Решение по делу № 33-2993/2016 от 19.02.2016

судья: Смоляк Ю.В. гр. дело № 33- 2993/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Самара 15 марта 2016 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Акининой О.А.

Судей: Ефремовой Л.Н., Емелина А.В.

При секретаре: Чуркиной С.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кадомкина П.М. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 22 декабря 2015 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Кадомкина П.М. - отказать.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение представителя Кадомкина П.М. – Красниковой О.В., по доверенности, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Кадомкин П.М. обратился в суд с иском к Павлову Д.Д. о признании права собственности на жилое помещение, общей площадью 40,7 кв.м., расположенное на 2 этаже дома по адресу: <адрес>

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Кадомкиным П.М. и Павловым Д.Д. был подписан договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Указанный договор имеет силу акта приема-передачи. Денежные средства по договору оплачены в полном объеме, и истец с членами своей семьи вселился в данное жилое помещение, зарегистрировавшись по месту жительства в установленном порядке.

Управление Росреестра по Самарской области отказало в регистрации перехода права на спорный объект недвижимости, ссылаясь на противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество. По сведениям, имеющимся в ЕГРП, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Павлова Д.Д. на объект недвижимого имущества - жилой дом, общей площадью 594,6 кв.м. по адресу: <адрес> Жилой дом расположен на земельном участке с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства. Затем дом разделен на 12 самостоятельных объектов жилых помещений. Таким образом, дом приобрел характеристики многоквартирного жилого дома, возведенного на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Несмотря на то, что дом построен, в нем произведены обмеры БТИ и осуществлен ввод в эксплуатацию, право собственности Кадомкина П.М. до настоящего времени не оформлено.

Спорный объект недвижимости существует как индивидуально-определенная вещь, является обособленным жилым помещением.

Кроме того, решением Ставропольского районного суда Самарской области от 17.02.2015 года отказано Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в удовлетворении исковых требований о признании недействительными оснований приобретения права собственности, признании недействительными зарегистрированных прав собственности, признании спорного объекта недвижимости самовольной постройкой и её сносе.

При разрешении данного спора было установлено, что право собственности на жилой дом зарегистрировано за Павловым Д.Д. в установленном порядке. В дальнейшем дом разделен на 12 самостоятельных объектов - жилых помещений, проданных третьим лицам, права собственности в отношении помещений дома № по № зарегистрированы, лица проживают в них с членами своих семей.

Возведение дома ничьих прав и охраняемых законом интересов не нарушает, угрозы жизни и здоровью граждан не создает. Существенных нарушений действующих технических норм и правил не обнаружено. Законодательство предусматривает возможность продажи собственником обособленных долей принадлежащего ему имущества, таким имуществом могут быть квартиры, в том числе и в составе индивидуального жилого дома.

Судом было установлено, что покупатели вложили денежные средства в приобретение помещений, частей дома, фактически проживают в данном доме, сделали ремонт, самостоятельно изготовили техническую документацию, оплачивают коммунальные услуги.

Кадомкин П.М. считает, что указанное решение имеет преюдициальное значение в силу ст.61 ГПК РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Кадомкин П.М. просил суд удовлетворить его требования в полном объеме.

Судом постановлено указанное выше решение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что жилой дом №, общей площадью 594,6 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> расположен на земельном участке, общей площадью 1000 кв.м. Вид разрешённого использования участка – для индивидуального жилищного строительства.

Дальнейший раздел дома на 12 самостоятельных объектов привел к тому, что дом приобрел характеристики многоквартирного жилого дома, возведённого на земельном участке, не отведённом для этих целей. Многоквартирный дом не принимался в эксплуатацию. Кроме того, суд исходил из того, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание, сооружение.

По мнению суда, отчуждение Павловым Д.Д. спорного жилого помещения без одновременной передачи части земельного участка невозможно в силу закона.

Кроме того, суд пришел к выводу, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права. Кадомкин П.М. не лишен права обратится за судебной защитой в рамках оспаривания решения государственного регистрирующего органа, с которым, по сути, не согласны обе стороны, либо потребовать расторжения договора купли-продажи с ответчиком, регистрация перехода права по которому в силу выявленных причин невозможна.

В апелляционной жалобе Кадомкин П.М. просит отменить судебное решение, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

В обоснование жалобы Кадомкин П.М. ссылается на статьи 213,218 ГК РФ, регламентирующие основания приобретения права собственности на имущество.

Факт владения продавцом Павловым Д.Д. спорным имуществом подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Жилое помещение №, площадью 40,7 кв.м, на 2-ом этаже дома № по <адрес>, является обособленным объектом, прошедшим техническую инвентаризацию, поставлено на кадастровый учет. Технические характеристики объекта отражены в кадастровом паспорте, где определено назначение помещения, как жилое.

Спорный объект передан Кадомкину П.М. по договору купли-продажи в порядке статьи 218 ГК РФ.

Заявитель жалобы считает, что само по себе обстоятельство, что спорное помещение является частью индивидуального жилого дома, площадью 594,6 кв.м., разделенного на 12 самостоятельных жилых помещений, не имеет юридического значения, так как помещение №, площадью 40,7 кв.м, в указанном доме, выделено как самостоятельный объект и право на него, как на самостоятельный объект зарегистрировано Управлением Росрееестра по Самарской области.

В настоящее время истец Кадомкин П.М. с супругой зарегистрирован и проживает в спорном помещении.

В соответствии с п. 58,60 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Ссылаясь на изложенное, Кадомкин П.М. просит отменить решение Ставропольского районного суда Самарской области от 22.12.2015 г., и вынести по делу новый судебный акт.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 218 ГК РФ Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из материалов гражданского дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между Кадомкиным П.М. и Павловым Д.Д. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого помещения, общей площадью 40,7 кв.м., расположенного на 2 этаже дома по адресу: <адрес> Указанное помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение указанного договора купли-продажи Кадомкин П.М. передал Павлову Д.Д. денежные средства в размере 300 000 рублей, а Павлов Д.Д. передал Кадомкину П.М. спорное жилое помещение, в котором Кадомкин П.М. зарегистрирован по месту жительства со своей супругой с ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются материалами дела.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи был представлен в Управление Росррестра по Самарской области для регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра государственная регистрация перехода права была приостановлена на 1 месяц. В обоснование принятого решения Управление Росреестра указало, что по сведениям, имеющимся в ЕГРП, спорный объект недвижимого имущества образовался путем реального раздела объекта индивидуального жилищного строительства на 12 самостоятельных объектов - жилых помещений. Таким образом, указанный объект индивидуального жилищного строительства приобрел характеристики многоквартирного жилого дома, возведенного на земельном участке, не отведенном для этих целей. Объект в качестве многоквартирного дома в эксплуатацию не принимался, разрешительная документация отсутствует, разрешение на перепланировку (переустройство) жилого дома и акт ввода в эксплуатацию после таковой в Управлении Росреестра отсутствуют. Кроме того государственная регистрация перехода права и права собственности должна производиться одновременно с государственной регистрацией перехода права и права общей долевой собственности в отношении земельного участка, занятого отчуждаемым недвижимым имуществом и принадлежащего собственнику, однако такая регистрация не осуществлена, заявление на государственную регистрацию не подано.

Судебная коллегия не может согласиться также с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о признании за ним права собственности на спорное помещение удовлетворению не подлежит, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение не произведена, с выводом о том, что не зарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за Кадомкиным П.М. права собственности на спорный объект недвижимости, и что возникший спор не может быть разрешен способом, избранным истцом, поскольку путем признания права может быть осуществлена защита уже возникшего, но оспариваемого другими лицами права.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом, правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (договор продажи жилого дома, квартиры), содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Принимая во внимание указанные требования закона, судебная коллегия не может признать обоснованной ссылку суда первой инстанции на п. 63 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010г., согласно которому, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом, поскольку договор купли-продажи жилого дома, имеющий также силу акта приема-передачи, заключенный между Кадомкиным П.М. и Павловым Д.Д., в соответствии с нормами ГК РФ, считается заключенным с момента его подписания и передачи объекта недвижимости покупателю. В силу статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Из материалов гражданского дела видно, что жилое помещение №, площадью 40,7 кв.м, на 2-ом этаже дома № по <адрес>, поставлено на учет в государственном кадастре недвижимости, данному объекту недвижимости присвоен кадастровый номер №. Л.д. 9.

Право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за продавцом Павловым Д.Д. ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № (основание договор купли-продажи от 23.021.2014 г.).

При этом, у государственного регистратора не возникло сомнений относительно объекта права, и правомерности приобретения его Павловым Д.Д.

Пленум Верховного суда РФ в совместном постановлении с ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. разъяснил, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку истец Кадомкин П.М. приобрел жилое помещение по договору купли-продажи, произвел оплату в полном объеме, получил во владение жилое помещение, полагая, что приобрел на него право собственности, что означает, что договор считается заключенным, судебная коллегия считает возможным признать за Кадомкиным П.М. право собственности на спорное жилое помещение.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что судом при рассмотрении гражданского дела неправильно применены нормы материального права, поэтому не может признать решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Выводы суда о том, что здание, в котором находится спорное жилое помещение, приобрело характеристики многоквартирного жилого дома, возведенного на земельном участке, не отведенном для этих целей, не могут служить основанием для отказа в признании права собственности за Кадомкиным П.М. на жилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи, поскольку предмет сделки – жилое помещение № - зарегистрирован за продавцом, и его право собственности никем не оспорено на данный момент.

Ссылка суда на п. 4 статьи 35 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) также не может признана обоснованной, поскольку из буквального смысла данной нормы следует, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Предметом договора купли-продажи заключенного Кадомкиным П.М. и Павловым Д.Д. является помещение №, расположенное в доме № по <адрес>.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что помещение являющееся предметом договора купли-продажи, может быть выделено в натуре вместе с земельным участком. Суд не принял во внимание это обстоятельство и не учел, что предметом договора купли – продажи является конкретное жилое помещение, имеющее кадастровый номер, а не доля в праве собственности на здание.

Вывод суда о том, что «истцом неверно избран способ защиты нарушенного права, что Кадомкин П.М. не лишен права обратится за судебной защитой в рамках оспаривания решения государственного регистрирующего органа, с которым, по сути, не согласны обе стороны, либо потребовать расторжения договора купли-продажи с ответчиком, регистрация перехода права по которому в силу выявленных причин невозможна», основан на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся за защитой права, а не суду.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает судебное решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Кадомкина П.М. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Отменить решение Ставропольского районного суда Самарской области от 22 декабря 2015 года.

Постановить новое решение.

Удовлетворить исковые требования Кадомкина П.М.

Признать за Кадомкиным П.М., ДД.ММ.ГГГГ рождения, право собственности на жилое помещение, общей площадью 40,7 кв.м, этаж 2, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

Настоящее определение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий

Судьи