Решение по делу № 2-3722/2015 ~ М-3855/2015 от 28.07.2015

Дело № 2-3722/15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2015 года Пятигорский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи                  Бушнева В.В.,

при секретаре                                              Жданович Д.Н.,

с участием:

представителя истца - адвоката                             Святышева Ю.Ю.,

представителя ответчика - адвоката                       Тер-Вартанова Н.А..,

представителя третьего лица Доценко А.Г. Акопянц Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в городе Пятигорске, гражданское дело по иску Шубин Д.Т. к Гультаева В.А. о регистрации договора купли-продажи квартиры, а также по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Доценко А.Г. к Шубин Д.Т. о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с требованиями к Гультаева В.А. о регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Шубин Д.Т. и Гультаева В.А. - представитель по доверенности Доценко А.Г. заключен договор купли- -продажи <адрес>. Стоимость квартиры по соглашению сторон составила - <данные изъяты> <данные изъяты>. Свои обязательства Шубин Д.Т. перед Гультаева В.А. выполнил в полном объеме, о чем в договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано в п. 3. С ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени Гультаева В.А. и ее представитель по доверенности Доценко А.Г., уклоняются от регистрации права собственности на <адрес>. В связи с чем           Шубин Д.Т. вынужден обратиться в суд за защитой нарушенного права и просит суд зарегистрировать переход права собственности <адрес> с Гультаева В.А. на свое.

Третье лицо Доценко А.Г. обратилась с самостоятельными требованиями о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Шубин Д.Т. и Доценко А.Г. Сославшись на то, что между Доценко А.Г. и Шубин Д.Т. заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру находящуюся по адресу: <адрес> (п.1), и оплатил ее стоимость в размере <данные изъяты> (п.З). Требования Шубин Д.Т. о регистрации сделки купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Доценко А.Г. считает незаконными и необоснованными по следующим основаниям. Указанная квартира принадлежит Гультаева В.А., и была приобретена в кредит. Гультаева В.А. на имя Доценко А.Г. выдана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Гультаева В.А. уполномочивает Доценко А.Г. управлять и распоряжаться, в т. ч. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую Гультаева В.А. квартиру по адресу: <адрес>. Гультаева В.А. не планировала совершать сделку купли-продажи квартиры, не обращалась в Банк за его согласием на заключение сделки и передачи недвижимого имущества в собственность Согласно п.З договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами произведен полностью до подписания указанного договора. Однако Доценко А.Г. денежные средства в размере <данные изъяты> не получала, поскольку Шубин Д.Т. не предоставил доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств, по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года. Указанный договор был подписан Доценко А.Г. под угрозой жизни и здоровью со стороны Шубин Д.Т., в результате чего Доценко А.Г. не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Кроме того, вследствие неоднократных угроз со стороны Шубин Д.Т., Доценко А.Г. вынуждена была обратиться в медицинское учреждения, пройти госпитализацию и курс лечения, что подтверждается Листами нетрудоспособности. Оправившись, Доценко А.Г. обращалась в правоохранительные органы с требованиями возбудить уголовное дело по факту угрозы убийством и причинению тяжкого вреда здоровью, а так же понуждения к совершению сделки купли- продажи квартиры и незаконному завладению чужим имуществом, в возбуждении уголовного дела по указанному факту отказано, отказ обжалован в Прокуратуре г. Пятигорска Ставропольского края. На основании изложенного, Доценко А.Г. просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Шубин Д.Т. и Доценко А.Г.

В судебном заседании представитель истца - Святышева Ю.Ю., действуя по доверенности, поддержала заявленные требования, просила удовлетворить их в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Других доводов не имеет. Кроме того, пояснила суду, что все условия по совершенной с ответчиком сделке сторонами выполнены. Никаких претензий ответчик к истцу на протяжении указанного периода времени не предъявляла и в судебном порядке требования о признании совершенной между ними сделки - договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не заявляла. Также суду пояснила, что Шубин Д.Т. приобрел квартиру, которая принадлежит Гультаева В.А., но по словам Доценко А.Г. фактически принадлежащая ей, за <данные изъяты>, в связи с дружескими отношениями с Доценко А.Г. и по договоренности с последней разрешил ей проживать в квартире некоторое время. В день подписания договора купли-продажи квартиры Доценко А.Г. передала Шубин Д.Т. все необходимые документы, а, именно, свидетельство о праве собственности на квартиру, домовую книгу, доверенность от имени Гультаева В.А. на имя Доценко А.Г., с правом продажи, распоряжения имуществом в виде <адрес>. В дальнейшем Доценко А.Г. продала         Шубин Д.Т. автомобиль, и, выдав ПТС, оказывается, что она не собственник и у нее нет доверенности на право продажи автомобиля. По данному факту Шубин Д.Т. было написано заявление в ОМВД                    г. Пятигорска. Бланк договора (типового) Доценко А.Г. предоставила сама Шубин Д.Т. После данного факта Шубин Д.Т. стал просить Доценко А.Г. явиться в регистрационную палату г. Пятигорска для регистрации перехода права на квартиру, и для дальнейшего выселения Доценко А.Г. и Гультаева В.А. из вышеуказанной квартиры. При обращении в УФРС РФ по СК Шубин Д.Т. получил отказ, по тем основаниям, что при проведении регистрационных действий для регистрации перехода права собственности от одного лица к другому необходимо присутствие обеих сторон, т.е. продавца и покупателя, однако ответчик в регистрирующие органы для проведения регистрационных действий не является, тем самым не давая возможности, зарегистрировать право собственности на спорное имущество за истцом. Сумма по договору уплачена в размере <данные изъяты>, а также была договоренность о том, что Шубин Д.Т. погасит остаток по ипотеки. Но до настоящего времени Шубин Д.Т. не получил от Гультаева В.А. и Доценко А.Г. справки о задолженности по ипотечному договору для досрочного погашения, но, со слов Доценко А.Г., там осталось около <данные изъяты>. Представитель ответчика Гультаева В.А. утверждает, что она не знала о совершении сделки и при покупке квартиры в Краснодарском крае необходимость продажи квартиры в г. Пятигорске отпала, но до обращения в суд доверенность действовала и не была отозвана, даже после того как Доценко А.Г. сказала ответчику, что потеряла ее. Соответственно договор купли-продажи на <адрес> был составлен надлежащим продавцом и покупателем, говорить о ничтожности сделки невозможно. Утверждения представителя третьего лица о том, что Шубин Д.Т. неоднократно пытался совершить какие-то противоправные действия в отношении Доценко А.Г. и последняя неоднократно находилась в больницу по данным фактам, ничем не подтверждаются, также как и не подтвержден тот факт, что Доценко А.Г. подписала договор купли-продажи под давлением и посредством угроз со стороны Шубин Д.Т. Напротив, предоставив в судебное заседание постановления об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Доценко А.Г. о привлечении Шубин Д.Т. к уголовной ответственности, Доценко А.Г. доказывает, что она не только продала квартиру, машину Шубин Д.Т. и не передала их, а еще неоднократно занимала у Шубин Д.Т. денежные средства в долг. И как видно из вышеуказанного, как только Шубин Д.Т. попросил имущество, которое он приобрел у Доценко А.Г. передать ему, а также возвратить денежные средства которые она занимала, то Доценко А.Г. и Гультаева В.А. решили заявить требование о ничтожности сделки, которое считает неподлежащим удовлетворению по указанным выше доводам. На основании изложенного, просит исковые требования Шубин Д.Т. к Гультаева В.А. удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении требований Доценко А.Г. - отказать.

В судебном заседании представитель ответчика - адвокат Тер-Вартанова Н.А. действуя по ордеру, относительно удовлетворения требований истца возражала, суду пояснила, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г., Гультаева В.А. является собственницей однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Свидетельство о государственной регистрации №, запись в государственном реестре №, Квартира была приобретена в ипотеку, соответствующая отметка содержится в свидетельстве о праве собственности. В ДД.ММ.ГГГГ года Гультаева В.А. был получен иск, о принудительной регистрации договора купли продажи принадлежащего ей на праве собственности имущества, которое ею не продавалось. После чего она вспомнила, что несколько лет назад просила свою знакомую Доценко А.Г. помочь ей продать принадлежащую Гультаева В.А. на праве собственности квартиру и даже выдавала на ее имя доверенность (так как без доверенности с ней по поводу продажи никто бы и не разговаривал), кроме того они договорились, что Гультаева В.А. будет лично подписывать договор о продажи квартиры после получения денежных средств так как квартира ипотечная и прежде чем ее продавать мне нужно погасить судную задолженность. Квартиру Гультаева В.А. решила продать, так как переехала в другой край на постоянное место жительство ей необходимо было продать квартиру в Пятигорске и купить в ипотеку в Краснодаре. После того, как обстоятельства вынуждавшие ее продавать квартиру отпали (была приобретена квартира в Краснодаре), Гультаева В.А. утратила интерес к сделке и просила Доценко А.Г. прекратить поиски вариантов продажи (примерно в конце ДД.ММ.ГГГГ и возврате доверенности. На что Доценко А.Г. ответила, что доверенность она утратила, да и подходящих вариантов не было, а также она давно прекратила этим заниматься. После того как Гультаева В.А. узнала о продаже ее собственности, связалась с Доценко А.Г. и потребовала у нее объяснений, на что она сообщила, что в ее жизни произошло много неприятностей и она под угрозой подписала договор от своего имени, однако ни каких денежных средств не получала, что подавала заявления в полицию и прокуратуру, что ей угрожают и она боится выходить из дома. Из возражений на исковые требования поданных Доценко А.Г. следует, что она денежных средств не получала за квартиру, Гультаева В.А. в известность об этом не ставила так как никакой сделки не было. Обстоятельства, вынудившие ее поступить таким образом не известны. Таким образом, Гультаева В.А. стало известно о наращении ее прав как собственника, так как имеет место заключение мнимой сделки, направленной на обеспечение исполнения обязательств по договору займа. Никаких денежных средств по договору Гультаева В.А. не передавалось, о совершении сделки ей даже не было известно до настоящего момента. Доценко А.Г. действовала при подписании представленного в суд договора не от имени Гультаева В.А., а от своего собственного имени, то есть не в ее интересах, а в своих личных интересах. Отсутствие воли Гультаева В.А. на совершение оспариваемого договора подтверждается отсутствием акта передачи имущества и денежных средств. Кроме того, то обстоятельство, что еще до подписания договора Гультаева В.А. выразила свою волю об утрате интереса к продаже имущества. Фактически имущество передано не было, так до сих пор, Гультаева В.А. владеет, пользуется, распоряжается квартирой как собственник, оплачивает коммунальные платежи, имеет собственные ключи и беспрепятственно пользуюсь своей квартирой. Следовательно, ничтожная сделка и доверенность на имя уполномочиваемого лица Доценко А.Г. от имени Гультаева В.А. не соответствуют приведенным требованиям ст. 182. ст. 185, ст.209 ГК РФ, являются недействительными ничтожными сделками, и в силу ст. 167, 168 ГК РФ не порождают юридических последствий, и недействительны с момента их подписания. С учетом приведенных обстоятельств, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года в целом не соответствует закону, является ничтожной, недействительной - притворной сделкой, и недействительным с момента его заключения. Просила в удовлетворении исковых требований Шубин Д.Т. отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель третьего лица Доценко А.Г. - Акопянц Р.М., действуя по доверенности, возражал относительно удовлетворения требований истца, суду пояснил, что Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. был подписан Доценко А.Г. под давлением и угрозами со стороны Шубин Д.Т., у которого она занимала денежные средства под проценты, оформляя расписки на выданные суммы, с учетом процента, и, заполняя только ту часть расписки, которая касалась заемщика, суммы и даты возврата. Шубин Д.Т. совершил отъем оригиналов документов на квартиру (домовая книга, свидетельство о регистрации недвижимости, генеральную доверенность и копию паспорта собственника), указанную в исковом заявлении находящуюся по адресу: <адрес> о чем Доценко А.Г. сообщала собственнику данной жилплощади. В договоре купли-продажи согласно п. 2 указанная квартира принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (в роли продавца указана Доценко А.Г., которая не является собственником) дата указана из свидетельства, т.к. договор купли-продажи Шубин Д.Т. не видел и если бы сделка была совершенна по закону то графа «заключенного с» была бы заполнена, т.к. в ДД.ММ.ГГГГ. продавала квартиру Гультаева В.А. именно Доценко А.Г. Далее согласно п. 4 договора квартира не обременена гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц, что уже является не правдой. В свидетельстве указанном опять же в этом же договоре явно видно и прописано что, существуют ограничения (обременения) права Ипотека в силу закона. Согласно п. 8 Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности на квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности в указанном органе. Данный договор мало того что был заполнен с явными нарушениями, денежные средства за данную квартиры получены не были, т.к. сумма совпадает с распиской выданной Доценко А.Г. при займе денежных средств но ни как за продажу квартиры. Договор был составлен в одном экземпляре, заполнен только со стороны продавца. Со стороны Шубин Д.Т. в адрес Доценко А.Г. поступали устные угрозы, была предпринята попытка нападения о чем ею были поданы заявления в полицию и прокуратуру г. Пятигорска. Все эти факторы и явные не совпадения говорят о том, что Шубин Д.Т. вводит суд в заблуждение, пытаясь не законным путем совершить отъем квартиры на основании договора который был составлен и подписан незаконно т.е. под давлением и посредством угроз. Заявленные Доценко А.Г. требования поддержал, по доводам, изложенным в ее исковом заявлении, просил их удовлетворить.

Истец Шубин Д.Т., ответчик Гультаева В.А., третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, Доценко А.Г., представитель третьего лица ОАО «Банк «Возрождение», извещенные надлежащим образом о времени и мете проведения судебного разбирательства в суд не явились, о причинах неявки в суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.     

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, извещенный надлежащим образом о времени и мете проведения судебного разбирательства в суд не явился, представив заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 167 п.п. 3,5 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело, по заявленным требованиям, в отсутствие не явившихся сторон, с участием полномочных представителей Шубин Д.Т., Гультаева В.А., Доценко А.Г.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, исследовав материалы гражданского дела и представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст. 46), в том числе и юридическим лицам (ст. 47), в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека «на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом».

Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в РФ, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.

Ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).

Судом установлено, что Гультаева В.А. является собственником однокомнатной квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается представленными письменными доказательствами свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года, договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года.

Шубин Д.Т. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, приобрел в собственность у ответчика по делу однокомнатную квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается представленными письменными доказательствами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжения (в том числе, и отчуждения) принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, истец и ответчик вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Реализация указанных прав обусловлена Конституционной обязанностью не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Закон не предусматривает способ защиты нарушенного права, в том числе, путем устранения препятствий в пользовании принадлежащим стороне недвижимым имуществом, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения им (ст. 304 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 153, 154 ГК РФ, сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

Для совершения сделки необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Действительной может быть признана лишь сделка, в которой волеизъявление лиц, физических или юридических, соответствует их действительной воле.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как усматривается из объяснений представителей сторон и представленных в суд письменных доказательств, стороны выразили свою волю: Шубин Д.Т. - на приобретение недвижимого имущества, Гультаева В.А. - на отчуждение спорного недвижимого имущества, что подтверждено представленными суду договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ бланк серия №.

Оплата за переданное недвижимое имущество произведена истцом в полном объеме, что подтверждается пояснениями истца, пояснениями третьего лица Доценко А.Г., которая в своих объяснениях подтверждает факт получения денежных средств от Шубин Д.Т., а также п. 3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года.

Требования ст. 160 ГК РФ сторонами выполнены в полном объеме. При обращении в УФРС РФ по СК Шубин Д.Т. получил отказ, по тем основаниям, что при проведении регистрационных действий для регистрации перехода права собственности от одного лица к другому необходимо присутствие обеих сторон, т.е. продавца и покупателя, однако ответчик в регистрирующие органы для проведения регистрационных действий не является, тем самым не давая возможности, зарегистрировать право собственности на спорное имущество за истцом.

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, а само право собственности возникает в момент государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ).

Таким образом, суд считает установленным факт того, что указанный выше договор купли-продажи по форме и содержанию соответствует требованиям ст. ст. 421, 432, 549-551, 554, 558 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а само право собственности возникает в момент государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В соответствии со ст. 974 ГК РФ поверенный обязан лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Передача всего полученного по сделкам означает, что поверенный обязан передать доверителю вещи, денежные суммы, ценные бумаги, полученные в результате проведения юридических действий, во исполнение договора поручения. Одновременно поверенный передает доверителю документы, удостоверяющие произведенные поверенным действия и возникшие в результате этого у доверителя права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 975 ГК РФ доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий.

В материалы гражданского дела истцом Шубин Д.Т. представлена доверенность ДД.ММ.ГГГГ бланк серия №, согласно которой Гультаева В.А. уполномочила Доценко А.Г. управлять и распоряжаться, в том числе и продавать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, находящуюся по адресу:                <адрес>, в том числе и с правом на получение денежных средств. Указанная доверенность удостоверена нотариусом <адрес> ФИО11, зарегистрирована в реестре за №.

С учетом указанной доверенности, суд приходит к выводу о том, что Доценко А.Г., заключая договор купли-продажи спорного жилого помещения, действовала в рамках полномочий, предоставленных ей доверителем, и, выполняя действия по заключению договора купли-продажи квартиры, действовала в интересах Гультаева В.А., в связи с чем все права и обязанности по совершенным от ее имени сделкам, возникли у ответчика.

Ответчиком Гультаева В.А., третьим лицом Доценко А.Г. в условиях состязательности процесса не представлено доказательств того, что данная доверенность оспорена, признана недействительной или была отменена Гультаева В.А. до совершения спорной сделки.

Суд также считает, что действия, совершенные Доценко А.Г., а, именно, обращение в правоохранительные были совершены ею по прошествии продолжительного времени, и не свидетельствуют об отсутствии намерения на отчуждение имущества в момент подписания договора купли-продажи и оформления доверенности, и в свою очередь не влекут недействительности спорной сделки.

Довод Гультаева В.А. об отсутствии у нее намерения продавать принадлежащую ей квартиру суд также считает несостоятельным, поскольку соответствующих мер для исключения продажи спорного имущества по выданной доверенности ею не принято, как до совершения спорной сделки, так и после ее совершения, и доказательств отсутствия намерения на отчуждение имущества в момент оформления доверенности и договора купли-продажи не представлено.

Согласно материалам гражданского дела, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> наложены обременения в виде ипотеки, возникшей на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гультаева В.А. и ОАО Банк «Возрождение» (п. 1.4.1).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствие со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" квартира в обеспечение обязательств, принятых по договору, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности "Покупателя". Залогодержателем по настоящему договору является банк.

К залогу квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п. 2).

В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет преимущественное перед другими кредиторами право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога).

Согласно ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства, залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

При этом, каких-либо исключений, позволяющих освободить Шубин Д.Т. от перешедших к нему обязанностей залогодателя не имеется и доказательств обратному в материалы гражданского дела не представлено. Более того, представитель истца в судебном заседании заявляла о том, что цена квартиры по договору составила <данные изъяты> ввиду того, что Шубин Д.Т. был готов принять на себя обязанность по погашению оставшейся части кредита по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о том, что истец, при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ знал и понимал, что он станет залогодателем в обеспечение исполнение обязательств Гультаева В.А. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что обременения в виде ипотеки в силу закона, наложенные на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> интересах ОАО Банк «Возрождение», сохраняют свою силу при переходе права собственности на квартиру по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года.       

Учитывая изложенное, и оценивая указанный выше договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, в совокупности с другими доказательствами по делу, и, учитывая отсутствие каких-либо доказательств, опровергающих то обстоятельство, что сделка состоялась, считает установленным, что между Шубин Д.Т. и Гультаева В.А. в лицее ее полномочного представителя Доценко А.Г., в простой письменной форме был заключен договор купли продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>

Сторонами сделки была выражена воля на ее заключение, что отражено в указанном выше договоре и подтверждается как иными доказательствами по делу, так и последующими действиями стороны по исполнению сделки: покупатель передал деньги за приобретаемое имущество, а продавец принял их, передав покупателю правоустанавливающие документы на квартиру, домовую книгу, оригинал доверенности.             

Поэтому право истца, как стороны по сделке, нарушено, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, возникновение права собственности у приобретателя по договору об отчуждении имущества, происходит с момента такой регистрации.

Зарегистрировать право собственности на спорное имущество - объект недвижимости в ином порядке, кроме судебного, истец не имеет возможности.

Согласно ч. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», с заявлением о регистрации прав, вытекающих из договоров, не требующих нотариального удостоверения, обращаются обе стороны. При уклонении одной из сторон от такой регистрации, переход права собственности осуществляется на основании решения суда, вынесенного по требованию одной из них. Аналогичные положения закреплены и в ч. 3 ст. 165, ч. 3 ст. 551 ГК РФ.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (п. 60 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Иск покупателя о государственной регистрации права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Данное требование закона сторонами по сделке выполнено, что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства дела надлежащими письменными доказательствами.

В силу ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества.

Государственная регистрация как формальное обеспечение государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства, юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Тем самым, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обстоятельств, и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.              

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу ст. 17 Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является вступившее в законную силу судебное решение.

Оценивая, представленные в условиях состязательности процесса, истцом, в обоснование заявленных им требований письменные доказательства, суд находит заявленные истцом требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению, с учетом требований ст.ст. 56, 60 ГПК РФ.

Самостоятельные требования третьего лица Доценко А.Г. к Шубин Д.Т. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, суд считает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из представленных в судебное заседаний доказательств, суд не усматривает основания для признания договора купли-продажи недействительным, в силу ч. 1 ст. 179 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из материалов дела, Шубин Д.Т. в лице его полномочного представителя Святышева Ю.Ю. исковые требования не признал, пояснил суду, что при совершении сделки каких-либо угроз с его стороны не было.

При разрешении спора судом установлено, что Доценко А.Г. не представлено убедительных, достоверных и допустимых доказательств того, что договор был подписан ею под угрозой жизни и здоровью. Поскольку из представленных Доценко А.Г. постановлений об отказе в возбуждении уголовных дел от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в действиях Шубин Д.Т. отсутствует состав преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 1119 УК РФ. Указанные обстоятельства также отражены в ответе заместителя прокурора города Пятигорска А.С. Игнатиади за № от ДД.ММ.ГГГГ на заявление Доценко А.Г. Кроме того, передача оригиналов документов на квартиру не могла повлечь отрицательных последствий для собственника и не представляет реальной угрозы.

Обстоятельства заключения договора под влиянием угроз, направленных в адрес Доценко А.Г., а также ее семьи, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела в суде, доказательств, достоверно подтверждающих данные обстоятельства, третьим лицом представлено не было.

Каких-либо ходатайств об истребовании материалов из правоохранительных органов по фактам обращений третьего лица, ею при разрешении спора не заявлялось.

По своему содержанию ч. 1 ст. 179 ГК РФ направлена на защиту права граждан на свободное волеизъявление при осуществлении правомочия распоряжения своим имуществом.

Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о причинении ему какого-либо зла в будущем, если оно не совершит сделку.

Как и насилие, угроза может быть направлена и против лиц, близких участнику сделки.

В отличие от насилия, угроза, во-первых, состоит в совершении только психического, но не физического воздействия и, во-вторых, имеет место при наличии как неправомерных, так и правомерных действий, если они направлены на принуждение контрагента вступить в сделку.

Основанием для признания сделки недействительной должна считаться не всякая угроза, а такая, которая значительна и носит реальный, а не предположительный характер.

Третье лицо Доценко А.Г. добровольно передала документы на квартиру Гультаева В.А. истцу Шубин Д.Т., поскольку обратного в судебном заседании не установлено, значит реальной угрозы Шубин Д.Т. для нее не представлял.

Таким образом, суд считает, что третьим лицом Доценко А.Г. не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор мог быть квалифицирован как договор, совершенный под воздействием угроз, то есть неправомерным психическим воздействием на сторону в сделке с целью понудить ее к совершению сделки под страхом применения насилия, причинения душевных страданий, распространения порочащих сведений и т.п.

Дополнительным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований со стороны Доценко А.Г. является подтверждаемое материалами дела обстоятельство о том, Доценко А.Г. является ненадлежащим истцом по делу, поскольку, согласно сведениям ЕГРП, на момент возникновения спорных правоотношений собственником квартиры являлась Гультаева В.А., права Доценко А.Г. каким-либо образом оспариваемой сделкой не затронуты. В то же время требования о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявившее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

С учетом изложенного суд считает, что в удовлетворении исковых требований Доценко А.Г. к Шубин Д.Т. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 166, 179, 218, п. 2 ст. 223, 549, 550, 555 ГК РФ, 12, 55, 56, 60, 194-199, 321 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - однокомнатную квартиру, общей площадью 38,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> от Гультаева В.А. к Шубин Д.Т., без участия продавца - Гультаева В.А., с сохранением обременения: Ипотеки в силу закона в интересах ОАО Банк «Возрождение».

В удовлетворении требования Доценко А.Г. к Шубин Д.Т. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Доценко А.Г. и Шубин Д.Т. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                                                              В.В. Бушнев