала А. денежные средства за квартиру, а А. в ее присутствии подписал расписку о получении денежных средств, после чего передал Николаевой Е.Ю. ключи от квартиры. Между Николаевой Е.Ю. и А. существовала договоренность, что до декабря А. найдет себе другое жилье, поэтому Николаева Е.Ю. ждала до декабря, потом поехала в ЖКХ подавать документы и узнала, что А. снят с регистрационного учета в связи со смертью. Николаева Е.Ю. поехала в квартиру, открыла ее своими ключами. В квартире все вещи были на месте, обстановка была такая же, как при первом просмотре квартиры. Поскольку Николаева Е.Ю. знала, что у А. имеется сын, она не стала выкидывать вещи, написала записку со своим номером телефона и с просьбой связаться. С ней никто не связался, и в марте 2015 года Николаева Е.Ю. приехала в квартиру, поменяла замки и выкинула находящиеся в квартире вещи на помойку При оформлении сделки ничего подозрительного в поведении А. она не заметила, запаха алкоголя не было (л.д. 99-100).

В ходе расследования уголовного дела, допрошенный в качестве потерпевшего Анисимов А.А. показал, что он проживал со своей матерью отдельно от своего отца. Его отец А. употреблял спиртные напитки в большом количестве. Примерно раз в месяц истец встречался со своим отцом, который в ходе бесед просил, чтобы истец переехал к нему жить и говорил, что после смерти квартира останется истцу. С 2011 года умерший А. проживал с сожительницей С., которая также употребляла алкогольные напитки. В конце сентября С. сообщила истцу, что А. умер. В отделе полиции по фотографиям истец опознал труп отца, после чего начал заниматься оформлением наследства, и выяснил, что собственником квартиры является ранее не знакомая ему Николаева Е.Ю. Умерший А. не намеревался продавать свою квартиру (л.д. 101-102).

Согласно заключению эксперта № Х от 15.06.2015 года, полученному в ходе проведения уголовного расследования, рукописный текст «Х» на договоре купли-продажи квартиры от 29.08.2014 года, заключенном между А. и Николаевой Е.Ю., выполнен самим А.; рукописный текст «Х» на копии расписки от имени А. от 29.08.2014 года является электрофотографической копией рукописного текса выполненного самим А.; подпись от имени А. на договоре купли-продажи квартиры от 29.08.2014 года, заключенном между А. и Николаевой Е.Ю., выполнена, вероятно, самим А (л.д. 138-140).

Копия расписки от 29.08.2014 года, в отношении которой составлено вышеуказанное заключение эксперта, представляет собой копию расписки о получении А., от Николаевой Е.Ю. денежных средств в размере 3.000.000 рублей за проданную квартиру по договору купли-продажи от 29.08.2014 года (л.д. 181-182).

В ходе рассмотрения дела ответчиком Николаевой Е.Ю. был представлен суду для обозрения оригинал вышеуказанной расписки от 29.08.2014 года о получении А. денежных средств по договору купли-продажи (л.д. 148).

Согласно заключению эксперта № Х от 24.11.2015 года, полученному в ходе проведения уголовного расследования, на оборотной стороне договора купли-продажи квартиры, заключенного между А. и Николаевой Е.Ю., от 29.08.2014 года, первой была нанесена линия строки, вторым был нанесен рукописный текст «Х (л.д. 168-169).

Согласно заключению эксперта № Х от 14.06.2015 года, полученному в ходе проведения уголовного расследования, подписи от имени А. на расписке в получении документов на государственную регистрацию от 29.08.2014 года и в заявлении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 29.08.2014 года выполнены не самим А., а каким-то другим лицом (л.д. 136-137).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 указанного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно положениям ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с указанным Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Из положений ст. 8.1. ГК РФ следует, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (п. 62 Постановления Пленума).

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним признается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу положений ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации (ч. 1 ст. 16 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года)

Согласно ч. 1 ст. 17 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Анализируя вышеуказанные правовые нормы и разъяснения, суд приходит к выводу, что основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру является, в том числе, надлежащим образом заключенный между сторонами договор купли-продажи, при этом, как указано в Определении Конституционного Суда РФ № 216-О от 29.01.2015 года, государственная регистрация права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.

Положениями федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрена возможность предъявления иска к государственному регистратору о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности без предъявления требований об оспаривании оснований для такой регистрации (требований о признании сделки недействительной), поскольку в соответствии с действующим законодательством аннулирование записи о государственной регистрации перехода права собственности осуществляется только в виде применения последствий недействительности сделок.

В первоначально поданном исковом заявлении, истец ссылался на недействительность сделки, поскольку в действиях лиц при ее совершении имеются признаки преступления, а также указывал, что после получения соответствующих документов, он намерен уточнить основания для признания сделки недействительной (л.д. 25). В ходе рассмотрения дела истцом, в порядке ст. 39 ГПК РФ, было представлено уточненное исковое заявление, в котором истец ссылается только на тот факт, что заявление на регистрацию перехода права собственности по спорному договору от 29.08.2014 года от имени умершего А. подписано иным лицом (л.д. 170-172). В судебном заседании истец отказался от требований о признании сделки недействительной. Никаких иных требований о признании договора от 29.08.2014 года недействительным, по каким-либо иным основаниям истцом не заявлено. С требованиями об оспаривании действий Управления Росреестра по Санкт-Петербургу при внесении записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, истец также не обращался.

При указанных обстоятельствах, в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным требованиям, суд полагает необходимым при разрешении спора руководствоваться только заявленными истцом требованиями и только по заявленным истцом основаниям. Оснований для выхода за пределы заявленных требований в данном случае суд не усматривает.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что 29.08.2014 года договор купли-продажи спорной квартиры был подписан именно А., расписка о получении денежных средств по данному договору подписана также А.

Согласно п. 7 договора купли-продажи квартиры от 29.08.2014 года, данный договор являлся одновременно актом приема-передачи квартиры продавцом покупателю (л.д. 111).

Из пояснений ответчика Николаевой Е.Ю., данных в ходе уголовного расследования, следует, что непосредственно после заключения договора купли-продажи, ей были переданы А. ключи от квартиры, квартира была передана ей. Данные доводы ответчика в ходе рассмотрения дела истцом не оспорены и не опровергнуты. Требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, вследствие отсутствия надлежащей передачи вещи по договору, истцом не заявлено.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что А., при жизни надлежащим образом выразил свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества, лично подписал договор купли-продажи от 29.08.2014 года, получил причитающиеся ему по договору денежные средства, передал квартиру ответчику, с момента подписания договора (29.08.2014 года) до момента смерти (26.09.2014 года) с заявлением о расторжении указанного договора, о признании его недействительным, о приостановлении или прекращении государственной регистрации данной сделки не обращался, а следовательно, наличие государственной регистрации права собственности ответчика Николаевой Е.Ю. на спорную квартиру лишь подтверждает надлежащим образом выраженную волю сторон договора на переход права собственности на недвижимое имущество.

При указанных обстоятельствах, ссылки истца на установленный в рамках расследования уголовного дела факт, что умерший А. не подписывал заявление в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о государственной регистрации перехода права собственности, сами по себе не являются основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку государственная регистрация договора купли-продажи от 29.08.2014 года по сути лишь удостоверила выраженную волю сторон на изменение правоотношений.

Доводы истца о том, что право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, признаются судом несостоятельными, поскольку на момент смерти А. (26.09.2014 года), право собственности ответчика Николаевой Е.Ю. на спорную квартиру уже было надлежащим образом зарегистрировано 16.09.2014 года (л.д. 106).

Таким образом, поскольку требований о признании сделки недействительной истцом не заявлено, требования истца о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, удовлетворению не подлежат.

Поскольку в соответствии со ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а на момент смерти А. право собственности на квартиру Х уже было зарегистрировано за ответчиком Николаевой Е.Ю., требования истца о включении данной квартиры в состав наследства после умершего А. также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Анисимова А.А. к Николаевой Е.Ю., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании недействительной государственной регистрации сделки, включении квартиры в состав наследства, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Е.А.Бармина