Решение по делу № 33-2653/2019 от 06.02.2019

судья Галаганова О.В. дело № 33-2653/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 февраля 2019 года                  г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Поддубной О.А.

судей Славгородской Е.Н., Голубовой А.Ю.

при секретаре Жуковой М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карачинец (Снегеревой) Екатерины Дмитриевны к ПАО «Сбербанк России», Спиридонову Андрею Андреевичу, территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании сделки по проведению торгов залогового имущества недействительной, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе Карачинец (Снегеревой) Екатерины Дмитриевны на решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 8 ноября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Славгородской Е.Н., судебная коллегия

установила:

Карачинец (Снегерева) Е.Д. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, указав, что 6 июня 2014 года между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Комплекс», ТД «Комплекс», Строительной компанией «Комплекс», ФИО9, ФИО10 и ею, было заключено мировое соглашение по гражданскому делу № 2-818/2014, в рамках которого ПАО «Сбербанк России» было передано в залог имущество до полного погашения кредитных обязательств, а именно земельный участок, площадью 813 кв. м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель земли населенных пунктов, с целевым использование для размещения магазина со складскими помещениями.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, а именно нежилое здание, инвентарный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, которое принадлежит ей на праве собственности. Второй объект недвижимости представляет собой не завершенный объект капитального строительства, который построен в соответствии с градостроительным планом утвержденный администрацией Красносулинского городского поселения и разрешением на строительство № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от    09.08.2013 года.    

ПАО «Сбербанк России» принял в залог земельный участок с учетом
нахождения на нем объектов недвижимости. По причине несвоевременного
исполнения обязательств по оплате кредитных обязательств ответчик
предъявил мировое соглашение на исполнение в службу судебных приставов,
в связи с чем, имущество было арестовано и передано на торги.        

29.01.2016 года земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН реализован с торгов Спиридонову А.А.

По мнению истца, ответчик неправомерно произвел отчуждение имущества третьему лицу, поскольку статьей 5 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках. В силу ст. 552 ГК РФ земельный участок под объектами недвижимости должен быть передан заявителю.

Истец просила признать сделку по проведению торгов залогового имущества недействительной и применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записи о праве в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, осуществленной после покупки с торгов имущества Спиридоновым А.А.

Решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 8 ноября 2018 года в удовлетворении исковых требований Карачинец (Снегеревой) Е.Д. отказано.

Карачинец (Снегерева) Е.Д. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение. Апеллянт указывает, что Земельным кодексом РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости. В то же время судом не определен правовой режим объекта недвижимости отдельно от земли. В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством. Также апеллянт указывает, что банк предпринял меры, направленные на отчуждение имущества, которое в силу закона не может быть предметом залога и не подлежит реализации. Кроме того, апеллянт указывает, что судебным приставом-исполнителем не была выполнена обязанность по оценке имущества.

Ответчиками Спиридоновым А.А., ПАО «Сбербанк России» на апелляционную жалобу поданы возражения.

В суде апелляционной инстанции представители Спиридонова А.А. – Рысикова А.А., ПАО «Сбербанк России» - Марченков Е.М. – просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, в их отсутствие, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, применительно положений ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда с учетом доводов апелляционной жалобы не имеется.

Принимая решение по делу, суд руководствовался ст.ст. 56, 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и исходил из того, что земельный участок является предметом договора об ипотеке и указан в мировом соглашении, заключенном между ОАО «Сбербанк России» и Снегеревой (Карачинец) Е.Д. Доказательств, свидетельствующих о нарушении порядка проведения торгов, не представлено. Кроме того, применительно к п. 2 ст. 181 ГК РФ истцом пропущен срок исковой давности.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда являются законными и обоснованными, исходя из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Сбербанк России» и
Снегеревой (Карачинец) Е.Д. 25.03.2014 г. заключен договор ипотеки
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, предметом которого является земельный участок
площадью 813 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Определением Красносулинского районного суда Ростовской области от 17.06.2014 года по гражданскому делу № 2-818/2014 утверждено мировое соглашение. В соответствии с п. 10 Мирового соглашения Банк и ответчики, в том числе Карачинец (Снегерева) Е.Д. договорились, что до полного исполнения обязательств по мировому соглашению за банком сохраняются права залогодержателя в отношение спорного земельного участка.

В п. 13 мирового соглашения банк и Карачинец (Снегерева) Е.Д. установили, что в случае невыполнения сторонами условий мирового соглашения банк получает в Красносулинском районном суде исполнительные документы для принудительного исполнения мирового соглашения, в том числе исполнительный лист об обращении взыскания на спорный земельный участок.

В связи с неисполнением обязательств по мировому соглашению по заявлению ОАО «Сбербанк Росси» 21 мая 2015 года выдан исполнительный лист НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. 8 июня 2015 года судебным приставом-исполнителем Красносулинского районного отдела судебных приставов УФССП по Ростовской области возбуждено исполнительное производство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП в отношении должника Снегеревой Е.Д. 13 ноября 2015 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника Снегеревой Е.Д., копия которого получена истцом по настоящему делу лично, о чем свидетельствует ее подпись.

Согласно акту описи и аресту имущества от 13.11.2015г., аресту подвергнут земельный участок площадью 813 кв. м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Снегерева Е.Д. получила копию данного акта, арестованное имущество передано ей на ответственное хранение.

17 декабря 2015 года судебный пристав-исполнитель передал на торги заложенный объект недвижимости - земельный участок специализированной организацию ТУ Росимущества в Ростовской области ООО «АВЕРС» с установленной начальной продажной ценой в сумме 180 000 руб., о чем составлен акт.

24.12.2015 года информация о проведении торгов по продаже арестованного имущества, назначенных на 18 января 2016 года была размещена на официальном сайте www.torgi.gov.nv, и опубликована в газете «Наше время» N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.12.2015 г., лот N 6.

11.01.2016 года торги состоялись, победителем которых по лоту N 1, а именного земельного участка площадью 813 кв. м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан Спиридонов А.А., что оформлено протоколом об определении победителя торгов, протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества, которые также размещены на официальном сайте. Имущество реализовано по цене 181 000 рублей.

По результатам проведенных торгов ТУ Росимущества в Ростовской области в лице ООО «Дизайн СЛ» и Спиридонов А.А. 29.01.2016 г. заключили договор купли-продажи указанного земельного участка (л.д. 59-60).

Актом приема-передачи от 29.01.2016 года после полной оплаты реализованное имущество на торгах по лоту N 6 передано победителю торгов.

При таких обстоятельствах, поскольку не установлено нарушений прав истца, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отмены решения.

Судебная коллегия полагает, что решение суда требованиям материального и процессуального закона не противоречит, постановлено с учетом всех доводов сторон и представленных ими доказательств, которые судом первой инстанции надлежащим образом исследованы и оценены, что нашло отражение в принятом решении, в связи с чем, оно подлежит оставлению без изменения.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о неправильности выводов суда, исходя из следующих обстоятельств.

В подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательств, не является сделкой по отчуждению имущества являющегося объектом такой сделки, и не влечет его безусловного отчуждения.

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, то есть действовавшей до 01.07.2014 г. (учитывая, что договор ипотеки был заключен 05.03.2014 г., а определение об утверждении мирового соглашения по делу № 2-818/2014 было вынесено судом 17.06.2014 г.), при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора ипотеки законодательство допускало возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений.

Фактически, из указанных норм права следует, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке и принадлежащий истцу на праве собственности, также находились в залоге у ПАО «Сбербанк России» и подлежали реализации в счет погашения долговых обязательств.

Также, в соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

В соответствии со ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч. 1).

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке (ч. 2).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что продажа спорного земельного участка была произведена в рамках исполнительного производства и с соблюдением всех требований, предусмотренных действующим законодательством об обращении взыскания на заложенное имущество.

Действуя добросовестно и зная о том, что условия мирового соглашения не исполнены, выдан исполнительный документ о принудительном исполнении условий мирового соглашения, возбуждено исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на спорный земельный участок и начата процедура реализации имущества посредством торгов, истец не были лишена права предпринять действия в соответствии с законом, который позволили бы ей выкупить земельный участок с торгов (или погасить долговые обязательства должника).

Доводы апеллянта о том, что судебным приставом-исполнителем не произведена оценка имущества – земельного участка, также несостоятельны.

Согласно ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Согласно п. 13.3 мирового соглашения, определением Красносулинского районного суда Ростовской области от 17.06.2014 года, установлена начальная продажная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 180 000 рублей.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 8 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Карачинец (Снегеревой) Екатерины Дмитриевны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение изготовлено 18.02.2019.