Решение по делу № 2-765/2015 от 17.07.2015

Дело № 2-765/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«07» августа 2015 года     ст. Вешенская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующей судьи Заяц Р.Н.,

при секретаре Поповой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области к Пахайло И.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

    Комитет по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области обратился в суд с исковым заявлением к Пахайло И.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, указав в иске, что 15.11.2010 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области и ФИО6 заключен договор № № аренды земельного участка, общей площадью 801 кв.м., с кадастровым номером №, относящегося к категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды по договору с 15.11.2010 года по 15.11.2013 год.

В последующем, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи незавершенного строительством объекта и права аренды на земельный участок, 03.09.2012 проведена государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору № № от 15.11.2010 к Пахайло И.А. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем 03.09.2012 года сделана запись в ЕРГП № №.

Согласно пункту 3.1 договора аренды годовой размер арендной платы за земельный участок в 2010 году составил 36 948,70 руб. Учитывая положения пункта 3.4. договора, размер арендной платы был изменен и составил в 2014 году - 46 205,79 рублей.

Истцом согласно пункту 3.3 договора своевременно, в установленном порядке подготовлен и передан ответчику для исполнения расчет арендной платы на 2014 год.

В соответствии с п. 3.2. договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.

Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,30 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ответчиком нарушены обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком, в результате образовалась задолженность по арендной плате за 4 квартал 2013, 1-4 кварталы 2014 года в размере 57 207,16 руб., и пени за просрочку арендных платежей за период с 29.10.2013 по 20.11.2014 года в размере 10 261,74 руб., а всего 97 468,9 рублей.

Впоследствии истец изменил исковые требования, указывав, что Пахайло И.А. частично оплатил задолженность в сумме 30 000 рублей. Комитет по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области в измененных исковых требованиях просил взыскать с Пахайло И.А. задолженность по арендной плате за 2-4 кварталы 2014 года и 1 квартал 2015 года в размере 39 393,94 рублей и пени за просрочку арендных платежей за период с 10.09.2012 года по 09.04.2015 года в размере 54 712,12 рублей, а всего 94 106,06 рублей.

Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был надлежаще извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Пахайло И.А. иск в суде признал в части основной суммы задолженности по арендной плате. В части суммы требуемой истцом пени с иском не согласился. Сослался на то, что расчет пени произведен истцом неверно, о чем он указал в письменном заявлении. Просил уменьшить размер взыскиваемой судом пени до 7-8 тысяч рублей, так как требуемая истцом пеня больше суммы основного долга, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Письменную претензию о погашении арендной платы он от истца не получал, так как не проживает в <адрес> по указанному в претензии адресу несколько лет, о чем знал истец.

Суд, выслушав доводы ответчика, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Судом установлено, что 15.11.2010 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области и ФИО7 заключен договор № № аренды земельного участка, общей площадью 801 кв.м., с кадастровым номером №, относящегося к категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 11-18).

П. 2.1 договора аренды установлен срок аренды - 3 года, с 15.11.2010 года по 15.11.2013 года. Указано, что договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Зерноградском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО8 и Пахайло И.А. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта и права аренды на земельный участок по адресу: <адрес>

Согласно уведомлению о государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и выписки из ЕГРП, на основании заявления Пахайло И.А., ФИО9 № № от 14.08.2012 года и на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта и права аренды на земельный участок от 14.08.2012 года, 03.09.2012 года проведена государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды № № от 15.11.2010 г. к Пахайло И.А. на объект недвижимого имущества – земельный участок по адресу: <адрес> (л.д. 19, 20-21).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, годовой размер арендной платы за земельный участок в 2010 году составил 36 948,70 рублей.

Размер арендной платы был изменен Комитетом по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области, на основании п. 3.4. договора аренды, и составил в 2014 году - 46 205,79 рублей, что следует из расчета годовой арендной платы на 2014 год (л.д. 25).

В соответствии с п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года. Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,30 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу статьи 43 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Абз. 5 ч. 10 ст.З Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В п. 8.1 ч. 1 ст. 4 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» установлено, что к компетенции Правительства Ростовской области в сфере регулирования земельных отношений относится установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Годовой размер арендной платы за использование земельных участков,
государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования земель и категориям арендаторов, в том числе для лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов, что предусмотрено п. 1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области».

Во исполнение постановления Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 принято постановление Администрации Зерноградского района от 17.02.2014 № 61 «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Зерноградский район», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Постановлением были установлены ставки арендной платы за пользование земельными участками в границах муниципального образования «Зерноградский район» для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Зерноградский район».

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонам предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком (поднаем, перенаем). При этом, покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

Как предусмотрено п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Наличие между сторонами договорных отношений по аренде земельного участка ответчиком не оспаривается.

Ответчиком нарушены обязательства о своевременном внесении арендной платы за пользование земельным участком, в результате чего образовалась задолженность.

Согласно представленного истцом расчета задолженность по арендной плате по договору аренды № № от 15.11.2010 года за 2-4 кварталы 2014 года и 1 квартал 2015 года составила 39 393,94 рублей.

Расчет задолженности по арендной плате является верным, не противоречит требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды.

Ответчик сумму задолженности по арендным платежам не оспаривает.

Данная сумма задолженности по арендной плате - 39 393 рубля 94 копейки подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчик Пахайло И.А. допустил просрочку платежей по арендной плате, за что истцом начислена пеня в соответствии с условиями договора.

Как обоснованно указал ответчик в своем письменном заявлении (л.д. 86), 10 число последнего месяца квартала, а также в 4-м квартале 15 ноября в соответствии с договором являются последними днями оплаты аренды, не являются днями просрочки.

Поэтому суд считает, что пеня за просрочку арендных платежей подлежит взысканию с ответчика за период с 11.09.2012 года по 09.04.2015 года.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ответчик в суде просил уменьшить неустойку в связи с ее несоразмерностью.

Суд также считает, что требуемая истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения истцом обязательства по уплате арендных платежей, так как неустойка значительно превышает основной долг, процентная ставка неустойки в несколько раз выше ставки рефинансирования.

Поэтому суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемой с ответчика пени до 8 000 рублей.

В соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ в доход местного бюджета района с ответчика надлежит взыскать государственную пошлину в размере 1 621 рубль 82 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░., <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ № № ░░ 15.11.2010 ░░░░ ░░ 2-4 ░░░░░░░░ 2014 ░░░░ ░ 1 ░░░░░░░ 2015 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 39 393 ░░░░░ 94 ░░░░░░░, ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 11.09.2012 ░░░░ ░░ 09.04.2015 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 8 000 ░░░░░░, ░ ░░░░░ – 47 393 (░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░) ░░░░░ 94 ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░» ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 621 (░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░ 82 ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ 11.08.2015 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░.