Решение от 17.03.2015 по делу № 2-93/2015 (2-5781/2014;) от 17.10.2014

Дело № 2-93/2015

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Иркутск 17 марта 2015 года

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Глебовой Е.П.,

при секретаре Демьяновой К.Э.,

с участием: истца Петровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой Т.В. к закрытому акционерному обществу «Виктория-Лисиха» об уменьшении цены договора,

УСТАНОВИЛ:

в обоснование исковых требований, с учетом уточнений указано, что Дата истцом и ЗАО «Виктория- Лисиха» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство нового жилого дома, на земельном участке по адресу: Адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру общей площадью ........ кв.м., строительный номер №, блок-секция №, на 2-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: Адрес а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект по акту приема-передачи. В пункте 2.1.2 договора установлено, что общая сумма, подлежащая уплате участником долевого строительства, составляет ........ рублей. Общая площадь объекта составляет ........ кв. м.

Дата стороны заключили дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилого дома № от Дата года, изменив п. 3.1, указав, что в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью цена уменьшается на ........ рублей, то есть, дольщик вносит в кассу застройщика ........ рубль. Свои обязательства в части внесения суммы по данному договору в размере ........ рубль истец исполнила частично, что подтверждается копиями квитанций к приходным кассовым ордерам № от Дата на сумму ........ рублей; № от Дата года на сумму ........ рублей; № от Дата на сумму ........ рублей; № от Дата на сумму ........ рублей (внесены в кассу ООО «С.» на основании агентского договора № от Дата года).

В соответствии с заключением МУП БТИ Адрес от Дата №, фактическая площадь квартиры строительный номер №, блок-секция №, на 2-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, составляет ........ кв.м., когда по условиям договора должна быть передана квартира общей площадью ........ кв.м. Бюро Технической Инвентаризации определила общую площадь квартиры, исключив из нее площадь балкона. В данном договоре балкон указан схематично, применение понижающего коэффициента балкона не было оговорено условиями договора. Цена договора рассчитывалась согласно указанной площади ........ кв. м.

Согласно п.3.3.6 данного Договора, после сдачи дома в эксплуатацию и оформления технического паспорта БТИ, общая площадь квартиры может не совпадать с общей площадью, указанной в Приложении № к настоящему договору: в пределах до одного кв. метра, что не влечет изменения стоимости; один и более одного кв. метра, как в сторону увеличения, так и уменьшения площади - влечет изменение стоимости квартиры. Акт приема-передачи квартиры не оформлен. Таким образом, стоимость объекта долевого строительства (а соответственно, и цена договора участия в долевом строительстве) должна быть уменьшена застройщиком исходя из фактической площади объекта, а именно, стоимость должна быть рассчитана с учетом того, что фактическая общая площадь квартиры составила ........ кв.м., что на ........ кв.м, меньше, чем предусмотрено договором № от Дата года. Учитывая, что стоимость квартиры площадью ........ кв.м определена сторонами в размере ........ рубль, в связи с чем стоимость одного квадратного метра жилого помещения составляет ........ рублей (......../........). Следовательно, цена договора в силу ч.2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», должна быть уменьшена на ........ рублей (........

Истец с учетом уточнений просит суд уменьшить цену договора участия в долевом строительстве жилого дома № от Дата в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры строительный номер №, блок-секция №, на 2-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: гАдрес с ........ кв.м. до ........ кв.м., на сумму ........ рублей.

В судебном заседании истец Петрова Т.В. исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «Виктория- Лисиха» А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила, не просила о рассмотрении дела в их отсутствие, ранее представила отзыв на исковое заявление, согласно которому Дата между ЗАО «Виктория-Лисиха» и Петровой Т.В. заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство нового жилого дома, на земельном участке по адресу: Адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Участнику долевого строительства однокомнатную квартиру общей площадью ........ кв.м., строительный номер №, блок-секция «№», на 2-м этаже жилого, расположенного по адресу: Адрес, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект по акту приема- передачи. В пункте 2.1.2 договора долевого участия в строительстве жилого дома № от Дата установлено, что общая сумма, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляет ........ рублей. Адрес объекта составляет ........ кв.м. Согласно п. 3.3.6. Данного договора, после сдачи дома в эксплуатацию и оформления технического паспорта БТИ, общая площадь квартиры (включая лоджии и балконы) может не совпадать с общей площадью указанной в Приложении №1 к настоящему договору: в пределах до одного квадратного метра, что не влечет изменение стоимости квартиры по настоящему договору; один и более одного квадратного метра, как в сторону увеличения, так и уменьшения площади - влечет изменение стоимости квартиры. При этом Застройщик производит возврат излишне полученных сумм Дольщику за недостающую площадь из расчета стоимости 1 кв.м. по настоящему договору или Дольщик производит доплату Застройщику за дополнительную площадь из расчета стоимости 1 кв.м. в момент подписания акта приема-передачи квартиры между сторонами. Решением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № должник ЗАО «Виктория-Лисиха» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим ЗАО «Виктория-Лисиха» утвержден арбитражный управляющий Б. В настоящее время дом, в котором находится указанная в договоре долевого строительства квартира, не введен в эксплуатацию, технический паспорт на указанную квартиру не оформлен.

Стороны согласовали общую площадь квартиры (с учетом лоджии и балкона) по Договору без понижающих коэффициентов в размере - ........ кв.м. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Из заключения МУП БТИ от Дата не усматривается, что включает в себя общая площадь квартиры и как именно был произведен расчет. В соответствии с действующим законодательством, при подсчете площади квартиры органами БТИ применяется понижающий коэффициент в отношении площади лоджии и балкона. Поскольку при определении цены договора площадь квартиры определялась без понижающего коэффициента, при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена аналогичным образом без понижающего коэффициента, вследствие чего разница между проектной и фактической площадью квартиры не будет являться существенной. При этом п. 3.3.6. долевого участия в строительстве предусмотрена возможность пересмотра цены договора лишь в том случае, если разница площадей составит более 1 кв. м. Считает, что у Петровой Т.В. не имеется оснований для требования соразмерного уменьшения цены по договору, следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению. Кроме того, заявителем не соблюден досудебный порядок. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд рассматривает дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства согласно ст. 233 ГПК РФ, с согласия истца. При рассмотрении дела в порядке заочного производства суд исследует доказательства, представленные истцом (ст.ст. 56, 60, 234 ГПК РФ).

При этом неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу, что подтверждается также положениями ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Выслушав истца, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

В силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 5 указанного Закона в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст. 7 ч. ч. 1, 2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела судом установлено, что Дата между ЗАО «Виктория-Лисиха» и Петровой Т.В. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство нового жилого дома на земельном участке по адресу: Адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Участнику долевого строительства однокомнатную квартиру общей площадью ........ кв.м., строительный номер №, блок-секция «№», на 2-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: Адрес а Участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект по акту приема-передачи.

Пунктом 2.1.2 договора установлено, что общая сумма, подлежащая уплате участником долевого строительства, составляет ........ рублей. Порядок внесения вклада и сроки платежей дольщика определены в приложение № 2 к договору (п.2.1.3 договора).

Дата между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому были внесены изменения в преамбулу договора и п. 1.2 договора.

Дата между ЗАО «Виктория-Лисиха» и Петровой Т.В. было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилого дома № от Дата года, в соответствии с которым были внесены изменения п. 3.1 договора, а именно, что в соответствии с достигнутой сторонами договорённостью, цена договора уменьшается на ........ рублей, то есть, дольщик вносит в кассу застройщика ........ рублей, вместо ........ рублей.

Петрова Т.В. свои обязательства в части внесения суммы по данному договору – ........ рублей исполнила частично, что подтверждается копиями квитанций к приходным кассовым ордерам № от Дата на сумму ........ рублей; № от Дата на сумму ........ рублей, № от Дата на сумму ........ рублей, № от Дата на сумму ........ рублей (внесены в кассу ООО «С.» на основании агентского договора № от Дата года.).

Согласно заключению МУП «БТИ Адрес» от Дата о том, что по данным МУП «БТИ Адрес» участником долевого строительства однокомнатной квартиры, общей площадью ........ кв.м, расположенной на втором этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: обл. Иркутская, Адрес (строительный адрес: обл. Иркутская, Адрес, кадастровый №, в блок-секции №, квартира со строительным №), является Петрова Т.В. на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома № от Дата и дополнительного соглашения от Дата года. На момент обследования от Дата установлено: коридор переоборудован в кухню и проведено сантехническое устройство, установлена раковина и электроплита; кухня № используется как жилая комната. Фактически общая площадь двухкомнатной квартиры составляет ........ кв.м, в том числе жилая - ........ кв.м.

Согласно п.3.3.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № от Дата года, после сдачи дома в эксплуатацию и оформления технического паспорта БТИ (включая лоджии и балконы), общая площадь квартиры может не совпадать с общей площадью, указанной в Приложении № 1 к договору: в пределах до одного кв. метра, что не влечет изменения стоимости; один и более одного кв. метра, как в сторону увеличения, так и уменьшения площади - влечет изменение стоимости квартиры. При этом застройщик производит возврат излишне полученных сумм дольщику за недостающую площадь из расчета стоимости 1 кв.м. по договору или дольщик производит доплату застройщику за дополнительную площадь из расчета стоимости 1 кв.м. в момент подписания акта приема-передачи.

Акт приема-передачи объекта строительства между сторонами не подписан, доказательств иного суду не представлено.

Из квитанций об оплате коммунальных платежей установлено, что плата за содержание жилья и отопления начисляется исходя из площади квартиры ........ кв.м.

Решением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № должник ЗАО «Виктория-Лисиха» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим ЗАО «Виктория-Лисиха» утвержден арбитражный управляющий Б.

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу·№ требование Петровой Т.В. по договору долевого участия в строительстве жилого дома № от Дата о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, общей площадью ........ кв.м., строительный номер №, блок-секция «№» на 2-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: Адрес в том числе со следующими сведениями: размер исполненных обязательств участника строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения ........ рублей; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по оплате договора, предусматривающего передачу жилого помещения ........ рублей были включены в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «Виктория-Лисиха».

Анализируя установленные по делу обстоятельства, учитывая, что по условиям договора Петровой Т.В. должна быть передана квартира общей площадью ........ кв.м., однако фактически площадь квартиры составляет ........ кв.м., что на ........ кв.м. меньше, чем предусмотрено договором № от Дата года, суд приходит к выводу, что требования Петровой Т.В. о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве жилого дома являются обоснованными.

Оценивая доводы представителя ответчика о том, что стороны в договоре согласовали общую площадь квартиры (с учетом лоджии и балкона) без понижающих коэффициентов в размере - ........ кв.м. и в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, суд признает необоснованными в связи со следующим.

Пунктом 3.3.6 договора определено, что после сдачи дома в эксплуатацию и оформления технического паспорта БТИ (включая лоджии и балконы), общая площадь квартиры может не совпадать с общей площадью, указанной в Приложении № 1 к договору; определен порядок оплаты в случае несовпадении площадей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от Дата подписан сторонами, что свидетельствует о добровольном волеизъявлении на заключение договора на изложенных в нем условиях.

Доводы представителя ответчика о том, что из заключения МУП БТИ от Дата не усматривается, что включает в себя общая площадь квартиры и как именно был произведен расчет, что расчет был произведен БТИ с применением понижающего коэффициента в отношении площади лоджии и балкона, а также, что при определении цены договора площадь квартиры определялась без понижающего коэффициента, при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена аналогичным образом без понижающего коэффициента, вследствие чего разница между проектной и фактической площадью квартиры не будет являться существенной, при этом п. 3.3.6. долевого участия в строительстве предусмотрена возможность пересмотра цены договора лишь в том случае, если разница площадей составит более 1 кв. м., не могут повлиять на выводы суда об обоснованности исковых требовании.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договором участия в строительстве жилого дома № от Дата предусмотрено, что площадь квартиры составляет ........ кв.м., от этой площади определена стоимость объекта недвижимости. Ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств иной площади квартиры, чем указано в заключении БТИ, суду не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования Петровой Т.В. к ЗАО «Виктория-Лисиха» об обязании ответчика уменьшить цену договора участия в долевом строительстве жилого дома № от Дата в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры строительный номер №, блок-секция №, на 2 этаже жилого дома, расположенного по адресу: Адрес с ........ кв.м. до ........ кв.м. на сумму ........ рублей, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░-░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░-░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ № ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░-░░░░░░ №, ░░ 2 ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░ ........ ░░.░. ░░ ........ ░░.░. ░░ ░░░░░ ........,40 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 22 ░░░░░ 2015 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░