Решение по делу № 2-145/2019 (2-3940/2018;) от 26.10.2018

дело №2-145/2019

Решение

именем Российской Федерации

18 января 2019 года                                 г.Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи    Пакова Н.Н.,

секретаря                    Гапоновой Т.В.,

с участием:

истца                        Файнштейн Ю.В.,

представителя ООО «ТЭО»        Михайловой Д.Э.,

представителя администрации г.Пятигорска Келлер М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Файнштейн Ю.В. действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних ФИО6 и ФИО6 к ООО «ТЭО» об устранении нарушения прав собственников, путем признания права отсутствующим, признания помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, приведении помещений в первоначальное состояние (по уточненным исковым требованиям),

установил:

Файнштейн Ю.В. обратилась в Пятигорский городской суд с иском к ООО «ТЭО» об устранении нарушения прав собственников, путем признания права отсутствующим, признания помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, приведении помещений в первоначальное состояние, существовавшее до самовольной перепланировки.

В обоснование своих требований указала, что ей и ее детям на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит <адрес>А по <адрес> в <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В многоквартирном жилом доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям. Иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав. Решение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу собственников зависит от технических характеристик объекта, наличия в нем инженерных коммуникаций, от его функционального назначения при строительстве и последующей эксплуатации. Согласно документов технической инвентаризации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в экспликации цокольного этажа указаны помещения № - функциональное назначение котельная, № - кладовые. Истец полагает, что указанные помещения были предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, относятся к общему имуществу собственников, уменьшение размера которого, в многоквартирном доме, возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме и только путем его реконструкции. Однако право индивидуальной собственности на спорные помещения зарегистрировано за Ответчиком (запись регистрации №), чем нарушены ее права и законные интересы.

Истец указывает, что согласно данным первичного технического учета жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, представляет собой трехэтажное кирпичное строение, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с <данные изъяты> жилыми квартирами и цокольным этажом.

Спорные помещения № – котельная, площадью <данные изъяты> кв.м; № – кладовая, площадью <данные изъяты> кв.м; № – кладовая, площадью <данные изъяты> кв.м. расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома на момент ввода его в эксплуатацию, на момент заключения первого договора приватизации квартиры в названом доме (ДД.ММ.ГГГГ) не являлись самостоятельными объектами недвижимости, без определенного назначения, их площадь включалась в общую площадь дома.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Ответчиком ООО «ТЕО» без получения необходимых разрешений и согласований произведены переустройство (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт) и перепланировка (изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт), а именно снесены стены, установлены новые стены, обустроен санузел, сделана отводка канализации, проложены водопроводные трубы и др. Указанные работы произведены без разработки проекта, без получения необходимых согласований и разрешений, что нарушает права и законные интересы собственников квартир и может создавать угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

В судебном заседании Файнштейн Ю.В. доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала, просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме по основаниям изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представитель Ответчика ООО «ТЭО» Михайлова Д.Э. против удовлетворения иска возражала, мотивируя тем, что право собственности ООО «ТЕО» на спорные нежилые помещения возникло на основании договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании Постановления администрации города Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации муниципального имущества в 4 квартале 2009 года». Согласно техническому паспорту нежилого помещения № <адрес>, выданного Пятигорским филиалом ГУП СК «БКИ СК», принадлежащие ответчику помещения имеют назначение: коридор, санузел, кабинет, тамбур, оружейная. Проведенным ООО «Пятигорское конструкторское бюро» исследованием установлено, что принадлежащее ответчику нежилое помещение №, находящееся в группе помещений цокольного этажа соответствует строительным нормам и правилам и используется по своему прямому назначению. В обоснование своих доводов, ответчиком в материалы дела представлено строительно-техническое экспертное исследование № от ДД.ММ.ГГГГ выполненное специалистом АНО «Центр судебных экспертиз». По мнению представителя ООО «ТЕО», вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено сведений о том, что в принадлежащих ответчику нежилых помещениях имеются инженерные коммуникации (оборудование), предназначенные для обслуживания квартир дома, что они не являются самостоятельными объектами недвижимости, не имеют отдельного входа, тогда как для удовлетворения предъявленного иска данные обстоятельства имеют основополагающее значение. Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, различное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (оборудование), обслуживающие более одного помещения в данном доме (технические подвалы). Однако не все подвальные помещения (включая те, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование) являются общим имуществом многоквартирного жилого дома и могут принадлежать домовладельцам на праве общей долевой собственности. Если подвальные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.     По мнению представителя ответчика в соответствии с правоустанавливающими документами спорные помещения № принадлежащие ООО «ТЕО» являются нежилыми помещениями и являются самостоятельными объектами недвижимости. С ДД.ММ.ГГГГ, являясь собственником нежилых помещений ООО «ТЕО» несет бремя их содержания, оплачивает за потребляемые в них коммунальные услуги, имеет самостоятельный вход. Право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Представитель Ответчика ООО «ТЕО» указывает, что спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в данном доме - в ДД.ММ.ГГГГ не использовались и не могли использоваться в качестве котельной, поскольку в связи с предписанием Госгортехнадзора о ликвидации котельной по <адрес>, Центральными электросетями <адрес> ДД.ММ.ГГГГ были выданы тех. условия на подключение теплоснабжения <адрес> состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом уже был подключен к теплоснабжению от котельной дома Советов и спорное помещение перестало иметь в качестве своего назначения - для размещения котельной, т.е. быть предназначенным для использования домовладельцами, С ДД.ММ.ГГГГ помещения № стали иметь самостоятельное использование в целях не связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Сведения, имеющиеся в инвентарном деле, по мнению Ответчика, вероятно, не обновлялись с 1990-х годов и не могут рассматриваться как бесспорное доказательство отнесения помещений к категории котельной, необходимой жильцам для использования в целях обслуживания жилого дома.

Представитель ООО «ТЕО» в своих возражениях указала, что к признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, относятся, в частности, следующее: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей. ООО «ТЕО» считает, что самовольная перепланировка помещений, без получения необходимых разрешений не имела место, поскольку в соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Представителем Ответчика заявлено о пропуске Истцом установленного ст. 200 ГК РФ срока исковой давности, что является безусловным основанием к отклонению исковых требований.

    Представитель Администрации г. Пятигорска письменных возражений суду не представила, в удовлетворении заявленных требований просила отказать.

    Третье лицо Тер-Самвелов С.Н. представил отзыв на исковое заявление. Кроме того, в предыдущем судебном заседании пояснил, что проживает в многоквартирном доме по адресу <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. При его заселении и вплоть до ДД.ММ.ГГГГ включительно или даже позднее (точную дату за истечением времени назвать затруднился) отопление дома было автономным и производилось за счет газовых котлов, установленных в спорном помещении. Указанные помещения эксплуатировались жильцами дома и использовались для обслуживания более чем одной квартиры в доме. При этом ни водопровода, ни санузла в указанных помещениях ранее не было. Все инженерные коммуникации (канализация, ввод воды, отопление, газ, дымоходы) в доме разделены на 4 блока. В спорном помещении располагаются коммуникации, которые обслуживают квартиры № № и №. Заявленные Файнштейн Ю.В. исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель органа опеки и попечительства и по делам несовершеннолетних администрации г.Пятигорска, третье лица Зинченко Н.Н., Андреева Р.С., Тер-Самвелов С.Н., Тер-Самвелова О.Л., Дмитриков М.Г., Горобец В.А., Заграевский Д.М., Гусова Б.А., Рузе А.А., Репин В.П., Абазова З.М., Храмова Л.М., будучи надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, предоставив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, представителя администрации г.Пятигорска, исследовав материалы дела, материалы инвентарного дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит заявленные Файнштейн Ю.В. требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    В многоквартирном жилом доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям. Иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1. ст. 36 ЖК РФ.

    Решение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу собственников зависит от технических характеристик объекта, наличия в нем инженерных коммуникаций, от его функционального назначения при строительстве и последующей эксплуатации.

    Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010г. № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГЗ-14/13 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Как следует из материалов инвентарного дела, Решением исполкома Пятигорского городского совета депутатов трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ. (протокол № п. №) был выделен земельный участок и разрешено строительство <данные изъяты> –квартирного жилого дома по <адрес>, в районе <адрес> городе Пятигорске.

В ДД.ММ.ГГГГ было завершено строительство, проведена первичная инвентаризация, дом принят в эксплуатацию. По данным первичной технической инвентаризации спорые помещения расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома были учтены по фактическому использованию №, площадью 30,94 кв.м. – как котельная; №, площадью 5,61 кв.м. – кладовая; №а, площадью 11,27 кв.м. – кладовая. Указанные помещения входили в состав общего имущества дома, самостоятельного значения не имели. В указанных помещениях располагалось газовое оборудование, отопительные котлы, вентиляционная и дымовая трубы, предназначенные для организации теплоснабжения всего многоквартирного дома.

При технических инвентаризациях, проводимых в последующие годы, вплоть до 2018 года изменений площади, либо функционального (целевого) назначения, вида разрешенного использования спорных помещений № не фиксировалось.

В ДД.ММ.ГГГГ по обращению ООО «ТЕО» Пятигорский филиалом ГУП СК «СКИ» была проведена техническая инвентаризация, по результатам оформлен технический паспорт на спорное помещение, из содержания которого следует что в результате перепланировки вместо помещений № - площадью 30,94 кв.м.; № - площадью 5,61 кв.м.; 25а - площадью 11,27 кв.м. образовались помещения № – площадью 30,9 кв.м.; № – площадью 6,2 кв.м.; № – площадью 4,0 кв.м.; № – площадью 1,5 кв.м.; № – площадью 3,3 кв.м. <адрес> изменилась за счет внутренней перепланировки, документы на которую не предъявлены.

Проектной или иной технической документации, из которой бы следовало, что спорные помещения проектировались и строились, либо проводилась их реконструкция для использования в иных целях (не связанных с обслуживанием многоквартирного дома) в материалах инвентарного дела не содержится, суду первой инстанции сторонами не представлено.

Напротив, в материалах дела имеются документы, подтверждающие что спорные помещения проектировались, строились, оборудовались исключительно в целях размещения котельной для организации отопления многоквартирного дома.

На основании Распоряжения администрации г. Пятигорска Ставропольского края №р от ДД.ММ.ГГГГ «О приватизации <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор приватизации жилой площади. В последующем, в разные годы, все остальные квартиры были также приватизированы.

На основании Постановления главы города Пятигорска Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. № «О правовой регистрации» была проведена регистрация права муниципальной собственности на здания и сооружения согласно реестру, указанному в Приложении №1. В указанном реестре под строкой № указан весь многоквартирный жилой дом, без выделения самостоятельных помещений.

ДД.ММ.ГГГГ. по договору № спорные помещения были переданы в аренду, а в последующем проданы Ответчику – ООО «ТЭО» по договору купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному в простой письменной форме. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана ДД.ММ.ГГГГ. запись регистрации №.

Представленное ответчиком заключение эксперта, данное по результатам проведения строительно-технического экспертного исследования, выполненного по инициативе ответчика (без приглашения истца) специалистом ОНО «Центр судебных экспертиз «Эксперт-профи» не предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не может служить надлежащим доказательством по делу и не исключает необходимость проведения судебной экспертизы, с участием сторон. С возможностью постановки вопросов истца для разрешения эксперта. Перед специалистом заказчиком исследования были поставлены только 2 вопроса: 1) о наличии коммуникаций, обслуживающих МКД и 2) о наличии отдельного входа и о фактическом использовании помещений на текущую дату. В распоряжение специалиста были представлены только технический и кадастровый паспорта на исследуемые помещения и свидетельство о регистрации права собственности. Ни инвентарное дело, ни техническая, ни проектная документация на проложенные коммуникации при исследовании специалисту не представлены и им не изучены.

Однако, юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего иска, является наличие таких коммуникаций и инженерного оборудования по состоянию на 1992 год (дату приватизации первой квартиры в доме) и о фактическом использовании этого помещения также на указанную дату. Наличие отдельного входа итак отражено в инвентарном деле и сторонами не оспаривается.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы ответчик не заявлял. Таким образом, в материалах дела отсутствуют и ответчиком, в рамках состязательности процесса, не представлены надлежащие доказательства того, что оспариваемое право возникло на законном основании.

Доводы ответчика о том, что котельная была ликвидирована в 1989 году, а теплоснабжение дома было организовано от котельной «дома Советов» сделаны на основании копии технических условий от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, сам факт обращения за выдачей технических условий не означает, что мероприятия, указанные в них были выполнены. Акта о технологическом присоединении Ответчик в материалы дела не представил. Напротив, согласно сведений, полученных из ООО «Пятигорсктеплосервис» подача тепла в дом через систему центрального отопления началась только в 2006 году.

Предоставленные доказательства в совокупности подтверждают тот факт, что помещения № – котельная, площадью 30,94 кв.м.; № – кладовая, площадью 5,61 кв.м.; №а – кладовая, площадью 11,27 кв.м. расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома на момент ввода его в эксплуатацию, на момент заключения первого договора приватизации квартиры в названом доме (1992 год) не являлись самостоятельными объектами недвижимости, без определенного назначения, их площадь включалась в общую площадь дома.

    По смыслу ст. 11 ГК РФ и ст.3 ГПК РФ судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Обращаясь в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика, истец должен доказать, что он обладает правом, которое нарушает именно запись в ЕГРП и оно не может быть защищено иным, предусмотренным законом способом.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений – предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном доме, связано ли с указанным домом функциональным назначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Согласно разъяснениям, данным в п.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации ЕГРП.

    Спорные помещения № – котельная, площадью 30,94 кв.м.; № – кладовая, площадью 5,61 кв.м.; №а – кладовая, площадью 11,27 кв.м. расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома на момент ввода его в эксплуатацию, на момент заключения первого договора приватизации квартиры в названом доме (1992 год) не являлись самостоятельными объектами недвижимости, без определенного назначения, их площадь включалась в общую площадь дома. Такие помещения в силу п.1 ст. 36 ЖК РФ отнесены законодателем к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Законодательное закрепление указанного положения исключает обязанность доказывания данного факта.

Соответственно, право муниципальной собственности на спорное имущество возникнуть не могло, соответственно администрация г. Пятигорска не имела правовых оснований для заключения договоров аренды и последующей купли – продажи с Ответчиком.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, когда собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРИП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальной собственности Ответчика на это имущество.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В процессе рассмотрения спора ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям п. 49 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 57 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

В силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, исковая давность не распространяется на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Истица в обоснование своих требований указала, что ей и ее детям на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит <адрес> в <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ., запись №.

Таким образом, о нарушении своих прав Файнштейн Ю.В. узнала (или должна была узнать) не ранее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Таким образом, начало течения срока исковой давности - ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление Файнштейн Ю.В. направлено в суд ДД.ММ.ГГГГ., т.е. в пределах срока исковой давности.

В процессе рассмотрения дела судом установлено, что ответчиком произведены переустройство и перепланировка помещения, разрешение на которую отсутствует.

В действующем законодательстве понятия перепланировки нежилого помещения нет. Термин «перепланировка» применяется только в отношении жилых помещений. Под ней понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). В связи с этим Минэкономразвития России разъясняет, что термин «перепланировка» не должен использоваться в отношении нежилых помещений. По ним может проводиться реконструкция или капитальный ремонт (Письмо от 14.04.2015 № Д23и-1578).

Однако, с другой стороны, согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления на основании проекта, и документов, подтверждающих безопасность проводимых работ (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). При этом порядок согласования администрацией г. Пятигорска установлен в отношении как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения (равно как и нежилых помещений в многоквартирных домах) проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого помещения по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Из материалов дела видно, что ответчиком ООО «ТЕО» не выполнен установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме, произведенные работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями). При таких обстоятельствах, заявленные Файнштейн Ю.В. требования о приведении спорных помещений в первоначальное состояние суд считает основанными на нормах материального права и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Файнштейн Ю.В. действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних ФИО6 и ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «ТЭО» ИНН №, ОГРН № об устранении нарушения прав собственников, путем признания права отсутствующим, признания помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, приведении помещений в первоначальное состояние – удовлетворить.

    Признать отсутствующим право собственности ООО «ТЕО» ИНН № ОГРН № на помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенные в цокольном этаже <адрес> в <адрес> края, кадастровый (условный) №

Признать за собственниками квартир право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенные в цокольном этаже <адрес> в <адрес> края, кадастровый (условный) №

Истребовать помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные в цокольном этаже <адрес> в <адрес> края, кадастровый (условный) № из незаконного владения ООО «ТЕО» ИНН №, ОГРН №

Обязать ООО «ТЕО» ИНН №, ОГРН № привести помещения № общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные в цокольном этаже <адрес> в <адрес> края, кадастровый (условный) № в состояние до самовольной перепланировки и переустройства в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение 2 месяцев с момента вступления его в законную силу предоставить Файнштейн Ю.В. право за свой счет осуществить приведение помещений в состояние до самовольной перепланировки и переустройства с последующим взысканием понесенных расходов с Ответчика.

Настоящее решение является основанием для внесения в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятигорский городской суд.

Судья Н.Н. Паков